【正文】 在大型居住區(qū)附近選址也是不錯(cuò)的選擇； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 其次是當(dāng)?shù)厣碳矣绕涫莻€(gè)體商戶比較愿意租賃臨街店面，因?yàn)榕R街店面經(jīng)營(yíng)比商場(chǎng)內(nèi)部靈活； 第三是大多數(shù)商家對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境有要求，一般品牌還商品都要求環(huán)境潔凈，交通方便，但不是很嘈雜利于購(gòu)物者逗留的店面。 投資目的：升值賺取回報(bào)、給自己或后代作為以后生活保障、自己經(jīng)營(yíng)生意 投資考慮因素： 1）比較偏好中心地段和商業(yè)氛圍成熟的商鋪，比如專業(yè)市場(chǎng) 2）很認(rèn)可商鋪投資方式，普遍認(rèn)可 8%及以上的投資回報(bào)率 3）對(duì) 價(jià)格很敏感 ,價(jià)格是最終考慮能不能購(gòu)買投資的決定因素 4）越來越對(duì)商鋪產(chǎn)權(quán)、宣傳推廣力度、開發(fā)商實(shí)力等看重，趨于理性 5）對(duì)商鋪未來經(jīng)營(yíng)情況很看重，能看到前景，要求投資風(fēng)險(xiǎn)小、有保障 6）大多數(shù)傾向于選擇臨街商鋪，認(rèn)為商場(chǎng)分割產(chǎn)權(quán)出售的方式不容易成功。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 二、商鋪市場(chǎng) 一）、供應(yīng)市場(chǎng)分析 整體情況 總體市場(chǎng) 新的供應(yīng)量不大，但市場(chǎng)存量比較大。 iii. 高端樓盤屢屢受挫，中檔樓盤成績(jī)可人。然而其他百貨商場(chǎng)多無法與抗衡如；王府井百貨、華聯(lián)商廈、人百?gòu)V場(chǎng)。隨著南水北調(diào)路線和滹沱河綠化帶規(guī)劃的確定，石家莊西部區(qū)域的樓市大有好戲上演。 216。東三教村年內(nèi)將有 6 棟住宅樓竣工，建筑面積達(dá)3 萬平方米。 裕華區(qū) 則以方北村、東崗頭、位同村、二十里鋪為城中村改造試點(diǎn)，開始村莊的新的改造規(guī)劃建設(shè)。 城中 村改造呈現(xiàn)石市新面孔 為加快石市 45 個(gè)城中村的改造進(jìn)度，各城中村的建設(shè)改造充分考慮了各自不同的特點(diǎn)。東開發(fā)區(qū)是石家莊的新市區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) ,交通發(fā)達(dá) ,而且是全市路況最好的區(qū)域，發(fā)展前景極為廣闊，這無疑極大刺激了這一區(qū)域樓市。 216。 制定區(qū)域協(xié)作制度和產(chǎn)業(yè)分工的空間體系，發(fā)揮中心城市的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn)城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展；疏散中心城區(qū)功能，解決城市空間狹小、交通擁擠、環(huán)境惡化等大城市問題；構(gòu)建以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為先導(dǎo)，以新經(jīng)濟(jì)為中心的百萬人口的現(xiàn)代化新城區(qū)。 2021 年，石家莊市完成了《石家莊市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，提出了 1+4（主城區(qū)為核心，正定、鹿泉、欒城、藁城四個(gè)組團(tuán)為重點(diǎn)）、 東拓、西優(yōu)、南延、北跨、中疏 、 新區(qū)開發(fā)與老城提升 、 總體推進(jìn) 的發(fā)展思路。 人均可支配收入 表 3 石家莊歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局 表 4 石家莊 199 2021 年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出明細(xì)對(duì)比，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 工資收入的增加，相應(yīng)地可支配收入增加，從表 7 可以看到自 1996 年以來石家莊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)情況，可以看到 2021 年人均可支配收入達(dá)到 7741 元。從這些數(shù)字上我們可以看到，石家莊市區(qū)房產(chǎn)投資市場(chǎng)需求潛力比較大。 2）中高收入人群尤其是橋西消 費(fèi)者認(rèn)為東購(gòu)環(huán)境好、服務(wù)態(tài)度好、經(jīng)營(yíng)管理完善、商品價(jià)格中檔實(shí)惠。 1）東購(gòu)：郊縣、橋西大部分中產(chǎn)階層、工薪階層主要 選擇在東購(gòu)購(gòu)物， 橋東工薪階層購(gòu)物也經(jīng)常去東購(gòu) 。 專賣店：北國(guó)商業(yè)區(qū)即輻射 區(qū)的專賣店主要以中低檔品牌專賣為主，比如三信等服裝專賣店，其避開了北國(guó)高檔品牌的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)情況一般。 該商業(yè)區(qū)位于石家莊市政府各機(jī)關(guān)所在地，集中了燕春、世貿(mào)皇冠等高檔酒店，因此作為一個(gè)中高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)尤其合適，但目前來看該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比較單一，主要市場(chǎng)份額還是北國(guó)商廈一支獨(dú)秀。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 5)配套業(yè)態(tài)：該地區(qū)餐飲娛樂等針對(duì)本商業(yè)區(qū)的配套基本沒有大型 上檔次的配套，一些低檔餐飲、快餐店經(jīng)營(yíng)情況非常好，規(guī)模型配套業(yè)態(tài)是該地區(qū)的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 3）、各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營(yíng)情況分析 1)大賣場(chǎng)（含百貨、購(gòu)物中心、大型超市業(yè)態(tài)）：百貨業(yè)態(tài)除了東購(gòu)一家中檔的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)情況良好外，其余經(jīng)營(yíng)情況一般，說明本地區(qū)消費(fèi)只能支撐一家東購(gòu)這樣規(guī)模的大賣場(chǎng)。 二）、商業(yè)區(qū)分析 通過市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)石家莊的零售商業(yè)市場(chǎng)主要是兩大核心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域性商業(yè)區(qū)組成，兩大核心商業(yè)區(qū)即東購(gòu)商業(yè)區(qū)和北國(guó)商業(yè)區(qū)。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 石家莊項(xiàng)目商業(yè)和寫字樓分析報(bào)告 IV商業(yè)市場(chǎng)部分 一、商業(yè)市場(chǎng)分析 一）、總述 石家莊市的商業(yè)市場(chǎng)具有明顯的 “省會(huì)經(jīng)濟(jì) ”和 “火車?yán)瓉淼某鞘?”兩個(gè)特征，表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是外縣市和本地的集中消費(fèi)帶來的零售商業(yè)發(fā)達(dá)，二是以南三條和新華集貿(mào)兩大傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)為首的批發(fā)商業(yè)的發(fā)達(dá)。 由于本案的初步定位思路是零售業(yè)態(tài)，因此以下主要分析石家莊的零售商業(yè)情況。 2）、業(yè)態(tài)分析 東購(gòu)商圈業(yè)態(tài)表 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 東購(gòu)商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)包括：東方城市購(gòu)物中心、新百購(gòu)物廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、王府井百貨四大購(gòu)物中心和百貨業(yè)態(tài)，福興閣服裝市場(chǎng)、灣里廟服裝市場(chǎng)、太和電子城、天元名品服飾廣場(chǎng)、金百麗時(shí)尚廣場(chǎng)等眾多的專業(yè)市場(chǎng)或主題商場(chǎng)，國(guó)美電器、蘇寧電器、大中電器、康寧醫(yī)藥商場(chǎng)、麗華音像城和大量臨街服裝等專買店 ，還有肯德基、麥當(dāng)勞等餐飲娛樂業(yè)態(tài)。 4)專賣店：本商業(yè)區(qū)有家電、醫(yī)藥、服裝等專賣店，由于該地區(qū)大量客流作保障，但同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，大多經(jīng)營(yíng)情況一般。 北 國(guó)商業(yè)區(qū)：石家莊中高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū) 1）總體情況 北國(guó)