【正文】 選擇物業(yè)管理公司的時候應(yīng)重點考慮其品牌形象和服務(wù)內(nèi)容等因素。 經(jīng)營管理服務(wù)：房產(chǎn)中介服務(wù)、停車場管理、康樂運動、養(yǎng)生保健、旅游組織。目前物業(yè)公司可提供的服務(wù)主要有：252。252。 在園林風(fēng)格設(shè)計方面，目前主要有兩種，一種是重視整體恢弘的歐式風(fēng)格，一種是重視細(xì)節(jié)小品的日式風(fēng)格，本項目應(yīng)取兩種風(fēng)格之所長，并結(jié)合江南中式園林的設(shè)計理念來進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計。 在項目多層和小高層設(shè)計地下室，多層的地下室設(shè)計成具備儲藏室功能，在銷售時可進(jìn)行分割，贈送每戶10－15平米的地下儲藏室。252。 飄窗、角窗、落地窗、雙陽臺充分享受陽光和景觀，更顯通透，飄窗50CM，高度50CM，較為舒適。252。 廚房呈方正或L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動線。252。 ，客廳具備較高級家庭影院的功能。 主力面積控制在80－120平米。戶型設(shè)計目前，蘇州房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。 充分運用飄窗、角窗、落地窗等窗體語言，使住戶充分享受陽光和景觀，飄窗50CM，高度50CM。252。 注重室內(nèi)外空間的流動性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面，強(qiáng)調(diào)輕盈、通透的效果，與中庭園林和周邊綠化有機(jī)結(jié)合。（2）外立面252。因此，建議項目利用兩面環(huán)水的地理優(yōu)勢，將河水引入小區(qū)，經(jīng)由天然活水凈化系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)的水質(zhì)優(yōu)良，景觀更優(yōu)美。 在規(guī)劃設(shè)計方面，通過對社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計來削弱周邊環(huán)境所造成的不利影響，同時形成社區(qū)內(nèi)部景觀與外部景觀的呼應(yīng)，達(dá)到項目與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議采取水景社區(qū)的規(guī)劃形式。區(qū)域：新區(qū)，市區(qū)，吳中區(qū)。 項目與蘇州其他區(qū)位的樓盤相比，具有超值景觀價值和升值潛力，價廉物美，物超所值。252。三、價格定位建議住宅均價4,800元/平米。二、市場定位：【生態(tài)活水景觀住宅】根據(jù)目標(biāo)消費者的特征，定位為“水景生態(tài)住宅”，并且根據(jù)市場狀況，既生動又形象地賦予這一定位以豐富的內(nèi)涵，與市場上眾多的水景。五、結(jié)論根據(jù)對以上問題的分析，我們要圍繞著“充分運用優(yōu)勢，將劣勢有機(jī)地轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢；牢牢把握機(jī)會，有效地解決問題”的核心思路，制定了以下的應(yīng)對辦法：在立足本地周邊的同時，積極開拓市場；（針對整個蘇州市）通過輿論宣傳進(jìn)行引導(dǎo)，主打健康、生態(tài)、水景。認(rèn)為項目不屬于新區(qū)范圍。 項目西面的蘇香名園是同質(zhì)競爭個案，其較低的價格和工程進(jìn)度會造成客戶分流。三、機(jī)會（O）高新區(qū)房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展項目周邊樓盤較少，現(xiàn)有競爭樓盤檔次不是很高，相比之下項目的自身優(yōu)勢明顯項目所處地塊具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?附近多為老舊民居，外來民工較多，居住混雜。 項目大規(guī)模的規(guī)劃優(yōu)勢是目前新區(qū)所缺乏的。具體原因：面積緊湊，低總價。何山路和塔園路附近的樓盤由于交通這一主要因素的影響，目前價格還處于4500元/平米。房型面積供應(yīng)、去化分析面積區(qū)間套數(shù)比率累計比率去化套數(shù)剩余套數(shù)銷售率90m2以下112%%1120100%90110m246%%460100%110130m2212%%210299%130150m2927%%76915883%150m2以上883%100%429454%合計2180/——1566614%備注金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入統(tǒng)計（資料來源：安信策劃研展部）●從房型面積供應(yīng)區(qū)間分析來看，新區(qū)市場供應(yīng)的房型的面積大致以150平米為界，%，%，二者比例6：.4，%，說明市場房型的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，大面積的房型供應(yīng)比例太大，這也是蘇州整個大市場的一個明顯的供應(yīng)特征。房型供應(yīng)結(jié)構(gòu)、去化分析戶型套數(shù)比率去化套數(shù)剩余套數(shù)銷售率1室2廳1衛(wèi)72%720100%2室2廳1衛(wèi)96%960100%2室2廳2衛(wèi)36%360100%3室2廳1衛(wèi)130%1300100%3室2廳2衛(wèi)1321%981340%4室2廳2衛(wèi)353%186167%4室2廳3衛(wèi)30%291%5室2廳3衛(wèi)6%42%復(fù)式146%42104%合計21181576614%備注金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入統(tǒng)計（資料來源：安信策劃研展部）●從套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，供應(yīng)市場的主要房型為三房兩廳兩衛(wèi)，%，其次為四室兩廳兩衛(wèi)，%，這兩戶型也是市場需求強(qiáng)勁的房型，兩者比率之和為79%，說明新區(qū)的房型供應(yīng)市場整體來說比較科學(xué)，這也是新區(qū)樓盤“暢銷”的一個很大的原因。供應(yīng)、去化分析案名公開日期供應(yīng)套數(shù)剩余套數(shù)銷售率備注大地之歌2088161%佳林花園四期灝景天下366220套左右40%世紀(jì)花園四期和風(fēng)雅苑/147147/和風(fēng)雅苑第一批吳宮麗都44250套左右90%尾盤今日家園660260套左右60%二期新港名城花園2720100%清水園842842/還沒開盤金河雅苑/220220/沒開盤運盛美之苑363套左右99%尾盤嘉業(yè)陽光假日2040100%一期B組團(tuán)尚層建筑210190套左右%大戶型剩余一部分合計36072013%（資料來源：安信策劃研展部）從上表可以看出●新區(qū)2004年公開的小高層高層樓盤的總供應(yīng)量為3596套，目前市場已經(jīng)去化了1583套，%。而新的預(yù)約情況顯示，來自高新區(qū)外的客戶人數(shù)還在增加。四、客源分析越來越多非高新區(qū)人士成為該區(qū)域樓盤的新的客戶。區(qū)域市調(diào)分析一、產(chǎn)品分析近幾年,新區(qū)產(chǎn)品形式多樣,有面向中層消費的多層、小高層，也有適合單身白領(lǐng)一族的小戶型酒店公寓，別墅市場也十分活躍。五、蘇州市購房潛在客戶分布預(yù)測通過對蘇州目前在銷和已售高檔樓盤個案的市場客源進(jìn)行分析后可以得出：客源分布●在蘇州中心城區(qū)和開發(fā)區(qū)工作的人士 50%60%（政府公務(wù)/自由職業(yè)者/外企主管/私營業(yè)主/金融法律）●周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源 20%30%（私營業(yè)主等）●外地外籍客源 10%20%（江浙一帶私營業(yè)主/大型臺企的臺干/海外歸國人士）職業(yè)/身份特征●外資企業(yè)、三資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)的高層管理人員●政府公務(wù)員/高級醫(yī)職人員/高級教職人員●中型私營業(yè)主●中小型/家族型臺資企業(yè)的企業(yè)主和高管●大型臺企的中高級臺干●金融/法律屆從業(yè)人員和文藝屆的自由職業(yè)者●歸國創(chuàng)業(yè)者●投資客（臺灣/本地）共性●事業(yè)有成，社會地位穩(wěn)固●有良好的收入預(yù)期，對未來有較高的信心●渴望超前，向往國際化的生活標(biāo)準(zhǔn)●有良好的見解和自己對生活的主張●理性消費為主，對品牌認(rèn)同度高，受攀比等心理因素的影響●一步到位概念強(qiáng)，注重智能安保設(shè)施和生活私密感關(guān)注要素●大環(huán)境：綠化環(huán)境/區(qū)域價值/城市發(fā)展方向/交通配套/商業(yè)配套●內(nèi)部環(huán)境：整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標(biāo)準(zhǔn)建材/車庫/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感公用設(shè)施/會所配套/休閑健康智能安保/可視對講/寬帶網(wǎng)絡(luò)/監(jiān)控設(shè)施/衛(wèi)星電視物業(yè)服務(wù)/物業(yè)品牌/物管標(biāo)準(zhǔn)綜述：伴隨著經(jīng)濟(jì)上的寬裕，人們的消費意識大大改變，從人群的消費觀念上來看，已經(jīng)不再僅僅局限在單純的吃和穿上，人們也必將從改變現(xiàn)生活品質(zhì)，居住環(huán)境，改變對消費及投資的需求上考慮?？梢灶A(yù)見，未來新區(qū)住宅市場將異常將激烈。據(jù)第24屆房交會統(tǒng)計：可供房源25936套，商品房展示項目31個237萬平米，期房有12930套204萬平方米，現(xiàn)房994套7萬多平米。5月商品房和住宅的銷售都達(dá)到了一個“谷底”，6月后慢慢處于回升狀態(tài)，在7月又達(dá)到一個“峰值”，7月后又趨于下滑狀態(tài)， 9月又有上升勢頭，增勢趨緩。（二）近期市場描述和未來走勢預(yù)測2005年蘇州房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長勢頭；其中，住宅投資繼續(xù)占開發(fā)投資的主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)開發(fā)的整體結(jié)構(gòu)較為合理。2004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)上漲勢頭迅猛，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資突破300億元，%，%，%，創(chuàng)下歷史新高。蘇州房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)似乎更為突出。三、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析自1992年到2004年區(qū)域經(jīng)濟(jì)平均每年以50%左右的速度增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值從不足1億元發(fā)展到120億元，出口創(chuàng)匯從無到有。下轄楓橋、獅山、橫塘、鎮(zhèn)湖4個街道及滸墅關(guān)、通安、東渚3個鎮(zhèn)，下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān)3個分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)。高新區(qū)管委會、虎丘區(qū)人民政府駐地在運河路。累計引進(jìn)外資企業(yè)360多家，總投資超過35億美元，其中世界500強(qiáng)企業(yè)39家，投資上億美元的項目10多個。商品房的熱銷帶動了房價的一路飚升。投資分析（1）19972004年房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢分析（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，自2001年開始，蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資急劇上升，增幅較大。商品房空置面積急速下降，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺的勢頭。（3）蘇州市19月商品房銷售面積逐月走勢圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，銷售面積在5月達(dá)到了“谷底”，6月后趨于緩慢上升態(tài)勢，在7月達(dá)到了一個小高潮，7月后增幅趨慢。大量新樓盤的規(guī)劃和即將上市也說明商品房的上市速度明顯加快，19月份商品房竣工面積逐月增多（見下表）（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）新區(qū)——蘇州西進(jìn)規(guī)劃的提出，軌道交通的計劃建設(shè)，都給高新區(qū)的房地產(chǎn)帶來利好消息。三、房地產(chǎn)需求市場分析2004年以來由于房源充足，房價的上漲以及宏觀調(diào)控等諸因素使得購房者出現(xiàn)嚴(yán)重的“持幣觀望”態(tài)勢，蘇州市區(qū)預(yù)售商品房的銷售面積逐月下降，9月到了低谷（見下表）（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）存在問題：供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場需求失調(diào)目前市場供應(yīng)的商品房的套型面積都集中在130平米以上，而市場真正的需求主力面積在哪里？下面是蘇州最近4次房交會統(tǒng)計出來的結(jié)果，對照一下就可以得出結(jié)論：主流需求80120m2 !改善居住條件是購房最大動力！多層是購房者最佳選擇！（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）附：歷年蘇州房交會統(tǒng)計分析資料面積需求分析表：購房原因分析表：市場需求產(chǎn)品形態(tài)分析：需求地段統(tǒng)計分析：四、市場走勢預(yù)測252。 外來購買力依然堅挺252。而房產(chǎn)作為生活的必需品，在收入有所改善，消費意識的增強(qiáng)，對更高生活品質(zhì)追求的前提下，必然會加大房產(chǎn)的需求力度。二、價格分析（1）近期開出的樓盤價格較高，到與其它區(qū)域相比，存在落差——目前，蘇州新區(qū)市場上的商品房價格已突破5500元/平方米的關(guān)口，呈逼近6000元/平方米大關(guān)之勢（2）近期樓市單價上升速度快且幅度較大——小高層、高層在新區(qū)出現(xiàn)的時間不久，但價格與蘇州其它區(qū)域一樣，上升速度快且幅度較大。據(jù)調(diào)查，客戶主要有幾個層面：高新區(qū)的本土居民約有58％，早期已經(jīng)買過房子的白領(lǐng)層二次購房；新加入白領(lǐng)階層的人員擴(kuò)大，成為購房的又一隊伍。五、市場走勢短期內(nèi)新區(qū)市場供應(yīng)量仍然不能達(dá)到供求平衡的狀態(tài)，未來短期市場存在供不應(yīng)求的局勢。剔除和風(fēng)雅苑和清水園沒開盤的影響，這個市場的去化率為61%?！駨匿N售率來看，三房兩廳兩衛(wèi)以下的套型全部售完，這部分套型由于面積小，受單價影響小，所以市場去化非常迅速，一般來說，在一開盤便被一搶而空。●大戶型高總價的房型給銷售帶來了巨大的壓力，目前新區(qū)市場在售的剩余套型的面積基本上都集中在130平米以上，總價都在60萬以上。其它區(qū)域的價格基本上也在4500以上。配套：小區(qū)內(nèi)有超市，幼兒園綠化率：47％客層：新區(qū)工作者，本地居民項目SWOT分析一、優(yōu)勢（S） 性價比具有較強(qiáng)的競爭力 開發(fā)商傾力打造的第一品牌樓盤 小區(qū)內(nèi)部配套齊全，具有多個運動場所 小區(qū)交通方便，長江路和塔園路兩條干道均有出入口二、劣勢（W） 項目所處地塊非高新區(qū)主流熱點地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤，地域競爭力不強(qiáng)。 開發(fā)商目前在蘇州市場還未建立較好的品牌和口碑。雖然地塊周邊環(huán)境較差，但發(fā)展空間巨大，所處的片區(qū)具有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Ρ景笇⑹翘K州近期內(nèi)少見的大盤，具有不可比擬的規(guī)模優(yōu)勢未來蘇州的輕軌規(guī)劃距離項目僅有3站路。通過軟性文章及政府政策宣傳本區(qū)域未來發(fā)展前景；加強(qiáng)本案內(nèi)部設(shè)施配套，彌補(bǔ)生活設(shè)施的不足。即現(xiàn)代人追求“健康生活”，它力圖以“現(xiàn)代版的水景住宅；鄰里化的社區(qū)配套；詩意綠色的生態(tài)居住環(huán)境以及和諧人本的物業(yè)服務(wù)。252。四、目標(biāo)消費者簡析經(jīng)過廣泛細(xì)致的調(diào)查與分析，目標(biāo)消費者的特征清晰地展現(xiàn)在了我們面前：年齡：28—55歲之間，主力人群為35—45歲。放眼整個市區(qū)，以新區(qū)和吳中區(qū)為主，發(fā)揮地域優(yōu)勢。 通過產(chǎn)品設(shè)計來強(qiáng)調(diào)項目的高品質(zhì)性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭優(yōu)勢的項目形