【正文】 眼底，真正讓每一位業(yè)主可以充分分享到濱江景觀，提升整個社區(qū)的檔次。會所建議建議本項目打造 “ 雙重會所 ” —— 社區(qū)配套會所以及空中會所，為客戶提供多重交流、休閑空間和平臺，充分展現(xiàn)社區(qū)以人為本的特性。衛(wèi)生間： 墻地面采用大理石、金屬吊頂，衛(wèi)生潔具采用德國VILLEROY﹠BOCH 潔具及 DORNBRACHT龍頭。門扇和窗欄： 進戶門建議用德國 NOBLESSE或同檔次手工雕花銅門，其余為實木門和實木窗套。外立面整體感覺沉穩(wěn)而不乏大氣，打造本案特色。 （如下示意圖）過道 的裝修風格是大堂風格的延續(xù)，在局部點綴一些室內花池、矮柜以及裝飾小品等元素 （如下示意圖） 。（如下示意圖所示）圖一：大堂示意圖圖二：金箔墻面示意圖圖三：大堂人口示意圖圖四：大堂燈飾示意圖圖一圖二圖三 圖四216。圖三：下沉式浴缸大堂建議 對大堂的處理，建議摒棄傳統(tǒng)一味追求面積與挑高的做法，充分利用底層空間格局與變化，打造出 “ 多重空間 ” 組合的概念，即底層大堂由門廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過道五部分相對獨立的空間組成。 方案 B： 建議每個層面分布五套房型，每套面積在 180㎡左右，其中將景觀優(yōu)勢好的西面一套單獨設為一個單元， 8層以上設計成 350㎡左右的豪華復式戶型，電梯直接入戶；其余 4戶分兩個電梯廳入戶。以一種戶型設為一個單元來比示， A1單元不動，其余 3個單元依次向北移動 1m左右，每棟建筑平面呈階梯形分布（可參照上頁建筑錯位式布局示意圖）。 各房型對江景以及北面景觀的優(yōu)勢利用不足；216。 各房型布局不合理，帶套內衛(wèi)生間的臥室數(shù)量普遍偏少；216。 (右圖為錯位式布局示意圖）社區(qū)景觀研究景觀上建議以室外景觀游泳池為中心，以流水、跌水、噴泉、瀑布等活水為脈，以木質平臺、橋、曲折連廊將 “ 景觀游泳池 ” 與 “ 活水系 ” 連為一體，同時結合坡地自然景觀，以四季不同全冠花木打造靜逸深幽、私密尊貴的生活氛圍。 在以下的篇幅中，我司就產(chǎn)品細部問題提一些初步建議。結論一： 受周邊商業(yè)規(guī)劃情況和項目常住人口、途徑人流量限制，本項目商業(yè)難 以形成區(qū)域性集中商業(yè)規(guī)模；結論二： 滿足社區(qū)內消費需求的商業(yè)是必須的；結論三： 本項目商業(yè)級別只適合定位為： 酒店及社區(qū)配套商業(yè) ，主要是面向小區(qū) 業(yè)主服務?？奢椛鋮^(qū)人氣不足；216。 預計到 07年前后辦公樓供應量將大幅增加，由目前供不應求向買方市場轉變，而且塘橋地區(qū)又非傳統(tǒng)意義的辦公聚集區(qū)，單純定位為辦公樓，去化速度難以保證，抗風險能力較差；216。 從市場銷售情況來看，濱江豪宅的市場存量較為可觀且去化速度普遍較為緩慢，二手市場的換手率很低，租售皆不活躍；216。v 強調公共部位的品質感與豪華性，立面的石材化 、建材的高檔化都能給予業(yè)主真材實料、氣派過人的奢華體驗。項目總體定位篇傳統(tǒng)模式普潤模式以產(chǎn)定銷以銷定產(chǎn)設計并建造產(chǎn)品風險較大尋找客戶鎖定目標客戶群根據(jù)需求設計并建造產(chǎn)品真正做到“適銷對路 ” 從源頭上保證項目成功運作 根據(jù)公司對項目目標客戶及其需求傾向所做的精確分析，對市場發(fā)展趨勢結合項目地塊所處區(qū)域客觀綜合研判，我們認為本項目的最終定位應是：高檔精品住宅 +產(chǎn)權式商務酒店 +特色商業(yè)產(chǎn) 品 定 位 打造高檔精品住宅，即主力面積為 180平方米左右的三房二廳，輔以西向 300平方米左右的四房三廳加保姆房洗衣房的觀景豪宅v 強調以人為本的居住舒適性，建筑面積的大小并非衡量居住空間豪華的唯一標準。對區(qū)域經(jīng)濟型的房型比較熱衷，對朝向及戶型也極為看中。C：日韓客商 有三大群體，第一部分本類客源多為已婚人士且夫妻其中一方或親友為中國人，第二部分客源為國際性職業(yè)炒家；第三部分為在華外資高級管理層或企業(yè)主。日韓客商（聚集性特征比較明顯）濱江高檔公寓華裔外籍人士（以美籍和中南亞籍為主）港臺客商（以企業(yè)高管與商人為主）上海本地客源（以浦東本地私營企業(yè)主為主）國內其他客源（以江浙投資客為主）其他外籍人士客戶來源分析A：華裔外籍人士 以美籍華裔和中南亞籍華裔為主，屬于各層次購買力最強的客源。徒有虛名。陸家嘴板塊 —— 與本區(qū)域最有關系性、互動性本項目所處板塊代表個案家化濱江園、香園區(qū)域均價16800元 /平方米家化濱江苑香園本板塊與其他板塊之間價值研究研究系數(shù) 其它板塊 本板塊 研究結果配套 配套較為齊全、生活便利 多為生活配套型商業(yè)、檔次較低交通 均有地鐵及交通線路分布其中，交通便利型特點突出 交通線路較為單一板塊所處區(qū)域地位 城市副中心、大型商圈所在地、CBD、板塊在區(qū)域內可實現(xiàn)價值突出塘橋區(qū)域功能性單一、區(qū)域內可實現(xiàn)價值有限景觀 景觀效果參差不齊、附加價值差距明顯 突出江景效果未來規(guī)劃 未來規(guī)劃、功能定位明顯 世博概念、區(qū)域功能明確升值空間 具有稀缺性資源特點條件 具備形成稀缺性資源條件可比度較高 具有一定差距 差距明顯、可比度低具有完全可復制條件甚至超越可比樓盤配比分析面積配比：主力面積段主力面積段主力面積段分布：主力面積段 所在比例 主力面積段合計比例150200 % %200240 %240280 %房型配比：主力房型段主力房型段主力房型段分布：主力面積段 所在比例 主力面積段合計比例三房 % %四房 %總結： 從宏觀上看，目前上海高檔住宅市場增勢已逐步加快，但由于身處不同區(qū)域的高檔住宅還是具有各自的區(qū)位概念和產(chǎn)品開發(fā)理念，因而競爭并不是同質化的，再加上加入 WTO后高層次客源絕對數(shù)量的增多。代表個案白金府邸、耀江國際廣場區(qū)域均價24500元 /平方米主要客源 由于該板塊主要以抄作濱江概念為主區(qū)域，宏觀調控之前主要客源均為上海本地及浙江區(qū)域的投資、投機客戶，且換手率較高。各樓盤均比較注重大堂內裝修的氣派與豪華；建材標準較高 ,注重品牌的使用；板塊內中檔樓盤大多以毛坯交房，高檔樓盤均以全裝修為交房標準 。高檔住宅板塊分布圖長寧古北板塊均價： 22023元 徐家匯板塊均價： 24000元盧灣新天地板塊均價： 39000元 南外灘板塊均價： 21000元 北外灘板塊均價： 25000元 陸家嘴板塊均價： 37000元各板塊分析板塊名稱 板塊內均價 主力戶型面積 板塊特征徐家匯 24000元 /平米 140－ 160平米 城市副中心；商業(yè)配套成熟、完善；長寧古北 22023元 /平米 160－ 190平米 國際化社區(qū)氛圍；盧灣太平橋 39000元 /平米 220－ 240平米 大面積人工湖自然景觀；新天地的上海地位；商業(yè)圈概念成熟；南外灘 21000元 /平米 180－ 200平米 借助浦江景觀；外灘概念；未來城區(qū)規(guī)劃建設以及世博會紅線內概念各板塊共性分析各板塊特色鮮明 ,營造諸多賣點 。區(qū)域內生活配套設施成熟、交通較為便利。 租賃方面： 140平方米左右的小面積兩房租賃市場形勢較為喜人，市場平均租賃價格在 1800－ 2500美金 /月之間。反思一：過多透支濱江概念；反思一：過多透支濱江概念； 反思二：各樓盤垂直與水平價差偏離過大的問題始終無法解決；反思二：各樓盤垂直與水平價差偏離過大的問題始終無法解決；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內部景觀設計；反思三：樓盤普遍注重外部江景，弱化了內部景觀設計；反思四：注重室內獨立空間，而忽視公共共享空間；反思四：注重室內獨立空間，而忽視公共共享空間； 反思五：急功