【正文】 這么多大型項目相繼上馬，并且這些項目在功能定位上存在許多相似性及重復(fù)性，如此巨大的體量，項目將面臨的租售市場形勢比較嚴峻，如果這種重復(fù)開發(fā)不被規(guī)避，產(chǎn)品之間沒有形成有效的錯位競爭，將導(dǎo)致后期經(jīng)營中消費者的分流，各項目搶灘市場占有份額，從而引發(fā)項目之間激烈的業(yè)態(tài)競爭、同質(zhì)競爭，甚至引發(fā)出惡性化的商戰(zhàn)，從而不利于建立健康、有序、活躍的區(qū)域商業(yè)環(huán)境，甚至于進一步影響到朱家角旅游業(yè)的正常發(fā)展。 僅在朱家角鎮(zhèn)區(qū)，本項目建造的酒店式公寓就有可能與弘大集團開發(fā)的東方體育商城中的酒店公寓，尚都里項目中的星級賓館，還有位于大淀湖西北，中信泰富開發(fā)的四、五星級水上賓館、上實特色居住區(qū)里的五星級賓館形成撞車，而本項目的餐飲業(yè)（中西式簡餐），在古鎮(zhèn)東端就已出現(xiàn)了同類型的美食休閑廣場，尚都里項目里也有相類似的產(chǎn)品規(guī)劃。針對目前該區(qū)域存在的高端消費業(yè)態(tài)的稀缺，政府對朱家角及環(huán)淀山湖板塊今后的項目規(guī)劃多以 3 星級以上賓館、酒店，大型餐飲、娛樂設(shè)施，大型綜合性購物中心（體育用品為主），大型康復(fù)療養(yǎng)中心等為主，而且在朱家角以外青浦區(qū)的其它區(qū)域，還有著許多的大型項目在規(guī)劃、建設(shè)之中， 如趙巷占地 6000 畝的超級商業(yè)中心，徐涇正在規(guī)劃當中，總投資 。 項目在規(guī)劃之初，便得到了朱家角政府以及青浦區(qū)政府的大力支持，并對項目的規(guī)劃、定位提出了許多寶貴意見，在此致以誠摯的謝意，并希望今后在項目的實施及運營階段同樣得到政府的 大力支持，以確保項目取得圓滿成功，成為朱家角又一新的特色景觀，為朱家角旅游事業(yè)增添一枚重磅砝碼。因此本項目無論在前期的產(chǎn)品規(guī)劃、定位及建筑風格的確定，還是將來的經(jīng)營運作上，都力求精益求精，以達到既是對朱家角文化旅游的詮釋與延續(xù)，又從整體上將朱家角的旅游形象提升到一個新的高度。 七、政府支持對項目實施的現(xiàn)實意義 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 本項目位于“世博第一地標”的朱家角鎮(zhèn)西大門 —— 珠溪路景觀大道與 318 國道相交的夾角處，距離滬青平高速朱家角出口不足 200 米，是出入古鎮(zhèn)必經(jīng)的交通要沖位置，可以說游客來到朱家角，第一眼看到的建筑，便是本項目。 產(chǎn)品面臨的金融政策風險： 本產(chǎn)品是商用物業(yè)、且商用物業(yè)的各項稅收費用較高，鑒于各商業(yè)銀行對商用物業(yè)的貸款管理較嚴，這將對本項 目的產(chǎn)品去化帶來一定的影響。同時又因為立意新、起點超前、項目更具有產(chǎn)品的超時代的前瞻性。同時在朱家角 平方公里內(nèi)，是否會有相同重復(fù)的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，這將削弱本項目產(chǎn)品的市場優(yōu)勢。 ，自駕自游客一般一天即可游覽完畢，至于團隊游客限于行程安排的局限性，也是來去匆匆，由此可見留宿朱家角的游客量不多。 鑒于以上因素，本項目在當?shù)乜赡軙媾R一段時間內(nèi)曲高和寡、響應(yīng)者寥寥的現(xiàn)象，原因有： 。同時，滿足產(chǎn)品形態(tài)的設(shè)想，做到產(chǎn)品既具有現(xiàn)代時尚簡約的風格，又能在建筑中溶入江南水鄉(xiāng)建筑精髓，體現(xiàn)出本項目的建筑風采。 產(chǎn)品面臨的規(guī)劃風險： 目前產(chǎn)品的規(guī)劃方案還未完稿，本項目產(chǎn)品的規(guī)劃動。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 3）中心鎮(zhèn)區(qū)居民消費 朱家角鎮(zhèn)區(qū)目前的休閑、娛樂設(shè)施存在著規(guī)模不大，檔次不高的毛病，這些設(shè)施遠遠滿足不了鎮(zhèn)區(qū)居民日益膨脹的消費欲望，并且這些居民對原有的水鄉(xiāng)景點早已出現(xiàn)審美疲勞，因此對本項目的特色娛樂 設(shè)施接受度高。而項目的盈利點大致集中在以下幾點： （ 1）度假型旅游消費 伴隨著朱家角旅游形態(tài)由觀光型向度假型轉(zhuǎn)變， 每年百萬人次的游客數(shù)量，巨大的消費群，假日型消費，尤其是夜間消費將是本項目最大的盈利點所在。這里我們只能以良好的意愿祝愿項目取得成功，成為朱家角生態(tài)、度假旅游的又一道亮麗風景。 365 ≈ 40 人 綜上所述，現(xiàn)在我們可以對每日到本項目消費的固定客戶數(shù)量進行初步的預(yù)測： 消 費 對 象 日消費人數(shù) 旅游觀光客到本項目消費日消費人數(shù)： 8 6 0 人 鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項目日消費人數(shù)： 85 人 朱家角鎮(zhèn)周邊高檔別墅群在本項目日消費人數(shù)： 1 7 0 人 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民在本項目日消費人數(shù)： 40 人 總 計 1 1 5 5 人 最終預(yù)測本項目未來日均消費人數(shù)在 1155 人次，作為一個大型綜合性休閑娛樂設(shè)施，這樣的數(shù)量是極具有吸引力的，但是理論上的數(shù)據(jù)能否轉(zhuǎn)化為實際，還要取決于將來朱家角向度假型旅游模式的轉(zhuǎn)型是否成功、高檔別墅區(qū)的入住率是 否達到理想水平、消費者對項目規(guī)劃的休閑娛樂設(shè)施是否接受、將來的運營商是否有專業(yè)化、人性化的管理、經(jīng)營模式等等。 365 ≈ 170 人 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民到本項目消費人流量預(yù)測 注：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民包括老鎮(zhèn)區(qū)原住居民、一般居住區(qū)居民、外來 人口居住點居民 老鎮(zhèn)區(qū)居民大多以經(jīng)營假日型旅游消費為主，可以說是做二休五，平時的工作日，朱家角游客明顯減少，而這一段時間正是本地居民的休閑、娛樂的時間，而鎮(zhèn)區(qū)居民的工作日消費正好能填補本項目因工作日度假游客少形成的消費真空，老鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民工作日的娛樂消費與游客的假日消費銜接，可以為本項目提供固定的客源層。 365 ≈ 85 人 以上是朱家角鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的別墅群對本項目的消費人群統(tǒng)計，而朱家角周邊還存在著大量的別墅群，而且數(shù)量龐大，這里僅列出周邊 20 分鐘內(nèi)自駕車可達本項目，且有代表性的高檔別墅區(qū)作一個粗略的本項目消費人群統(tǒng)計。 根據(jù)朱有角鎮(zhèn)政府對鎮(zhèn)區(qū)中、高檔別墅區(qū)的規(guī)劃得出別墅區(qū)規(guī)劃常住人口分布及數(shù)量如下表： 朱家角鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群區(qū)位及常住人口數(shù)量表 ： 區(qū) 位 常住人口數(shù)量（單位：人） 大淀湖西北低密度高檔別墅區(qū) 10000 上實朱家角特色居住區(qū) 10000 劃二號路西側(cè)住宅組團二 16000 規(guī)劃二號路西側(cè)住宅組團三 16000 總 計 5 20 00 從上表看出僅朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃別墅群常住人口就高達 52021人，而這部分人群因為是朱家角常住人群，因此他們在本項目的消費形式、消費時段及消費次數(shù)都與一般的旅游觀光客不同，我們這里仍然以保守的方式計算，以 52021 人作為年消費 人數(shù)的總量，不計業(yè)主們在本項目的消費次數(shù)（很多別墅區(qū)業(yè)主會有多次消費、長期消費的傾向）。由于本項目交通便捷，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，幾乎將上述這些高檔別墅 項目囊括于 20 分鐘自駕車程的范圍之內(nèi)，而且在同樣范圍之內(nèi)，目前還沒有出現(xiàn)同類型的高檔休閑娛樂項目。由于本項目在朱家角鎮(zhèn)區(qū)的唯一性，因此到本項目消費的度假型游客占到游客總量的 30%的估計是十分保守的。） 項目在投入使用之后，預(yù)測到本項目消費的度假型游客占到游客總量的 30%，則每周游客量在 6000 人次左右。 目前朱家角新的旅游規(guī)劃項目正在實施階段，根據(jù)規(guī)劃實施效果預(yù)測，未來朱家 角的年游客（包括散客、團體游客、商務(wù)會議人群）數(shù)量固定在 100萬人次左右，平均下來，朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)每周接待游客量接近 2 萬人次。商業(yè)承載著推動鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟的重任，項目銜玉而 生，倍受關(guān)注，在日后的經(jīng)營中，還會有政府參與對業(yè)態(tài)經(jīng)營進行調(diào)配與監(jiān)管，讓后期經(jīng)營更趨合理。 項目的唯一性還體現(xiàn)在它是朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃的重要一部分。 首創(chuàng)型產(chǎn)品的出現(xiàn)既能最大限度地發(fā)揮產(chǎn)品的功能，又能搶占市場及先機，品牌的樹立也更為容易。以壓縮居住成本，而增加旅游娛樂消費，這是絕大多數(shù)的自費旅游者的心愿 ，居住成本降低，而居住質(zhì)量卻是星級標準，朱家角目前要么是不上檔次的小型施舍，要么是價格不菲的星級賓館。 核心競爭力之三：項目在目前朱家角商業(yè)市場的唯一性闡述 規(guī)劃產(chǎn)品的唯一性是本項目出奇制勝的法寶，弘揚水鄉(xiāng)文化、呼應(yīng)古鎮(zhèn)的臨水茶樓酒肆，以夜晚閑適休閑對接古鎮(zhèn)白日游的湖畔鄉(xiāng)村酒吧一條街，是項目的最大獨創(chuàng)，這樣大膽的設(shè)想，既兼容了水鄉(xiāng)特色風貌，又不是簡單地對古鎮(zhèn)風情進行復(fù)制，為游客提供了時尚而別致的休閑方式。價格區(qū)間大概在 100－ 300 元之間，處在消費者合理承受的范圍。 其次，項目重點產(chǎn)品之一的 MOTEL 式小面積酒店公寓，產(chǎn)權(quán)式的酒店公寓，面積分割在30 平方米左右，可租可售，業(yè)主買斷后，交由的專業(yè)的運營公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。首先是菜單式單一消費模式運營，由不同的經(jīng)營者獨立經(jīng)營，客戶只為自己的享受到的消費項目買單，簡單地說，客戶在鄉(xiāng)村酒吧喝一杯咖啡，咖啡的價格里只含有咖啡本身的成本和酒吧自身的運營成本，而不包含酒吧以外的經(jīng)營項目，如項目內(nèi)的酒店式公寓的運營成本， K房的運營成本，因此這杯咖啡的價格就是朱家角旅 游區(qū)一杯咖啡應(yīng)該具有的真實價格的反映。 其次度假村普遍距朱家角鎮(zhèn)中心較為偏遠，而且沒有公交車，都需要自駕車出入，這對于那些沒有自駕車或是外地游客來說，是十分不方便的。度假村的每一項消費收費里都附加了巨大的度假村建造費用，高額的運營費用、物業(yè)管理費用等，因此同樣的消費項目，其價格平均比外間的單一消費高出一倍乃至好幾倍。無論從規(guī)劃理念還是實際產(chǎn)品上，比起業(yè)態(tài)陳舊，經(jīng)營模式刻板的度假村經(jīng)濟來，本項目的優(yōu)勢不言而喻。 項目以全新的理念定位，雖然同為文化旅游休閑產(chǎn)品，但項目以時尚、新潮、中西結(jié)合為出發(fā)點。 目前朱家角現(xiàn)有旅游度假型商業(yè)中，最可能與 本項目形成競爭的是度假村經(jīng)濟。這就是前瞻帶給我們的感動。就像上海新天地、衡山路酒吧一條街，建筑本身的新舊程度早已被人們忽略，而久貯人心中的是那一縷咖啡的香濃、那一曲爵士的韻動。這樣原產(chǎn)品規(guī)劃，在朱家角鎮(zhèn)還是歷史性的第一次。 本項目正是基于對朱家角未來旅游業(yè)的大膽預(yù)期，以度假型、生態(tài)型旅游模式為依托，以現(xiàn)代簡約時尚的建筑形態(tài)，并兼容古鎮(zhèn)建筑風貌，而精心打造的融吃、住、娛于一體的綜合性文化旅游、休閑娛樂品牌產(chǎn)品。 朱家角未來旅游業(yè)的發(fā)展，并不僅僅局限在“江南水鄉(xiāng)特色風情一日游”的定位上，而是著眼 08 奧運旅游、 10世博旅游帶來的契機，以著力打造江南特色水鄉(xiāng)風情特色品牌旅游為主，大力發(fā)展生態(tài)旅游、度假型旅游，結(jié)合江南六鎮(zhèn)“水鄉(xiāng)游”特色，引進大型體育商城、建立水上旅游項目、發(fā)展特色文化休閑旅游設(shè)施，如本項目的湖畔鄉(xiāng)村酒吧、 MOTLE式小面積酒店公寓，“尚都里”項目等，吸引大型的低密度高檔別墅地產(chǎn)項目。 項目核心競爭力闡述 核心競爭力之一：項目規(guī)劃定位的前瞻性闡述 項目規(guī)劃定位立足于朱家角未來旅游業(yè)的縱深發(fā)展，作為上海市水鄉(xiāng)旅游的主打產(chǎn)品，朱家角旅游定位正從型旅游向度假型旅游發(fā)展。 （ 4）、朱家角規(guī)劃的大批低密度高檔別墅住宅區(qū)，將為本項目帶來大量的高端消費群體。 （ 3）、規(guī)劃當中“以江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)為主題的游覽路線組織：以江、浙兩省的同里、周莊、用直、南潯等古鎮(zhèn)加上朱家角鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)形成一條跨省市的主題游覽線。MOTEL式酒店公寓為游客提供舒適的棲居環(huán)境，讓游客養(yǎng)足精神，第二天奔赴新的景點。 （ 1）、項目的經(jīng)營定位是夜間消費。項目大力發(fā)展夜間消費，與古鎮(zhèn)景區(qū)的白天觀 光對接，形成旅游休閑娛樂的互補與互動。在保護區(qū)通過改造舊宅增設(shè)有地方特色的服務(wù)設(shè)施；在老區(qū)中以祥凝浜路為建設(shè)重點，形成特色商業(yè)街，擴大老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)服務(wù)功能；沿淀浦河老區(qū)段是商業(yè)、旅游、休閑、度假設(shè)施建設(shè)的重點地區(qū)。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 旅游配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 由于目前朱家角旅游服務(wù)性配套設(shè)施極其匱乏，尤其是酒店業(yè)及娛樂業(yè)的稀缺，讓朱家角度假型 旅游遭遇瓶頸，因此，新一輪規(guī)劃中旅游服務(wù)性配套設(shè)施建設(shè)必不可少。該步行網(wǎng)絡(luò)向北連結(jié)環(huán)大淀湖步行道。由于朱家角鎮(zhèn)區(qū)水網(wǎng)是一大特色，因此通過水上巴士可以將老區(qū)、新區(qū)聯(lián)系起來。 旅游路線規(guī)劃 朱家角鎮(zhèn)旅游路線分水路、步行、車行三個系統(tǒng)進行組織。 c、天主教堂、娘娘廟、城隍廟以及周圍民居。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)主要旅游景觀節(jié)點包括： a、課植園以及西井街、井亭街、東井街周圍民居。 淀山湖風景區(qū)的景區(qū)組織：淀山湖風景區(qū) 平方公里陸域范圍內(nèi)，劃定成四個景區(qū)和一個核心，包括朱家角、西岑、金澤和商塌四個景區(qū)以及以淀山湖水體和環(huán)湖開放綠帶組成的核心。 旅游設(shè)施布局規(guī)劃 區(qū)域旅游開發(fā)布局規(guī)劃 以江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)為主題的游覽路線組織：以江、浙兩省的同里、周莊、用直、南潯等古鎮(zhèn)加上朱家角鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)形成一條跨省市的主題游覽線。 鎮(zhèn)域內(nèi)城鎮(zhèn)規(guī)劃人口 （萬 人） 5 萬人 特色風貌 中國傳統(tǒng)江南水鄉(xiāng) 主要景觀 古鎮(zhèn)區(qū)：北大街、放生橋、課植園等；新鎮(zhèn)區(qū)：中央生態(tài)橋、淀浦河沿岸景觀等。在新鎮(zhèn)區(qū)與老鎮(zhèn)區(qū)之間建設(shè) 3 公里長、 200 米寬的綠化大道，即“中央生態(tài)大道”，起到既分割又過渡的作用。 （ 2）、新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃 新鎮(zhèn)區(qū)將實施組團開發(fā)，建成“一中心”、“二河街”。 “三島”中的第一島指位于大淀湖北端的水上景觀島，通過新 建一條水中長堤與老鎮(zhèn)區(qū)相連，主要為旅館區(qū)；第二島為民俗文化集聚地，其功能旨在提升古鎮(zhèn)內(nèi)涵；第三島是會務(wù)中心，結(jié)合南入口建成朱家角的門戶標志。 “一心”指圍繞放生橋的核心區(qū)域，這也是老鎮(zhèn)區(qū)的亮點。 每月接近 10 萬人次的游客蒞臨朱家角，這對本項目無疑是一個穩(wěn)定的消費人群。 旅游開發(fā)的目標 a、以旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，開發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進經(jīng)濟的發(fā)展，并將老鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)成為商業(yè)、旅游中心； b、在古鎮(zhèn)風貌保護區(qū)內(nèi)，嚴格保護歷史與人文遺產(chǎn)，積極