【正文】 造產(chǎn)品和公司的形象，最大限度的擴(kuò)大產(chǎn)品的暴光率，從而樹立一種強(qiáng)勢樓盤的形象。3）付款方式采用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。2）價(jià)格走勢及調(diào)整價(jià)格的走勢應(yīng)與銷售周期配合制定，采用低開高走的策略，并根據(jù)項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行調(diào)整。銷售期推售產(chǎn)品推案量備注一期多層、小高層5－6萬㎡利用景觀條件不是很好的多層和小高層以較低的價(jià)格先賣，快速回籠資金，商業(yè)暫時(shí)不推出。蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告 行銷推廣策略行銷推廣策略一、行銷目的利用各種活動(dòng)和方式，提升本案的質(zhì)感，使本案的利潤值最大化；塑造開發(fā)商品牌與實(shí)力；快速實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。252。 采取地下車庫形式，實(shí)現(xiàn)人車分流。 警署聯(lián)系處商業(yè)配套建議在項(xiàng)目商業(yè)以招商的形式引進(jìn)一家知名的超市，解除客戶購物的后顧之憂，同時(shí)為項(xiàng)目增加一個(gè)賣點(diǎn)。 乒乓球室、臺(tái)球等活動(dòng)室252。 閱覽室252。 健身俱樂部252。（3）在項(xiàng)目入口處設(shè)計(jì)液晶電視屏幕，每日以字幕的形式滾動(dòng)播出時(shí)事新聞，天氣預(yù)報(bào)，小區(qū)重要活動(dòng)，物業(yè)管理服務(wù)等信息。 在物業(yè)費(fèi)的制定方面應(yīng)考慮到周邊項(xiàng)目的情況和入住人群承受能力，建議不超過2元。252。三、物業(yè)管理一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理公司形象和品牌可以直接影響到物業(yè)的銷售，一個(gè)好的物業(yè)管理公司不僅可以為業(yè)主提供更加滿意的服務(wù)，還為項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次的提升起著很大的作用。 在售樓時(shí)即應(yīng)全部或部分實(shí)現(xiàn)園林景觀，以增強(qiáng)消費(fèi)者現(xiàn)場感，烘托營銷氣氛，達(dá)到對(duì)項(xiàng)目所提倡的健康、綠色、自然概念的認(rèn)可，并在一定程度上增強(qiáng)對(duì)本案開發(fā)商資金實(shí)力的認(rèn)同。252。252。 設(shè)儲(chǔ)物間，中小居室可考慮半間房設(shè)計(jì)充分考慮景觀因素，在窗戶的設(shè)計(jì)上要充分體現(xiàn)與景觀的積極迎合關(guān)系。252。 廚房帶服務(wù)型家政小陽臺(tái)，兼作洗衣房，服務(wù)陽臺(tái)設(shè)有電源，上下水。252。 客廳觀景陽臺(tái)面積夠大，可作為其它功能。252。 盡可能多的采用采光和觀景好的落地窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)室內(nèi)的采光性和舒適性。（3）窗252。 采用高級(jí)外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。252?，F(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒有過份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。 建立天然活水循環(huán)系統(tǒng)：“活水”首先要能順暢地流動(dòng)循環(huán)，其次，它應(yīng)有一定的凈化能力，維持景觀水質(zhì)。 注重中庭水景園林設(shè)計(jì)，確保各朝向的景觀量，注重塑造產(chǎn)品和營造環(huán)境及居住氛圍，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的均好性。面積需求：三房110120平方米，二房80100平方米。 高于現(xiàn)在本區(qū)域同質(zhì)競爭個(gè)案（蘇香名園）的均價(jià)4400元/平米，但項(xiàng)目推案時(shí)間應(yīng)在2005年的下半年，市場的上升可以支撐這一價(jià)位。在市場中建立獨(dú)特的品牌個(gè)性，塑造人性化的品牌氣質(zhì)，以展現(xiàn)強(qiáng)勢的品牌張力，吸引消費(fèi)者，最終創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。在繼承地吸收的基礎(chǔ)上，根據(jù)蘇州新區(qū)的環(huán)境、風(fēng)貌、人文特點(diǎn)提出適合當(dāng)?shù)厥袌鲋心繕?biāo)消費(fèi)者所普遍認(rèn)同和響應(yīng)的“健康、生態(tài)、水景”生活理念。 政策變化（如銀行加息，貸款政策）等對(duì)房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響，使項(xiàng)目推案是面臨風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目地處新區(qū)和吳中區(qū)交界處，使市區(qū)和新區(qū)客戶對(duì)區(qū)域的抗性。 區(qū)域缺乏重大規(guī)劃和公建工程支撐，成長性不高。 項(xiàng)目周邊市政、生活等配套設(shè)施不完善，距市中心較遠(yuǎn)。 小區(qū)鄰里中心的商業(yè)配套將會(huì)改善項(xiàng)目配套缺乏的不足。 獨(dú)有高檔湖濱會(huì)所 戶型面積配比合理 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)好，低建筑密度，高綠化 環(huán)境優(yōu)美，兩面臨河，適合居住新區(qū)2004年公開的小高層、高層樓盤匯總表（一）案名房型戶數(shù)面積比率銷售率銷售套數(shù)剩余套數(shù)開盤日期大地之歌2室2廳1衛(wèi)4692%100%4603室2廳2衛(wèi)46122%95%44294146%40%3757頂層復(fù)式6%00610%00106/%006小計(jì)208/100%61%12781灝景天下3室2廳2衛(wèi)32488%%1441804室2廳2衛(wèi)247%%222頂層復(fù)式182502905%0018小計(jì)366/100%40%146220和風(fēng)雅苑第一批2室2廳1衛(wèi)629511142%0062/2室半2廳1衛(wèi)1411011910%00143室2廳2衛(wèi)5012514134%0050頂層復(fù)式21不詳14%0021小計(jì)147/100%00147吳宮麗都1室2廳1衛(wèi)72約65%100%7202室2廳2衛(wèi)36111121%100%3603室2廳2衛(wèi)295120168%%274214室2廳2衛(wèi)25180190%40%1015頂層復(fù)式14280430%0014小計(jì)442/100%86%38150今日家園二期2室2廳1衛(wèi)4081%100%4003室2廳1衛(wèi)130121%100%13003室2廳2衛(wèi)23012613635%65%150804室2廳2衛(wèi)206146/158%37%76130復(fù)式54不詳%%450小計(jì)660100%60%400260新港名城三期3室2廳2衛(wèi)15850%100%15804室2廳2衛(wèi)56%100%56042%100%420頂層復(fù)式15%100%1501%100%10小計(jì)272/100%100%2720清水園2室2廳1衛(wèi)10012%001003室2廳1衛(wèi)601177%00603室2廳2衛(wèi)41850%004184室2廳2衛(wèi)20415624%00204頂層復(fù)式607%0060小計(jì)842/100%00842金河雅苑/220////220/運(yùn)盛美之苑294室2廳3衛(wèi)3019884%95%2915室2廳3衛(wèi)624516%80%42小計(jì)36/100%92%333陽光假日一期B組團(tuán)2室2廳1衛(wèi)81044%100%803室2廳2衛(wèi)15013714273%100%15002414915012%100%240復(fù)式22不詳11%100%220小計(jì)204100%100%2040尚層建筑1室1廳1衛(wèi)3078%///2室2廳1衛(wèi)30111%///6098%///3室2廳1衛(wèi)30130%///3室2廳2衛(wèi)30136%///4室2廳2衛(wèi)30149%///小計(jì)210/100%10%20190重點(diǎn)競爭個(gè)案分析：案名：蘇香名園開發(fā)商：蘇州鴻都房地產(chǎn) 代銷機(jī)構(gòu)：蘇州美城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)品類型：小高層，多層均價(jià)：多層4400元/平米，小高層未推出主力面積：兩房81平米，三房120平米目前是尾盤期，銷售比較好。價(jià)格分析從上圖可以看出，目前新區(qū)獅山路兩側(cè)由于住宅用地珍稀，土地取得成本較高等因素，目前均價(jià)都在50005500元/平米之間，且這一價(jià)格隨著用地的越來越少，該沿線的住宅價(jià)格還將提升?！裰档米⒁獾氖菑?fù)式套型的市場去化，該種形式的套型一般來說去化都比較慢，目前處于尾盤的幾個(gè)樓盤銷售的基本都是剩余的復(fù)式套型。●6月份樓市進(jìn)入了低迷期，銷售速度明顯下降，市場上剩余的住宅也基本上是這一時(shí)間斷內(nèi)推盤的項(xiàng)目，目前各樓盤的銷售率都在60%左右。六、市場調(diào)研分析新區(qū)由于總體規(guī)劃的欠缺，所以開發(fā)一直落后于園區(qū)，但隨著園區(qū)房產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，新區(qū)也日益走上上升之路，雖然新區(qū)配套相比園區(qū)有著很大的優(yōu)勢，但是房價(jià)一直是緊跟園區(qū)往上走，往往是園區(qū)突破一個(gè)價(jià)格水平的同時(shí)新區(qū)也突破一個(gè)價(jià)格水平，例如園區(qū)突破5000，新區(qū)也立刻突破4500大關(guān)，目前新區(qū)的發(fā)展主要有2個(gè)區(qū)域，一是獅山路沿線兩邊，為新區(qū)的CBD中心，目前房價(jià)在5300左右；另一是華山路沿線，目前房價(jià)在4500左右，隨著交通的發(fā)展，該區(qū)域房價(jià)將還有一個(gè)大的上升空間。從人員來劃分，國營企業(yè)、事業(yè)單位和公務(wù)員最多，約占到50％，外資企業(yè)、三資企業(yè)員工其次，占35％，還有15％為私營業(yè)主。三、銷售態(tài)勢分析新區(qū)與園區(qū)相比，市場供應(yīng)量較少，市場空間大，但兩區(qū)域同時(shí)存在銷售火爆之勢?？傮w來看，未來35年內(nèi)，市場供需基本處于平衡狀態(tài)，當(dāng)然這也需要市場推出性價(jià)比較高、更適合大眾口味的產(chǎn)品，因此操作仍需謹(jǐn)慎。 蘇州居民平均收入排在全省第一位，良好的環(huán)境吸引了泛亞太中國人的矚目，同時(shí)這個(gè)城市的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港、新加坡，長遠(yuǎn)看外來購買力依然會(huì)是高價(jià)房的主要消費(fèi)群，交易量還會(huì)繼續(xù)活躍，這也就是蘇州樓市整體無泡沫的最主要原因。 2005年蘇州樓市將繼續(xù)上揚(yáng)252。2002年~2003年10月，可建面積約210萬平方米，除去橫山公園南側(cè)地塊是商業(yè)地塊外，其他地塊均是住宅用地。二、商品房供應(yīng)分析全市——2004年的下半年，開盤的項(xiàng)目就在15個(gè)至多，且有一半是大盤，而從各樓盤的工期來看，真正的供應(yīng)高峰應(yīng)該在2005年的下半年。（2）蘇州市19月逐月商品房銷售額走勢圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，商品房銷售額和住宅銷售額的走勢一致，但前者由于非住宅的商品房的拉動(dòng)作用強(qiáng)勁，走勢比住宅強(qiáng)勁。我們也可以看出，2004年，離國際公認(rèn)的警戒線8%相去不遠(yuǎn)，說明蘇州房地產(chǎn)開發(fā)確實(shí)有點(diǎn)“過熱”，應(yīng)該引起重視。供應(yīng)量與需求量2004年新開工商品房面積881萬平方米，%，其中住宅798萬平方米，%。市場背景分析一、蘇州市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述（一）蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫成了人們普遍關(guān)注的話題。滬寧高速公路、312國道、京滬鐵路、京杭大運(yùn)河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過，建設(shè)中的世紀(jì)大道橫貫東西。蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告項(xiàng)目分析區(qū)域概況一、地理位置蘇州高新區(qū)位于蘇州古城西側(cè)，東臨京杭大運(yùn)河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。二、交通位置蘇州高新區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國際機(jī)場90公里、浦東國際機(jī)場130公里，距上海港100公里、張家港港口90公里、太倉港70公里、常熟港60公里。四、規(guī)劃蘇州新區(qū)開發(fā)建設(shè)多年來，根據(jù)建設(shè)一個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、外向型經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)、現(xiàn)代化新城區(qū)“三位一體”的開發(fā)目標(biāo)，依托蘇州原有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，積極引進(jìn)外資，大力促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和國際化，加快城市化發(fā)展的步伐，開發(fā)建設(shè)得到了持續(xù)的發(fā)展，初步形成了以跨國公司投資為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展成為初具規(guī)模的現(xiàn)代化新城區(qū)。來自省統(tǒng)計(jì)局的一份資料顯示，目前蘇州房價(jià)已從蘇錫常地區(qū)第二位升至第一位，不僅與常州的距離拉大了，而且跑到無錫前面。（2）19972004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)占GDP比例走勢分析（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，蘇州市蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)占GDP比例從2001年開始隨著樓市的“火爆”越來越大，說明房地產(chǎn)已經(jīng)日益成為蘇州的支柱產(chǎn)業(yè)。（1）蘇州市19月逐月房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢圖（2004年）（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖走勢可以看出，19月房地產(chǎn)開發(fā)投資呈波動(dòng)向前發(fā)展，總體上還是保持了上升態(tài)勢，但增幅趨緩，隨著原來通過拍賣取得的土地陸續(xù)到了該開工的時(shí)間，即將陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)期，未來開發(fā)投資量還要繼續(xù)向上攀升。（4）蘇州市19月商品房價(jià)格逐月走勢圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，商品房包括住宅的價(jià)格從2月一致還是處于上升的態(tài)勢，在45月內(nèi)增幅明顯，可能也是銷售面積大幅下降的“導(dǎo)火索”，6月開始價(jià)格趨于緩慢上升態(tài)勢。開發(fā)商為抓住機(jī)遇正不遺余力。 通過分析，市場需求主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：●改善現(xiàn)居住環(huán)境，現(xiàn)居住狀況的；●外地來蘇發(fā)展落戶蘇州的；●銀行負(fù)利率，各類稅收增長，股市低糜，把現(xiàn)有富裕的資金購買房產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)作為投資理財(cái)?shù)模煌瑫r(shí)根據(jù)房管局的調(diào)查數(shù)據(jù)，市區(qū)有兩成居民準(zhǔn)備在5年內(nèi)購房，改善居住條件，*20%=，按照每人30平方米的舒適居住面積計(jì)算，*30平方米=；在加上每年有一萬