【導讀】地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！批發(fā)市場為首的批發(fā)商業(yè)的發(fā)達。的提高零售商業(yè)卻正在蓬勃發(fā)展中，各種新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)在。響了新出現(xiàn)的眾多零售業(yè)態(tài)，這是石家莊商業(yè)市場的特殊性，不同于全國其他的城市。由于本案的初步定位思路是零售業(yè)態(tài)，因此以下主要分析石家莊的零售商業(yè)情況。業(yè)區(qū)組成，兩大核心商業(yè)區(qū)即東購商業(yè)區(qū)和北國商業(yè)區(qū)。積聚區(qū)，包括華聯(lián)等周邊的大型商業(yè)場所。經(jīng)營情況良好外，其余經(jīng)營情況一般，說明本地區(qū)消費只能支撐一家東購這樣規(guī)模的大賣場。低檔餐飲、快餐店經(jīng)營情況非常好，規(guī)模型配套業(yè)態(tài)是該地區(qū)的市場空白點。場份額比較小、競爭越來越激烈的石家莊商業(yè)市場立于不敗之地。賣店，其避開了北國高檔品牌的競爭，經(jīng)營情況一般。2）北國商城：橋東中產(chǎn)階層主要在北國商城購物，橋西少部分中產(chǎn)階層選擇在北國購物。

　　

【正文】 貨商場，北側(cè)為商住高層樓），西側(cè)隔正在拆遷的另一地塊為石家莊市公安局，南側(cè)隔民族路為臨街二層商鋪和正在建設招商中的巴黎春天項目，北側(cè)是規(guī)劃 路（項目以東已經(jīng)打通）。 規(guī)劃指標 紅線內(nèi)占地 15 畝（合 平方米），其中除去道路廣場后實際總用地面積為 8775平方米，建筑控高 60 米。 二、本案 SWOT 分析 所謂 SWOT 分析法，是從營銷的角度，從市場營銷的角度，從市場環(huán)境各方面對項目內(nèi)外部條件進行綜合和概括，分析項目的優(yōu)勢、劣勢，將要面臨的機會和威脅。其中優(yōu)劣勢分析主要考慮自身的實力及其與競爭對手的比較，而機會和威脅分析將主要放在外部環(huán)境的變化及對項目的可能影響上。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 優(yōu)勢分析 本案的最大優(yōu)勢就是所處的地段，周邊具有成熟的商業(yè)氛圍（東購商業(yè)區(qū)的綜合成熟商業(yè)氛圍），因此應該充分發(fā)揮這個最大的優(yōu)勢，即在項目功能定位中盡可能多做商業(yè)面積。 由于具有這個地段優(yōu)勢，以及對石家莊整個房地產(chǎn)市場的把握后，我們認為做商業(yè)風險相對較小，但在定位中也不得不考慮項目自身因素，避免造成 “得勢不得分 ”的局面。 劣勢分析 本案的劣勢主要表現(xiàn)在項目地塊自身條件，包括成本過高、地塊形狀、周邊小環(huán)境和政府規(guī)劃控制四方面，這些劣勢增加了項目定位 、產(chǎn)品設計以及營銷工作的難度，也是本項目難以操作的 “癥結(jié) ”所在。 但是在所有房地產(chǎn)開發(fā)項目中機會沒有不被各種條件限制的，只要充分準備、下足功夫，本案成功的機會仍會很大。 項目的劣勢我們認為主要應通過產(chǎn)品定位和產(chǎn)品創(chuàng)新設計來化解，立足于把本案打造成“石家莊最具創(chuàng)新，吸引客戶，價格成本控制合理 ”的項目，沒有不會成功的道理，市場永遠都在遵循 “沒有不好的市場，只有不好的產(chǎn)品 ”這一原則。 機會分析 本案具有成功開發(fā)機會的前提是石家莊經(jīng)濟大環(huán)境良好，房地產(chǎn)整個市場仍在平穩(wěn)上升，房產(chǎn)投 資者仍具有對市場前景看好的信心；同時我們認為石家莊目前的房地產(chǎn)開發(fā)水平仍比較低，本案完全有機會超越以為的任何同類項目；只要能夠通過產(chǎn)品、營銷方式的創(chuàng)新，一定能得到市場的認可，取的本案開發(fā)的成功。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 威脅分析 本案最大的威脅是銀行 “銀根緊縮 “帶來的資金壓力；其次的威脅就是市場營銷運作不成功導致銷售進度緩慢造成資金不能按計劃回籠；第三就是項目體量大導致的運作周期長。 本案的銀行金融政策帶來的資金壓力風險是不可避免的，但可以通過市場運作銷售快速回籠資金、縮短運作周期減小項目資金風險，在此種 情況下不可 “貪多圖大 ”，而是應該前期充分準備后 “速戰(zhàn)速決 ”做一個 “短平快 ”的項目。 三、本案定位建議 三種方案： 總體原則：本項目是一個綜合項目，從以上市場和項目本身分析可知在項目定位中商業(yè)應該是本項目的主要物業(yè)類型，每種方案都以商業(yè)為主。 1）方案一：商業(yè)、商住樓組合 總建筑面積：容積率 7，總占地按面積 8775 平方米，每層面積 4914 平方米，地下 3 層，地上 13 層，總建筑面積 萬平方米，可銷售面積 萬平方米。 商業(yè)建筑面積： 7 層總計 34398 平方米 商住樓建筑面積： 7 層總計 36855 平方米 ,除去置換面積為 28845 平方米。 本方案優(yōu)點是容積率到多出了銷售面積，并且攤薄了地價，缺點是商住樓面積過大，銷售周期會比較長。 2）方案二：商業(yè)、純寫字樓、公寓組合 總建筑面積：同方案一 商業(yè)建筑面積：同方案一 寫字樓面積： 17199 平方米 公寓面積： 17199 平方米，除去置換面積為 8799 平方米 本方案的優(yōu)點是在方案一的基礎上減少了辦公物業(yè)的面積，分散了風險，缺點是產(chǎn)權(quán)為 40年且處于鬧市區(qū)的公寓銷售前景不容樂觀。 3）方案三：減小項目體量，商業(yè)和商住樓組合 總建筑 面積：容積率 5，總建筑面積 萬平方米，地下兩層建筑面積 9828 平方米，所有地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地上三層全部為商業(yè)；南樓為地上六層（多層）商業(yè)樓，北樓為 12 層商住樓 商業(yè)建筑面積： 所有建筑地下一層至地上三層，南樓地上 46 層，建筑面積 27027 平方米 商住樓面積：北樓 412 層為商住樓，建筑面積 21762 平方米，除去置換面積為 13362 平方米 本方案的優(yōu)點是即減小了項目體量，樓層降低和地下少建一層能大幅減少建筑成本，又能使商業(yè)樓和商住樓分開，減少了風險，能夠達到 “短平快運作 ”項目的目的 。缺點是減少了建筑面積銷售收入 會有所降低。 項目整體運作建議 以上提出了三種初步方案，但本項目在運作要有很好的 ?全局觀 ”,建議本案開發(fā)商在運作中應該把握以下要點： 充分把握公司的資金流情況，在資金沒有把握的情況下不要輕易開工啟動。 前期論證、準備和策劃越充分越好，聘請人員或?qū)＜?、策劃公司論證項目的定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、運作策略，不可局限于石家莊目前的開發(fā)水平和市場情況。 產(chǎn)品規(guī)劃設計多花點錢，并讓策劃公司和規(guī)劃設計院多做交流，出一個市場能接受的創(chuàng)新產(chǎn)品。 營銷工作一定要請有實力、了解石家莊市場的策劃代理公司，利 用他們的銷售力全力銷售本項目，本地策劃代理公司水平有限，銷售方式比較落后，銷售進度達不到要求。 本案的商業(yè)部分是項目回款重點和項目成功與否的關鍵，因此商業(yè)的經(jīng)營和后期管理必須讓購房人看到前景，一定要 “先招商，后銷售 ”。 能夠盈利在成本不能減少的情況下只能有兩個途徑：高價格銷售和提高銷售率。 最后建議：本項目不可用石家莊現(xiàn)有的方式來運作，一定要作一個適合市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，并且包裝出新，然后再隆重推出。 附表：三種方案成本和收益比較 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！