石家莊某項目商業(yè)和寫字樓分析報告(參考版)
2024-08-15 04:20本頁面
【正文】 最后建議：本項目不可用石家莊現(xiàn)有的方式來運作，一定要作一個適合市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，并且包裝出新，然后再隆重推出。本案的商業(yè)部分是項目回款重點和項目成功與否的關(guān)鍵，因此商業(yè)的經(jīng)營和后期管理必須讓購房人看到前景，一定要“先招商，后銷售”。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計多花點錢，并讓策劃公司和規(guī)劃設(shè)計院多做交流，出一個市場能接受的創(chuàng)新產(chǎn)品。項目整體運作建議以上提出了三種初步方案，但本項目在運作要有很好的‘全局觀”,建議本案開發(fā)商在運作中應(yīng)該把握以下要點：充分把握公司的資金流情況，在資金沒有把握的情況下不要輕易開工啟動。3）方案三：減小項目體量，商業(yè)和商住樓組合總建筑面積：容積率5，地下兩層建筑面積9828平方米，所有地上三層全部為商業(yè)；南樓為地上六層（多層）商業(yè)樓，北樓為12層商住樓商業(yè)建筑面積： 所有建筑地下一層至地上三層，南樓地上46層，建筑面積27027平方米商住樓面積：北樓412層為商住樓，建筑面積21762平方米，除去置換面積為13362平方米本方案的優(yōu)點是即減小了項目體量，樓層降低和地下少建一層能大幅減少建筑成本，又能使商業(yè)樓和商住樓分開，減少了風(fēng)險，能夠達(dá)到“短平快運作”項目的目的。本方案優(yōu)點是容積率到多出了銷售面積，并且攤薄了地價，缺點是商住樓面積過大，銷售周期會比較長。1）方案一：商業(yè)、商住樓組合總建筑面積：容積率7，總占地按面積8775平方米，每層面積4914平方米，地下3層，地上13層。三、本案定位建議三種方案： 威脅分析機(jī)會分析劣勢分析優(yōu)勢分析 所謂SWOT分析法，是從營銷的角度，從市場營銷的角度，從市場環(huán)境各方面對項目內(nèi)外部條件進(jìn)行綜合和概括，分析項目的優(yōu)勢、劣勢，將要面臨的機(jī)會和威脅。 紅線內(nèi)占地15畝（），其中除去道路廣場后實際總用地面積為8775平方米，建筑控高60米。 地塊東側(cè)是新建的女人世界項目（南側(cè)裙樓為王府井百貨商場，北側(cè)為商住高層樓），西側(cè)隔正在拆遷的另一地塊為石家莊市公安局，南側(cè)隔民族路為臨街二層商鋪和正在建設(shè)招商中的巴黎春天項目，北側(cè)是規(guī)劃路（項目以東已經(jīng)打通）。地塊目前尚未拆遷，南側(cè)是一棟四層商業(yè)樓，東側(cè)為一排二層商業(yè)樓，以西、以北為鐵路公安處、五金倉庫和居民平房。本案地塊和周邊現(xiàn)狀政府支持度商業(yè)環(huán)境 交通向南步行可通中山路，向西可通中華大街，向東至公里街，項目南側(cè)民族路和北側(cè)規(guī)劃路可通金橋路（北至新華路，南至中山路），交通道路已經(jīng)比較完善，但目前存在民族路西段沒有規(guī)劃完路況差和該地區(qū)由于商業(yè)密集交通比較擁堵兩大問題。 本案接近民族路西端，南與中山路相距不到100米，處于石家莊的長安街――中山路二排和政府規(guī)劃的民族路步行街上，地段優(yōu)越。地段優(yōu)越管理到位的自用性酒店公寓開始被市場認(rèn)可三、酒店式公寓市場統(tǒng)一經(jīng)營管理的純投資性公寓還沒有被市場認(rèn)可4）石家莊作為一個經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省會城市，中高檔寫字樓的租賃有一定量的需求，這表現(xiàn)在東方大廈、太和商務(wù)大廈、長安大廈、西美大廈等比較早的寫字樓出租率在60%以上，個別能到80%。2）石家莊寫字樓購買客戶絕大部分都是自用客戶，寫字樓投資性購買還沒有被廣泛認(rèn)可。 近幾年石家莊寫字樓市場供應(yīng)量很大，市場消化慢，估計未來幾年純寫字樓市場競爭非常激烈，中低檔寫字樓市場競爭還不是特別激烈。對東購商圈以及橋西的看法： 第三是大多數(shù)商家對經(jīng)營環(huán)境有要求，一般品牌還商品都要求環(huán)境潔凈，交通方便，但不是很嘈雜利于購物者逗留的店面。 首先看重的適合做生意的商業(yè)氛圍，尤其是愿意進(jìn)駐同類品牌和檔次商品店積聚區(qū)，除成熟商業(yè)區(qū)外，一些商戶認(rèn)為在大型居住區(qū)附近選址也是不錯的選擇；9）大多數(shù)商鋪投資客戶都考慮購買商鋪時銀行按揭，“以租養(yǎng)貸”。7）一部分認(rèn)為石家莊商鋪投資風(fēng)險已經(jīng)很大，尤其是小型投資客轉(zhuǎn)向住宅（或市中心商住樓）投資。二）、市場需求分析投資客戶訪談得出結(jié)論1）客戶來源和類型：在售樓盤基本情況表產(chǎn)品情況表價格和銷售情況價格和銷售、客戶情況表市場租賃價格中檔寫字樓公寓的發(fā)展也將是與時俱進(jìn)，推陳出新?？梢缘弥?）高端客戶群體并未正確把握，沒有真正滿足高端需求，因而高端樓盤的發(fā)展方向，會慎重理性的改善產(chǎn)品（2）中檔小戶型樓盤的上市迎合了市場，2005年度將會成為石家莊小戶型的頻頻表演的年度。 iii.創(chuàng)新才能發(fā)展，未來石家莊的商業(yè)形態(tài)將是多種業(yè)態(tài)合理發(fā)展，異彩紛呈。日客流量十萬人次才得以承載近5萬平米的東購，所以東購北國龍頭主導(dǎo)地位近期是無法動搖地。在兩個商圈中形成了在石家莊屈指可數(shù)的大型百貨商場：東購、北國。石家莊目前已初具形成了以東購北國兩商場為中心的兩大商業(yè)區(qū)域，并呈逐漸擴(kuò)張之勢，其東購商圈作為成熟專業(yè)市場的舊城，蘊有深厚的商業(yè)基礎(chǔ)，依托于南三條新華集貿(mào)太和電子城等大型專業(yè)市場，構(gòu)筑了完善的商業(yè)結(jié)構(gòu)。）未來全市房地產(chǎn)市場預(yù)測全市房地產(chǎn)情況）供應(yīng)情況不少看好
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