【正文】 附表：三種方案成本和收益比較 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 。 能夠盈利在成本不能減少的情況下只能有兩個途徑：高價格銷售和提高銷售率。 營銷工作一定要請有實力、了解石家莊市場的策劃代理公司，利 用他們的銷售力全力銷售本項目，本地策劃代理公司水平有限，銷售方式比較落后，銷售進度達不到要求。 前期論證、準備和策劃越充分越好，聘請人員或?qū)＜?、策劃公司論證項目的定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、運作策略，不可局限于石家莊目前的開發(fā)水平和市場情況。缺點是減少了建筑面積銷售收入 會有所降低。 2）方案二：商業(yè)、純寫字樓、公寓組合 總建筑面積：同方案一 商業(yè)建筑面積：同方案一 寫字樓面積： 17199 平方米 公寓面積： 17199 平方米，除去置換面積為 8799 平方米 本方案的優(yōu)點是在方案一的基礎(chǔ)上減少了辦公物業(yè)的面積，分散了風險，缺點是產(chǎn)權(quán)為 40年且處于鬧市區(qū)的公寓銷售前景不容樂觀。 商業(yè)建筑面積： 7 層總計 34398 平方米 商住樓建筑面積： 7 層總計 36855 平方米 ,除去置換面積為 28845 平方米。 三、本案定位建議 三種方案： 總體原則：本項目是一個綜合項目，從以上市場和項目本身分析可知在項目定位中商業(yè)應該是本項目的主要物業(yè)類型，每種方案都以商業(yè)為主。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 威脅分析 本案最大的威脅是銀行 “銀根緊縮 “帶來的資金壓力；其次的威脅就是市場營銷運作不成功導致銷售進度緩慢造成資金不能按計劃回籠；第三就是項目體量大導致的運作周期長。 項目的劣勢我們認為主要應通過產(chǎn)品定位和產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計來化解，立足于把本案打造成“石家莊最具創(chuàng)新，吸引客戶，價格成本控制合理 ”的項目，沒有不會成功的道理，市場永遠都在遵循 “沒有不好的市場，只有不好的產(chǎn)品 ”這一原則。 劣勢分析 本案的劣勢主要表現(xiàn)在項目地塊自身條件，包括成本過高、地塊形狀、周邊小環(huán)境和政府規(guī)劃控制四方面，這些劣勢增加了項目定位 、產(chǎn)品設(shè)計以及營銷工作的難度，也是本項目難以操作的 “癥結(jié) ”所在。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 優(yōu)勢分析 本案的最大優(yōu)勢就是所處的地段，周邊具有成熟的商業(yè)氛圍（東購商業(yè)區(qū)的綜合成熟商業(yè)氛圍），因此應該充分發(fā)揮這個最大的優(yōu)勢，即在項目功能定位中盡可能多做商業(yè)面積。 二、本案 SWOT 分析 所謂 SWOT 分析法，是從營銷的角度，從市場營銷的角度，從市場環(huán)境各方面對項目內(nèi)外部條件進行綜合和概括，分析項目的優(yōu)勢、劣勢，將要面臨的機會和威脅。 地塊東側(cè)是新建的女人世界項目（南側(cè)裙樓為王府井百貨商場，北側(cè)為商住高層樓），西側(cè)隔正在拆遷的另一地塊為石家莊市公安局，南側(cè)隔民族路為臨街二層商鋪和正在建設(shè)招商中的巴黎春天項目，北側(cè)是規(guī)劃 路（項目以東已經(jīng)打通）。 本案地塊和周邊現(xiàn)狀 本案地塊占地 15 畝，東西臨民族路長 66米，南北長 米，呈南北長，東西短的規(guī)則長方形。 商業(yè)環(huán)境 本案位于成熟的東購商業(yè)區(qū)內(nèi)和未來將形成的民族路商業(yè)步行，具備良好的商業(yè)氛圍，但屬于中低檔次消費人群為主的商業(yè)區(qū)，限制了本案向高檔商業(yè)定位的發(fā)揮空間。 交通向南步行可通中山路，向西可通中華大街，向東至公里街，項目南側(cè)民族路和北側(cè)規(guī)劃路可通金橋路（北至新華路，南至中山路），交通道路已經(jīng)比較完善 ，但目前存在民族路西段沒有規(guī)劃完路況差和該地區(qū)由于商業(yè)密集交通比較擁堵兩大問題。 我們通過市場調(diào)查得出結(jié)論：石家莊市中心創(chuàng)新性小戶型公寓仍然有一定的市場，并且市場競爭沒有寫字樓那么激烈，前景看好。 原因主要是因為石家莊不是一個商務發(fā)達和旅游發(fā)達城市，長期形成的中低檔酒店很多且租賃價格低，新出現(xiàn)的酒店公寓投資回報沒有很好的前景，導致投資客戶不認同純投資性酒店公寓。 4）石家莊作為一個經(jīng)濟比較發(fā)達的省會城市，中高檔寫字樓的租賃有一定量的需求，這表現(xiàn)在東方大廈、太和商務大廈、長安大廈、西美大廈等比較早的寫字樓出租率在 60%以上，個別能到 80%。 2）石家莊寫字樓購買客戶絕大部分都是自用客戶，寫字樓投資性購買還沒有被廣泛認可。 二、寫字樓（商住樓）市場 一）、供應市場分析 整體情況 近幾年石家莊寫字樓市場供應量很大，市場消化慢，估計未來幾年純寫字樓市場競爭非常激烈，中低檔寫字樓市場競爭還不是特別激烈。 對東購商圈以及橋西的看法： 大多數(shù)商業(yè)經(jīng)營人士表示東購商圈成熟，是一個商業(yè)氛圍濃厚的大商圈，外來人口多，適合大量中低價位商品的經(jīng)營，并且該商圈相應的大型配套商業(yè)業(yè)態(tài)還是市場空白。 租賃客戶訪談結(jié)論 1）客 戶類型：服裝批發(fā)、零售，餐飲，美容，電子等個體經(jīng)營著或企業(yè)管理層 2）對選址的看法； 首先看重的適合做生意的商業(yè)氛圍，尤其是愿意進駐同類品牌和檔次商品店積聚區(qū)，除成熟商業(yè)區(qū)外，一些商戶認為在大型居住區(qū)附近選址也是不錯的選擇； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 其次是當?shù)厣碳矣绕涫莻€體商戶比較愿意租賃臨街店面，因為臨街店面經(jīng)營比商場內(nèi)部靈活； 第三是大多數(shù)商家對經(jīng)營環(huán)境有要求，一般品牌還商品都要求環(huán)境潔凈，交通方便，但不是很嘈雜利于購物者逗留的店面。 8）已經(jīng)有大量投資商鋪經(jīng)歷的客戶，基本上只認可商鋪投資。 投資目的：升值賺取回報、給自己或后代作為以后生活保障、自己經(jīng)營生意 投資考慮因素： 1）比較偏好中心地段和商業(yè)氛圍成熟的商鋪，比如專業(yè)市場 2）很認可商鋪投資方式，普遍認可 8%及以上的投資回報率 3）對 價格很敏感 ,價格是最終考慮能不能購買投資的決定因素 4）越來越對商鋪產(chǎn)權(quán)、宣傳推廣力度、開發(fā)商