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競品項(xiàng)目分析報(bào)告(參考版)

2024-08-13 21:23本頁面
  

【正文】 2. 市場經(jīng)營環(huán)境良好,經(jīng)營間面積相對(duì)較大,利于商品展示。也形成了一定的競爭優(yōu)勢,是動(dòng)物園商圈發(fā)展速度較快的批發(fā)市場。該商城為了迅速啟動(dòng)市場,給予了原始商戶優(yōu)惠政策,租金標(biāo)準(zhǔn)低于周邊批發(fā)市場,使商戶迅速聚集,快速啟動(dòng)了該商城。3. 商城的商戶形象較差。劣勢:1. 安達(dá)聚龍商城成立時(shí)間不長,吸引客戶及消費(fèi)者的能力不足。3. 該商城商戶部分是老天樂拆遷至此,具有一定的經(jīng)營實(shí)力,擁有部分固定分銷客戶。北京安達(dá)聚龍外貿(mào)服裝商城調(diào)研報(bào)告【北京安達(dá)聚龍外貿(mào)服裝商城圖片】【北京安達(dá)聚龍外貿(mào)服裝商城商業(yè)分布圖】優(yōu)勢:1. 租金標(biāo)準(zhǔn)較低,在周邊批發(fā)市場中具有競爭力。8) 由于該項(xiàng)目主營外貿(mào)時(shí)尚流行服裝,很多商戶的服裝是追牌、仿牌,加之流行服裝變化很大,難于規(guī)范掌握其經(jīng)營品牌。7) 在項(xiàng)目內(nèi)三層以上還有部分墻面尚可利用,尤其是在A、B兩座連接處的A座附近的墻面利用。由于地下2層舉架低,()加之審批及裝修改造復(fù)雜,故建議短時(shí)間內(nèi)暫不考慮。5) 研討考慮將地下2層由停車場改造成為經(jīng)營貨區(qū)(經(jīng)營面積約3000平方米),主營其相對(duì)較弱的鞋類、箱包、飾品品類。后期可最高增至1萬元,則可以實(shí)現(xiàn)年收益1008萬元。年出兌率為3%,收取每鋪位轉(zhuǎn)兌費(fèi)2萬元。據(jù)調(diào)研匯總可以得知該項(xiàng)目3層以上的出租出兌達(dá)成比率很小,故在測算中忽略不計(jì),僅計(jì)算負(fù)1層至3層部分。預(yù)計(jì)招商20戶,平均每戶租金5000元/月,合計(jì)招商初期年租金約120萬。合計(jì)979萬元。預(yù)計(jì)將1116層規(guī)劃寫字間,年租金約864萬元。根據(jù)對(duì)周邊項(xiàng)目調(diào)研對(duì)比結(jié)果看,另行新增收費(fèi)欄目上會(huì)有一定阻力。阻力部分:1) 商場通道已經(jīng)比較狹窄(),無法再行規(guī)劃利用增加出租面積2) 店鋪20年經(jīng)營權(quán)、6樓以上寫字間合同期五年,都嚴(yán)重地阻礙了升值空間(由于是在北京,商戶的合同法律意識(shí)極強(qiáng),所以其他違約方式運(yùn)作的可能性也很難考慮)。項(xiàng)目內(nèi)未見應(yīng)有的現(xiàn)代營銷服務(wù)功能,更談不到實(shí)施全程化營銷管理理念,嚴(yán)重的局限了項(xiàng)目未來發(fā)展空間。對(duì)周邊市場及未來項(xiàng)目競爭帶來的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄,沒有加以重視。(在調(diào)研過程中,訪談到現(xiàn)場管理人員,了解基礎(chǔ)的更名、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)兌流程手續(xù),均回答不了解、不知道,以及告知他們部門是北京老板招聘管理,經(jīng)營部門人員是浙江老板負(fù)責(zé)的信息)5. 現(xiàn)有商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理技術(shù)平平,招商營運(yùn)手段單一粗糙。3. 據(jù)調(diào)研中得知,政府可能會(huì)有重建老天樂批發(fā)商場及周邊新建市場的規(guī)劃意向,由于世紀(jì)天樂現(xiàn)經(jīng)營商戶大多是轉(zhuǎn)租商戶,迫切期待能有新項(xiàng)目,成為原鋪業(yè)主,加之老天樂批發(fā)市場的知名度,如若開發(fā)招商,必將會(huì)給世紀(jì)天樂帶來很大競爭沖擊。2. 目前A座外貿(mào)樓地點(diǎn)較B座差、開業(yè)時(shí)間尚短,品類規(guī)劃平庸無奇。劣勢:1. 項(xiàng)目A、B兩座依靠僅有的一個(gè)連廊相通,位于較后的B座西南角,不易尋找。不具備滾梯、直升梯,物業(yè)基礎(chǔ)都很難保障,故很難界定其為寫字間概念) 11. 由于該項(xiàng)目在場經(jīng)營的2000多商戶經(jīng)營商品含量豐富,基本涵蓋了時(shí)尚流行及外貿(mào)休閑的服裝服飾的主題,所以商品輻射到長江以北的重要省市的廣大地區(qū)。另世紀(jì)天樂還有14層以上的多層面積尚待開發(fā)成為寫字間。而世紀(jì)天樂采取的是玻璃落地隔斷,形象裝修方式的高檔寫字間,客戶在通道內(nèi)可以同時(shí)看到多架陳列貨品。10. 項(xiàng)目613層的寫字間具有獨(dú)特優(yōu)勢,目前在該商圈內(nèi)僅有東鼎服裝市場和世紀(jì)天樂兩家寫字間形成規(guī)模,但兩家的格局不同,東鼎寫字間采取墻體封閉性辦公區(qū)式的隔斷方式,相對(duì)獨(dú)立,必須進(jìn)入門內(nèi)才可以看到貨品。給來往客商提供了便利條件。(據(jù)調(diào)研得知其承包負(fù)責(zé)物業(yè)方面的公司是新湖陽光物業(yè)管理公司,與世紀(jì)天樂同屬其上級(jí)集團(tuán)子公司)9. 具有得天獨(dú)厚的地利優(yōu)勢;公交發(fā)達(dá),在與其隔道相峙的金開利德商場一樓有北京的公交總站之一,公交線路眾多,四通八達(dá)。在特定區(qū)域商場公示板及時(shí)有效的公布商場各項(xiàng)規(guī)定通知,及商戶信息發(fā)布等。7. 在項(xiàng)目內(nèi)基本可以實(shí)現(xiàn)一站式購物;靚女、靚仔裝、男女外貿(mào)裝、牛仔裝、休閑小杉、品牌系列服裝、鞋類、箱包、飾品以及相關(guān)商品品類齊全,節(jié)省了上貨者的時(shí)間成本。6. 相對(duì)于整個(gè)動(dòng)物園商圈貨品而言,世紀(jì)天樂批發(fā)貨品高、中、低檔俱全,負(fù)1層到2層商品價(jià)位1550元之間,5層精品間貨品價(jià)位在100200元之間,613層寫字間的貨品150280元之間。5. 項(xiàng)目經(jīng)營商品定位主流時(shí)尚、外貿(mào)休閑的潮流理念。此布局非常方便回頭客對(duì)熟悉商鋪位置的快速尋找,節(jié)省時(shí)間。B區(qū)中心部分為物業(yè)設(shè)備間,商鋪圍繞該設(shè)備間環(huán)形分布兩圈。據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)項(xiàng)目共有10部直升客梯、4部直升貨梯、4部手扶客梯、多處消防通道踏步梯、地下3兩層停車場,200多個(gè)車位、銀行一處內(nèi)設(shè)自動(dòng)提款機(jī)等。2. 項(xiàng)目物業(yè)設(shè)施較新,格局設(shè)備先進(jìn)。基本滿足了不同實(shí)力商戶的經(jīng)營需求。北京市動(dòng)物園商圈是北京以批發(fā)外貿(mào)休閑、時(shí)尚男女服裝為主體的綜合商圈,是北京市經(jīng)營流行時(shí)尚服裝規(guī)模最大的批發(fā)集散中心。動(dòng)物園商圈各批發(fā)商業(yè)分布在西直門外大街、車公莊大街、展覽館路之間,共有服裝批發(fā)市場8個(gè)。經(jīng)過多次變革,近年來,動(dòng)物園商圈已經(jīng)建成了一批較具規(guī)模的專業(yè)化服裝批發(fā)市場,與雅寶路市場、大紅門服裝市場共稱為北京三大服裝市場商圈。 ,對(duì)攤位炒作的管理,對(duì)市場景氣程度的調(diào)控 ,調(diào)控和規(guī)范起了決定性的作用 ,全世界的商人,商品,他們在義烏有了自己的事業(yè),有了自己的資產(chǎn),他們在這里安家落戶 ,是浙江省三大物流中心之一九、北京動(dòng)物園、大紅門商圈簡介及其主力市場經(jīng)營狀況分析(一)動(dòng)物園商圈概述北京市動(dòng)物園商圈位于北京市西城區(qū),1986年該商圈開始以馬路批發(fā)市場的形式自發(fā)形成,以外貿(mào)服裝、流行服裝為主要經(jīng)營項(xiàng)目。 ,義烏政府的領(lǐng)導(dǎo)人做出的明智決策,搞市場,發(fā)展經(jīng)濟(jì),給義烏創(chuàng)造了有利的時(shí)機(jī)。戶型:30150平米之間。從義烏市場的發(fā)展歷程看,其創(chuàng)新能力和運(yùn)作優(yōu)勢是義烏模式的成功之處。 義烏的管理模式:以市場的空間擴(kuò)張與形態(tài)升級(jí)來推動(dòng)區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大,在市場發(fā)展過程中,政府的引導(dǎo)、調(diào)控、規(guī)范發(fā)揮了決定性作用。 區(qū)位: 義烏小商品批發(fā)市場物流發(fā)達(dá),是浙江省三大物流中心之一。物美價(jià)廉,應(yīng)有盡有的特色鮮明,在國際上具有極強(qiáng)的競爭力,被譽(yù)為”華夏第一市“。 業(yè)態(tài): 義烏小商品批發(fā)市場由中國義烏國際商貿(mào)城、篁園市場、賓王市場三個(gè)市場簇群組成, 市場擁有43個(gè)行業(yè)、1900個(gè)大類、40萬種商品,幾乎囊括了工藝品、飾品、小五金、日用百貨、雨具、電子電器、玩具、化妝品、文體、襪業(yè)、副食品、鐘表、線帶、針棉、紡織品、領(lǐng)帶、服裝等所有日用工業(yè)品。2. 體量分析:白溝占地500畝,建筑面積150萬平方米,貿(mào)易城總占地15742畝,一期占地1200畝,建筑面積1000萬平方米 :白溝的倉儲(chǔ)物流區(qū)占地60畝建筑面積5萬平米,貿(mào)易城倉儲(chǔ)物流占地6200畝,一期建筑倉儲(chǔ)物流面積500萬平方米 :白溝只有12種業(yè)態(tài),經(jīng)營產(chǎn)品種類都是低檔產(chǎn)品,貿(mào)易城建成開業(yè)后將有上百種業(yè)態(tài),經(jīng)營產(chǎn)品都是以中高檔產(chǎn)品為主 :白溝周邊沒有鐵路,高速,進(jìn)出貨物很不方便,浪費(fèi)了很多時(shí)間,貿(mào)易城周邊有1個(gè)機(jī)場,2條地鐵3條高速可以通達(dá)全國為商戶節(jié)省了很多時(shí)間,交通是非常方便的6. 政策分析:白溝只是得到了當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府以及縣政府的支持,貿(mào)易城是河北?。骸笆濉币?guī)劃的重點(diǎn)龍頭項(xiàng)目,得到了省市乃至中央領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注和支持八、義烏批發(fā)市場分析(一)項(xiàng)目概況體量:義烏小飾品批發(fā)市場位于浙江中部義烏市,創(chuàng)建于1982年,是我國最早創(chuàng)辦的專業(yè)市場之一。白溝市場的租金:年租金在每平米8001000元每平每年,租金為什么開業(yè)已經(jīng)10多年了還沒有大幅度上漲主要原因是因?yàn)榘诇鲜袌鎏∫呀?jīng)飽和沒有升級(jí)拓展的空間和受傳統(tǒng)經(jīng)營模式的限制,沒有創(chuàng)新。(9)皮革市場。主要建筑包括商品主交易大廳、商貿(mào)服務(wù)中心、綜合服務(wù)樓、廣場、停車場、綠地及其它附屬設(shè)施。(7)玩具市場,該市場占地面積2萬平方米,建設(shè)總投資300萬元,四周有固定門店56家,固定攤位320個(gè),臨時(shí)攤位53個(gè),來自各地的經(jīng)銷人員有1300人,經(jīng)營方式以批發(fā)為主,批零兼營。該市場緊臨津保公路,地理位置優(yōu)越。以中天鞋城為代表的白溝鞋帽專業(yè)市場。居家裝飾用品、床上鋪的蓋的、頭上圍的戴的、腳上穿的踩的,應(yīng)有盡有,共42大類2900多個(gè)品種。市場內(nèi)有固定門店108個(gè),中間設(shè)固定攤位520個(gè),臨時(shí)攤位500個(gè),來自各地的從業(yè)人員2500人。主要經(jīng)營用于加工箱包和皮革制品的拉鏈、拉頭、紐扣、磁力機(jī)、帶子鉤、帶子扣、紡織刺繡標(biāo)識(shí)及海綿紙、泡沫塑料等商品(5)針織品市場,建筑面積4萬平方米,其中室內(nèi)面積3萬平方米,總投資700萬元。(4)五金飾件市場。市場占地60余畝,總建筑面積5萬平方米,固定資產(chǎn)總投資4000萬元,內(nèi)設(shè)19個(gè)存貨大廳。白溝聯(lián)運(yùn)市場是所有商品出入白溝的重要樞紐。主要經(jīng)營小百貨、小五金、小家電、小塑料制品、小工藝品等,日上市商品總值1000多萬元,日成交額250萬元;主要以批發(fā)為主,批零兼營。占地面積4.9萬平方米,建筑面積4萬平方米,有門店130個(gè)、固定攤位510個(gè)、臨時(shí)攤位169個(gè),從業(yè)人員近3000人。經(jīng)營者既有本地商戶,也有上海、廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市的廠家,為提 高白溝名牌箱包的競爭力提供了市場環(huán)境。1993年5月1日興建,1994年5月8日建成營業(yè),交易城營業(yè)廳分上下兩層,占地面積35200平方米,建筑面積20000平方米箱包大廳一樓主要經(jīng)營高檔的公文包、學(xué)生包、女式包、錢夾等;二樓經(jīng)營各種各樣衣箱和旅行箱;廳外東、南、北三面為排式攤位6000多個(gè),經(jīng)營中、低檔學(xué)生包和普通用包。3. 業(yè)態(tài)分析:(1)箱包交易城。七、白溝市場分析(一)項(xiàng)目概況1. 體量:白溝批發(fā)市場總占地500畝,建筑面積150萬平方米,總投資200億元 。而國際貿(mào)易城配有大規(guī)模倉儲(chǔ)空間,科學(xué)合理的布局,快速物流,可將貨物送達(dá)全國各地,可大大降低商品的存儲(chǔ)與運(yùn)輸成本。所有這些交通線路滿足了批發(fā)、零售和消費(fèi)的一同需求。目前火車東站主要有6條鐵路線(京廣高鐵、京廣鐵路、石太高鐵、石太鐵路、石德鐵路、石濟(jì)高鐵),連接全國各大城市,為大宗貨物的運(yùn)輸提供了極大的便捷。同時(shí),項(xiàng)目北側(cè)的石黃高速可通往黃驊港、曹妃甸港,為貨物的海上運(yùn)輸提供及大的便捷;3)鐵路運(yùn)輸:在項(xiàng)目的南側(cè),政府規(guī)劃建設(shè)火車東站,目前石濟(jì)客運(yùn)專線全線已經(jīng)全面開建,預(yù)計(jì)于2017年可建成通車(2017年省會(huì)高鐵80分鐘可達(dá)濟(jì)南,詳見政府規(guī)劃及報(bào)紙報(bào)道)。天山大街與和平路計(jì)劃于2015年5月全線通車。而國際貿(mào)易城項(xiàng)目位于石家莊市長安區(qū)西兆通,西臨京港澳高速、北靠石黃高速、東臨東三環(huán)、南接石津灌渠,位居主城區(qū)、正定新區(qū)、國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)三大區(qū)域交匯的核心,周邊的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá),不管是通往全國還是市區(qū)都非常便利。 新華集貿(mào)、南三條位于市中心,存在交通堵塞、消防隱患、環(huán)境污染、管理不規(guī)范、倉儲(chǔ)物流不配套等弊病,限制了其的發(fā)展。新華集貿(mào)、南三條市場與國際貿(mào)易城對(duì)比的劣勢 新華集貿(mào)、南三條市場均為老市場,多數(shù)為第三代“鳥籠 式”的老市場,甚至有些場館還停留在“地?cái)偸健?、“大棚式”的初?jí)市場階段,已經(jīng)無法滿足商戶及客戶的需求。大量批發(fā)是有貨運(yùn)中心統(tǒng)一小車倒大車發(fā)貨,商戶不承擔(dān)運(yùn)費(fèi)。業(yè)態(tài):B1五金機(jī)電 1F五金機(jī)電 2F小家電 3F燈飾 (面積偏大,主要靠暴利零售為主)面積:10300平米租金:195元/平米/月開業(yè)政策:免兩年房租,之后每過1年以1萬,3萬,5萬上漲。目前箱包城正在整體升級(jí)改造,內(nèi)外裝都在做,1樓貨品目前檔次較低,下一步也要調(diào)高檔次?,F(xiàn)已匯集了金利來、凱迪保羅、都彭、夢特嬌、 BOSS、鱷魚恤、鐵絲丹尼、皇冠等萬種品牌;很多商場都是在箱包城拿貨。除了一樓個(gè)別幾個(gè)商鋪賣給零散業(yè)主,整個(gè)箱包城去年賣給了一個(gè)浙江的商人,現(xiàn)在的運(yùn)營方式為運(yùn)營公司統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理,給商鋪業(yè)主一定比例的租金。建筑面積:28000平米;開業(yè)時(shí)間:2013年10月; 鋪位數(shù)量:200個(gè);業(yè)態(tài):1F時(shí)尚箱包(價(jià)位較低)2F時(shí)尚箱包(已批發(fā)為主)3F品牌箱包(零售為主)4D品牌箱包(零售為主) 零售價(jià)都在700以上。由石家莊新時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、經(jīng)營。商品包括針織、百貨、食品、日化、五金、鞋類、箱包、玩具、工藝飾品、文化用品、電子產(chǎn)品、圖書音像等十二大行市,近百萬個(gè)品種,商品輻射西北、東北、華北等廣大地區(qū),成為華北大流通格局的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)。在三十多年的發(fā)展歷程中經(jīng)歷從南三條市場——南三條小商品批發(fā)市場——南三條小商品城——中國南三條小商品城。目前據(jù)了解,已經(jīng)沒有在售的商鋪,具體價(jià)格這塊,當(dāng)日值班人員為市場部人員未參與銷售,所以了解到的相對(duì)甚少。根據(jù)了解到現(xiàn)在東部商業(yè)區(qū)后期將改造成百貨商城,類似于萬達(dá)廣場,而整體東部商業(yè)區(qū)內(nèi)的商戶將搬遷至西部商業(yè)區(qū),目前整個(gè)業(yè)態(tài)處于調(diào)整中.處于西部商業(yè)區(qū)的華強(qiáng)電子通訊城業(yè)態(tài)如下:一層:品牌手機(jī);二層:品牌電腦,平板;三層:電腦DIY,OA辦公,數(shù)碼。華強(qiáng)國際寫字樓公寓4070平米戶型清盤,均價(jià)8800元/平米起。華強(qiáng)國際寫字樓為大型城市產(chǎn)業(yè)綜合體,以高端電子信息展銷中心為依托,囊括電子專業(yè)賣場、5棟精品城市公寓和1棟38層5A國際智能寫字樓,是一座集科技研發(fā)、文化創(chuàng)意、電子信息、現(xiàn)代商業(yè)、精英居住、數(shù)字智能娛樂等一體的大型產(chǎn)業(yè)綜合體。該商圈高中低檔齊全,服裝批發(fā)、品牌百貨、電子產(chǎn)品應(yīng)有盡有,滿足各種不同消費(fèi)人群的需求。華強(qiáng)廣場項(xiàng)目介紹: 華強(qiáng)廣場項(xiàng)目位于石家莊市民族路商業(yè)街西段北側(cè),東鄰頤高數(shù)碼廣場,西側(cè)為金圓大廈。商業(yè)整體業(yè)態(tài)分布:負(fù)一層主要經(jīng)營美食城 二手通訊市場及電子配件,電腦桌等周邊一樓主要經(jīng)營 品牌手機(jī),相機(jī)二層主要經(jīng)營為數(shù)碼小家電,手表等;三層主要經(jīng)營為DIY夢想空間;二手電腦市場;四層主要經(jīng)營為品牌電腦、辦公耗材 五層主要經(jīng)營手機(jī)批發(fā)周邊配件六層為精品手機(jī)市場、動(dòng)漫電玩城,725層為商業(yè)寫字樓。太和電子城項(xiàng)目介紹: 太和電子城是河北太和集團(tuán)下屬的
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