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蘇州新區(qū)項目提案報告項目分析65-文庫吧

2025-04-17 22:24 本頁面


【正文】 檻”,小于這個總價的房子去化很快,而大于這個總價的房子銷售壓力明顯,且壓力越來越大,值得注意的,由于購房者對未來市場的預期等原因,55萬這一總價承受能力還在不斷的下降(5月份之前的市民總價承受在60萬左右,而5月份后慢慢的將到了目前的55萬左右,且還有下降的趨勢)。價格分析從上圖可以看出,目前新區(qū)獅山路兩側(cè)由于住宅用地珍稀,土地取得成本較高等因素,目前均價都在50005500元/平米之間,且這一價格隨著用地的越來越少,該沿線的住宅價格還將提升。何山路和塔園路附近的樓盤由于交通這一主要因素的影響,目前價格還處于4500元/平米。其它區(qū)域的價格基本上也在4500以上。配套分析案名區(qū)內(nèi)配套大地之歌網(wǎng)球廠、兒童娛樂設(shè)施、凈水入戶灝景天下運動會所+休閑會所和風雅苑15000平的綜合會所+酒店式配套吳宮麗都會所、游泳池新港名城花園2個會所、壁球、籃球運盛美之苑會所、游泳池、網(wǎng)球廠等尚層建筑無配套、景觀這2個影響樓盤綜合競爭力的重要質(zhì)素,在一定程度上越來越成為購房者要權(quán)衡考慮的重點,從新區(qū)的幾個樓盤來看,都進行了景觀和配套的設(shè)計,且景觀和配套也日益趨于同質(zhì)化,也說明了購房者和開發(fā)商在經(jīng)過3年“火爆”樓市的錘煉,都比較理性。 新區(qū)2004年公開的小高層、高層樓盤匯總表(一)案名房型戶數(shù)面積比率銷售率銷售套數(shù)剩余套數(shù)開盤日期大地之歌2室2廳1衛(wèi)4692%100%4603室2廳2衛(wèi)46122%95%44294146%40%3757頂層復式6%00610%00106/%006小計208/100%61%12781灝景天下3室2廳2衛(wèi)32488%%1441804室2廳2衛(wèi)247%%222頂層復式182502905%0018小計366/100%40%146220和風雅苑第一批2室2廳1衛(wèi)629511142%0062/2室半2廳1衛(wèi)1411011910%00143室2廳2衛(wèi)5012514134%0050頂層復式21不詳14%0021小計147/100%00147吳宮麗都1室2廳1衛(wèi)72約65%100%7202室2廳2衛(wèi)36111121%100%3603室2廳2衛(wèi)295120168%%274214室2廳2衛(wèi)25180190%40%1015頂層復式14280430%0014小計442/100%86%38150今日家園二期2室2廳1衛(wèi)4081%100%4003室2廳1衛(wèi)130121%100%13003室2廳2衛(wèi)23012613635%65%150804室2廳2衛(wèi)206146/158%37%76130復式54不詳%%450小計660100%60%400260新港名城三期3室2廳2衛(wèi)15850%100%15804室2廳2衛(wèi)56%100%56042%100%420頂層復式15%100%1501%100%10小計272/100%100%2720清水園2室2廳1衛(wèi)10012%001003室2廳1衛(wèi)601177%00603室2廳2衛(wèi)41850%004184室2廳2衛(wèi)20415624%00204頂層復式607%0060小計842/100%00842金河雅苑/220////220/運盛美之苑294室2廳3衛(wèi)3019884%95%2915室2廳3衛(wèi)624516%80%42小計36/100%92%333陽光假日一期B組團2室2廳1衛(wèi)81044%100%803室2廳2衛(wèi)15013714273%100%15002414915012%100%240復式22不詳11%100%220小計204100%100%2040尚層建筑1室1廳1衛(wèi)3078%///2室2廳1衛(wèi)30111%///6098%///3室2廳1衛(wèi)30130%///3室2廳2衛(wèi)30136%///4室2廳2衛(wèi)30149%///小計210/100%10%20190重點競爭個案分析:案名:蘇香名園開發(fā)商:蘇州鴻都房地產(chǎn) 代銷機構(gòu):蘇州美城房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)品類型:小高層,多層均價:多層4400元/平米,小高層未推出主力面積:兩房81平米,三房120平米目前是尾盤期,銷售比較好。具體原因:面積緊湊,低總價。配套:小區(qū)內(nèi)有超市,幼兒園綠化率:47%客層:新區(qū)工作者,本地居民項目SWOT分析一、優(yōu)勢(S) 環(huán)境優(yōu)美,兩面臨河,適合居住 性價比具有較強的競爭力 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計好,低建筑密度,高綠化 開發(fā)商傾力打造的第一品牌樓盤 戶型面積配比合理 小區(qū)內(nèi)部配套齊全,具有多個運動場所 獨有高檔湖濱會所 小區(qū)交通方便,長江路和塔園路兩條干道均有出入口 小區(qū)鄰里中心的商業(yè)配套將會改善項目配套缺乏的不足。 項目大規(guī)模的規(guī)劃優(yōu)勢是目前新區(qū)所缺乏的。二、劣勢(W) 項目周邊市政、生活等配套設(shè)施不完善,距市中心較遠。 2條公交線路,班次較少。 項目所處地塊非高新區(qū)主流熱點地帶,周邊缺乏高檔明星樓盤,地域競爭力不強。對市區(qū)客戶吸引力不夠,與其他新區(qū)中心地段的個案相比處于弱勢。 開發(fā)商目前在蘇州市場還未建立較好的品牌和口碑。 附近多為老舊民居,外來民工較多,居住混雜。 區(qū)域缺乏重大規(guī)劃和公建工程支撐,成長性不高。三、機會(O)高新區(qū)房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展項目周邊樓盤較少,現(xiàn)有競爭樓盤檔次不是很高,相比之下項目的自身優(yōu)勢明顯項目所處地塊具有一定的發(fā)展?jié)摿Αkm然地塊周邊環(huán)境較差,但發(fā)展空間巨大,所處的片區(qū)具有很強的發(fā)展?jié)摿Ρ景笇⑹翘K州近期內(nèi)少見的大盤,具有不可比擬的規(guī)模優(yōu)勢未來蘇州的輕軌規(guī)劃距離項目僅有3站路。四、風險(T) 項目西面的蘇香名園是同質(zhì)競爭個案,其較低的價格和工程進度會造成客戶分流。 項目地處新區(qū)和吳中區(qū)交界處,使市區(qū)和新區(qū)客戶對區(qū)域的抗性。認為項目不屬于新區(qū)范圍。 政策變化(如銀行加息,貸款政策)等對房地產(chǎn)市場的負面影響,使項目推案是面臨風險。五、結(jié)論根據(jù)對以上問題的分析,我們要圍繞著“充分運用優(yōu)勢,將劣勢有機地轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢;牢牢把握機會,有效地解決問題”的核心思路,制定了以下的應對辦法:在立足本地周邊的同時,積極開拓市場;(針對整個蘇州市)通過輿論宣傳進行引導,主打健康、生態(tài)、水景。通過軟性文章及政府政策宣傳本區(qū)域未來發(fā)展前景;加強本案內(nèi)部設(shè)施配套,彌補生活設(shè)施的不足。蘇州新區(qū)項目提案報告 定位分析定位分析一、開發(fā)理念定位倡導“健康、生態(tài)、水景”生活健康生活最主要的是一種生活觀念和生活方式。在繼承地吸收的基礎(chǔ)上,根據(jù)蘇州新區(qū)的環(huán)境、風貌、人文特點提出適合當?shù)厥袌鲋心繕讼M者所普遍認同和響應的“健康、生態(tài)、水景”生活理念。二、市場定位:【生態(tài)活水景觀住宅】根據(jù)目標消費者的特征,定位為“水景生態(tài)住宅”,并且根據(jù)市場狀況,既生動又形象地賦予這一定位以豐富的內(nèi)涵,與市場上眾多的水景。即現(xiàn)代人追求“健康生活”,它力圖以“現(xiàn)代版的水景住宅;鄰里化的社區(qū)配套;詩意綠色的生態(tài)居住環(huán)境以及和諧人本的物業(yè)服務。這四大要素來打造新區(qū)人居新生活。在市場中建立獨特的品牌個性,塑造人性化的品牌氣質(zhì),以展現(xiàn)強勢的品牌張力,吸引消費者,最終創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。三、價格定位建議住宅均價4,800元/平米。252。 高于現(xiàn)在本區(qū)域同質(zhì)競爭個案(蘇香名園)的均價4400元/平米,但項目推案時間應在2005年的下半年,市場的上升可以支撐這一價位。252。 項目的高品味和檔次決定售價高于其他鄰近個案252。 項目與蘇州其他區(qū)位的樓盤相比,具有超值景觀價值和升值潛力,價廉物美,物超所值。四、目標消費者簡析經(jīng)過廣泛細致的調(diào)查與分析,目標消費者的特征清晰地展現(xiàn)在了我們面前:年齡:28—55歲之間,主力人群為35—45歲。社會階層:當?shù)丶爸苓吘用?,新區(qū)工作人員,市區(qū)二次置業(yè)者性別:男性為主。面積需求:三房110120平方米,二房80100平方米。區(qū)域:新區(qū),市區(qū),吳中區(qū)。放眼整個市區(qū),以新區(qū)和吳中區(qū)為主,發(fā)揮地域優(yōu)勢。購房目的:改善現(xiàn)居住狀況;外地來蘇發(fā)展落戶蘇州的;銀行負利率,各類稅收增長,股市低糜,把現(xiàn)有富裕的資金購買房產(chǎn),將不動產(chǎn)作為投資理財?shù)?;產(chǎn)品建議一、產(chǎn)品建議(一)項目的整體建議 在規(guī)劃設(shè)計方面,通過對社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計來削弱周邊環(huán)境所造成的不利影響,同時形成社區(qū)內(nèi)部景觀與外部景觀的呼應,達到項目與周邊環(huán)境融為一體的目的,建議采取水景社區(qū)的規(guī)劃形式。 注重中庭水景園林設(shè)計,確保各朝向的景觀量,注重塑造產(chǎn)品和營造環(huán)境及居住氛圍,強調(diào)產(chǎn)品的均好性。 注重商業(yè)配套的完善。 通過產(chǎn)品設(shè)計來強調(diào)項目的高品質(zhì)性,樹立區(qū)域內(nèi)極具競爭優(yōu)勢的項目形象。 建立天然活水循環(huán)系統(tǒng):“活水”首先要能順暢地流動循環(huán),其次,它應有一定的凈化能力,維持景觀水質(zhì)。因此,建議項目利用兩面環(huán)水的地理優(yōu)勢,將河水引入小區(qū),經(jīng)由天然活水凈化系統(tǒng),使小區(qū)內(nèi)的水質(zhì)優(yōu)良,景觀更優(yōu)美。同時,凈化系統(tǒng)還會帶來獨特的景觀,如“濕地景觀”。(二)產(chǎn)品細節(jié)建議建筑形式(1)建筑風格建筑風格定位為新現(xiàn)代主義簡約風格:為了體現(xiàn)小區(qū)的主題,整體風格上的處理應以整個小區(qū)建筑物的風格來達到體現(xiàn)生態(tài)、舒適、安靜的主題的目的,整體風格引入新現(xiàn)代主義簡約風格。現(xiàn)代風格的作品大都以體現(xiàn)時代特征為主,沒有過份的裝飾,一切從功能出發(fā),講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀,強調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。(2)外立面252。 強調(diào)健康、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。252。 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào),強調(diào)空間的個性與可識別性,隨著規(guī)劃布局平行展開,住宅造型也隨之變化。 252。 注重室內(nèi)外空間的流動性,立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面,強調(diào)輕盈、通透的效果,與中庭園林和周邊綠化有機結(jié)合。 252。 采用高級外飾面磚,可以達到整潔的效果,并能保持持久。252。 色彩應追求簡潔現(xiàn)代的視覺感受,通過色彩的運用營造休閑、舒適、時尚、自然的家居氛圍。(3)窗252。 各戶的窗與窗之間應考慮角度,避免對望,影響房間的私密性。252。 充分運用飄窗、角窗、落地窗等窗體語言,使住戶充分享受陽光和景觀,飄窗50CM,高度50CM。252。 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設(shè)計,增強室內(nèi)的采光性和舒適性。戶型設(shè)計目前,蘇州房地產(chǎn)市場競爭異常激烈,人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高,對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此,對于打造一個成功的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的。戶型建議252。 主力面積控制在80-120平米。市調(diào)表明,面積緊湊的戶型銷售迅速,且總價易于控制。建議兩房面積控制在80-100左右,三房面積控制在110-120左右。252。 玄關(guān)的設(shè)計,不只是過渡空間,可安置衣帽柜和鞋柜。252。 ,客廳具備較高級家庭影院的功能。252。 客廳觀景陽臺面積夠大,可作為其它功能。252。 大戶型主臥帶陽臺室,可拓展小書房,健身房等其它功能。252。 飯廳緊臨廚房,具備形成開放式條件。252。 廚房呈方正或L形格局,便于櫥柜布置,充分考慮生活動線。252。 廚房帶服務型家政小陽臺,兼作洗衣房,服務陽臺設(shè)有電源,上下水。252。 衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。252。 主臥帶衛(wèi)生間,部分大戶型可再加入走入式衣
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