【正文】 的了解，增強(qiáng)購買信心。硬件上需特別注意大堂、電梯、隔板等公共部位的裝修品位。在布置這些物件的時候，一是要注意安排客戶進(jìn)出的線路，使其在入座以前，能隨著銷售人員的引導(dǎo)和講解，對室內(nèi)有益布置的展現(xiàn)樓盤賣點的物件有個大致的瀏覽。 項目主題概念的看板（掛式）：項目機(jī)能看板、銷控板等，展示區(qū)布置于進(jìn)口左側(cè)。 接待區(qū) ? 設(shè)置 LOGO 墻，接待總臺。 ? 分隔出登記區(qū)。樣板房須裝備有辦公必備的常規(guī)用具及適當(dāng)?shù)难b飾用具，燈光照明通透，并有光影的和諧變化。 。應(yīng)精裝修 1 套、簡裝修 1 套，以給客戶實際的感受。 洽談區(qū) ? 深度洽談專用。 附：各分布區(qū)域功能與布置細(xì)讀 功能分區(qū) 區(qū)域功能與布置 展示區(qū) ? 展示物業(yè)的建材、設(shè)備，會所功能、設(shè)施，綠化及建筑特色，物業(yè)規(guī)劃等。 建議售樓處設(shè)在底層群芳，由于在層高 米以上，給人寬廣的視野，具體分區(qū)如下： ? 展示區(qū) 建筑沙盤：即樓盤模型，是對樓盤立面效果、周邊環(huán)境、交通網(wǎng)絡(luò)的充分展示，從而達(dá)到客戶對樓盤形象和檔次的認(rèn)同。 所謂實用原則就是一切以服務(wù)與銷售作業(yè)為宗旨。 中央空調(diào)在第一年運(yùn)行中可以延長運(yùn)行時間， 9:00—22:00，不追加收費(fèi)；另 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 25 頁 共 29 頁 外 在商務(wù)配套和信息傳遞配套上需完整齊全，為客戶達(dá) 到最高的工作效率。樓盤需要通過報刊傳達(dá)信息、造勢、創(chuàng)造來電量與 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 24 頁 共 29 頁 來人量。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 23 頁 共 29 頁 ? 戶外橫幅廣告 戶外橫幅廣告價格低，但效果卻很明顯，將在本案的銷售中將起到重要的作用。 ? 本案在銷售推廣的初期階段，大客戶的積累時非常重要的，是否有知名企業(yè)的入伙會直接影響到本案在今后的銷售以及租賃是否能夠迅速去化的關(guān)鍵所在，而且較大客戶的一般都是整層或者半層購買，其對本案的檔次的提高和今后物業(yè)管理都有較大的幫助。 工作： 業(yè)務(wù)員強(qiáng)銷、 SP 活動、參加房 展會、老客戶回訪 結(jié)案期（清盤階段）（ 2020年 8 月初 —— 2020 年 9 月底） 主旨： 9 月份結(jié)束本案的銷售，余量等日后低調(diào)去化。這一階段媒體推廣要“軟硬兼施”，通過頻繁的見報率（基本上是每周 1 次的見報率）來強(qiáng)化客戶對本案的熟悉度，以及相應(yīng)的炒作獲得市場認(rèn)可，加之一些 SP 活動，相應(yīng)的銷售策略進(jìn)行調(diào)整，已達(dá)到銷售速度與利潤最優(yōu)化的狀態(tài)。 ? 開盤在即之新聞發(fā)布會舉辦。即客戶支付 10 萬元購房押金，剩余的房款（首付款）部分時 間 各銷售段 銷售率（％） 階段平均價格 2002 年 10－ 12月 前期引導(dǎo)期 0???20（預(yù)定） 13500 2020 年 1－ 4 月 開盤強(qiáng)銷期 20???65 14000 2020 年 5－ 7 月 持續(xù)階段 65???90 14500 2020 年 8－ 9 月 清盤階段 90???100 14000 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作 者 所有 ) 第 17 頁 共 29 頁 必須在 18－ 24 個月內(nèi)付清，未能按時付清，視為違約， 10 萬元押金不再返還。 ? 保證固定 投資回報出售 在寫字樓銷售的一般方法的基礎(chǔ)上，采取返租的形式，即與客戶簽訂（如 4年總共 20%固定投資回報率）合同，這種銷售方法具有較大的吸引力，特別是一部分投資客，且資金回籠較快，但開發(fā)商的風(fēng)險相對來說較大。 從目前寫字樓投資市場來看，投資開發(fā)寫字樓的開發(fā)商一般要求：寫字樓的投資回報周期為 10—15 年，即每年的投資回報率為： %—10%。 = I: 輕工大廈 247。 ? 市場機(jī)會點 ? 上海寫字樓整體市場回暖，甲級寫字樓需求旺盛，且出售寫字樓比例增加； ? 甲級寫字樓需求激增，購買行為增加，空置率大幅下降； ? 本區(qū)域內(nèi)目前的供應(yīng)量不大，在未來的一到兩年內(nèi)市場的需求量不會飽和，尚有一定的發(fā)展空間，但隨著徐匯區(qū)政府“辦公在徐匯”等政策相繼出臺，預(yù)計在未來的 2020 年 — 2020 年將會有很大的供應(yīng)量，所以本案要抓緊目前開發(fā)時機(jī)，盡快入市，在最短的時間內(nèi)快速去化，獲得利潤的最大化。同時也為本案的營銷工作開展之步驟與方式作事先提點。中原以期通過本報告能令產(chǎn)品的規(guī)劃更好地為營銷服務(wù)，從而使產(chǎn)品特色鮮明，更具典范效應(yīng)。而本案處于徐家匯區(qū)域邊緣，其租金價格相對于商圈內(nèi)的租金價格低 20%左右，所以，徐家匯商圈內(nèi)寫字樓的租金 價格直接關(guān)系到本案最終租金價格和銷售價格的確定。 = C： 亞太企業(yè)中心 247。 = 擬定各比 較對象參考系數(shù)為： A: 5% B: 5% C:15% D: 5% E:10% F: 30% G:5% H: 5% I:5% J: 5% K:5% L: 5% 綜合評價： x 5% + x 5% + x 15% + x 5%+ 10% + x 20%+ x 10%+ x 10%+ x 5%+ x 5% 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)地理位置 25 105 110 95 95 100 100 120 120 100 100 100 100 外觀形象 10 90 90 100 85 95 100 120 110 90 90 95 95 停車位 7 85 90 100 85 100 120 110 110 95 90 100 90 樓層凈高 5 100 100 95 95 100 110 110 110 95 95 100 95 電梯 8 90 90 110 90 95 120 120 120 95 90 95 90 電訊設(shè)備 5 90 95 110 90 100 110 120 120 95 90 95 90 空調(diào)系統(tǒng) 15 95 95 100 85 110 120 130 130 100 95 95 85 物管公司 13 85 85 100 80 100 120 130 130 100 95 95 95 配套設(shè)施 12 85 85 110 85 100 120 140 140 95 95 95 95 合計 100 租金價格 比較價格 租金價格 比較價格 租金價格 比較價格 租金價格 比較價格 租金價格 比較價格 租金價格 比較價格 租金價格 比較價格 租金價格 比較價格 租金價格 比較價格 租金價格 比較價格 租金價格 比較價格 租金價格 比較價格 比較項目 權(quán)重輕工大廈 金