【正文】 檻”，小于這個(gè)總價(jià)的房子去化很快，而大于這個(gè)總價(jià)的房子銷(xiāo)售壓力明顯，且壓力越來(lái)越大，值得注意的，由于購(gòu)房者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期等原因，55萬(wàn)這一總價(jià)承受能力還在不斷的下降（5月份之前的市民總價(jià)承受在60萬(wàn)左右，而5月份后慢慢的將到了目前的55萬(wàn)左右，且還有下降的趨勢(shì)）。價(jià)格分析從上圖可以看出，目前新區(qū)獅山路兩側(cè)由于住宅用地珍稀，土地取得成本較高等因素，目前均價(jià)都在50005500元/平米之間，且這一價(jià)格隨著用地的越來(lái)越少，該沿線(xiàn)的住宅價(jià)格還將提升。何山路和塔園路附近的樓盤(pán)由于交通這一主要因素的影響，目前價(jià)格還處于4500元/平米。其它區(qū)域的價(jià)格基本上也在4500以上。配套分析案名區(qū)內(nèi)配套大地之歌網(wǎng)球廠(chǎng)、兒童娛樂(lè)設(shè)施、凈水入戶(hù)灝景天下運(yùn)動(dòng)會(huì)所+休閑會(huì)所和風(fēng)雅苑15000平的綜合會(huì)所+酒店式配套吳宮麗都會(huì)所、游泳池新港名城花園2個(gè)會(huì)所、壁球、籃球運(yùn)盛美之苑會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球廠(chǎng)等尚層建筑無(wú)配套、景觀(guān)這2個(gè)影響樓盤(pán)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要質(zhì)素，在一定程度上越來(lái)越成為購(gòu)房者要權(quán)衡考慮的重點(diǎn)，從新區(qū)的幾個(gè)樓盤(pán)來(lái)看，都進(jìn)行了景觀(guān)和配套的設(shè)計(jì)，且景觀(guān)和配套也日益趨于同質(zhì)化，也說(shuō)明了購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)3年“火爆”樓市的錘煉，都比較理性。新區(qū)2004年公開(kāi)的小高層、高層樓盤(pán)匯總表（一）案名房型戶(hù)數(shù)面積比率銷(xiāo)售率銷(xiāo)售套數(shù)剩余套數(shù)開(kāi)盤(pán)日期大地之歌2室2廳1衛(wèi)4692%100%4603室2廳2衛(wèi)46122%95%44294146%40%3757頂層復(fù)式6%00610%00106/%006小計(jì)208/100%61%12781灝景天下3室2廳2衛(wèi)32488%%1441804室2廳2衛(wèi)247%%222頂層復(fù)式182502905%0018小計(jì)366/100%40%146220和風(fēng)雅苑第一批2室2廳1衛(wèi)629511142%0062/2室半2廳1衛(wèi)1411011910%00143室2廳2衛(wèi)5012514134%0050頂層復(fù)式21不詳14%0021小計(jì)147/100%00147吳宮麗都1室2廳1衛(wèi)72約65%100%7202室2廳2衛(wèi)36111121%100%3603室2廳2衛(wèi)295120168%%274214室2廳2衛(wèi)25180190%40%1015頂層復(fù)式14280430%0014小計(jì)442/100%86%38150今日家園二期2室2廳1衛(wèi)4081%100%4003室2廳1衛(wèi)130121%100%13003室2廳2衛(wèi)23012613635%65%150804室2廳2衛(wèi)206146/158%37%76130復(fù)式54不詳%%450小計(jì)660100%60%400260新港名城三期3室2廳2衛(wèi)15850%100%15804室2廳2衛(wèi)56%100%56042%100%420頂層復(fù)式15%100%1501%100%10小計(jì)272/100%100%2720清水園2室2廳1衛(wèi)10012%001003室2廳1衛(wèi)601177%00603室2廳2衛(wèi)41850%004184室2廳2衛(wèi)20415624%00204頂層復(fù)式607%0060小計(jì)842/100%00842金河雅苑/220////220/運(yùn)盛美之苑294室2廳3衛(wèi)3019884%95%2915室2廳3衛(wèi)624516%80%42小計(jì)36/100%92%333陽(yáng)光假日一期B組團(tuán)2室2廳1衛(wèi)81044%100%803室2廳2衛(wèi)15013714273%100%15002414915012%100%240復(fù)式22不詳11%100%220小計(jì)204100%100%2040尚層建筑1室1廳1衛(wèi)3078%///2室2廳1衛(wèi)30111%///6098%///3室2廳1衛(wèi)30130%///3室2廳2衛(wèi)30136%///4室2廳2衛(wèi)30149%///小計(jì)210/100%10%20190重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析：案名：蘇香名園開(kāi)發(fā)商：蘇州鴻都房地產(chǎn) 代銷(xiāo)機(jī)構(gòu)：蘇州美城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)品類(lèi)型：小高層，多層均價(jià)：多層4400元/平米，小高層未推出主力面積：兩房81平米，三房120平米目前是尾盤(pán)期，銷(xiāo)售比較好。具體原因：面積緊湊，低總價(jià)。配套：小區(qū)內(nèi)有超市，幼兒園綠化率：47％客層：新區(qū)工作者，本地居民項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)（S） 環(huán)境優(yōu)美，兩面臨河，適合居住 性?xún)r(jià)比具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)好，低建筑密度，高綠化 開(kāi)發(fā)商傾力打造的第一品牌樓盤(pán) 戶(hù)型面積配比合理 小區(qū)內(nèi)部配套齊全，具有多個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 獨(dú)有高檔湖濱會(huì)所 小區(qū)交通方便，長(zhǎng)江路和塔園路兩條干道均有出入口 小區(qū)鄰里中心的商業(yè)配套將會(huì)改善項(xiàng)目配套缺乏的不足。 項(xiàng)目大規(guī)模的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)是目前新區(qū)所缺乏的。二、劣勢(shì)（W） 項(xiàng)目周邊市政、生活等配套設(shè)施不完善，距市中心較遠(yuǎn)。 2條公交線(xiàn)路，班次較少。 項(xiàng)目所處地塊非高新區(qū)主流熱點(diǎn)地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤(pán)，地域競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。對(duì)市區(qū)客戶(hù)吸引力不夠，與其他新區(qū)中心地段的個(gè)案相比處于弱勢(shì)。 開(kāi)發(fā)商目前在蘇州市場(chǎng)還未建立較好的品牌和口碑。 附近多為老舊民居，外來(lái)民工較多，居住混雜。 區(qū)域缺乏重大規(guī)劃和公建工程支撐，成長(zhǎng)性不高。三、機(jī)會(huì)（O）高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展項(xiàng)目周邊樓盤(pán)較少，現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)檔次不是很高，相比之下項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目所處地塊具有一定的發(fā)展?jié)摿?。雖然地塊周邊環(huán)境較差，但發(fā)展空間巨大，所處的片區(qū)具有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Ρ景笇⑹翘K州近期內(nèi)少見(jiàn)的大盤(pán)，具有不可比擬的規(guī)模優(yōu)勢(shì)未來(lái)蘇州的輕軌規(guī)劃距離項(xiàng)目?jī)H有3站路。四、風(fēng)險(xiǎn)（T） 項(xiàng)目西面的蘇香名園是同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，其較低的價(jià)格和工程進(jìn)度會(huì)造成客戶(hù)分流。 項(xiàng)目地處新區(qū)和吳中區(qū)交界處，使市區(qū)和新區(qū)客戶(hù)對(duì)區(qū)域的抗性。認(rèn)為項(xiàng)目不屬于新區(qū)范圍。 政策變化（如銀行加息，貸款政策）等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響，使項(xiàng)目推案是面臨風(fēng)險(xiǎn)。五、結(jié)論根據(jù)對(duì)以上問(wèn)題的分析，我們要圍繞著“充分運(yùn)用優(yōu)勢(shì)，將劣勢(shì)有機(jī)地轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)；牢牢把握機(jī)會(huì)，有效地解決問(wèn)題”的核心思路，制定了以下的應(yīng)對(duì)辦法：在立足本地周邊的同時(shí)，積極開(kāi)拓市場(chǎng)；（針對(duì)整個(gè)蘇州市）通過(guò)輿論宣傳進(jìn)行引導(dǎo)，主打健康、生態(tài)、水景。通過(guò)軟性文章及政府政策宣傳本區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景；加強(qiáng)本案內(nèi)部設(shè)施配套，彌補(bǔ)生活設(shè)施的不足。蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告 定位分析定位分析一、開(kāi)發(fā)理念定位倡導(dǎo)“健康、生態(tài)、水景”生活健康生活最主要的是一種生活觀(guān)念和生活方式。在繼承地吸收的基礎(chǔ)上，根據(jù)蘇州新區(qū)的環(huán)境、風(fēng)貌、人文特點(diǎn)提出適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中目標(biāo)消費(fèi)者所普遍認(rèn)同和響應(yīng)的“健康、生態(tài)、水景”生活理念。二、市場(chǎng)定位：【生態(tài)活水景觀(guān)住宅】根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者的特征，定位為“水景生態(tài)住宅”，并且根據(jù)市場(chǎng)狀況，既生動(dòng)又形象地賦予這一定位以豐富的內(nèi)涵，與市場(chǎng)上眾多的水景。即現(xiàn)代人追求“健康生活”，它力圖以“現(xiàn)代版的水景住宅；鄰里化的社區(qū)配套；詩(shī)意綠色的生態(tài)居住環(huán)境以及和諧人本的物業(yè)服務(wù)。這四大要素來(lái)打造新區(qū)人居新生活。在市場(chǎng)中建立獨(dú)特的品牌個(gè)性，塑造人性化的品牌氣質(zhì)，以展現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的品牌張力，吸引消費(fèi)者，最終創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。三、價(jià)格定位建議住宅均價(jià)4,800元/平米。252。 高于現(xiàn)在本區(qū)域同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案（蘇香名園）的均價(jià)4400元/平米，但項(xiàng)目推案時(shí)間應(yīng)在2005年的下半年，市場(chǎng)的上升可以支撐這一價(jià)位。252。 項(xiàng)目的高品味和檔次決定售價(jià)高于其他鄰近個(gè)案252。 項(xiàng)目與蘇州其他區(qū)位的樓盤(pán)相比，具有超值景觀(guān)價(jià)值和升值潛力，價(jià)廉物美，物超所值。四、目標(biāo)消費(fèi)者簡(jiǎn)析經(jīng)過(guò)廣泛細(xì)致的調(diào)查與分析，目標(biāo)消費(fèi)者的特征清晰地展現(xiàn)在了我們面前：年齡：28—55歲之間，主力人群為35—45歲。社會(huì)階層：當(dāng)?shù)丶爸苓吘用?，新區(qū)工作人員，市區(qū)二次置業(yè)者性別：男性為主。面積需求：三房110120平方米，二房80100平方米。區(qū)域：新區(qū)，市區(qū)，吳中區(qū)。放眼整個(gè)市區(qū)，以新區(qū)和吳中區(qū)為主，發(fā)揮地域優(yōu)勢(shì)。購(gòu)房目的：改善現(xiàn)居住狀況；外地來(lái)蘇發(fā)展落戶(hù)蘇州的；銀行負(fù)利率，各類(lèi)稅收增長(zhǎng)，股市低糜，把現(xiàn)有富裕的資金購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)作為投資理財(cái)?shù)?；產(chǎn)品建議一、產(chǎn)品建議（一）項(xiàng)目的整體建議 在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，通過(guò)對(duì)社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)削弱周邊環(huán)境所造成的不利影響，同時(shí)形成社區(qū)內(nèi)部景觀(guān)與外部景觀(guān)的呼應(yīng)，達(dá)到項(xiàng)目與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議采取水景社區(qū)的規(guī)劃形式。 注重中庭水景園林設(shè)計(jì)，確保各朝向的景觀(guān)量，注重塑造產(chǎn)品和營(yíng)造環(huán)境及居住氛圍，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的均好性。 注重商業(yè)配套的完善。 通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高品質(zhì)性，樹(shù)立區(qū)域內(nèi)極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目形象。 建立天然活水循環(huán)系統(tǒng)：“活水”首先要能順暢地流動(dòng)循環(huán)，其次，它應(yīng)有一定的凈化能力，維持景觀(guān)水質(zhì)。因此，建議項(xiàng)目利用兩面環(huán)水的地理優(yōu)勢(shì)，將河水引入小區(qū)，經(jīng)由天然活水凈化系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)的水質(zhì)優(yōu)良，景觀(guān)更優(yōu)美。同時(shí)，凈化系統(tǒng)還會(huì)帶來(lái)獨(dú)特的景觀(guān)，如“濕地景觀(guān)”。（二）產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議建筑形式（1）建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格定位為新現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格：為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風(fēng)格上的處理應(yīng)以整個(gè)小區(qū)建筑物的風(fēng)格來(lái)達(dá)到體現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的主題的目的，整體風(fēng)格引入新現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格?，F(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒(méi)有過(guò)份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀(guān)，強(qiáng)調(diào)建筑外觀(guān)的明快、簡(jiǎn)潔。（2）外立面252。 強(qiáng)調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。252。 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間的個(gè)性與可識(shí)別性，隨著規(guī)劃布局平行展開(kāi)，住宅造型也隨之變化。 252。 注重室內(nèi)外空間的流動(dòng)性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面，強(qiáng)調(diào)輕盈、通透的效果，與中庭園林和周邊綠化有機(jī)結(jié)合。 252。 采用高級(jí)外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。252。 色彩應(yīng)追求簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的視覺(jué)感受，通過(guò)色彩的運(yùn)用營(yíng)造休閑、舒適、時(shí)尚、自然的家居氛圍。（3）窗252。 各戶(hù)的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。252。 充分運(yùn)用飄窗、角窗、落地窗等窗體語(yǔ)言，使住戶(hù)充分享受陽(yáng)光和景觀(guān)，飄窗50CM，高度50CM。252。 盡可能多的采用采光和觀(guān)景好的落地窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)室內(nèi)的采光性和舒適性。戶(hù)型設(shè)計(jì)目前，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，人們對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對(duì)居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對(duì)于打造一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品而言戶(hù)型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的。戶(hù)型建議252。 主力面積控制在80－120平米。市調(diào)表明，面積緊湊的戶(hù)型銷(xiāo)售迅速，且總價(jià)易于控制。建議兩房面積控制在80－100左右，三房面積控制在110－120左右。252。 玄關(guān)的設(shè)計(jì)，不只是過(guò)渡空間，可安置衣帽柜和鞋柜。252。 ，客廳具備較高級(jí)家庭影院的功能。252。 客廳觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)面積夠大，可作為其它功能。252。 大戶(hù)型主臥帶陽(yáng)臺(tái)室，可拓展小書(shū)房，健身房等其它功能。252。 飯廳緊臨廚房，具備形成開(kāi)放式條件。252。 廚房呈方正或L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動(dòng)線(xiàn)。252。 廚房帶服務(wù)型家政小陽(yáng)臺(tái)，兼作洗衣房，服務(wù)陽(yáng)臺(tái)設(shè)有電源，上下水。252。 衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。252。 主臥帶衛(wèi)生間，部分大戶(hù)型可再加入走入式衣