【正文】 優(yōu)勢，將河水引入小區(qū)，經(jīng)由天然活水凈化系統(tǒng)，使小區(qū)內(nèi)的水質(zhì)優(yōu)良，景觀更優(yōu)美。252。 充分運(yùn)用飄窗、角窗、落地窗等窗體語言，使住戶充分享受陽光和景觀，飄窗50CM，高度50CM。 ，客廳具備較高級(jí)家庭影院的功能。在選擇物業(yè)管理公司的時(shí)候應(yīng)重點(diǎn)考慮其品牌形象和服務(wù)內(nèi)容等因素。二期多層、小高層、商業(yè)9－10萬㎡經(jīng)過一期的價(jià)格提升，推出剩余多層和小高層。 提升公司的知名度216。同時(shí)，也因?yàn)榧槲锏目蓯酆陀H和力，招致家庭成員的喜愛，帶動(dòng)其購房欲望，吉祥物可做公司的形象永久性的保留。而蘇州市內(nèi)側(cè)重于生活與自然的融合。252。提高銷售進(jìn)程和銷售利潤。 完成簽約動(dòng)作。分?jǐn)?shù)量優(yōu)惠的營銷方式在個(gè)案開盤前針對(duì)已積累客戶和關(guān)系客戶，采用優(yōu)惠的價(jià)格促進(jìn)成交。八、整體包裝策略項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)– 戶外定點(diǎn)看板– 公開前1個(gè)月，人員進(jìn)場，開始DS和現(xiàn)場咨詢，積累客戶。 房展會(huì) 開盤活動(dòng)2. 銷控策略2. 產(chǎn)品點(diǎn)橫向?qū)Ρ炔呗?. 活動(dòng)包裝策略 完成簽約動(dòng)作。 利用開發(fā)商的企業(yè)品牌和知名度樹立產(chǎn)品形象216。 產(chǎn)品的本身的優(yōu)勢，環(huán)境、配套、規(guī)劃、戶型、價(jià)格等。 以現(xiàn)代風(fēng)格的作為售樓處的包裝的基調(diào)216。豪庭 廣遠(yuǎn)六、廣告總精神：【回歸自然的生活】七、廣告秀稿：一篇：訴求點(diǎn)：整體形象主標(biāo)：創(chuàng)造一個(gè)奇跡 再造一個(gè)生活中心副標(biāo)：一個(gè)新的生活中心從這里出現(xiàn)內(nèi)文：當(dāng)生命從這一天誕生 就預(yù)示著世界的變動(dòng) 一次地心的感悟 又是一個(gè)城市中心的崛起 就像一個(gè)地殼運(yùn)動(dòng)的力量釋放 以一個(gè)嶄新的姿態(tài) 一個(gè)嶄新的面貌 矗立這片土地上作為長江路上的驚世之作，多部公交車的理想站臺(tái)，出行方便、道路便捷，使進(jìn)城計(jì)劃顯得更輕松。與學(xué)子為鄰——蘇州科技大學(xué)天平學(xué)院分校，生活、學(xué)習(xí)、美麗景致。工作和機(jī)遇，讓我真正親吻到這片土地。在公共部分我們?cè)O(shè)有攝像機(jī)于管理中心監(jiān)控，可以即使發(fā)現(xiàn)和排除可疑情況。簡潔、明快的建筑的線條。與學(xué)子為鄰——蘇州科技大學(xué)天平學(xué)院分校，生活、學(xué)習(xí)、美麗景致。 地址：蘇州市長江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話：2188668 五篇：訴求點(diǎn)：綠化率主標(biāo)：徜徉綠色的海洋副標(biāo)：40%的超大綠化 每一天都呼吸新鮮的氧氣內(nèi)文：生活不需要太多的顏色 窗外的風(fēng)吹來的幽香 一點(diǎn)點(diǎn)、一片片的綠色 在我的生活中激揚(yáng)成詩 四季的花在這不會(huì)凋謝 蔥郁的樹木變化有致 追求健康的生活 三百六十五天 讓你我在綠的海洋中深深呼吸作為長江路上的驚世之作，多部公交車的理想站臺(tái)，出行方便、道路便捷，使進(jìn)城計(jì)劃顯得更輕松。溫馨小鎮(zhèn) “溫馨”是指生活，生活的質(zhì)量。 以主力戶型、優(yōu)勢戶型和劣勢戶型為樣板房時(shí)間安排：2005年3月5日——2005年6月10日設(shè)計(jì)、制作、裝修完成公開期時(shí)間安排：2005年6月16日——2005年7月1日?qǐng)?bào)紙：時(shí)間安排：2005年6月16日——2005年7月1日 4篇NP（整板、半版） （周二、四報(bào)紙）建議選用媒體 《蘇州日?qǐng)?bào)》 派夾報(bào)：3000份 發(fā)放范圍：蘇州市及周邊城市時(shí)間安排：2005年5月20日——2005年6月16日設(shè)計(jì)、制作完成2005年6月16日開始發(fā)放更換廣告內(nèi)容如：戶外定點(diǎn)看板 燈箱 引導(dǎo)期 等時(shí)間安排：2005年6月10日——2005年6月18日設(shè)計(jì)、制作完成強(qiáng)銷期時(shí)間安排：2005年7月1日——2005年9月20日?qǐng)?bào)紙：時(shí)間安排：2005年7月1日——2005年9月20日 1篇NP（整板） （周四報(bào)紙）建議選用媒體 《蘇州日?qǐng)?bào)》廣播：時(shí)間安排：2005年6月18日——2005年9月20日 建議選用媒體：蘇州廣播電臺(tái)銷海：1500份 發(fā)放范圍：蘇州市及周邊城市時(shí)間安排：2005年7月1日——2005年7月15日設(shè)計(jì)、制作完成2005年7月18日開始發(fā)送雜志等媒體：建議選用媒體：蘇州旅游手冊(cè) 旅游地圖 形式：文字介紹和圖片時(shí)間安排：2005年7月18日——2005年9月20日網(wǎng)頁制作：時(shí)間安排：2005年4月20日——2005年6月5日設(shè)計(jì)、制作完成2005年6月18日——2005年9月20日正式開放持續(xù)期時(shí)間安排：2005年9月20日——2005年11月10日?qǐng)?bào)紙：時(shí)間安排：2005年9月20日——2005年11月10日 1篇NP（半板） （周四報(bào)紙）建議選用媒體 《蘇州日?qǐng)?bào)》DS手冊(cè)（備用）：時(shí)間安排：2005年7月1日——2005年7月20日設(shè)計(jì)、制作完成2005年7月20日——2005年11月10日 DS派送四、廣告預(yù)算表廣告預(yù)算表編號(hào)項(xiàng)目說明金額固定成本1臨時(shí)接待處200平方，租金，裝修費(fèi)用，現(xiàn)場擺設(shè)等200,0002流動(dòng)售樓車租金（3個(gè)月），裝飾等150,0003模型全區(qū)1座、單體4座（多層，小高層）40,0004LOGO墻1塊,制作費(fèi)用(用于臨時(shí)接待處)2,3001塊,制作費(fèi)用(用于售樓處)3,5005透視圖燈箱彩噴費(fèi)用(含生活機(jī)能圖、新區(qū)未來遠(yuǎn)景規(guī)劃圖)1,5006現(xiàn)場主看板鋼架及彩噴費(fèi)用23,0007現(xiàn)場羅馬旗彩噴費(fèi)用5008室內(nèi)吊旗5009接待桌畫面100 10現(xiàn)場展板1,000 11家配圖含墨線圖4,900 12樓書1000份（一期）40,000 13銷售平面圖3500份（一期）70,000 14資料袋3500份（一期）17,500 15手提袋4000份(含房交會(huì),250克銅版紙,)19,200 固定成本小計(jì)574,000 編號(hào)項(xiàng)目說明金額變動(dòng)成本1報(bào)紙?zhí)K州日?qǐng)?bào)900,000 2CF蘇州電視臺(tái)（三個(gè)月）100,000 33D動(dòng)畫3分鐘制作費(fèi)用(含VCD制作費(fèi)用、30秒CF制作費(fèi)用)80,000 4RD制作費(fèi)，發(fā)布費(fèi)50,000 5引導(dǎo)旗二個(gè)月發(fā)布費(fèi)及制作費(fèi)100,000 6路燈燈箱廣告半年租金及制作費(fèi)100,000 7戶外定點(diǎn)看板半年租金、制作費(fèi)及電費(fèi)100,000 8銷售海報(bào)5000份(157克啞粉紙,)8,000 3000份（開盤前派發(fā)和夾報(bào)）3,000 9精神堡壘T霸300,000 10車體廣告2部，半年160,000 11蘇州房交會(huì)含攤位費(fèi)、布置場地費(fèi)等所有費(fèi)用200,000 12SP活動(dòng)含活動(dòng)費(fèi)、贈(zèng)品及介紹費(fèi)400,000 13業(yè)務(wù)支出含空調(diào)安裝、水電、電話費(fèi)、宿舍租金、名片等100,000 14企劃、設(shè)計(jì)支出含墨線圖、效果圖、攝影費(fèi)及名片10,000 變動(dòng)成本小計(jì)2,611,000 合 計(jì)3,185,000以上是我公司結(jié)合蘇州媒體效果整合的媒體預(yù)算計(jì)劃，是建立在我公司在長期和蘇州各大媒體合作的基礎(chǔ)上。三、媒體進(jìn)度安排（一期）醞釀期（含前期準(zhǔn)備）時(shí)間安排：2005年3月——2005年6月16日?qǐng)?bào)紙：時(shí)間安排：2005年3月1日——2005年3月30日 每周1篇軟文 1篇NP（半板） （周四報(bào)紙）建議選用媒體 《蘇州日?qǐng)?bào)》 2005年4月1日——2005年6月16日 每周1篇NP（整板）（周四報(bào)紙）建議選用媒體 《蘇州日?qǐng)?bào)》戶外看板：2塊 地點(diǎn)：市內(nèi)定點(diǎn)看板 車體：2部 市內(nèi)主路線公交車燈箱：20個(gè) 案場附近路段圍墻：噴繪制作羅馬期：30個(gè)引導(dǎo)期：20個(gè)時(shí)間安排：2005年3月5日——2005年3月20日設(shè)計(jì)、制作完成影視媒體 建議媒體：蘇州電視臺(tái)《蘇州樓市》欄目 時(shí)間三個(gè)月樓書：線裝精裝本 1000本模型：全區(qū)1個(gè)，單體4個(gè)銷平：3500本時(shí)間安排：2005年3月10日——2005年6月1日設(shè)計(jì)、制作完成售樓處包裝建議：216。戶外看板，工地圍墻軟新聞報(bào)道，NP稿，接待中心，現(xiàn)場看板VI配套，創(chuàng)意廣告宣傳冊(cè)3D動(dòng)畫開始制作樓書，銷平模型制作SP活動(dòng)2. 圍墻廣告形象–網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)：面對(duì)周邊地區(qū)的白領(lǐng)等高素質(zhì)客戶，專門制作網(wǎng)站。同時(shí)建設(shè)樣板房和樣板樓在強(qiáng)銷期前做好，樣板房選址在會(huì)所內(nèi)，樣板樓選擇移動(dòng)靠近會(huì)所和中心景觀帶的樓棟，將外立面和參觀動(dòng)線兩邊的綠化，景觀建設(shè)完成。抽獎(jiǎng)活動(dòng)利用強(qiáng)銷的優(yōu)勢，組織人通過抽獎(jiǎng)等活動(dòng)，擴(kuò)大產(chǎn)品的銷售力度，吸引更多的人和更多的目光，關(guān)注本樓盤。沒有已成熟社區(qū)的現(xiàn)實(shí)感強(qiáng)烈。 公開前一周完成初步客戶積累。252。 完成同一銷售說辭，為DS和參加四月蘇州房展會(huì)準(zhǔn)備。252。（最好是蘇州市本地的在全國有一定知名度的人，有良好的形象和親和力，對(duì)20歲到40歲的人有很強(qiáng)的影響力。 會(huì)員都是準(zhǔn)客戶或已夠樓盤的客戶216。同時(shí)，利用各種的包裝手法，賦予公司和產(chǎn)品新的內(nèi)涵，樹立起一種健康的、良好的形象。二、總體策略先期蓄勢——實(shí)景體驗(yàn)——覆蓋全市——集中引爆——后續(xù)積累三、推廣定位：【首席生態(tài)活水住宅】推廣支撐點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)劃中水景豐富，低建筑密度，高綠化，體現(xiàn)了“健康、生態(tài)、水景”的三大賣點(diǎn)。停車系統(tǒng)現(xiàn)在隨著汽車逐步走進(jìn)家庭，私人汽車保有量越來越高，停車問題越來越被人們所重視，所以本案應(yīng)注重車庫的配設(shè)。 在園林風(fēng)格設(shè)計(jì)方面，目前主要有兩種，一種是重視整體恢弘的歐式風(fēng)格，一種是重視細(xì)節(jié)小品的日式風(fēng)格，本項(xiàng)目應(yīng)取兩種風(fēng)格之所長，并結(jié)合江南中式園林的設(shè)計(jì)理念來進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)。 廚房呈方正或L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動(dòng)線。252。戶型設(shè)計(jì)目前，蘇州房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對(duì)居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。 項(xiàng)目與蘇州其他區(qū)位的樓盤相比，具有超值景觀價(jià)值和升值潛力，價(jià)廉物美，物超所值。三、價(jià)格定位建議住宅均價(jià)4,800元/平米。 項(xiàng)目西面的蘇香名園是同質(zhì)競爭個(gè)案，其較低的價(jià)格和工程進(jìn)度會(huì)造成客戶分流。何山路和塔園路附近的樓盤由于交通這一主要因素的影響，目前價(jià)格還處于4500元/平米。而新的預(yù)約情況顯示，來自高新區(qū)外的客戶人數(shù)還在增加。據(jù)第24屆房交會(huì)統(tǒng)計(jì)：可供房源25936套，商品房展示項(xiàng)目31個(gè)237萬平米，期房有12930套204萬平方米，現(xiàn)房994套7萬多平米。蘇州房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)似乎更為突出。累計(jì)引進(jìn)外資企業(yè)360多家，總投資超過35億美元，其中世界500強(qiáng)企業(yè)39家，投資上億美元的項(xiàng)目10多個(gè)。（3）蘇州市19月商品房銷售面積逐月走勢圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，銷售面積在5月達(dá)到了“谷底”，6月后趨于緩慢上升態(tài)勢，在7月達(dá)到了一個(gè)小高潮，7月后增幅趨慢。據(jù)調(diào)查，客戶主要有幾個(gè)層面：高新區(qū)的本土居民約有58％，早期已經(jīng)買過房子的白領(lǐng)層二次購房；新加入白領(lǐng)階層的人員擴(kuò)大，成為購房的又一隊(duì)伍?！翊髴粜透呖們r(jià)的房型給銷售帶來了巨大的壓力，目前新區(qū)市場在售的剩余套型的面積基本上都集中在130平米以上，總價(jià)都在60萬以上。 開發(fā)商傾力打造的第一品牌樓盤雖然地塊周邊環(huán)境較差，但發(fā)展空間巨大，所處的片區(qū)具有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Ρ景笇⑹翘K州近期內(nèi)少見的大盤，具有不可比擬的規(guī)模優(yōu)勢未來蘇州的輕軌規(guī)劃距離項(xiàng)目僅有3站路。即現(xiàn)代人追求“健康生活”，它力圖以“現(xiàn)代版的水景住宅；鄰里化的社區(qū)配套；詩意綠色的生態(tài)居住環(huán)境以及和諧人本的物業(yè)服務(wù)。 造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)空間的個(gè)性與可識(shí)別性，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之變化。市調(diào)表明，面積緊湊的戶型銷售迅速，且總價(jià)易于控制。252。 解放首層，首層公共部分做到明亮通透、舒適、自然主義的導(dǎo)入，豪華、親切。 加值委托服務(wù)：家政服務(wù)、教育衛(wèi)生、園區(qū)配套服務(wù)、固定配套服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、便民代辦服務(wù)。 美容美發(fā)廳252。252。建議對(duì)一次性付款的客戶給予折扣。 積累豐富的準(zhǔn)客戶216。該片是以銷售為主要目的，根據(jù)銷售階段做有針對(duì)性的播放的宣傳資料。公開期策略：（2005年6月16日——2005年7月1日）執(zhí)行策略產(chǎn)品點(diǎn)的差異包裝策略任何一種產(chǎn)品都不是十全十美的，本案也不例外。如：售樓處的啟動(dòng)儀式、售樓處的開放活動(dòng)等，吸引社會(huì)的關(guān)注。同時(shí)，借助活動(dòng)的本身，收集和積累二期樓盤的準(zhǔn)客戶名單，本案的活動(dòng)包裝突出在建立公司品牌上和支持公司的品牌上。 樣板房正式開放。DS活動(dòng)通過有針對(duì)性的DS活動(dòng)，對(duì)知名企業(yè)和廠家進(jìn)行一對(duì)一的專人推廣。DS：開盤前利用我司積累的意向客戶，進(jìn)行電話DS，吸引客戶在開盤期間來售樓現(xiàn)場，制造現(xiàn)場熱賣氣氛。 售樓處包裝– 優(yōu)惠策略 通過產(chǎn)品的本身的優(yōu)勢做支撐點(diǎn)，帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)品銷售216。 以一種文化內(nèi)涵作為售樓處的情感基調(diào)216。既體現(xiàn)了本案的生活品質(zhì)，又體現(xiàn)了造城運(yùn)動(dòng)的氣勢。地址：蘇州市長江路888號(hào)（天平學(xué)院旁）電話：2188668四篇：訴求點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)主標(biāo)：追求完美 規(guī)劃也有張力副標(biāo)：讓設(shè)計(jì)在生活中大放異彩內(nèi)文