【正文】 商業(yè)區(qū)是在老燕春酒店之后北國(guó)商城建成后開(kāi)始形成起來(lái)的，是石家莊中高檔消費(fèi)的商業(yè)區(qū)，其范圍主要是以北國(guó)商廈為中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影樂(lè)宮，東面一直延伸到世貿(mào)名品的區(qū)域。 三利國(guó)際百貨規(guī)模小，定位成單一的高檔化妝品、服裝商場(chǎng)，更向一家大型品牌專賣店，加上世貿(mào)名品和北國(guó)商城的競(jìng)爭(zhēng)，但其購(gòu)物環(huán)境吸引了石家莊一批高收入人群，其經(jīng)營(yíng)情況得以能夠持續(xù)維持。 購(gòu)物需求情況（訪談結(jié)論） 購(gòu)物人群劃分： 1）購(gòu)物人群分類（按收入）：中產(chǎn)階層（ 2021 元 /月以上）、工薪階層（ 600－ 2021 元 /平方米）、低收入階層（ 600 元 /平方米以下，包括學(xué)生等年輕人群） 2)居住或工作地區(qū)：橋西、橋東、郊縣 購(gòu)物地點(diǎn)：工薪階層及高收入的中產(chǎn)階層一般去東購(gòu)、北國(guó)等大型商場(chǎng)和品牌專賣店購(gòu)物，年輕人和低收入認(rèn)士主要選擇在新華集貿(mào)、南三條等專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物，購(gòu)物地點(diǎn)選擇有一定區(qū)域性。 4）新百、益友、建華等老字號(hào)商場(chǎng)：擁有一批忠實(shí)的企業(yè)老職工和周邊居住區(qū)購(gòu)物人群 對(duì)兩大商業(yè)區(qū)的看法： 1）大部分中低收入人群認(rèn)為東購(gòu)商業(yè)區(qū)既能逛東購(gòu)，有能逛新華集貿(mào)等批發(fā)市場(chǎng)，偏好東購(gòu)商業(yè)區(qū)，但覺(jué)得橋西餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施不如橋東，一般餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)都在橋東。 房地產(chǎn)市場(chǎng)部分 一、宏觀市場(chǎng) 宏觀需求 人民生活水平變化 居民儲(chǔ)蓄存款余額 表 1 石家莊歷年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額，數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局 2021 年石家莊市總?cè)丝跒?910萬(wàn)，以第五次人口 普查時(shí)的平均每戶 人計(jì)算，石家莊共有家庭約 247 萬(wàn)戶，以 2021 年末的城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 ，平均每戶居民存款約為 萬(wàn)元；石家莊市區(qū)人口近 200 萬(wàn)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)可以知道，市區(qū)居民的存款余額要遠(yuǎn)高于全市的平均水平，也就是說(shuō)市區(qū)約 54 萬(wàn)戶居民的戶均存款額應(yīng)該在 5 萬(wàn)元以上。 職工平均工資 表 2 石家莊歷年職工平均工資，數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局 從在職職工的平均工資來(lái)看，石家莊市在職職工的生活水平較 1996 年有明顯的改善， 2021 年職工平均工資達(dá)到 12242 元，平均工資的年增長(zhǎng)率均高于 8%，這為石市居民提高生活質(zhì)量提供了必要的保障。以人口發(fā)展速度為例，石家莊現(xiàn)在的人口數(shù)已超過(guò)了規(guī)劃預(yù)計(jì)到2021 年的人口數(shù)。修編的重 點(diǎn)內(nèi)容將對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)新城區(qū)進(jìn)行規(guī)劃。這三大板塊，無(wú)論從開(kāi)發(fā)面積，還是從開(kāi)發(fā)規(guī)模，均對(duì)石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)發(fā)展以及提升地方居住水平有重大意義。東部升值的原因，首先歸結(jié)于市政規(guī)劃。 216。談村則以青園街打通為契機(jī)，加快改造步伐，目前正在制定 畝土地的改造方案。 橋東區(qū) 元村則將在年內(nèi)建起 20 棟住宅樓，建筑面積達(dá) 10 萬(wàn)平方米。 45 個(gè)城中村改造項(xiàng)目中， “休門 ”和 “東里 ”等都將以高層住宅面世，這些高層都將以較好的地段、優(yōu)越的位置，吸引石家莊市高端 人群的眼球。不少看好區(qū)域發(fā)展前景而進(jìn)入西部房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一改以前的幾萬(wàn)地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 甚至幾千平方米開(kāi)發(fā)量的 小規(guī)模試探，幾乎無(wú)一例外地選擇了集約化、規(guī)?；拇蟊P作為開(kāi)發(fā)目標(biāo)，以實(shí)實(shí)在在的形象，展現(xiàn)企業(yè)自身在這片極具發(fā)展?jié)摿Φ奈滞辽系拇嬖凇? ii. 在兩個(gè)商圈中形成了在石家莊屈指可數(shù)的大型百貨商場(chǎng)：東購(gòu)、北國(guó)。創(chuàng)新才能發(fā)展，未來(lái)石家莊的商業(yè)形態(tài)將是多種業(yè)態(tài)合理發(fā)展，異彩紛呈。中檔寫字樓公寓的發(fā)展也將是與時(shí)俱進(jìn)，推陳出新。 類型：比例最大的是經(jīng)商客戶（主要是個(gè)體私營(yíng)老板，包括郊縣）；其次是石家莊幾個(gè)大型企業(yè)（石藥、華藥）高收入客戶；第三就是有投資經(jīng)歷（以前投資過(guò)商鋪、投資證券股票、汽車銷售、保險(xiǎn)業(yè)等）也站很大比例；第四就是政府官員或有閑錢打算置一筆固定資產(chǎn)的客戶，最后就是其他零散的客戶。 9）大多數(shù)商鋪投資客戶都考慮購(gòu)買商鋪時(shí)銀行按揭， “以租養(yǎng)貸 ”。 橋西消費(fèi)層次兩級(jí)分化現(xiàn)象明顯，低消費(fèi)人群多，高消費(fèi)人群比不上橋東，因此形成了橋西高檔購(gòu)物、消費(fèi)上橋東的現(xiàn)象，一些高檔專業(yè)、專賣店也不太愿意上橋西設(shè)點(diǎn)。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 3）石家莊高端寫字樓市場(chǎng)購(gòu)買需求量很小，這主要是因?yàn)槭仪f的企業(yè)大多不愿意或沒(méi)有足夠?qū)嵙ǜ邇r(jià)購(gòu)買寫字樓，表現(xiàn)在目前新建幾乎所有高檔寫字樓銷售情況差。 地段優(yōu)越管理到位的自用性酒店公寓開(kāi)始被市場(chǎng)認(rèn)可 本類公寓不是完全意義的酒店式公寓，只是市區(qū)內(nèi)的高檔居住類型公寓，該類型公寓以時(shí)代中心、自由港為代表，銷售情況比較看好，購(gòu)買客戶主要是年輕時(shí)尚人士或高 收入人士暫時(shí)居所。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 可視性 本案所在位置臨民族路，有一定的可視性，如果能建成一個(gè)地標(biāo)建筑，對(duì)東購(gòu)和新華集貿(mào)客流能夠形成相當(dāng)?shù)奈Γ彩窃鰪?qiáng)本案可視性的一個(gè)最佳選擇。 地塊目前尚未拆遷，南側(cè)是一棟四層商業(yè)樓，東側(cè)為一排二層商業(yè)樓，以西、以北為鐵路公安處、五金倉(cāng)庫(kù)和居民平房。其中優(yōu)劣勢(shì)分析主要考慮自身的實(shí)力及其與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較，而機(jī)會(huì)和威脅分析將主要放在外部環(huán)境的變化及對(duì)項(xiàng)目的可能影響上。 但是在所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中機(jī)會(huì)沒(méi)有不被各種條件限制的，只要充分準(zhǔn)備、下足功夫，本案成功的機(jī)會(huì)仍會(huì)很大。 本案的銀行金融政策帶來(lái)的資金壓力風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作銷售快速回籠資金、縮短運(yùn)作周期減小項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)，在此種 情況下不可 “貪多圖大 ”，而是應(yīng)該前期充分準(zhǔn)備后 “速戰(zhàn)速?zèng)Q ”做一個(gè) “短平快 ”的項(xiàng)目。 本方案優(yōu)點(diǎn)是容積率到多出了銷售面積，并且攤薄了地價(jià)，缺點(diǎn)是商住樓面積過(guò)大，銷售周期會(huì)比較長(zhǎng)。 項(xiàng)目整體運(yùn)作建議 以上提出了三種初步方案，但本項(xiàng)目在運(yùn)作要有很好的 ?全局觀 ”,建議本案開(kāi)發(fā)商在運(yùn)作中應(yīng)該把握以下要點(diǎn)： 充分把握公司的資金流情況，在資金沒(méi)有把握的情況下不要輕易開(kāi)工啟動(dòng)。 本案的商業(yè)部分是項(xiàng)目回款重點(diǎn)和項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，因此商業(yè)的經(jīng)營(yíng)和后期管理必須讓購(gòu)房人看到前景，一定要 “先招商，后銷