【正文】 。 鎮(zhèn)域內(nèi)城鎮(zhèn)規(guī)劃人口 （萬 人） 5 萬人 特色風(fēng)貌 中國傳統(tǒng)江南水鄉(xiāng) 主要景觀 古鎮(zhèn)區(qū)：北大街、放生橋、課植園等；新鎮(zhèn)區(qū)：中央生態(tài)橋、淀浦河沿岸景觀等。 （ 2）、新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃 新鎮(zhèn)區(qū)將實(shí)施組團(tuán)開發(fā)，建成“一中心”、“二河街”。 “一心”指圍繞放生橋的核心區(qū)域，這也是老鎮(zhèn)區(qū)的亮點(diǎn)。 旅游開發(fā)的目標(biāo) a、以旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，開發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并將老鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)成為商業(yè)、旅游中心； b、在古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)內(nèi)，嚴(yán)格保護(hù)歷史與人文遺產(chǎn)，積極治理環(huán)境，同時不斷完善現(xiàn)有景點(diǎn)和新景點(diǎn)，增強(qiáng)旅 游吸引力； c、大力建設(shè)新鎮(zhèn)區(qū)，使之成為一個環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施完善、特色鮮明并具有國際水準(zhǔn)的旅游城鎮(zhèn)。 朱家角旅游人均消費(fèi) 312 元，而人均旅游娛樂費(fèi)僅 元，旅游消費(fèi)中，交通、餐飲、購物、住宿、門票等支出占了九成以上，人均僅 11 元不到的旅游娛樂消費(fèi)，不但絕對金額少，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 而且在旅游消費(fèi)中所占比重偏小，僅為 %左右，朱家角旅游娛樂潛力極大。 酒店、娛樂設(shè)施不足嚴(yán)重制約朱家角度假型旅游發(fā)展 2021 年來青浦旅游者突破 304 萬人次，旅游業(yè)總收入達(dá)到 億元，其中過夜旅游者達(dá)到 萬人次。 朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游轉(zhuǎn)型 按國際上的慣例，一個國家的人均 GDP 達(dá)到 1000 美元后，對觀光旅游的需求將大漲；而當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 3000 美元以上，對休閑度假游的需求就開始膨脹。（具體如下表） 年份 旅游人數(shù) 旅游業(yè)總收入 人均消費(fèi) 2021 185 萬次 億元 211 元 2021 250 萬次 5 億元 200 元 2021 280 萬人次 8 億元 286 元 2021 304 萬人次 億元 312 元 分析： 而青浦每年 3 百萬左右的游客，其中至少 90%以上是到青西地區(qū)以朱家角為中心的區(qū)域內(nèi)旅行的，而僅是到朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)來的，便達(dá)到了 1 百萬人次（見朱家角規(guī)劃），也就是說，光是朱家角古鎮(zhèn)每年的旅游消費(fèi)達(dá)到 3 億元還要多。 目前青浦區(qū)有四大國家級旅游景點(diǎn)：朱家角古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)特色建筑群景區(qū)、太陽島旅游度假區(qū)、大觀園旅游景區(qū)、陳云故居紅色旅游景區(qū)，而東方綠洲青少年一素質(zhì)教育基地及水上運(yùn)動中心正在申邊國家級景 區(qū)的資格。 旅游業(yè)是未來青浦區(qū)重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)之一 青浦區(qū)旅游業(yè)由兩大部分組成：分別是“水文化”與“古文化”旅游景點(diǎn)。 隨著上海國際化大都市地位在國際上的逐步確立，又有著 2021 年上海世博會舉辦的利好，上海的旅游業(yè)迎來了它的黃金時期。而項(xiàng)目所在的生態(tài)島，本身就是水上旅游中的重要景點(diǎn)。 項(xiàng)目底層規(guī)劃中的湖畔鄉(xiāng)村酒吧 本項(xiàng)目具有異國風(fēng)情的湖畔鄉(xiāng)村酒吧的規(guī)劃，以獨(dú)具特色的建筑造型，融建筑于古鎮(zhèn)水文化之中。 朱家角鎮(zhèn)區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)可以概括為以水系為構(gòu)架，以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊。 “水”連接起來的本項(xiàng)目與古鎮(zhèn) “水”是朱家角的靈魂，江南龐大而豐富的水系就像是人體內(nèi)最細(xì)微的末稍神經(jīng)一般，滲透到朱家角的每一方土地，每一寸肌理。商船萬里，集市千家，四方來客，全國貨品，全部集中在這樣一個規(guī)模并不大的集鎮(zhèn)，這樣的興旺，只有商業(yè)的興盛才能夠帶得來。 古建筑的留存不僅僅是為了讓我們帶著相機(jī)前來緬懷與謨拜。至明萬歷年間正式建鎮(zhèn)名珠街閣，又稱珠溪。在保護(hù)、完善朱家角現(xiàn)有古建筑及水鄉(xiāng)風(fēng)貌的歷史遺存的前提下，大力發(fā)展度假型旅游，以及在古鎮(zhèn)周邊形成一個綠色、生態(tài)型高檔別墅居住群落，以達(dá)到提升整個朱家角旅游形象的目的。 文化娛樂、體育設(shè)施 規(guī)劃在大淀湖西側(cè)中心公園處集中布置文化體育設(shè)施，形成文體中心。規(guī)劃二號路西側(cè)布置了二個住宅組團(tuán)，住宅 組團(tuán)二、三規(guī)劃人口各為 萬人左右。同時結(jié)合老區(qū)改造適量地發(fā)展商業(yè)與住宅相結(jié)合的居住形式。是一種對傳統(tǒng)水鄉(xiāng)商業(yè)街體現(xiàn)在現(xiàn)代生活區(qū)中的一種嘗試。 商業(yè)金融規(guī)劃 規(guī)劃未來朱家角鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施應(yīng)結(jié)合旅游業(yè)的開發(fā)、老鎮(zhèn)區(qū)的改造、古鎮(zhèn)風(fēng)貌的保護(hù)，集中在二條線上。 （ 4）休閑度假區(qū)組團(tuán)集中于淀浦河兩岸，均為濱河地區(qū)與古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)一起形成集鎮(zhèn)旅游度假中心。 以古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)（ 公頃）為核心，淀浦河沿岸以及祥凝浜路沿線為建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)，通過老區(qū)改造形成鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)旅游中心。 城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃 城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu) 注重現(xiàn)狀城鎮(zhèn)空間布局特點(diǎn)的延續(xù)和整合 。 以老鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)棗包括古鎮(zhèn)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，向北包含大淀湖， 向東向南至 318 國道； 向西跨越朱昆河進(jìn)一步拓展鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展空間。 新區(qū)建設(shè)本著 統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā) 的原則，各項(xiàng)市政公用設(shè)施及配套建設(shè)應(yīng)同步進(jìn)行。 五、項(xiàng)目可行性論證 項(xiàng)目與朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃無縫對接 、朱家角新城鎮(zhèn)規(guī)劃 城鎮(zhèn)性質(zhì)及規(guī)劃定位 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 朱家角鎮(zhèn)區(qū)是市級歷史文化名鎮(zhèn)，也是“十五”期間上海市率先建設(shè)的“一城九鎮(zhèn)”之一。選擇風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施配套完善、有獨(dú)特風(fēng)味的風(fēng)景區(qū)洽談業(yè)務(wù)、會務(wù)交流、員工培訓(xùn)的企業(yè)日漸增多。 目前來看，朱家角本地的休閑娛樂設(shè)施單一，且不成規(guī)模，不上檔次，已完全滿足不了當(dāng)?shù)厝说膴蕵?、休閑需求。而沿淀山湖一線的上實(shí)特色居住區(qū)項(xiàng)目也已在啟動之中。這些高檔別墅區(qū)分布在古鎮(zhèn)周邊，以淀山湖、大淀湖及西洋淀湖為依托，形成了相當(dāng)規(guī)模的別墅生活區(qū)。當(dāng)然這也為本項(xiàng)目帶 來了大量的長三角以外的國內(nèi)、國際旅游客戶。由于出行在時間上和資金上的成本不高，因此滬蘇浙一帶的游客把朱家角作為周末短線旅游的必游景點(diǎn)之一。是一種對傳統(tǒng)水鄉(xiāng)商業(yè)街體現(xiàn)在現(xiàn)代生活區(qū)中的一種嘗試。 古鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展主要集中在二條線上。酒店的面積分隔合理，以 30 平方米左右的面積段為主，為游客提供方便、舒適的居住環(huán)境，由于項(xiàng)目物業(yè)四面臨水，酒店公寓將考慮規(guī)劃更多的面水景觀住宅，讓居住成為風(fēng)景。 古鎮(zhèn)朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游及高尚休閑娛樂社區(qū)轉(zhuǎn)型，突破以前的觀光型一日旅游的模式，度假型酒店公寓的規(guī)劃正合時宜。 中西式簡餐廳、正餐廳 除了鄉(xiāng)村休閑酒吧，一層的餐飲部分通過業(yè)主自由面積劃定，分隔出不同的單位用作中西式簡餐廳、正餐廳使用。島上湖畔鄉(xiāng)村酒吧的規(guī)劃，既呼應(yīng)了朱家角傳統(tǒng)的江南水鄉(xiāng)特有的臨河茶樓酒肆，又在形態(tài)上存在著差異，以異國情調(diào)的臨河鄉(xiāng)村酒吧環(huán)繞生態(tài)島，既形成一道異于古鎮(zhèn)風(fēng)情的特色風(fēng)景，又通過酒吧的商業(yè)運(yùn)作，盤活生態(tài)島商業(yè)氛圍。 一層：餐飲（暫定 4000m2） 主打產(chǎn)品：湖畔鄉(xiāng)村酒吧 湖畔鄉(xiāng)村酒吧，不要誤會，這不是在新天地，也不是在衡山路，這并不是一家酒吧的名稱，而是說酒吧的位置，在湖畔，在鄉(xiāng)村，想象一下坐在曠野的鄉(xiāng)村，湖畔云氣氤氳，手里端著一杯馬丁尼。建議以大手筆、大氣度、大眼界的規(guī)劃定位，在古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)創(chuàng)造一個親水、親綠、親近自然的度假型酒店公寓和獨(dú)具歐美情調(diào)的河畔鄉(xiāng)村酒吧，將河景、水岸、綠茵、樹木等 生態(tài)景觀以全方位的自然角度，優(yōu)雅融入河畔鄉(xiāng)村酒吧和河畔酒店公寓的鬧中取靜又融合周邊環(huán)境的高品質(zhì)度假休閑生活和良好的經(jīng)濟(jì)性完美結(jié)合。又云“智者愛水”。 項(xiàng)目著眼于大上海都市圈層，充分挖掘朱家角古鎮(zhèn)的城區(qū)歷史文化底蘊(yùn)，以文化、休閑帶動消費(fèi)，同時結(jié)合區(qū)域旅游市場的空白，運(yùn)用新現(xiàn)代旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式，發(fā)揮江南水鄉(xiāng)的獨(dú)特景致，滿足旅游者求新、求知、求真、求奇、求趣等個性化需求，打造古鎮(zhèn)品牌旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的核心環(huán)節(jié)，把朱家角建設(shè)成為有特色、高品位、國際化、大客流、高創(chuàng)匯的旅游品牌城鎮(zhèn)。項(xiàng)目本著發(fā)展休閑度假型旅游新模式，盤活新鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)形態(tài)，以特色休閑項(xiàng)目將游客留在朱家角，打造朱家角特色水鄉(xiāng)旅游品牌，并 帶動地方經(jīng)濟(jì)的繁榮。多配以大幅落地玻璃，既便于展示也便于觀景。 產(chǎn)業(yè)城建筑由國外著名建筑師設(shè)計(jì)，極具水鄉(xiāng)特色。但“尚都里”項(xiàng)目投入使用比本項(xiàng)目至少晚 1－ 2 年，而且它位置好，且動遷規(guī)模巨大，因此投資成本比本項(xiàng)目要高出許多，因此本項(xiàng)目將來銷售及經(jīng)營時，價格方面都會占有優(yōu)勢。 弘大集團(tuán)公司此次共投資 億元，邀請了 5 家國內(nèi)外的知名建筑事務(wù)所分別進(jìn)行功 能區(qū)域設(shè)計(jì)，準(zhǔn)備在此打造一個集旅游、度假、休閑為一體的新型城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為 萬平方米，規(guī)劃中有大型商業(yè)中心、三星以上賓館等產(chǎn)品，計(jì)劃今年底明年初動工，工期為三年，預(yù)計(jì) 2021 年投入使用。 中心鎮(zhèn)周邊 —— 表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì) 在古鎮(zhèn)周邊以具備休閑、度假及商務(wù)培訓(xùn)功能的度假村為主，且又以淀山湖、大淀湖的美麗湖景為賣點(diǎn)的度假村。 美食廣場商鋪以原規(guī)劃是旅 游休閑為特色，以購物環(huán)境為條件，綜合多項(xiàng)餐飲、娛樂、桑拿和酒店的完整設(shè)施。它的西端與景觀大道珠溪路相交處正對著本項(xiàng)目所在的生態(tài)島，因此祥凝浜路未來的發(fā)展程度與本項(xiàng)目休戚相關(guān)。既融合了歷史人文底蘊(yùn)，也深受來往游客的鐘愛。這些商鋪共同的特點(diǎn)是總體規(guī)模都不大，小到十幾，大到上百平米不等。地塊東北側(cè)不足 50 米的地方將規(guī)劃為游艇碼頭，屆時環(huán)繞生態(tài)島的水面上將有“水上巴士”、“游艇”穿梭往來，水上交通便捷。 、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊位置： 項(xiàng)目東臨珠溪路林帶，西靠南大港，南依六九房河，北至南大港，地處朱家角景觀鎮(zhèn)西大門入口 —— 珠溪路景觀大道與 318 國道的夾角處，滬青平高速公路朱家角出口距本項(xiàng)目不過百米，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。除此之外，鎮(zhèn)內(nèi)還擁有一流的現(xiàn)代化旅游設(shè)施：亞洲最大的水上運(yùn)動場、國內(nèi)最大的“東方綠舟――上海青少年校外活動營地”；設(shè)施先進(jìn)的上海國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部、上海太陽島國際俱樂部等。中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理吳邦國為朱家角鎮(zhèn)題寫了“全國歷史名鎮(zhèn)朱家角”。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 一、朱家角概況及項(xiàng)目概況 朱家角概況 、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目優(yōu)劣分析 二、 朱家角現(xiàn)有商業(yè)狀況概述 中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目及概況 中心鎮(zhèn)周邊 —— 表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì) 規(guī)劃、建設(shè)中的大型商業(yè)項(xiàng)目介紹 三、項(xiàng)目定位及功能劃定 項(xiàng)目定位設(shè)想 項(xiàng)目功能劃分設(shè)想 四、項(xiàng)目適用人群 國內(nèi)外觀光游客（團(tuán)體、散戶） 周邊高檔別墅區(qū)業(yè)主 古鎮(zhèn)及周邊居民 團(tuán)隊(duì)商務(wù)會議群體 五、項(xiàng)目可行性論證 項(xiàng)目與朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃無縫對接 廣闊旅游市場為本項(xiàng)目提供有力支撐 項(xiàng)目核心競爭力闡述 項(xiàng)目擁有穩(wěn)定客源層 六、項(xiàng)目未來盈利分析及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測 項(xiàng)目未來主要盈利點(diǎn)所在 本項(xiàng)目所面臨的投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 七、政府支持對項(xiàng)目實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義 、政府整體規(guī)劃職能實(shí)施能有效規(guī)避本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的同質(zhì)競爭 、政府監(jiān)管職能對本項(xiàng)目后期經(jīng)營運(yùn)作至關(guān)重要 、項(xiàng)目可能存在的產(chǎn)權(quán)分割問題 、市政配套設(shè)施建設(shè)對本項(xiàng)目提供有力支持 、項(xiàng)目是對朱家角整體旅游功能及形象的提升 八、 3號地塊概況及規(guī)劃方案建議 規(guī)劃方案建議 尾 言 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 一、朱家角概況及項(xiàng)目概況 朱家角概況 全國歷史名鎮(zhèn)――朱家角，位于風(fēng) 景秀麗的淀山湖畔，地理位置優(yōu)越，交通便利，朱家角鎮(zhèn)自然環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。 江澤民總書記為朱家角題寫了“江南古鎮(zhèn)朱家角”。 朱家角古鎮(zhèn)旅游開發(fā)是從 1998 年開始實(shí)質(zhì)性啟動，幾年來，先后修復(fù)并對外開放了課植園、城隍廟、童天和藥號、稻米鄉(xiāng)情館、漁人之家、上海遠(yuǎn)古文化館（陶玉館）、涵大隆、放生橋、北大街等 20 多個旅游景點(diǎn)，并豐富了景點(diǎn)內(nèi)涵，吸引了眾多的中外游客。古鎮(zhèn)旅游業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動力，帶動了全鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)、商貿(mào)等行業(yè)的同步發(fā)展。如此高密度的景點(diǎn)分布，構(gòu)筑起青西板塊的立體度假旅游網(wǎng)，打造出長三角度假型、生態(tài)型旅游品牌； 盡占水上旅游之優(yōu)勢：項(xiàng)目處在淀浦河南側(cè)，是淀浦河休閑度假區(qū)的配套設(shè)施項(xiàng)目。而景區(qū)以外，則多以社區(qū)型商鋪為主，各類店鋪及中小型的超市，主營對象是朱家角鎮(zhèn)的本地和周邊居民。尤其是緊靠河浜的店鋪，更是