【正文】 區(qū)，而東方綠洲青少年一素質(zhì)教育基地及水上運(yùn)動(dòng)中心正在申邊國(guó)家級(jí)景 區(qū)的資格。 朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游轉(zhuǎn)型 按國(guó)際上的慣例，一個(gè)國(guó)家的人均 GDP 達(dá)到 1000 美元后，對(duì)觀光旅游的需求將大漲；而當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 3000 美元以上，對(duì)休閑度假游的需求就開始膨脹。 朱家角旅游人均消費(fèi) 312 元，而人均旅游娛樂費(fèi)僅 元，旅游消費(fèi)中，交通、餐飲、購物、住宿、門票等支出占了九成以上，人均僅 11 元不到的旅游娛樂消費(fèi)，不但絕對(duì)金額少，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 而且在旅游消費(fèi)中所占比重偏小，僅為 %左右，朱家角旅游娛樂潛力極大。 “一心”指圍繞放生橋的核心區(qū)域，這也是老鎮(zhèn)區(qū)的亮點(diǎn)。 鎮(zhèn)域內(nèi)城鎮(zhèn)規(guī)劃人口 （萬 人） 5 萬人 特色風(fēng)貌 中國(guó)傳統(tǒng)江南水鄉(xiāng) 主要景觀 古鎮(zhèn)區(qū)：北大街、放生橋、課植園等；新鎮(zhèn)區(qū)：中央生態(tài)橋、淀浦河沿岸景觀等。 c、天主教堂、娘娘廟、城隍廟以及周圍民居。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 旅游配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 由于目前朱家角旅游服務(wù)性配套設(shè)施極其匱乏，尤其是酒店業(yè)及娛樂業(yè)的稀缺，讓朱家角度假型 旅游遭遇瓶頸，因此，新一輪規(guī)劃中旅游服務(wù)性配套設(shè)施建設(shè)必不可少。MOTEL式酒店公寓為游客提供舒適的棲居環(huán)境，讓游客養(yǎng)足精神，第二天奔赴新的景點(diǎn)。 朱家角未來旅游業(yè)的發(fā)展，并不僅僅局限在“江南水鄉(xiāng)特色風(fēng)情一日游”的定位上，而是著眼 08 奧運(yùn)旅游、 10世博旅游帶來的契機(jī)，以著力打造江南特色水鄉(xiāng)風(fēng)情特色品牌旅游為主，大力發(fā)展生態(tài)旅游、度假型旅游，結(jié)合江南六鎮(zhèn)“水鄉(xiāng)游”特色，引進(jìn)大型體育商城、建立水上旅游項(xiàng)目、發(fā)展特色文化休閑旅游設(shè)施，如本項(xiàng)目的湖畔鄉(xiāng)村酒吧、 MOTLE式小面積酒店公寓，“尚都里”項(xiàng)目等，吸引大型的低密度高檔別墅地產(chǎn)項(xiàng)目。這就是前瞻帶給我們的感動(dòng)。度假村的每一項(xiàng)消費(fèi)收費(fèi)里都附加了巨大的度假村建造費(fèi)用，高額的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用等，因此同樣的消費(fèi)項(xiàng)目，其價(jià)格平均比外間的單一消費(fèi)高出一倍乃至好幾倍。價(jià)格區(qū)間大概在 100－ 300 元之間，處在消費(fèi)者合理承受的范圍。 項(xiàng)目的唯一性還體現(xiàn)在它是朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃的重要一部分。由于本項(xiàng)目在朱家角鎮(zhèn)區(qū)的唯一性，因此到本項(xiàng)目消費(fèi)的度假型游客占到游客總量的 30%的估計(jì)是十分保守的。 365 ≈ 170 人 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民到本項(xiàng)目消費(fèi)人流量預(yù)測(cè) 注：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民包括老鎮(zhèn)區(qū)原住居民、一般居住區(qū)居民、外來 人口居住點(diǎn)居民 老鎮(zhèn)區(qū)居民大多以經(jīng)營(yíng)假日型旅游消費(fèi)為主，可以說是做二休五，平時(shí)的工作日，朱家角游客明顯減少，而這一段時(shí)間正是本地居民的休閑、娛樂的時(shí)間，而鎮(zhèn)區(qū)居民的工作日消費(fèi)正好能填補(bǔ)本項(xiàng)目因工作日度假游客少形成的消費(fèi)真空，老鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民工作日的娛樂消費(fèi)與游客的假日消費(fèi)銜接，可以為本項(xiàng)目提供固定的客源層。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ （ 3）中心鎮(zhèn)區(qū)居民消費(fèi) 朱家角鎮(zhèn)區(qū)目前的休閑、娛樂設(shè)施存在著規(guī)模不大，檔次不高的毛病，這些設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了鎮(zhèn)區(qū)居民日益膨脹的消費(fèi)欲望，并且這些居民對(duì)原有的水鄉(xiāng)景點(diǎn)早已出現(xiàn)審美疲勞，因此對(duì)本項(xiàng)目的特色娛樂 設(shè)施接受度高。 ，自駕自游客一般一天即可游覽完畢，至于團(tuán)隊(duì)游客限于行程安排的局限性，也是來去匆匆，由此可見留宿朱家角的游客量不多。 七、政府支持對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 本項(xiàng)目位于“世博第一地標(biāo)”的朱家角鎮(zhèn)西大門 —— 珠溪路景觀大道與 318 國(guó)道相交的夾角處，距離滬青平高速朱家角出口不足 200 米，是出入古鎮(zhèn)必經(jīng)的交通要沖位置，可以說游客來到朱家角，第一眼看到的建筑，便是本項(xiàng)目。 僅在朱家角鎮(zhèn)區(qū)，本項(xiàng)目建造的酒店式公寓就有可能與弘大集團(tuán)開發(fā)的東方體育商城中的酒店公寓，尚都里項(xiàng)目中的星級(jí)賓館，還有位于大淀湖西北，中信泰富開發(fā)的四、五星級(jí)水上賓館、上實(shí)特色居住區(qū)里的五星級(jí)賓館形成撞車，而本項(xiàng)目的餐飲業(yè)（中西式簡(jiǎn)餐），在古鎮(zhèn)東端就已出現(xiàn)了同類型的美食休閑廣場(chǎng)，尚都里項(xiàng)目里也有相類似的產(chǎn)品規(guī)劃。針對(duì)目前該區(qū)域存在的高端消費(fèi)業(yè)態(tài)的稀缺，政府對(duì)朱家角及環(huán)淀山湖板塊今后的項(xiàng)目規(guī)劃多以 3 星級(jí)以上賓館、酒店，大型餐飲、娛樂設(shè)施，大型綜合性購物中心（體育用品為主），大型康復(fù)療養(yǎng)中心等為主，而且在朱家角以外青浦區(qū)的其它區(qū)域，還有著許多的大型項(xiàng)目在規(guī)劃、建設(shè)之中， 如趙巷占地 6000 畝的超級(jí)商業(yè)中心，徐涇正在規(guī)劃當(dāng)中，總投資 。 產(chǎn)品面臨的金融政策風(fēng)險(xiǎn)： 本產(chǎn)品是商用物業(yè)、且商用物業(yè)的各項(xiàng)稅收費(fèi)用較高，鑒于各商業(yè)銀行對(duì)商用物業(yè)的貸款管理較嚴(yán)，這將對(duì)本項(xiàng) 目的產(chǎn)品去化帶來一定的影響。 鑒于以上因素，本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)乜赡軙?huì)面臨一段時(shí)間內(nèi)曲高和寡、響應(yīng)者寥寥的現(xiàn)象，原因有： 。而項(xiàng)目的盈利點(diǎn)大致集中在以下幾點(diǎn)： （ 1）度假型旅游消費(fèi) 伴隨著朱家角旅游形態(tài)由觀光型向度假型轉(zhuǎn)變， 每年百萬人次的游客數(shù)量，巨大的消費(fèi)群，假日型消費(fèi)，尤其是夜間消費(fèi)將是本項(xiàng)目最大的盈利點(diǎn)所在。 365 ≈ 85 人 以上是朱家角鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的別墅群對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)人群統(tǒng)計(jì)，而朱家角周邊還存在著大量的別墅群，而且數(shù)量龐大，這里僅列出周邊 20 分鐘內(nèi)自駕車可達(dá)本項(xiàng)目，且有代表性的高檔別墅區(qū)作一個(gè)粗略的本項(xiàng)目消費(fèi)人群統(tǒng)計(jì)。） 項(xiàng)目在投入使用之后，預(yù)測(cè)到本項(xiàng)目消費(fèi)的度假型游客占到游客總量的 30%，則每周游客量在 6000 人次左右。 首創(chuàng)型產(chǎn)品的出現(xiàn)既能最大限度地發(fā)揮產(chǎn)品的功能，又能搶占市場(chǎng)及先機(jī)，品牌的樹立也更為容易。 其次，項(xiàng)目重點(diǎn)產(chǎn)品之一的 MOTEL 式小面積酒店公寓，產(chǎn)權(quán)式的酒店公寓，面積分割在30 平方米左右，可租可售，業(yè)主買斷后，交由的專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。無論從規(guī)劃理念還是實(shí)際產(chǎn)品上，比起業(yè)態(tài)陳舊，經(jīng)營(yíng)模式刻板的度假村經(jīng)濟(jì)來，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)不言而喻。就像上海新天地、衡山路酒吧一條街，建筑本身的新舊程度早已被人們忽略，而久貯人心中的是那一縷咖啡的香濃、那一曲爵士的韻動(dòng)。 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力闡述 核心競(jìng)爭(zhēng)力之一：項(xiàng)目規(guī)劃定位的前瞻性闡述 項(xiàng)目規(guī)劃定位立足于朱家角未來旅游業(yè)的縱深發(fā)展，作為上海市水鄉(xiāng)旅游的主打產(chǎn)品，朱家角旅游定位正從型旅游向度假型旅游發(fā)展。 （ 1）、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位是夜間消費(fèi)。該步行網(wǎng)絡(luò)向北連結(jié)環(huán)大淀湖步行道。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)主要旅游景觀節(jié)點(diǎn)包括： a、課植園以及西井街、井亭街、東井街周圍民居。在新鎮(zhèn)區(qū)與老鎮(zhèn)區(qū)之間建設(shè) 3 公里長(zhǎng)、 200 米寬的綠化大道，即“中央生態(tài)大道”，起到既分割又過渡的作用。 每月接近 10 萬人次的游客蒞臨朱家角，這對(duì)本項(xiàng)目無疑是一個(gè)穩(wěn)定的消費(fèi)人群。 朱家角作為青浦旅游龍頭項(xiàng)目，年旅游人數(shù)就達(dá)到了 100萬，旅游業(yè)總收入 3 億元左右，而以過夜人 數(shù) %計(jì)算，在朱家角過夜的人數(shù)大約在 28 萬為主。而度假村消費(fèi)主要面對(duì)客戶僅僅是游客中極少的一塊，即商務(wù)會(huì)議人群，而占絕大多數(shù)自費(fèi)型游客（團(tuán)體、散客），由于在朱家角難覓質(zhì)、價(jià)皆宜的夜間消費(fèi)及住宿場(chǎng)所，只能朝游暮歸，不能 盡興而去。而“古文化”旅游一塊，則是指青浦趙巷的有著幾千年歷史的“菘澤古文化遺址”景點(diǎn)。 項(xiàng)目在滿足以上硬性條件的基礎(chǔ)上，考慮到項(xiàng)目與老鎮(zhèn)區(qū)明清古建筑在風(fēng)格上的統(tǒng)一，并注入現(xiàn)代建筑元素，在建筑的功能性，通透性、藝術(shù)性等多方面綜合考量，借鑒江南水鄉(xiāng)建筑的獨(dú)特風(fēng) 格，以現(xiàn)代簡(jiǎn)約的手法對(duì)建筑加以詮釋，建造出全新的具有江南水鄉(xiāng)風(fēng)味、極具人文底蘊(yùn)，又符合現(xiàn)代新型審美理念，與古鎮(zhèn)在時(shí)間及空間上雙重對(duì)接的現(xiàn)代時(shí)尚懷舊型建筑。 由于本項(xiàng)目地處淀浦河南面，祥凝浜路西端的生 態(tài)島上，四面環(huán)水。 讓古建筑活起來，老樹萌新芽，讓新建筑造起來，注入現(xiàn)代元素，讓商業(yè)繁榮起來。 朱家角古建筑較為完好及全面的保存下來，可以說是明清江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)獨(dú)特風(fēng)貌的一幅縮略圖，讓今人切身而深刻地感受到了江南水鄉(xiāng)民居的特有風(fēng)情，這些極具水鄉(xiāng)特質(zhì)的民居建筑是可以與北京老四合院、上海市區(qū)石庫門、山西民居等相媲美的。文體中心東依大淀湖，西靠中心公園，位于鎮(zhèn)區(qū)的中央，是視覺焦點(diǎn)，其建筑形象要與整 體風(fēng)貌協(xié)調(diào)。 新區(qū)的住宅建設(shè)分成三個(gè)組團(tuán)。同時(shí)老鎮(zhèn)區(qū)通過一系列的改造、更新將成為朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心。沿大淀湖東、北側(cè)的組團(tuán)一為花園住宅區(qū)；組團(tuán)二、三由一條沿河的商業(yè)街串聯(lián)起來。 人口規(guī)模及定位 至 2020 年，朱家角鎮(zhèn)區(qū) 常住人口為 5 萬人， 除了老鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)已經(jīng)居住的 萬人以外，還須吸納 3 萬人多進(jìn)鎮(zhèn)居住，通勤人口為 2萬人。 建設(shè)方針 對(duì)朱家角古鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)在 功能結(jié)構(gòu)和空間形態(tài) 上進(jìn)行重新組合，確立新的鎮(zhèn)區(qū)空間構(gòu)架和功能分區(qū)；采用 改建與重建 相結(jié)合的建設(shè)方針。 提示： 朱家角鎮(zhèn)區(qū)居民大多經(jīng) 營(yíng)假日型旅游消費(fèi)，平時(shí)的工作日，朱家角游客明顯減少，而這一段時(shí)間正是本地居民的休閑、娛樂時(shí)間，而鎮(zhèn)區(qū)居民的工作日消費(fèi)正好能填補(bǔ)本項(xiàng)目因工作日度假游客少形成的消費(fèi)真空。不久的將來，別墅區(qū)陸續(xù)投入使用后，本項(xiàng)目很大一部分服務(wù)對(duì)象就是那些別墅區(qū)的業(yè)主。朱家角和周莊、同里、烏鎮(zhèn)等都是長(zhǎng)三角“水鄉(xiāng)”特色旅游的主要景點(diǎn)。同時(shí)老鎮(zhèn)區(qū)通過一系列的改造、更新將成為朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心。而本項(xiàng)目規(guī)劃的酒店式公寓在當(dāng)?shù)厥组_風(fēng)氣之先，市場(chǎng)大有可為。 酒吧以戶外與室內(nèi)結(jié)合，提供多元化經(jīng)營(yíng)，以夜間經(jīng)營(yíng)為主。項(xiàng)目以夜間餐飲、休閑、娛樂消費(fèi)為主，與朱家角的日間游玩對(duì)接，通過準(zhǔn)確的功能定位，將觀光游客留在朱家角，形成度假型旅游模式。 項(xiàng)目提倡文化旅游、休閑娛樂概念，以獨(dú)具特色的旅游休閑模式吸引客源，依托古鎮(zhèn)景區(qū)，并與古鎮(zhèn)形成差異化經(jīng)營(yíng)，以鄉(xiāng)村風(fēng)味的湖畔酒吧，西餐、簡(jiǎn)餐為主的餐飲形式、 MOTEL式小面積酒店公寓的住宿環(huán)境，營(yíng)造格調(diào)高雅的小資氛圍，以吸引都市白領(lǐng)人群為主。 三、項(xiàng)目定位及功能劃定 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 本項(xiàng)目作為朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃中的重要一環(huán)，承載著古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)風(fēng)情文化旅游、休閑娛樂的使命。 產(chǎn)業(yè)城目前規(guī)劃總面積 1580畝，分別建設(shè)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)區(qū)、展銷展示區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、廣場(chǎng)停車場(chǎng)等，實(shí)行“一次規(guī)劃、分項(xiàng)設(shè)計(jì)、分期實(shí)施”。 規(guī)劃、建設(shè)中的大型商業(yè)項(xiàng)目介紹 尚都里 “尚都里”項(xiàng)目一期位于朱家角中心鎮(zhèn)，古鎮(zhèn)區(qū)、老鎮(zhèn)區(qū)、新鎮(zhèn)區(qū)三個(gè)板塊的交匯處，占地約 公頃，西臨朱家角北大街、放生橋，南到財(cái)苑賓館，東到油車浜路兩側(cè)，北臨漕港河，由浙江弘大集團(tuán)投資開發(fā)，香港時(shí)尚生活中心有限公司負(fù)責(zé)整體項(xiàng)目策劃、招商、營(yíng)運(yùn)，是一個(gè)類似于上?！靶绿斓亍币粯拥漠a(chǎn)品。建筑面積 19350m2，建筑層數(shù)為 3層。這些歷史久遠(yuǎn)的商鋪，本身就是景區(qū)的景點(diǎn)之一，古鎮(zhèn)內(nèi)的店鋪面積不大，從十幾平米到二三百平米不等，主要以經(jīng)營(yíng)具有地方特色的餐飲、鄉(xiāng)土小吃、臨河茶樓及手工藝品等為主。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析 優(yōu)勢(shì)： 盡占古鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃之先機(jī)：項(xiàng)目是朱家角政府新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃的重要組成部分，是朱家角度假型旅游業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)休閑、娛樂配套設(shè)施，得到地方政府的高度重視和大力支持； 盡占交通便捷之優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，地塊位于朱家角鎮(zhèn)區(qū)西端，處在朱家角景觀鎮(zhèn)西大門入口 —— 珠溪路景觀大道與 318國(guó)道的夾角處，滬青平高速公路朱家角出口距本項(xiàng)目不過百米； 盡占出入古鎮(zhèn)之區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目與軌道交通七號(hào)線終點(diǎn)站及公交客運(yùn)樞紐隔路相望，第一時(shí)間與 往來游客親密接觸； 盡占“島”、“水”之自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目四面臨水，當(dāng)?shù)厝朔Q之為“生態(tài)島”，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)因地置宜，突出地塊“島”、“水”優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃的湖畔鄉(xiāng)村酒吧等項(xiàng)目與之呼應(yīng)； 盡占古鎮(zhèn)開發(fā)之商業(yè)先機(jī)：地塊正對(duì)祥凝浜路古鎮(zhèn)出口，規(guī)劃中的祥凝浜路是朱家角古鎮(zhèn)重點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)、金融一條街； 盡占旅游景點(diǎn)規(guī)模化之優(yōu)勢(shì)：青浦區(qū)目前有五個(gè)國(guó)家級(jí) 4A 旅游度假區(qū)（朱家角、東方綠洲、太陽島、陳云故居、大觀園），而且都集中在以朱家角和環(huán)淀山湖為核心的青西（青浦西部地區(qū)）板塊，國(guó)家 4A級(jí)旅游景點(diǎn)密度如此之高，這在國(guó)內(nèi)還 是首例。由此可見，朱家角鎮(zhèn)有其獨(dú)特的魅力。鎮(zhèn)上古跡甚多，小橋流水，是現(xiàn)今保存較完好的江南古鎮(zhèn)。目前，朱家角已基本形成了 以古鎮(zhèn)旅游為龍頭，以太陽島、環(huán)淀山湖為依托的旅游新格局。 劣勢(shì)： 項(xiàng)目地塊偏小，項(xiàng)目的整體規(guī)劃難以形成規(guī)?；?yīng)； 項(xiàng)目緊靠交通主干道 —— 318 國(guó)道，道路車流量大對(duì)項(xiàng)目未來打造綠色生態(tài)型休閑娛樂場(chǎng)所造成一定的困難； 目前朱家角區(qū)域內(nèi)已規(guī)劃的同類產(chǎn)品如：尚都里等 ，將對(duì)本項(xiàng)目后期銷售經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生極大的市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)壓力； 目前青西板塊的道路設(shè)施及公交網(wǎng)絡(luò)還不完善，眾多國(guó)家 4A 級(jí)景區(qū)之間缺乏聯(lián)系，游客（尤其是自助型游客）的旅游形成限制，這給青西板塊的整體旅游帶來消極影響； 2021 年朱家角的游客數(shù)量有所減少，而革命傳統(tǒng)教育基地陳云故居的游客大幅增加，所以觀光型的旅游產(chǎn)品正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)； 目前青浦區(qū)規(guī)劃建設(shè)的超大