【正文】 區(qū)，而東方綠洲青少年一素質(zhì)教育基地及水上運動中心正在申邊國家級景 區(qū)的資格。 朱家角旅游業(yè)正向度假型旅游轉(zhuǎn)型 按國際上的慣例，一個國家的人均 GDP 達到 1000 美元后，對觀光旅游的需求將大漲；而當(dāng)人均 GDP 達到 3000 美元以上，對休閑度假游的需求就開始膨脹。 朱家角旅游人均消費 312 元，而人均旅游娛樂費僅 元，旅游消費中，交通、餐飲、購物、住宿、門票等支出占了九成以上，人均僅 11 元不到的旅游娛樂消費，不但絕對金額少，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 而且在旅游消費中所占比重偏小，僅為 %左右，朱家角旅游娛樂潛力極大。 “一心”指圍繞放生橋的核心區(qū)域，這也是老鎮(zhèn)區(qū)的亮點。 鎮(zhèn)域內(nèi)城鎮(zhèn)規(guī)劃人口 （萬 人） 5 萬人 特色風(fēng)貌 中國傳統(tǒng)江南水鄉(xiāng) 主要景觀 古鎮(zhèn)區(qū)：北大街、放生橋、課植園等；新鎮(zhèn)區(qū)：中央生態(tài)橋、淀浦河沿岸景觀等。 c、天主教堂、娘娘廟、城隍廟以及周圍民居。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 旅游配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 由于目前朱家角旅游服務(wù)性配套設(shè)施極其匱乏，尤其是酒店業(yè)及娛樂業(yè)的稀缺，讓朱家角度假型 旅游遭遇瓶頸，因此，新一輪規(guī)劃中旅游服務(wù)性配套設(shè)施建設(shè)必不可少。MOTEL式酒店公寓為游客提供舒適的棲居環(huán)境，讓游客養(yǎng)足精神，第二天奔赴新的景點。 朱家角未來旅游業(yè)的發(fā)展，并不僅僅局限在“江南水鄉(xiāng)特色風(fēng)情一日游”的定位上，而是著眼 08 奧運旅游、 10世博旅游帶來的契機，以著力打造江南特色水鄉(xiāng)風(fēng)情特色品牌旅游為主，大力發(fā)展生態(tài)旅游、度假型旅游，結(jié)合江南六鎮(zhèn)“水鄉(xiāng)游”特色，引進大型體育商城、建立水上旅游項目、發(fā)展特色文化休閑旅游設(shè)施，如本項目的湖畔鄉(xiāng)村酒吧、 MOTLE式小面積酒店公寓，“尚都里”項目等，吸引大型的低密度高檔別墅地產(chǎn)項目。這就是前瞻帶給我們的感動。度假村的每一項消費收費里都附加了巨大的度假村建造費用，高額的運營費用、物業(yè)管理費用等，因此同樣的消費項目，其價格平均比外間的單一消費高出一倍乃至好幾倍。價格區(qū)間大概在 100－ 300 元之間，處在消費者合理承受的范圍。 項目的唯一性還體現(xiàn)在它是朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃的重要一部分。由于本項目在朱家角鎮(zhèn)區(qū)的唯一性，因此到本項目消費的度假型游客占到游客總量的 30%的估計是十分保守的。 365 ≈ 170 人 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民到本項目消費人流量預(yù)測 注：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民包括老鎮(zhèn)區(qū)原住居民、一般居住區(qū)居民、外來 人口居住點居民 老鎮(zhèn)區(qū)居民大多以經(jīng)營假日型旅游消費為主，可以說是做二休五，平時的工作日，朱家角游客明顯減少，而這一段時間正是本地居民的休閑、娛樂的時間，而鎮(zhèn)區(qū)居民的工作日消費正好能填補本項目因工作日度假游客少形成的消費真空，老鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民工作日的娛樂消費與游客的假日消費銜接，可以為本項目提供固定的客源層。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 3）中心鎮(zhèn)區(qū)居民消費 朱家角鎮(zhèn)區(qū)目前的休閑、娛樂設(shè)施存在著規(guī)模不大，檔次不高的毛病，這些設(shè)施遠遠滿足不了鎮(zhèn)區(qū)居民日益膨脹的消費欲望，并且這些居民對原有的水鄉(xiāng)景點早已出現(xiàn)審美疲勞，因此對本項目的特色娛樂 設(shè)施接受度高。 ，自駕自游客一般一天即可游覽完畢，至于團隊游客限于行程安排的局限性，也是來去匆匆，由此可見留宿朱家角的游客量不多。 七、政府支持對項目實施的現(xiàn)實意義 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 本項目位于“世博第一地標(biāo)”的朱家角鎮(zhèn)西大門 —— 珠溪路景觀大道與 318 國道相交的夾角處，距離滬青平高速朱家角出口不足 200 米，是出入古鎮(zhèn)必經(jīng)的交通要沖位置，可以說游客來到朱家角，第一眼看到的建筑，便是本項目。 僅在朱家角鎮(zhèn)區(qū)，本項目建造的酒店式公寓就有可能與弘大集團開發(fā)的東方體育商城中的酒店公寓，尚都里項目中的星級賓館，還有位于大淀湖西北，中信泰富開發(fā)的四、五星級水上賓館、上實特色居住區(qū)里的五星級賓館形成撞車，而本項目的餐飲業(yè)（中西式簡餐），在古鎮(zhèn)東端就已出現(xiàn)了同類型的美食休閑廣場，尚都里項目里也有相類似的產(chǎn)品規(guī)劃。針對目前該區(qū)域存在的高端消費業(yè)態(tài)的稀缺，政府對朱家角及環(huán)淀山湖板塊今后的項目規(guī)劃多以 3 星級以上賓館、酒店，大型餐飲、娛樂設(shè)施，大型綜合性購物中心（體育用品為主），大型康復(fù)療養(yǎng)中心等為主，而且在朱家角以外青浦區(qū)的其它區(qū)域，還有著許多的大型項目在規(guī)劃、建設(shè)之中， 如趙巷占地 6000 畝的超級商業(yè)中心，徐涇正在規(guī)劃當(dāng)中，總投資 。 產(chǎn)品面臨的金融政策風(fēng)險： 本產(chǎn)品是商用物業(yè)、且商用物業(yè)的各項稅收費用較高，鑒于各商業(yè)銀行對商用物業(yè)的貸款管理較嚴，這將對本項 目的產(chǎn)品去化帶來一定的影響。 鑒于以上因素，本項目在當(dāng)?shù)乜赡軙媾R一段時間內(nèi)曲高和寡、響應(yīng)者寥寥的現(xiàn)象，原因有： 。而項目的盈利點大致集中在以下幾點： （ 1）度假型旅游消費 伴隨著朱家角旅游形態(tài)由觀光型向度假型轉(zhuǎn)變， 每年百萬人次的游客數(shù)量，巨大的消費群，假日型消費，尤其是夜間消費將是本項目最大的盈利點所在。 365 ≈ 85 人 以上是朱家角鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的別墅群對本項目的消費人群統(tǒng)計，而朱家角周邊還存在著大量的別墅群，而且數(shù)量龐大，這里僅列出周邊 20 分鐘內(nèi)自駕車可達本項目，且有代表性的高檔別墅區(qū)作一個粗略的本項目消費人群統(tǒng)計。） 項目在投入使用之后，預(yù)測到本項目消費的度假型游客占到游客總量的 30%，則每周游客量在 6000 人次左右。 首創(chuàng)型產(chǎn)品的出現(xiàn)既能最大限度地發(fā)揮產(chǎn)品的功能，又能搶占市場及先機，品牌的樹立也更為容易。 其次，項目重點產(chǎn)品之一的 MOTEL 式小面積酒店公寓，產(chǎn)權(quán)式的酒店公寓，面積分割在30 平方米左右，可租可售，業(yè)主買斷后，交由的專業(yè)的運營公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。無論從規(guī)劃理念還是實際產(chǎn)品上，比起業(yè)態(tài)陳舊，經(jīng)營模式刻板的度假村經(jīng)濟來，本項目的優(yōu)勢不言而喻。就像上海新天地、衡山路酒吧一條街，建筑本身的新舊程度早已被人們忽略，而久貯人心中的是那一縷咖啡的香濃、那一曲爵士的韻動。 項目核心競爭力闡述 核心競爭力之一：項目規(guī)劃定位的前瞻性闡述 項目規(guī)劃定位立足于朱家角未來旅游業(yè)的縱深發(fā)展，作為上海市水鄉(xiāng)旅游的主打產(chǎn)品，朱家角旅游定位正從型旅游向度假型旅游發(fā)展。 （ 1）、項目的經(jīng)營定位是夜間消費。該步行網(wǎng)絡(luò)向北連結(jié)環(huán)大淀湖步行道。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)主要旅游景觀節(jié)點包括： a、課植園以及西井街、井亭街、東井街周圍民居。在新鎮(zhèn)區(qū)與老鎮(zhèn)區(qū)之間建設(shè) 3 公里長、 200 米寬的綠化大道，即“中央生態(tài)大道”，起到既分割又過渡的作用。 每月接近 10 萬人次的游客蒞臨朱家角，這對本項目無疑是一個穩(wěn)定的消費人群。 朱家角作為青浦旅游龍頭項目，年旅游人數(shù)就達到了 100萬，旅游業(yè)總收入 3 億元左右，而以過夜人 數(shù) %計算，在朱家角過夜的人數(shù)大約在 28 萬為主。而度假村消費主要面對客戶僅僅是游客中極少的一塊，即商務(wù)會議人群，而占絕大多數(shù)自費型游客（團體、散客），由于在朱家角難覓質(zhì)、價皆宜的夜間消費及住宿場所，只能朝游暮歸，不能 盡興而去。而“古文化”旅游一塊，則是指青浦趙巷的有著幾千年歷史的“菘澤古文化遺址”景點。 項目在滿足以上硬性條件的基礎(chǔ)上，考慮到項目與老鎮(zhèn)區(qū)明清古建筑在風(fēng)格上的統(tǒng)一，并注入現(xiàn)代建筑元素，在建筑的功能性，通透性、藝術(shù)性等多方面綜合考量，借鑒江南水鄉(xiāng)建筑的獨特風(fēng) 格，以現(xiàn)代簡約的手法對建筑加以詮釋，建造出全新的具有江南水鄉(xiāng)風(fēng)味、極具人文底蘊，又符合現(xiàn)代新型審美理念，與古鎮(zhèn)在時間及空間上雙重對接的現(xiàn)代時尚懷舊型建筑。 由于本項目地處淀浦河南面，祥凝浜路西端的生 態(tài)島上，四面環(huán)水。 讓古建筑活起來，老樹萌新芽，讓新建筑造起來，注入現(xiàn)代元素，讓商業(yè)繁榮起來。 朱家角古建筑較為完好及全面的保存下來，可以說是明清江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)獨特風(fēng)貌的一幅縮略圖，讓今人切身而深刻地感受到了江南水鄉(xiāng)民居的特有風(fēng)情，這些極具水鄉(xiāng)特質(zhì)的民居建筑是可以與北京老四合院、上海市區(qū)石庫門、山西民居等相媲美的。文體中心東依大淀湖，西靠中心公園，位于鎮(zhèn)區(qū)的中央，是視覺焦點，其建筑形象要與整 體風(fēng)貌協(xié)調(diào)。 新區(qū)的住宅建設(shè)分成三個組團。同時老鎮(zhèn)區(qū)通過一系列的改造、更新將成為朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心。沿大淀湖東、北側(cè)的組團一為花園住宅區(qū)；組團二、三由一條沿河的商業(yè)街串聯(lián)起來。 人口規(guī)模及定位 至 2020 年，朱家角鎮(zhèn)區(qū) 常住人口為 5 萬人， 除了老鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)已經(jīng)居住的 萬人以外，還須吸納 3 萬人多進鎮(zhèn)居住，通勤人口為 2萬人。 建設(shè)方針 對朱家角古鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)在 功能結(jié)構(gòu)和空間形態(tài) 上進行重新組合，確立新的鎮(zhèn)區(qū)空間構(gòu)架和功能分區(qū)；采用 改建與重建 相結(jié)合的建設(shè)方針。 提示： 朱家角鎮(zhèn)區(qū)居民大多經(jīng) 營假日型旅游消費，平時的工作日，朱家角游客明顯減少，而這一段時間正是本地居民的休閑、娛樂時間，而鎮(zhèn)區(qū)居民的工作日消費正好能填補本項目因工作日度假游客少形成的消費真空。不久的將來，別墅區(qū)陸續(xù)投入使用后，本項目很大一部分服務(wù)對象就是那些別墅區(qū)的業(yè)主。朱家角和周莊、同里、烏鎮(zhèn)等都是長三角“水鄉(xiāng)”特色旅游的主要景點。同時老鎮(zhèn)區(qū)通過一系列的改造、更新將成為朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)中心。而本項目規(guī)劃的酒店式公寓在當(dāng)?shù)厥组_風(fēng)氣之先，市場大有可為。 酒吧以戶外與室內(nèi)結(jié)合，提供多元化經(jīng)營，以夜間經(jīng)營為主。項目以夜間餐飲、休閑、娛樂消費為主，與朱家角的日間游玩對接，通過準(zhǔn)確的功能定位，將觀光游客留在朱家角，形成度假型旅游模式。 項目提倡文化旅游、休閑娛樂概念，以獨具特色的旅游休閑模式吸引客源，依托古鎮(zhèn)景區(qū)，并與古鎮(zhèn)形成差異化經(jīng)營，以鄉(xiāng)村風(fēng)味的湖畔酒吧，西餐、簡餐為主的餐飲形式、 MOTEL式小面積酒店公寓的住宿環(huán)境，營造格調(diào)高雅的小資氛圍，以吸引都市白領(lǐng)人群為主。 三、項目定位及功能劃定 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 本項目作為朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃中的重要一環(huán)，承載著古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)風(fēng)情文化旅游、休閑娛樂的使命。 產(chǎn)業(yè)城目前規(guī)劃總面積 1580畝，分別建設(shè)市場營業(yè)區(qū)、展銷展示區(qū)、倉儲區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、廣場停車場等，實行“一次規(guī)劃、分項設(shè)計、分期實施”。 規(guī)劃、建設(shè)中的大型商業(yè)項目介紹 尚都里 “尚都里”項目一期位于朱家角中心鎮(zhèn)，古鎮(zhèn)區(qū)、老鎮(zhèn)區(qū)、新鎮(zhèn)區(qū)三個板塊的交匯處，占地約 公頃，西臨朱家角北大街、放生橋，南到財苑賓館，東到油車浜路兩側(cè)，北臨漕港河，由浙江弘大集團投資開發(fā)，香港時尚生活中心有限公司負責(zé)整體項目策劃、招商、營運，是一個類似于上?！靶绿斓亍币粯拥漠a(chǎn)品。建筑面積 19350m2，建筑層數(shù)為 3層。這些歷史久遠的商鋪，本身就是景區(qū)的景點之一，古鎮(zhèn)內(nèi)的店鋪面積不大，從十幾平米到二三百平米不等，主要以經(jīng)營具有地方特色的餐飲、鄉(xiāng)土小吃、臨河茶樓及手工藝品等為主。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 項目優(yōu)劣分析 優(yōu)勢： 盡占古鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃之先機：項目是朱家角政府新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃的重要組成部分，是朱家角度假型旅游業(yè)服務(wù)的重點休閑、娛樂配套設(shè)施，得到地方政府的高度重視和大力支持； 盡占交通便捷之優(yōu)勢：項目地理位置得天獨厚，地塊位于朱家角鎮(zhèn)區(qū)西端，處在朱家角景觀鎮(zhèn)西大門入口 —— 珠溪路景觀大道與 318國道的夾角處，滬青平高速公路朱家角出口距本項目不過百米； 盡占出入古鎮(zhèn)之區(qū)位優(yōu)勢：項目與軌道交通七號線終點站及公交客運樞紐隔路相望，第一時間與 往來游客親密接觸； 盡占“島”、“水”之自然生態(tài)優(yōu)勢：項目四面臨水，當(dāng)?shù)厝朔Q之為“生態(tài)島”，項目開發(fā)時因地置宜，突出地塊“島”、“水”優(yōu)勢，規(guī)劃的湖畔鄉(xiāng)村酒吧等項目與之呼應(yīng)； 盡占古鎮(zhèn)開發(fā)之商業(yè)先機：地塊正對祥凝浜路古鎮(zhèn)出口，規(guī)劃中的祥凝浜路是朱家角古鎮(zhèn)重點規(guī)劃的商業(yè)、金融一條街； 盡占旅游景點規(guī)?；畠?yōu)勢：青浦區(qū)目前有五個國家級 4A 旅游度假區(qū)（朱家角、東方綠洲、太陽島、陳云故居、大觀園），而且都集中在以朱家角和環(huán)淀山湖為核心的青西（青浦西部地區(qū)）板塊，國家 4A級旅游景點密度如此之高，這在國內(nèi)還 是首例。由此可見，朱家角鎮(zhèn)有其獨特的魅力。鎮(zhèn)上古跡甚多，小橋流水，是現(xiàn)今保存較完好的江南古鎮(zhèn)。目前，朱家角已基本形成了 以古鎮(zhèn)旅游為龍頭，以太陽島、環(huán)淀山湖為依托的旅游新格局。 劣勢： 項目地塊偏小，項目的整體規(guī)劃難以形成規(guī)模化效應(yīng)； 項目緊靠交通主干道 —— 318 國道，道路車流量大對項目未來打造綠色生態(tài)型休閑娛樂場所造成一定的困難； 目前朱家角區(qū)域內(nèi)已規(guī)劃的同類產(chǎn)品如：尚都里等 ，將對本項目后期銷售經(jīng)營管理產(chǎn)生極大的市場同質(zhì)競爭壓力； 目前青西板塊的道路設(shè)施及公交網(wǎng)絡(luò)還不完善，眾多國家 4A 級景區(qū)之間缺乏聯(lián)系，游客（尤其是自助型游客）的旅游形成限制，這給青西板塊的整體旅游帶來消極影響； 2021 年朱家角的游客數(shù)量有所減少，而革命傳統(tǒng)教育基地陳云故居的游客大幅增加，所以觀光型的旅游產(chǎn)品正面臨嚴峻考驗； 目前青浦區(qū)規(guī)劃建設(shè)的超大