【正文】 0年或更長(zhǎng)遠(yuǎn)交通發(fā)展趨勢(shì)，調(diào)整完善交通體系；確立生態(tài)優(yōu)先原則，提出生態(tài)城市建設(shè)目標(biāo)及主要實(shí)施對(duì)策等；制定石家莊生態(tài)規(guī)劃；調(diào)整、補(bǔ)充、完善環(huán)境保護(hù)、綠化系統(tǒng)、市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和水源保 護(hù)區(qū)與河湖水系等環(huán)境建設(shè)各項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容。 表 8 為 199 2021 年石家莊城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出對(duì)比情況，由此表我們可以看到與 1997年相比，現(xiàn)階段石家莊市民生活有顯著的提高，除人均消費(fèi)性支 出由 1997年的 4540 元增加到 5820 元以外，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨之改變，主要表現(xiàn)在居民用于食品的消費(fèi)性支出比例（恩格爾系數(shù)）明顯降低，由 1997 年的 %下降至 2021 年的 %，另外一個(gè)比較明顯的變化是用于醫(yī)療保健、文化教育和交通通訊的支出比例分別提高 、 和 個(gè)百分點(diǎn)，這也表明石家莊市市民生活正在逐漸接近小康水平。 3）橋東中高收入人群比較認(rèn)可北國(guó)商城的商品中高檔次，人為在北國(guó)購物顯檔次和身份，但同時(shí)并不排斥東購。 配套業(yè)態(tài)： 北國(guó)商業(yè)區(qū)的配套業(yè)態(tài)很成熟，也是石家莊中高檔餐飲、娛樂的積聚區(qū)，尤其是影樂宮已經(jīng)成為石家莊最成熟的娛樂商業(yè)區(qū)，這些配套業(yè)態(tài)與北國(guó)商城形成了相輔相成的關(guān)系，經(jīng)營(yíng)情況比較好。 4）商業(yè)區(qū)人流量和整體經(jīng)營(yíng)情況 東購商業(yè)區(qū)平均日人流量為 25 萬人，其中東購的客流量為 10 萬，本案所在地區(qū)人流量為東購人流量的 1/3 為 3 萬人，說明本商業(yè)區(qū)的人流量目前還大部分集中在金橋路以東，以西客流量比較少。 東購商業(yè)區(qū)分析：石家莊最大的綜合型成熟的核心商業(yè)區(qū) 1）總體情況 東購商業(yè)區(qū)代表了石家莊最完善的商業(yè)市場(chǎng)，其在新華集貿(mào)中心批發(fā)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上形成的一個(gè)零售商業(yè)區(qū)，有 “火車站 ”、 “服裝批發(fā)市場(chǎng) ”、 “大型購物中心 ”三大特征。石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)在全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中還剛剛開始更新，但批發(fā)市場(chǎng)繁榮的年代形成的石家莊人的消 費(fèi)習(xí)慣依然影響了新出現(xiàn)的眾多零售業(yè)態(tài)，這是石家莊商業(yè)市場(chǎng)的特殊性，不同于全國(guó)其他的城市。 3)主 題商場(chǎng)：主題商場(chǎng)是本地區(qū)出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)，以天元名品為代表，由于該商場(chǎng)定位把握住了本商業(yè)區(qū)大量中低消費(fèi)人群的特征，定位成針對(duì)年青人的時(shí)尚主題服飾廣場(chǎng)，取的了一定成功，但其他一些運(yùn)動(dòng)主題、時(shí)尚主題的規(guī)模太小或設(shè)施落后經(jīng)營(yíng)狀況一般，說明主題商場(chǎng)是本商業(yè)區(qū)市場(chǎng)能夠接受的新業(yè)態(tài)，但對(duì)內(nèi)部設(shè)施、主題確定和氛圍營(yíng)造等方面要求較高。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 3）、各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營(yíng)情況分析 百貨店： 北國(guó)商城是大型中高檔大賣場(chǎng)，逐漸形成了集超市、電器專賣店、服裝賣場(chǎng)、主題商城、餐飲配套等為一體購物中心業(yè)態(tài)，更好的占領(lǐng)了本商業(yè)區(qū)的各種業(yè)態(tài)的市場(chǎng)，因此能夠在市場(chǎng)份額比較小、競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的石家莊商業(yè)市場(chǎng)立于不敗之地。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 3）福興閣、天元名品等專業(yè)市場(chǎng)、主題商城：年輕人、低收入人群購物經(jīng)常性的選擇。由此我們可以得出結(jié)論，石家莊市居民的消費(fèi)習(xí)慣正在逐步改變，這種改變也代表了中國(guó)大陸 居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，主要是從賺錢是為了存錢轉(zhuǎn)變?yōu)橘嶅X是為了消費(fèi)與享樂；也下是由于這種觀念的轉(zhuǎn)變，給房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來了良好契機(jī)。這次規(guī)劃修編，就是以《戰(zhàn)略規(guī)劃》為基礎(chǔ)，并使之得以深化和合法化，成為指導(dǎo)城市建設(shè)的法定依據(jù)。在二環(huán)路以東，珠峰大街、湘江道、長(zhǎng)江大道等沿線的樓盤價(jià)格大幅升高。南翟營(yíng)村今年將建設(shè)起 10 棟共計(jì) 5 萬平方米的住宅樓。 橋西區(qū)和新華區(qū) 各個(gè)城中村的改造建設(shè)也在緊張規(guī)劃建設(shè)中。隨著市場(chǎng)的推動(dòng)及其政府的規(guī)劃，此商圈必將朝向市場(chǎng)檔次飆升，更為有序的大都市商業(yè)重地發(fā)展，進(jìn)而為此商圈中心的項(xiàng)目提供新的機(jī)遇。然而市場(chǎng)的容量及其產(chǎn)品的特色也將成為房產(chǎn)商的思慮。 8）已經(jīng)有大量投資商鋪經(jīng)歷的客戶，基本上只認(rèn)可商鋪投資。 2）石家莊寫字樓購買客戶絕大部分都是自用客戶，寫字樓投資性購買還沒有被廣泛認(rèn)可。 交通向南步行可通中山路，向西可通中華大街，向東至公里街，項(xiàng)目南側(cè)民族路和北側(cè)規(guī)劃路可通金橋路（北至新華路，南至中山路），交通道路已經(jīng)比較完善 ，但目前存在民族路西段沒有規(guī)劃完路況差和該地區(qū)由于商業(yè)密集交通比較擁堵兩大問題。 二、本案 SWOT 分析 所謂 SWOT 分析法，是從營(yíng)銷的角度，從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度，從市場(chǎng)環(huán)境各方面對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件進(jìn)行綜合和概括，分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，將要面臨的機(jī)會(huì)和威脅。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 威脅分析 本案最大的威脅是銀行 “銀根緊縮 “帶來的資金壓力；其次的威脅就是市場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)作不成功導(dǎo)致銷售進(jìn)度緩慢造成資金不能按計(jì)劃回籠；第三就是項(xiàng)目體量大導(dǎo)致的運(yùn)作周期長(zhǎng)。缺點(diǎn)是減少了建筑面積銷售收入 會(huì)有所降低。 附表：三種方案成本和收益比較 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 。 前期論證、準(zhǔn)備和策劃越充分越好，聘請(qǐng)人員或?qū)＜?、策劃公司論證項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、運(yùn)作策略，不可局限于石家莊目前的開發(fā)水平和市場(chǎng)情況。 三、本案定位建議 三種方案： 總體原則：本項(xiàng)目是一個(gè)綜合項(xiàng)目，從以上市場(chǎng)和項(xiàng)目本身分析可知在項(xiàng)目定位中商業(yè)應(yīng)該是本項(xiàng)目的主要物業(yè)類型，每種方案都以商業(yè)為主。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 優(yōu)勢(shì)分析 本案的最大優(yōu)勢(shì)就是所處的地段，周邊具有成熟的商業(yè)氛圍（東購商業(yè)區(qū)的綜合成熟商業(yè)氛圍），因此應(yīng)該充分發(fā)揮這個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)，即在項(xiàng)目功能定位中盡可能多做商業(yè)面積。 商業(yè)環(huán)境 本案位于成熟的東購商業(yè)區(qū)內(nèi)和未來將形成的民族路商業(yè)步行，具備良好的商業(yè)氛圍，但屬于中低檔次消費(fèi)人群為主的商業(yè)區(qū)，限制了本案向高檔商業(yè)定位的發(fā)揮空間。 4）石家莊作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市，中高檔寫字樓的租賃有一定量的需求，這表現(xiàn)在東方大廈、太和商務(wù)大廈、長(zhǎng)安大廈、西美大廈等比較早的寫字樓出租率在