【正文】 ：既具古典韻味，又具時尚氣息，讓古鎮(zhèn)人民充分享受現(xiàn)代文明。 周邊度假村如以下： 家化培訓中心度假村 虹珠苑 東方綠洲度假村 大千莊園生態(tài)度假村 太陽島度假村 景苑水莊度假村 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 這些已經(jīng)運轉(zhuǎn)的度假型賓館雖然擁有 2— 3星級的檔次，也兼有娛樂、休閑、體育活動的項目，但由于這些度假村運營時間較長，其娛樂項目及設(shè)施都已陳舊，且經(jīng)營模式老化，尤其是度假村鳥籠式的消費模式，已經(jīng)逐步脫離了現(xiàn)代都市人群追求時尚、新潮與速度 感的消費理念，已不能適應(yīng)現(xiàn)代消費需求。規(guī)劃經(jīng)營內(nèi)容是：中西餐飲、地方特色、旅游紀念品和夜總會等，現(xiàn)場實際情況卻不盡人意。 朱家角美食休閑廣場 朱家角美食休閑廣場位于祥凝浜路最東端，朱家角鎮(zhèn)區(qū)東大門南北兩側(cè)。 景區(qū)外重要街道 —— 祥凝浜路 祥凝浜路是朱家角鎮(zhèn)最主要的商業(yè)街，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的原住居民，生活日用大都是在這條路上購買的。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)風情街特色商鋪 古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)的水鄉(xiāng)風情街特色商鋪可以說是朱家角目前最為興旺的商業(yè)形態(tài)，這些商鋪主要集中在淀浦河兩岸 的古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)的北大街、漕河街等道路上。 劣勢： 項目地塊偏小，項目的整體規(guī)劃難以形成規(guī)模化效應(yīng)； 項目緊靠交通主干道 —— 318 國道，道路車流量大對項目未來打造綠色生態(tài)型休閑娛樂場所造成一定的困難； 目前朱家角區(qū)域內(nèi)已規(guī)劃的同類產(chǎn)品如：尚都里等 ，將對本項目后期銷售經(jīng)營管理產(chǎn)生極大的市場同質(zhì)競爭壓力； 目前青西板塊的道路設(shè)施及公交網(wǎng)絡(luò)還不完善，眾多國家 4A 級景區(qū)之間缺乏聯(lián)系，游客（尤其是自助型游客）的旅游形成限制，這給青西板塊的整體旅游帶來消極影響； 2021 年朱家角的游客數(shù)量有所減少，而革命傳統(tǒng)教育基地陳云故居的游客大幅增加，所以觀光型的旅游產(chǎn)品正面臨嚴峻考驗； 目前青浦區(qū)規(guī)劃建設(shè)的超大型休閑娛樂購物設(shè)施，體量巨大，功能齊全，如趙巷建設(shè)中占地 6000 畝的超級商業(yè)中心，徐涇規(guī)劃投資 億元的西郊商務(wù)中心等，都處在上海到朱家角的必經(jīng)之路 上，未來這些大項目投入使用后，必將對從上海來朱家角的游客進行分流。 項目基本情況介紹 地塊總面積： 平方米， 其中出讓面積 平方米 地面現(xiàn)狀； 拆平至自然標高 規(guī)劃用途： 公共設(shè)施用地 (服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)、圖書展覽、影劇院、游樂 ) 土地使用年限： 50 年 建筑容積率： 不超過 建筑密度： 不超過 25% 綠地率： 建筑基地內(nèi)綠地地面面積占建筑基地面積的比例不小于 50% 建筑退讓有關(guān)建筑控制線： 建筑不得逾越河道退讓控制線 建筑后退基地邊界、建筑間距及日照控制： 按《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及有關(guān)技術(shù)規(guī)定控制 建筑高度、層數(shù)控制： 不超過 4 層，高度不超過 15 米 基地出入口及車位要求： 出入口開向東側(cè)道路，車位設(shè)置應(yīng)滿 足有關(guān)規(guī)定要求，并應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點及發(fā)展需要配置足量泊位。目前，朱家角已基本形成了 以古鎮(zhèn)旅游為龍頭，以太陽島、環(huán)淀山湖為依托的旅游新格局。在 2021 年上海召開的 APEC 會議期間，俄羅斯總統(tǒng)普京夫人和菲律賓總統(tǒng)阿羅約的丈夫、澳門特首何厚鏵以及出席 APEC 會議的各國雙部 長的夫人等一大批中外貴賓來到朱家角古鎮(zhèn)旅游。鎮(zhèn)上古跡甚多，小橋流水，是現(xiàn)今保存較完好的江南古鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總面積 138 平方公里（包括水面），耕地面積 58206 畝；現(xiàn)有人口 66000 人，勞動力 27800人；共有行政村 28 個，居委會 8 個。由此可見，朱家角鎮(zhèn)有其獨特的魅力。以旅游業(yè)為突破口，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是朱家角鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的支撐點。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 項目優(yōu)劣分析 優(yōu)勢： 盡占古鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃之先機：項目是朱家角政府新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃的重要組成部分，是朱家角度假型旅游業(yè)服務(wù)的重點休閑、娛樂配套設(shè)施，得到地方政府的高度重視和大力支持； 盡占交通便捷之優(yōu)勢：項目地理位置得天獨厚，地塊位于朱家角鎮(zhèn)區(qū)西端，處在朱家角景觀鎮(zhèn)西大門入口 —— 珠溪路景觀大道與 318國道的夾角處，滬青平高速公路朱家角出口距本項目不過百米； 盡占出入古鎮(zhèn)之區(qū)位優(yōu)勢：項目與軌道交通七號線終點站及公交客運樞紐隔路相望，第一時間與 往來游客親密接觸； 盡占“島”、“水”之自然生態(tài)優(yōu)勢：項目四面臨水，當?shù)厝朔Q之為“生態(tài)島”，項目開發(fā)時因地置宜，突出地塊“島”、“水”優(yōu)勢，規(guī)劃的湖畔鄉(xiāng)村酒吧等項目與之呼應(yīng)； 盡占古鎮(zhèn)開發(fā)之商業(yè)先機：地塊正對祥凝浜路古鎮(zhèn)出口，規(guī)劃中的祥凝浜路是朱家角古鎮(zhèn)重點規(guī)劃的商業(yè)、金融一條街； 盡占旅游景點規(guī)?；畠?yōu)勢：青浦區(qū)目前有五個國家級 4A 旅游度假區(qū)（朱家角、東方綠洲、太陽島、陳云故居、大觀園），而且都集中在以朱家角和環(huán)淀山湖為核心的青西（青浦西部地區(qū)）板塊，國家 4A級旅游景點密度如此之高，這在國內(nèi)還 是首例。 二、 朱家角現(xiàn)有商業(yè)狀況分析 中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)項目及概況 古鎮(zhèn)朱家角區(qū)內(nèi)的商業(yè)形態(tài)主要是以淀浦河兩岸的特色商鋪為主，其服務(wù)定位是面向來朱家角觀光旅游的游客。這些歷史久遠的商鋪，本身就是景區(qū)的景點之一，古鎮(zhèn)內(nèi)的店鋪面積不大，從十幾平米到二三百平米不等，主要以經(jīng)營具有地方特色的餐飲、鄉(xiāng)土小吃、臨河茶樓及手工藝品等為主。祥凝浜路上集中了各銀行網(wǎng)點、飲食店、中、小型超市、日雜店等，公交站點也多集中在這條道 路上，目前該道路顯得有些雜亂。建筑面積 19350m2，建筑層數(shù)為 3層。 目前該項目已經(jīng)交房，但眾多門面均有租借字牌，購房業(yè)主似乎對該項目的后市信心不足。 規(guī)劃、建設(shè)中的大型商業(yè)項目介紹 尚都里 “尚都里”項目一期位于朱家角中心鎮(zhèn)，古鎮(zhèn)區(qū)、老鎮(zhèn)區(qū)、新鎮(zhèn)區(qū)三個板塊的交匯處，占地約 公頃，西臨朱家角北大街、放生橋，南到財苑賓館，東到油車浜路兩側(cè)，北臨漕港河，由浙江弘大集團投資開發(fā)，香港時尚生活中心有限公司負責整體項目策劃、招商、營運，是一個類似于上海“新天地”一樣的產(chǎn)品。 提示： 本項目是朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，放生橋旁邊的大型娛樂、休閑、購物、酒店設(shè)施，與本項目在部分 產(chǎn)品上存在著同位競爭，與本項目起來，該項目地理位置占優(yōu)，且規(guī)模大。 產(chǎn)業(yè)城目前規(guī)劃總面積 1580畝，分別建設(shè)市場營業(yè)區(qū)、展銷展示區(qū)、倉儲區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、廣場停車場等，實行“一次規(guī)劃、分項設(shè)計、分期實施”。建筑規(guī)劃充分利用了朱家角地區(qū)水網(wǎng)密布的特點，使得水網(wǎng)貫穿于整個產(chǎn)業(yè)城中，個別地區(qū)還達到了戶戶臨水的地步，戶與戶間以小橋流水為溝通，恰好與 旁邊朱家角古鎮(zhèn)“東方威尼斯”的風格相契合。 三、項目定位及功能劃定 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 本項目作為朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃中的重要一環(huán)，承載著古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)風情文化旅游、休閑娛樂的使命。 項目以簡約的現(xiàn)代手法結(jié)合江南水鄉(xiāng)建筑特色，塑造出具有時尚簡約與江南風情特點的建筑形態(tài)風格，結(jié)合地塊自然生態(tài)島狀、河道水面的優(yōu)越條件，在古鎮(zhèn)創(chuàng)造一個親水、親綠、親近自然的理想輕松的休閑度假新天地。 項目提倡文化旅游、休閑娛樂概念，以獨具特色的旅游休閑模式吸引客源，依托古鎮(zhèn)景區(qū)，并與古鎮(zhèn)形成差異化經(jīng)營，以鄉(xiāng)村風味的湖畔酒吧，西餐、簡餐為主的餐飲形式、 MOTEL式小面積酒店公寓的住宿環(huán)境，營造格調(diào)高雅的小資氛圍，以吸引都市白領(lǐng)人群為主。 建議： 做足項目周邊自然水道的水文章，河駁岸、坡道、水邊建筑、河道中的游艇、河邊的游艇碼頭、水面的荷花等等，都將成為水景的組成部分，這將為河畔的建筑帶來無限的光韻和動感，給消費者帶來愉悅和享受。項目以夜間餐飲、休閑、娛樂消費為主，與朱家角的日間游玩對接，通過準確的功能定位，將觀光游客留在朱家角，形成度假型旅游模式。下班歸來，還 沒有吃過晚飯呢，嘗嘗這里的特色餐飲也不錯，一個人，也不需要什么鋪張，沒有觥籌交錯，只有細嚼慢咽，牛排七成熟吧。 酒吧以戶外與室內(nèi)結(jié)合，提供多元化經(jīng)營，以夜間經(jīng)營為主。以往的古鎮(zhèn)游主要以觀光為主，少量休閑旅游為輔的階段，現(xiàn)在，古鎮(zhèn)游正進入第二階段，即深度旅游、休閑度假型旅游階段。而本項目規(guī)劃的酒店式公寓在當?shù)厥组_風氣之先，市場大有可為。 除此之外，還將引進其它文娛設(shè)施，以豐富游客及當?shù)叵M者的休閑、娛樂生活。同時老鎮(zhèn)區(qū)通過一系列的改造、更新將成為朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心。 項目作為連接新、老鎮(zhèn)區(qū)的重要商業(yè)休閑設(shè)施，與古鎮(zhèn)商業(yè)體系融為一體，形成互補。朱家角和周莊、同里、烏鎮(zhèn)等都是長三角“水鄉(xiāng)”特色旅游的主要景點。 提示： 隨著度假型旅游的深植人心，本項目度假休閑優(yōu)勢將顯現(xiàn)，比較起朱家角現(xiàn)有的度假型產(chǎn)品（度假村）來說，本項目雖然定位為中、高端產(chǎn)品中，但消費成本低，沒有整套的消費流程，客戶可選擇地進行單一消費。不久的將來，別墅區(qū)陸續(xù)投入使用后，本項目很大一部分服務(wù)對象就是那些別墅區(qū)的業(yè)主。 古鎮(zhèn)及周邊居民 自宋元就已建鎮(zhèn)的朱家角，其本地城鎮(zhèn)居民的消費能力也不容忽視。 提示： 朱家角鎮(zhèn)區(qū)居民大多經(jīng) 營假日型旅游消費，平時的工作日，朱家角游客明顯減少，而這一段時間正是本地居民的休閑、娛樂時間，而鎮(zhèn)區(qū)居民的工作日消費正好能填補本項目因工作日度假游客少形成的消費真空?？梢娨云髽I(yè)團體接待的商娛設(shè)施同樣有極大的生存空間。 建設(shè)方針 對朱家角古鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)在 功能結(jié)構(gòu)和空間形態(tài) 上進行重新組合，確立新的鎮(zhèn)區(qū)空間構(gòu)架和功能分區(qū)；采用 改建與重建 相結(jié)合的建設(shè)方針。 用地規(guī)模及四至范圍 至 2020 年，鎮(zhèn)區(qū) 總體規(guī)劃用地 平方公里， 包括老鎮(zhèn)區(qū) 平方公里。 人口規(guī)模及定位 至 2020 年，朱家角鎮(zhèn)區(qū) 常住人口為 5 萬人， 除了老鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)已經(jīng)居住的 萬人以外，還須吸納 3 萬人多進鎮(zhèn)居住，通勤人口為 2萬人。朱家角鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)可以概括為以水系為構(gòu)架，以水體為“心脈”，形成老區(qū)、新區(qū)二大塊。沿大淀湖東、北側(cè)的組團一為花園住宅區(qū)；組團二、三由一條沿河的商業(yè)街串聯(lián)起來。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 2．具體目標：在 2021年底以前，鎮(zhèn)區(qū)網(wǎng)格道路建成， 新鎮(zhèn)區(qū)重點開發(fā)建設(shè) 2號、 3號地塊，老鎮(zhèn)區(qū)重點建設(shè)放生橋東南側(cè) 平方公里的商業(yè)娛樂廣場、放生橋西北側(cè)的 水上游客集散中心和祥凝浜路景觀改造。同時老鎮(zhèn)區(qū)通過一系列的改造、更新將成為朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心。 住宅規(guī)劃 規(guī)劃朱家角鎮(zhèn)區(qū) 住宅建設(shè)將重點轉(zhuǎn)移至新區(qū)。 新區(qū)的住宅建設(shè)分成三個組團。同時這些建筑都應(yīng)符合 與古鎮(zhèn)風貌協(xié)調(diào)的相關(guān)要求，即住宅建筑不應(yīng)超過四層，住宅建筑毛密度不宜超過 。文體中心東依大淀湖，西靠中心公園，位于鎮(zhèn)區(qū)的中央，是視覺焦點，其建筑形象要與整 體風貌協(xié)調(diào)。本項目無疑是對朱家角新鎮(zhèn)的一個功能填補及形象上的提升，將來勢必會成為朱家角生態(tài)度地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 假型旅游產(chǎn)業(yè)鏈 上不可或缺的重要一環(huán)。 朱家角古建筑較為完好及全面的保存下來，可以說是明清江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)獨特風貌的一幅縮略圖，讓今人切身而深刻地感受到了江南水鄉(xiāng)民居的特有風情，這些極具水鄉(xiāng)特質(zhì)的民居建筑是可以與北京老四合院、上海市區(qū)石庫門、山西民居等相媲美的。建筑是死的，水也是死的，而讓他們真正活起來的，其實是“商”。 讓古建筑活起來，老樹萌新芽，讓新建筑造起來，注入現(xiàn)代元素，讓商業(yè)繁榮起來。 在朱家角水系中，橫有淀浦 河；縱有攔路港、西大盈港、朱泖河，均為 6 級航道，可通行100~500 噸船只，直通黃浦江，并與太湖水系相通。 由于本項目地處淀浦河南面，祥凝浜路西端的生 態(tài)島上，四面環(huán)水。 游艇旅游碼頭站點距本項目不足 50米 朱家角河道疏浚、拓寬后，游艇旅游將成為朱家角旅游的一大特色 ，游艇碼頭也將成為生態(tài)型高檔居住社區(qū)的一項附屬設(shè)施，這更將本項目的休閑娛樂功能發(fā)揮到極致。 項目在滿足以上硬性條件的基礎(chǔ)上，考慮到項目與老鎮(zhèn)區(qū)明清古建筑在風格上的統(tǒng)一，并注入現(xiàn)代建筑元素，在建筑的功能性，通透性、藝術(shù)性等多方面綜合考量，借鑒江南水鄉(xiāng)建筑的獨特風 格，以現(xiàn)代簡約的手法對建筑加以詮釋，建造出全新的具有江南水鄉(xiāng)風味、極具人文底蘊，又符合現(xiàn)代新型審美理念，與古鎮(zhèn)在時間及空間上雙重對接的現(xiàn)代時尚懷舊型建筑。以重點發(fā)展 度假型休閑旅游和生態(tài)型低密度高 檔居住社區(qū) 為發(fā)展目標，從而帶動整個青浦區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。而“古文化”旅游一塊，則是指青浦趙巷的有著幾千年歷史的“菘澤古文化遺址”景點。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 青浦區(qū)未來“十五”規(guī)劃的重頭戲是將第三產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展的重點，以重點發(fā)展商貿(mào)、房地產(chǎn)、休閑旅游業(yè)為主，而青浦區(qū)的旅游業(yè)的發(fā)展，以“水文化”著稱的朱家角及環(huán)淀山湖景區(qū)所在的青西板塊是發(fā)展的重中之重。而度假村消費主要面對客戶僅僅是游客中極少的一塊，即商務(wù)會議人群，而占絕大多數(shù)自費型游客（團體、散客），由于在朱家角難覓質(zhì)、價皆宜的夜間消費及住宿場所，只能朝游暮歸