【正文】 檻”，小于這個總價的房子去化很快，而大于這個總價的房子銷售壓力明顯，且壓力越來越大，值得注意的，由于購房者對未來市場的預期等原因，55萬這一總價承受能力還在不斷的下降（5月份之前的市民總價承受在60萬左右，而5月份后慢慢的將到了目前的55萬左右，且還有下降的趨勢）。價格分析從上圖可以看出，目前新區(qū)獅山路兩側(cè)由于住宅用地珍稀，土地取得成本較高等因素，目前均價都在50005500元/平米之間，且這一價格隨著用地的越來越少，該沿線的住宅價格還將提升。何山路和塔園路附近的樓盤由于交通這一主要因素的影響，目前價格還處于4500元/平米。其它區(qū)域的價格基本上也在4500以上。配套分析案名區(qū)內(nèi)配套大地之歌網(wǎng)球廠、兒童娛樂設(shè)施、凈水入戶灝景天下運動會所+休閑會所和風雅苑15000平的綜合會所+酒店式配套吳宮麗都會所、游泳池新港名城花園2個會所、壁球、籃球運盛美之苑會所、游泳池、網(wǎng)球廠等尚層建筑無配套、景觀這2個影響樓盤綜合競爭力的重要質(zhì)素，在一定程度上越來越成為購房者要權(quán)衡考慮的重點，從新區(qū)的幾個樓盤來看，都進行了景觀和配套的設(shè)計，且景觀和配套也日益趨于同質(zhì)化，也說明了購房者和開發(fā)商在經(jīng)過3年“火爆”樓市的錘煉，都比較理性。新區(qū)2004年公開的小高層、高層樓盤匯總表（一）案名房型戶數(shù)面積比率銷售率銷售套數(shù)剩余套數(shù)開盤日期大地之歌2室2廳1衛(wèi)4692%100%4603室2廳2衛(wèi)46122%95%44294146%40%3757頂層復式6%00610%00106/%006小計208/100%61%12781灝景天下3室2廳2衛(wèi)32488%%1441804室2廳2衛(wèi)247%%222頂層復式182502905%0018小計366/100%40%146220和風雅苑第一批2室2廳1衛(wèi)629511142%0062/2室半2廳1衛(wèi)1411011910%00143室2廳2衛(wèi)5012514134%0050頂層復式21不詳14%0021小計147/100%00147吳宮麗都1室2廳1衛(wèi)72約65%100%7202室2廳2衛(wèi)36111121%100%3603室2廳2衛(wèi)295120168%%274214室2廳2衛(wèi)25180190%40%1015頂層復式14280430%0014小計442/100%86%38150今日家園二期2室2廳1衛(wèi)4081%100%4003室2廳1衛(wèi)130121%100%13003室2廳2衛(wèi)23012613635%65%150804室2廳2衛(wèi)206146/158%37%76130復式54不詳%%450小計660100%60%400260新港名城三期3室2廳2衛(wèi)15850%100%15804室2廳2衛(wèi)56%100%56042%100%420頂層復式15%100%1501%100%10小計272/100%100%2720清水園2室2廳1衛(wèi)10012%001003室2廳1衛(wèi)601177%00603室2廳2衛(wèi)41850%004184室2廳2衛(wèi)20415624%00204頂層復式607%0060小計842/100%00842金河雅苑/220////220/運盛美之苑294室2廳3衛(wèi)3019884%95%2915室2廳3衛(wèi)624516%80%42小計36/100%92%333陽光假日一期B組團2室2廳1衛(wèi)81044%100%803室2廳2衛(wèi)15013714273%100%15002414915012%100%240復式22不詳11%100%220小計204100%100%2040尚層建筑1室1廳1衛(wèi)3078%///2室2廳1衛(wèi)30111%///6098%///3室2廳1衛(wèi)30130%///3室2廳2衛(wèi)30136%///4室2廳2衛(wèi)30149%///小計210/100%10%20190重點競爭個案分析：案名：蘇香名園開發(fā)商：蘇州鴻都房地產(chǎn) 代銷機構(gòu)：蘇州美城房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)品類型：小高層，多層均價：多層4400元/平米，小高層未推出主力面積：兩房81平米，三房120平米目前是尾盤期，銷售比較好。具體原因：面積緊湊，低總價。配套：小區(qū)內(nèi)有超市，幼兒園綠化率：47％客層：新區(qū)工作者，本地居民項目SWOT分析一、優(yōu)勢（S） 環(huán)境優(yōu)美，兩面臨河，適合居住 性價比具有較強的競爭力 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計好，低建筑密度，高綠化 開發(fā)商傾力打造的第一品牌樓盤 戶型面積配比合理 小區(qū)內(nèi)部配套齊全，具有多個運動場所 獨有高檔湖濱會所 小區(qū)交通方便，長江路和塔園路兩條干道均有出入口 小區(qū)鄰里中心的商業(yè)配套將會改善項目配套缺乏的不足。 項目大規(guī)模的規(guī)劃優(yōu)勢是目前新區(qū)所缺乏的。二、劣勢（W） 項目周邊市政、生活等配套設(shè)施不完善，距市中心較遠。 2條公交線路，班次較少。 項目所處地塊非高新區(qū)主流熱點地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤，地域競爭力不強。對市區(qū)客戶吸引力不夠，與其他新區(qū)中心地段的個案相比處于弱勢。 開發(fā)商目前在蘇州市場還未建立較好的品牌和口碑。 附近多為老舊民居，外來民工較多，居住混雜。 區(qū)域缺乏重大規(guī)劃和公建工程支撐，成長性不高。三、機會（O）高新區(qū)房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展項目周邊樓盤較少，現(xiàn)有競爭樓盤檔次不是很高，相比之下項目的自身優(yōu)勢明顯項目所處地塊具有一定的發(fā)展?jié)摿Αｋm然地塊周邊環(huán)境較差，但發(fā)展空間巨大，所處的片區(qū)具有很強的發(fā)展?jié)摿Ρ景笇⑹翘K州近期內(nèi)少見的大盤，具有不可比擬的規(guī)模優(yōu)勢未來蘇州的輕軌規(guī)劃距離項目僅有3站路。四、風險（T） 項目西面的蘇香名園是同質(zhì)競爭個案，其較低的價格和工程進度會造成客戶分流。 項目地處新區(qū)和吳中區(qū)交界處，使市區(qū)和新區(qū)客戶對區(qū)域的抗性。認為項目不屬于新區(qū)范圍。 政策變化（如銀行加息，貸款政策）等對房地產(chǎn)市場的負面影響，使項目推案是面臨風險。五、結(jié)論根據(jù)對以上問題的分析，我們要圍繞著“充分運用優(yōu)勢，將劣勢有機地轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢；牢牢把握機會，有效地解決問題”的核心思路，制定了以下的應對辦法：在立足本地周邊的同時，積極開拓市場；（針對整個蘇州市）通過輿論宣傳進行引導，主打健康、生態(tài)、水景。通過軟性文章及政府政策宣傳本區(qū)域未來發(fā)展前景；加強本案內(nèi)部設(shè)施配套，彌補生活設(shè)施的不足。蘇州新區(qū)項目提案報告 定位分析定位分析一、開發(fā)理念定位倡導“健康、生態(tài)、水景”生活健康生活最主要的是一種生活觀念和生活方式。在繼承地吸收的基礎(chǔ)上，根據(jù)蘇州新區(qū)的環(huán)境、風貌、人文特點提出適合當?shù)厥袌鲋心繕讼M者所普遍認同和響應的“健康、生態(tài)、水景”生活理念。二、市場定位：【生態(tài)活水景觀住宅】根據(jù)目標消費者的特征，定位為“水景生態(tài)住宅”，并且根據(jù)市場狀況，既生動又形象地賦予這一定位以豐富的內(nèi)涵，與市場上眾多的水景。即現(xiàn)代人追求“健康生活”，它力圖以“現(xiàn)代版的水景住宅；鄰里化的社區(qū)配套；詩意綠色的生態(tài)居住環(huán)境以及和諧人本的物業(yè)服務。這四大要素來打造新區(qū)人居新生活。在市場中建立獨特的品牌個性，塑造人性化的品牌氣質(zhì)，以展現(xiàn)強勢的品牌張力，吸引消費者，最終創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。三、價格定位建議住宅均價4,800元/平米。252。 高于現(xiàn)在本區(qū)域同質(zhì)競爭個案（蘇香名園）的均價4400元/平米，但項目推案時間應在2005年的下半年，市場的上升可以支撐這一價位。252。 項目的高品味和檔次決定售價高于其他鄰近個案252。 項目與蘇州其他區(qū)位的樓盤相比，具有超值景觀價值和升值潛力，價廉物美，物超所值。四、目標消費者簡析經(jīng)過廣泛細致的調(diào)查與分析，目標消費者的特征清晰地展現(xiàn)在了我們面前：年齡：28—55歲之間，主力人群為35—45歲。社會階層：當?shù)丶爸苓吘用?，新區(qū)工作人員，市區(qū)二次置業(yè)者性別：男性為主。面積需求：三房110120平方米，二房80100平方米。區(qū)域：新區(qū)，市區(qū)，吳中區(qū)。放眼整個市區(qū)，以新區(qū)和吳中區(qū)為主，發(fā)揮地域優(yōu)勢。購房目的：改善現(xiàn)居住狀況；外地來蘇發(fā)展落戶蘇州的；銀行負利率，各類稅收增長，股市低糜，把現(xiàn)有富裕的資金購買房產(chǎn)，將不動產(chǎn)作為投資理財?shù)?；產(chǎn)品建議一、產(chǎn)品建議（一）項目的整體建議 在規(guī)劃設(shè)計方面，通過對社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計來削弱周邊環(huán)境所造成的不利影響，同時形成社區(qū)內(nèi)部景觀與外部景觀的呼應，達到項目與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議采取水景社區(qū)的規(guī)劃形式。 注重中庭水景園林設(shè)計，確保各朝向的景觀量，注重塑造產(chǎn)品和營造環(huán)境及居住氛圍，強調(diào)產(chǎn)品的均好性。 注重商業(yè)配套的完善。 通過產(chǎn)品設(shè)計來強調(diào)項目的高品質(zhì)性，樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭優(yōu)勢的項目形象。 建立天然活水循環(huán)系統(tǒng)：“活水”首先要能順暢地流動循環(huán)，其次，它應有一定的凈化能力，維持景觀水質(zhì)。因此，建議項目利用兩面環(huán)水的地理優(yōu)勢，將河水引入小區(qū)，經(jīng)由天然活水凈化系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)的水質(zhì)優(yōu)良，景觀更優(yōu)美。同時，凈化系統(tǒng)還會帶來獨特的景觀，如“濕地景觀”。（二）產(chǎn)品細節(jié)建議建筑形式（1）建筑風格建筑風格定位為新現(xiàn)代主義簡約風格：為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風格上的處理應以整個小區(qū)建筑物的風格來達到體現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的主題的目的，整體風格引入新現(xiàn)代主義簡約風格。現(xiàn)代風格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。（2）外立面252。 強調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。252。 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強調(diào)空間的個性與可識別性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之變化。 252。 注重室內(nèi)外空間的流動性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面，強調(diào)輕盈、通透的效果，與中庭園林和周邊綠化有機結(jié)合。 252。 采用高級外飾面磚，可以達到整潔的效果，并能保持持久。252。 色彩應追求簡潔現(xiàn)代的視覺感受，通過色彩的運用營造休閑、舒適、時尚、自然的家居氛圍。（3）窗252。 各戶的窗與窗之間應考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。252。 充分運用飄窗、角窗、落地窗等窗體語言，使住戶充分享受陽光和景觀，飄窗50CM，高度50CM。252。 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設(shè)計，增強室內(nèi)的采光性和舒適性。戶型設(shè)計目前，蘇州房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對于打造一個成功的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的。戶型建議252。 主力面積控制在80－120平米。市調(diào)表明，面積緊湊的戶型銷售迅速，且總價易于控制。建議兩房面積控制在80－100左右，三房面積控制在110－120左右。252。 玄關(guān)的設(shè)計，不只是過渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜。252。 ，客廳具備較高級家庭影院的功能。252。 客廳觀景陽臺面積夠大，可作為其它功能。252。 大戶型主臥帶陽臺室，可拓展小書房，健身房等其它功能。252。 飯廳緊臨廚房，具備形成開放式條件。252。 廚房呈方正或L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動線。252。 廚房帶服務型家政小陽臺，兼作洗衣房，服務陽臺設(shè)有電源，上下水。252。 衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。252。 主臥帶衛(wèi)生間，部分大戶型可再加入走入式衣