【正文】 分析優(yōu)勢 (S) 劣勢 (W)u地理優(yōu)勢明顯，位于泛陸家嘴 CBD板塊u擁有外灘及黃浦江稀缺景觀資源u鄰世博會景觀區(qū)域，為樓盤景觀綿上添花u區(qū)域內(nèi)高端人口比例較大，消費(fèi)力、購買力強(qiáng)u區(qū)域板塊內(nèi)沒有大量新增供應(yīng)量 u濱江地區(qū)作為高檔樓盤的領(lǐng)頭羊的價值已為市場認(rèn)同u臨碼頭，存在噪聲、揚(yáng)塵及視覺污染u地塊較小，產(chǎn)品規(guī)劃受限，且商用、住宅物業(yè)混合，檔次不易提升u項目周邊改造速度慢，對銷售幫助作用有限u開發(fā)商品牌優(yōu)勢不明顯 u塘橋地區(qū)并非傳統(tǒng)意義的豪宅區(qū)，缺乏歷史人文底蘊(yùn)，不利于打造豪宅機(jī)會（ O） SO戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢利用機(jī)會 )WO戰(zhàn)略(利用機(jī)會克服劣勢 )u項目所處區(qū)域規(guī)劃利好u上海世博會的大勢拉動u濱江板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟u中國金融市場不完善，投資渠道少，房地產(chǎn)市場仍是投資者看好的投資平臺u上海宏觀經(jīng)濟(jì)形式利好n整合資源優(yōu)勢，堅持高檔精品戰(zhàn)略n利用稀缺的濱江概念用地，打造品質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品，實現(xiàn)高銷售率、高收益n堅持品牌優(yōu)勢，開發(fā)特色酒店物業(yè)n擴(kuò)大營銷推廣的范圍，拓寬目標(biāo)客戶群n通過城市規(guī)劃，完善各項配套，在不久的將來即可彌補(bǔ)當(dāng)前配套及交通之不足n堅持產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計，并借用物業(yè)管理和酒店商業(yè)配套品牌，打造濱江品牌高檔社區(qū)；n通過小區(qū)景觀規(guī)劃，如密植竹林等方法，減弱不同類物業(yè)之間的相互干擾威脅 (T) ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢，抵御威脅 )WT戰(zhàn)略(直面劣勢與威脅 )u宏觀調(diào)控導(dǎo)致濱江概念樓盤整體下跌u居住型別墅成為市場寵兒，分流部分客戶u區(qū)域樓盤同質(zhì)化強(qiáng)，次新房供給量大u區(qū)域內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想n以優(yōu)于市場已有產(chǎn)品為原則，增強(qiáng)高檔江景產(chǎn)品的視覺沖擊和功能，積聚競爭優(yōu)勢n深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢，挖掘更多賣點(diǎn)n通過特色經(jīng)營內(nèi)容，以及高檔公寓同星級酒店的互動，凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受n尊重現(xiàn)實，放棄打造頂級豪宅的設(shè)想n以謹(jǐn)慎的態(tài)度進(jìn)行產(chǎn)品定價n堅持與品牌團(tuán)隊合作，提升項目的整體形象及知名度n擴(kuò)大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長補(bǔ)短內(nèi)部因素外部因素戰(zhàn) 略 綜合來看，本項目優(yōu)勢多于劣勢，機(jī)會勝于威脅，而且部分劣勢可以在近期改觀，而威脅亦可在項目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項目具備開發(fā)高檔公寓和酒店物業(yè)的先天條件和綜合優(yōu)勢，可操作性強(qiáng)。因此，目前開發(fā)高檔住宅市場仍有相當(dāng)大的市場空間，此時正是開發(fā)精品高檔商品住宅的大好時機(jī)。區(qū)域均價 借助景觀和該區(qū)域土地的稀缺性，陸家嘴板塊樓盤已成為目前上海樓市均價最高的區(qū)域之一，但板塊內(nèi)的樓盤價格差異比較明顯，視樓層和景觀的好壞而定。均延請國際知名物業(yè)管理公司提供管家式服務(wù)。Contents項目分析 　銷售時機(jī)與條件篇產(chǎn)品研究篇 項目地塊研究篇客戶分析篇 宏觀市場分析篇項目總體定位篇上海高檔住宅全程策劃案及會所設(shè)計思路第二部分 項 目 分 析宏觀市場分析篇宏觀調(diào)控對整體影響整體成交量下跌整體成交均價下跌供應(yīng)量急劇上升全市整體供大于求局面嚴(yán)重全市整體供大于求局面嚴(yán)重單位：平方米315萬92萬回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應(yīng)回歸理性的需求并沒有遇上回歸理性的供應(yīng)市場嚴(yán)重疲態(tài)下的佼佼者！具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊具有其稀缺性資源的區(qū)域板塊特性特性不可再生性不可復(fù)制性 優(yōu)越的地理位置臨江、臨公園或大型綠地傳統(tǒng)高尚地段人文底蘊(yùn)深厚地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展源頭或中心總結(jié)： 上海房地產(chǎn)市場整體走勢就近階段而言將繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢，但擁有其稀缺資源的板塊區(qū)域的發(fā)展走勢將表現(xiàn)為穩(wěn)中有升小幅上漲，尤其是板塊內(nèi)高檔樓盤所受的抗性也是相當(dāng)有限的。北外灘板塊 —— 較本板塊最具可比性、同質(zhì)性區(qū)域描述 該板塊指虹口區(qū)內(nèi)的沿江樓盤，突出江景這一賣點(diǎn)并借助區(qū)域規(guī)劃的利好已逐漸成為上海又一高檔生活社區(qū)。 售價方面：區(qū)域整體市場價格在 25000－ 50000元 /平方米不等。 同時應(yīng)當(dāng)看到，本區(qū)域與其他板塊相比，特征并不突出，優(yōu)勢并不明顯，而本項目最佳解決方案則是怎樣創(chuàng)造市場價值、提煉產(chǎn)品自身的優(yōu)越性。SWOT矩陣組合分析指標(biāo)項 A 因素項 B 指標(biāo)評價 單項權(quán)重 分值分項權(quán)重分項得分代碼 指標(biāo) 代碼 因 素 優(yōu) (100) 良 (80) 及格 (60) 不及格 (0)1 交通條件1 交通站點(diǎn)數(shù)量與輻射范圍交通站點(diǎn)多，輻射全市交通站點(diǎn)較多，輻射范圍較廣交通站點(diǎn)較多，輻射本區(qū)域交通站點(diǎn)很少，輻射范圍小 95 2 公交站 《 100m 《 300m 《 600 m 600m 903 機(jī)動車可達(dá)性 道路從不堵塞，道路 質(zhì)量良好只在高峰時期（ ≤小時 /天）堵塞，道路質(zhì)量良好機(jī)動車進(jìn)出有一定困難機(jī)動車的運(yùn)行非常困難 904 快速干道（出入 口） 《 km 〈 1 km 1 km 952 人文環(huán)境1 大學(xué) km 〈 1 km 〈 3 km 3 km 0 2 中學(xué) 《 km 〈 km 〈 2 km 》 2 km 60名校 名校 普通學(xué)校3 小學(xué) 《 km 〈 1 km 〈 km 》 km 75名校或特色教育 名?；蛱厣逃?普通學(xué)校 或沒有小學(xué)4 幼兒園 《 km 〈 km 〈 km 》 1 km或沒有幼兒園 75特色教育 特色教育5 文化遺跡 有人們認(rèn)同的歷史底蘊(yùn) 較強(qiáng)的歷史底蘊(yùn)沒有得到大多數(shù)人的認(rèn)可 沒有 0周邊原有或保留建筑檔次高，可以與其協(xié)調(diào) 檔次高 檔次一般，沒有保留建筑或原有建筑檔次低 806 科研院所 有效提升小區(qū)人文 　 　 沒有 03 商業(yè)環(huán)境1 大賣場 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 70 2 商業(yè) (務(wù) )中心 (或次中心 ) 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〈 5km或 20分鐘車程 〉 5km或車行不便利 703 居住區(qū)商業(yè) 〈 〈 〉 1004 城市商業(yè)街 〈 〈 〉 705 會展旅游性設(shè)施 〈 1km或 5分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便利 50項目住宅發(fā)展條件評估模型（一） 4 周邊醫(yī)療1 市級中心醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 3km或 15分鐘車程 〉 3km或車行不便 50 2 區(qū)級醫(yī)院 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〈 2km或 10分鐘車程 〉 2km或車行不便 903 專業(yè)醫(yī)院 〈 1km或 5分鐘車程 〈 8分鐘車程 〉 855 周邊生活配套1 銀行 〈 〈 〉 90 郵局 〈 〈 〉 80電信 〈 〈 〉 802 運(yùn)動中心 〈 1km 〈 3km 〉 3km 70健身場所 〈 〈 〉 703 酒吧 〈 〈 〉 75舞廳、 KTV 〈 〈 〉 75桑拿 〈 〈 〉 756 城市規(guī)劃 1區(qū)域功能定位（未來 35年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)城市次級住宅區(qū)或商業(yè)（務(wù)）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上 以上情況都不屬于 90 2 基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃（ 未來 35年） 有市級大型基礎(chǔ)設(shè)施 規(guī)劃建設(shè) 有城市主干道或市政配 套規(guī)劃建設(shè) 城市次干道規(guī)劃建設(shè) 無 1003 生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設(shè)有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設(shè) 無 804 周邊區(qū)域規(guī)劃 商務(wù)（業(yè)）區(qū)、交通