【正文】 609 6510 7162 ?按照世界發(fā)展銀行的理論判斷，深圳市整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)增長(zhǎng)期。 17 銷售狀況 ?市場(chǎng)走出谷底，進(jìn)入持續(xù)發(fā)展階段。 051015202530351996年 1998年 2023年 2023年 2023年深圳寫字樓總銷售面積本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。寫字樓銷售壓力大！ ?空置狀況： 空置面積存量還很大，根據(jù)未來(lái)兩年內(nèi)的預(yù)期放量，可預(yù)見(jiàn)空置率將繼續(xù)上升。 05年中心區(qū)高端寫字樓放量接近 90萬(wàn)平米。 ?香蜜湖片區(qū)不是寫字樓市場(chǎng)的主流區(qū)域。 采用中央空調(diào)和分體空調(diào)兩種系統(tǒng)并存 ，世界品牌美國(guó)約克和日本大金 VRV中央空調(diào)，另設(shè)室外空調(diào)機(jī)位 外立面及大堂 全幕墻外立面，采用了LOW— E玻璃，避免了普通雙層中空玻璃的缺陷 ，透光不透熱。 投資比例 約 33% 很少（ 10%左右） 超過(guò) 5成 最小開(kāi)間面積 /標(biāo)準(zhǔn)層面積 82/1300平米 50/1270平米 50/1300平米 三級(jí)報(bào)盤價(jià)格 11000元 /平米 13000（頂上 3層）（復(fù)式 18500） 租金 80元 /平米 /月 9000~13000元 /平米； 租金 65~95元 /平米 /月 租 /銷售率 100% 90% 99% 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 ?中心區(qū)寫字樓銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格在 13000以上； ?2023年中心西區(qū)寫字樓后續(xù)銷售壓力較大，與供應(yīng)激增相關(guān)，價(jià)格在 9000~11000。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?價(jià)格： 中心區(qū)寫字樓均價(jià)約為 13000元 /平米，租金 120元 /平米；中心西區(qū)寫字樓均價(jià)約為 9000元 /平米，三級(jí)報(bào)盤價(jià)格已升值到均價(jià) 11000元 /平米，租金在 65 元 /平米。 30 商業(yè)分布格局 香蜜湖 香蜜湖度假村 本項(xiàng)目 ?香蜜湖片區(qū)規(guī)劃商業(yè)用地少，僅占規(guī)劃用地總面積的 1%。 31 香蜜湖片區(qū)集中商業(yè)掃描 —— 順電香梅店 ?建筑面積：接近 1萬(wàn) 平米 ?區(qū)位：香梅路中北段東側(cè) ?業(yè)態(tài)規(guī)劃： 1層：手機(jī)，攝像機(jī)，數(shù)碼 相機(jī)，打印機(jī)，電子詞典，美容器具，電話機(jī)，配件超市，辦公用品。 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃：倉(cāng)儲(chǔ)型超市，員工只有 500人。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4層：文體用品、兒童用品、床上用品 檔次定位 中高檔 中高檔 消費(fèi)者分析 中心區(qū)主流客戶 景田片區(qū)主流客戶 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 建安集團(tuán)香蜜湖寫字樓（預(yù)計(jì)未來(lái) 2年內(nèi)） 一、二層 4000平米 臨街商鋪為主 —— —— —— —— 香蜜湖片區(qū)在售樓盤底商價(jià)格調(diào)查 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 按照國(guó)際慣例：城市的正常商業(yè)容量為人均 ~1M2， 依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積： 商業(yè)面積合理范圍在 20230至 40000平米之間 類 別 居 住 區(qū) 人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 服務(wù)區(qū)域 香蜜湖片區(qū)內(nèi)居住社區(qū) 城市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) （一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)） ????本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?業(yè)態(tài)和產(chǎn)品： 香蜜湖目前市場(chǎng) 100平米左右的小型一層商鋪?zhàn)馐弁?，汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)鋪面積以 200~300平米為主。 39 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 ?宏觀市場(chǎng)分析 ?寫字樓競(jìng)爭(zhēng)分析 ?商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 ?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的確定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略描述 ?細(xì)分市場(chǎng)：明確目前市場(chǎng)的所有客戶，并找尋客戶對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品特點(diǎn) ?尋找縫隙：針對(duì)中心區(qū)和中心西區(qū)寫字樓的特點(diǎn)，篩選第三類工作需求，尋找他們需要的產(chǎn)品是什么 ?明確目標(biāo)：明確第三類客戶的需求特征，打造產(chǎn)品，補(bǔ)充市場(chǎng)空隙 ?挖掘客戶：尋找政務(wù)經(jīng)濟(jì)、周邊成熟高檔富人社區(qū)及周邊原業(yè)態(tài)的影響，挖掘事實(shí)存在的客戶，了解其產(chǎn)品要求 ?產(chǎn)品創(chuàng)新：針對(duì)客戶需求，為客戶量身定做，創(chuàng)造適合客戶要求的產(chǎn)品，補(bǔ)充市場(chǎng)需求縫隙 ?商業(yè)補(bǔ)缺：通過(guò)市場(chǎng)的分析，以補(bǔ)缺型業(yè)態(tài)做為底層商業(yè)的主要購(gòu)買群體，結(jié)合政務(wù)經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)，吸引配套性行業(yè)客戶購(gòu)買 補(bǔ)缺型競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略： 細(xì)分市場(chǎng)客戶及產(chǎn)品，打造第三類工作空間，以差異化的產(chǎn)品補(bǔ)充市場(chǎng)縫隙 ?較晚進(jìn)入市場(chǎng) ?細(xì)分市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)縫隙 ?目標(biāo)明確，挖掘客戶 ?創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 補(bǔ)缺者 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，通過(guò)項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)的挖掘和提升，規(guī)避市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的威脅，降低風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)走低價(jià)路線，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，打造低價(jià)產(chǎn)品 已規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，以低價(jià)快速的方式迅速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 以國(guó)內(nèi)、本地私營(yíng)企業(yè)為主 資本 來(lái)源 規(guī)模小，知名度低 資產(chǎn) 規(guī)模 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 200平米以下 著名商圈的輻射區(qū)域 小區(qū)域性的企業(yè)，依附于產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，廣告類、貿(mào)易類、物流業(yè) 行業(yè) 低端客戶 以國(guó)內(nèi)中型私營(yíng)企業(yè)為主 資本 來(lái)源 規(guī)模中等，知名度一般 資產(chǎn) 規(guī)模 一般 適中 適中 中等 中等 中等 中等 200 500平米 華強(qiáng)北商圈；車公廟商圈； 區(qū)域性加工貿(mào)易類、咨詢顧問(wèn)類公司分部，市級(jí)機(jī)構(gòu)、地區(qū)性中型企業(yè)辦事處、代表處 行業(yè) 中級(jí)客戶 以中外合資、港臺(tái)資、國(guó)內(nèi)股份制企業(yè)為主 資本 來(lái)源 規(guī)模中等偏大，知名度較高。 49 案例分析 —— 設(shè)計(jì)大廈 ? 政府職能部門 ：深圳市房地產(chǎn)交易中心、深圳市建筑工程交易服務(wù)中心、深圳市房屋租賃管理辦公室、深圳市建設(shè)局。價(jià)格實(shí)惠。價(jià)格實(shí)惠。 53 訪談總結(jié) ? 大中型建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目的自然景觀和政務(wù)資源很有興趣，樹(shù)立自己的個(gè)性化形象，提升格調(diào)和氣質(zhì)使他們的核心驅(qū)動(dòng)力。他們對(duì)于網(wǎng)絡(luò)硬件的配套要求是核心驅(qū)動(dòng)力。 54 寫字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 與國(guó)土規(guī)劃政務(wù)相關(guān)的大中型建筑設(shè)計(jì)類公司和 IT科技類創(chuàng)智型公司。 56 ?深南大道路口處、香逸名園、香蜜三村社區(qū)街鋪，以汽車配件、超市、餐飲、美發(fā)美容為主。 商業(yè)掃描： 原業(yè)態(tài)影響依然存在，但檔次不高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 汽車相關(guān)的行業(yè)高端客戶 高檔餐飲、高檔休閑行業(yè)客戶 銀行、證券、保險(xiǎn)、便利店等政務(wù)配套行業(yè)客戶 投資客戶 市場(chǎng)空白點(diǎn)： 餐飲業(yè)、休閑、高端服務(wù)型商業(yè)是一個(gè)目前片區(qū)的機(jī)會(huì)點(diǎn)；原有汽車相關(guān)商業(yè)氛圍濃厚，但缺乏高檔次的汽車相關(guān)商業(yè)。 61 產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)配比 從 SO發(fā)展戰(zhàn)略確定物業(yè)配比，應(yīng)充分挖掘底層商業(yè)價(jià)值 ?通過(guò)市場(chǎng)分析確定，項(xiàng)目處于黃金三角區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊成熟消費(fèi)群的支持對(duì)商業(yè)發(fā)展又極大幫助 ?底層非集中商業(yè)，社區(qū)商業(yè)還有較大容量的機(jī)會(huì)明顯 ?商業(yè)屬于利潤(rùn)型產(chǎn)品，本項(xiàng)目有較好的臨街、轉(zhuǎn)角商業(yè)價(jià)值，因此項(xiàng)目在考慮整體需求和形象要求的前提下應(yīng)充分挖掘商業(yè)的價(jià)值點(diǎn) 項(xiàng)目臨街面、轉(zhuǎn)角商業(yè)價(jià)值明顯，應(yīng)充分考慮 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)大客戶的需要，景觀資源較好的高樓層重點(diǎn)考慮整層購(gòu)買。 ?IT高科技及其他創(chuàng)智型公司，核心需求是網(wǎng)絡(luò)硬件配套，辦公面積在 200至 500平米，合適的最小單位面積是 100平米左右。 66 ?根據(jù)覆蓋率指標(biāo)的要求，分為塔樓與商業(yè)裙樓兩部分，最大限度設(shè)臵商業(yè)裙樓；裙樓不宜超過(guò)兩層 ,滿足整層，半層，1/4層單位購(gòu)買的尊貴感 2m 76m 2m 25m 36m 900平方米 1000平方米 香梅路 產(chǎn)品定位 —— 物業(yè)布局 標(biāo)準(zhǔn)層平面錯(cuò)開(kāi)式布局，減小標(biāo)準(zhǔn)層面積 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?寫字樓面積統(tǒng)一考慮 ,原則上寫字樓面積在上滿足以100200平方米為基本單元的劃分基數(shù)，進(jìn)深盡量控制在 1012米 ?電梯的承載按高于普通標(biāo)準(zhǔn)的 20% 配臵 。 71 產(chǎn)品定位 以 100200平米為模數(shù)的一個(gè)“ menu plan” （功能菜單） + = + = + = or or 單一的組合模式 —— 具有可變性空間模式 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?面積： 100平米商鋪，可自由組合 ?價(jià)格： 25000~35000元 /平米；租金 200~250元 /平米 ?汽車模型展售、高檔餐飲配套、高檔休閑配套 商業(yè)核心客戶群 ? 補(bǔ)缺型，餐飲、原業(yè)態(tài)， ? 與汽車相關(guān)的行業(yè)客戶高檔休閑行業(yè)客戶 ? 投資客戶 ? 銀行、證券、保險(xiǎn)等政務(wù)配套行業(yè)客戶 市場(chǎng)歸納及案例借鑒 ?片區(qū)內(nèi)商鋪面積總結(jié)：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)以 100平米左右好銷。 75 商業(yè)定位：立足于香蜜湖片區(qū)，輻射整個(gè)深圳 產(chǎn)品定位 ?位臵：項(xiàng)目建成后的地上一層。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 79 功能配置說(shuō)明 1F 2F 3F以上 頂級(jí)品牌展廳 餐廳、咖啡館、 酒吧 寫字樓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?服務(wù)目標(biāo)：周邊的富人和政務(wù)及相關(guān)的商務(wù)人員。 南北進(jìn)深拉長(zhǎng)，增加景觀享受面積； 大面積玻璃幕墻，增加景觀表達(dá)； 附加值 利用架空層，提升可用面積； 隔層設(shè)置挑空，用于贈(zèng)送面積； 頂樓利用結(jié)構(gòu)處理，設(shè)置雙層挑空； 產(chǎn)品規(guī)劃 寫字樓整層面積考慮在 1000平米左右 錯(cuò)開(kāi)式布局，拆分標(biāo)準(zhǔn)層面積 模塊式戶型組合； ? 兩層商業(yè) ：面積為 8800平米 左右，商業(yè)一層層高 6m，二層 ， ? 寫字樓： 總面積 33440平米 ，其中 12320平米交深規(guī)院辦公室用， 21120平米推出銷售，設(shè)計(jì)寫字樓層 高 ?寫字樓隔間面積最小 100、200平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1000平米。 84 ?便利性、融合性、安全私密性 ?與商業(yè)入口一體化的大堂 ?可以打 TAXI的大堂 ?設(shè)臵獨(dú)立訪客停車的車庫(kù) ?與商業(yè)停車完全區(qū)隔 產(chǎn)品展示 字樓底部入口的設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔大氣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88 超大型墻體電視屏幕商機(jī)的體現(xiàn) 產(chǎn)品展示 建筑細(xì)節(jié)的建議：廣告位的處理與廣場(chǎng)環(huán)境的融合 廣場(chǎng)標(biāo)志與彩旗昭示性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 92 價(jià)格定位 —— 原則：以客戶為導(dǎo)向的產(chǎn)品價(jià)格 ? 根據(jù)核心客戶對(duì)價(jià)格的承受力，確定產(chǎn)品價(jià)格 ? 小型創(chuàng)智客戶對(duì)價(jià)格承受力在 900011000元 /平米，大型設(shè)計(jì)類客戶對(duì)價(jià)格承受力在 15000元 /平米左右 ? 根據(jù)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和發(fā)展戰(zhàn)略要求，產(chǎn)品均價(jià)位于中心西區(qū)與中心區(qū)價(jià)格之間 ? 景觀最優(yōu)：通過(guò)周邊樓盤位臵分析，十樓以上，景觀資源最優(yōu)，可考慮為大客戶定制戶型和創(chuàng)新產(chǎn)品，十樓以下較差 ? 商業(yè)應(yīng)考慮整體形象的需要，建議商業(yè)只租不售，租金應(yīng)與周邊上也一致 水 榭 花 都 水 榭 花 都 國(guó)房局 加油站 規(guī)劃局 香蜜湖旅游區(qū) 香蜜湖 底層 大堂 商業(yè) 平臺(tái) 平臺(tái) 平臺(tái) 平臺(tái) 平臺(tái) 深 規(guī) 院 可 售 寫 字 樓 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)市場(chǎng)比較法，商業(yè)售價(jià)應(yīng)在 23000至 30000元 /平米左右 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。傳統(tǒng)的“剛性”辦公環(huán)境秉承的是大工業(yè)時(shí)代以來(lái)的流水線生產(chǎn)模式，追求的是“密度效益”。 柔性辦公新主義 自由舒適的 開(kāi)放的 人性化的 便利的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 100 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬(wàn)元） 單價(jià) (元 /㎡ ) 占總投資比 例 1 土地成本 315 % 2 前期費(fèi)用 100 % 3 建安工程 2400 % 4 管理費(fèi) 54 % 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 28 % 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 85 % 7 銷售費(fèi)用 156 3% 8 合 計(jì) 3176 % 注：?jiǎn)蝺r(jià)為按計(jì)容積率建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià) 費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目總投資估算為 根據(jù)產(chǎn)品的定位和規(guī)劃設(shè)想、工程定額，并結(jié)合項(xiàng)目的具體特征。 2023/3/152023/3/15Wednesday, March 15, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023/3/152023/3/152023/3/152023/3/153/15/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/3/152023/3/152023/3/152023/3/15 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！