【正文】 蘇州新區(qū)項目提案報告項目分析區(qū)域概況一、地理位置蘇州高新區(qū)位于蘇州古城西側(cè)，東臨京杭大運河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。，。下轄楓橋、獅山、橫塘、鎮(zhèn)湖4個街道及滸墅關(guān)、通安、東渚3個鎮(zhèn)，下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān)3個分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)。高新區(qū)管委會、虎丘區(qū)人民政府駐地在運河路。二、交通位置蘇州高新區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國際機場90公里、浦東國際機場130公里，距上海港100公里、張家港港口90公里、太倉港70公里、常熟港60公里。滬寧高速公路、312國道、京滬鐵路、京杭大運河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過，建設(shè)中的世紀(jì)大道橫貫東西。三、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析自1992年到2004年區(qū)域經(jīng)濟平均每年以50%左右的速度增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值從不足1億元發(fā)展到120億元，出口創(chuàng)匯從無到有。累計引進(jìn)外資企業(yè)360多家，總投資超過35億美元，其中世界500強企業(yè)39家，投資上億美元的項目10多個。四、規(guī)劃蘇州新區(qū)開發(fā)建設(shè)多年來，根據(jù)建設(shè)一個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、外向型經(jīng)濟聚集區(qū)、現(xiàn)代化新城區(qū)“三位一體”的開發(fā)目標(biāo)，依托蘇州原有的經(jīng)濟基礎(chǔ)，積極引進(jìn)外資，大力促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和國際化，加快城市化發(fā)展的步伐，開發(fā)建設(shè)得到了持續(xù)的發(fā)展，初步形成了以跨國公司投資為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展成為初具規(guī)模的現(xiàn)代化新城區(qū)。市場背景分析一、蘇州市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述（一）蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫成了人們普遍關(guān)注的話題。蘇州房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)似乎更為突出。商品房的熱銷帶動了房價的一路飚升。來自省統(tǒng)計局的一份資料顯示，目前蘇州房價已從蘇錫常地區(qū)第二位升至第一位，不僅與常州的距離拉大了，而且跑到無錫前面。供應(yīng)量與需求量2004年新開工商品房面積881萬平方米，%，其中住宅798萬平方米，%。2004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)上漲勢頭迅猛，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資突破300億元，%，%，%，創(chuàng)下歷史新高。投資分析（1）19972004年房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢分析（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，自2001年開始，蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資急劇上升，增幅較大。（2）19972004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)占GDP比例走勢分析（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，蘇州市蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)占GDP比例從2001年開始隨著樓市的“火爆”越來越大，說明房地產(chǎn)已經(jīng)日益成為蘇州的支柱產(chǎn)業(yè)。我們也可以看出，2004年，離國際公認(rèn)的警戒線8%相去不遠(yuǎn)，說明蘇州房地產(chǎn)開發(fā)確實有點“過熱”，應(yīng)該引起重視。（二）近期市場描述和未來走勢預(yù)測2005年蘇州房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持強勁的增長勢頭；其中，住宅投資繼續(xù)占開發(fā)投資的主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)開發(fā)的整體結(jié)構(gòu)較為合理。商品房空置面積急速下降，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺的勢頭。（1）蘇州市19月逐月房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢圖（2004年）（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖走勢可以看出，19月房地產(chǎn)開發(fā)投資呈波動向前發(fā)展，總體上還是保持了上升態(tài)勢，但增幅趨緩，隨著原來通過拍賣取得的土地陸續(xù)到了該開工的時間，即將陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)期，未來開發(fā)投資量還要繼續(xù)向上攀升。（2）蘇州市19月逐月商品房銷售額走勢圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，商品房銷售額和住宅銷售額的走勢一致，但前者由于非住宅的商品房的拉動作用強勁，走勢比住宅強勁。5月商品房和住宅的銷售都達(dá)到了一個“谷底”，6月后慢慢處于回升狀態(tài)，在7月又達(dá)到一個“峰值”，7月后又趨于下滑狀態(tài)， 9月又有上升勢頭，增勢趨緩。（3）蘇州市19月商品房銷售面積逐月走勢圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，銷售面積在5月達(dá)到了“谷底”，6月后趨于緩慢上升態(tài)勢，在7月達(dá)到了一個小高潮，7月后增幅趨慢。（4）蘇州市19月商品房價格逐月走勢圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，商品房包括住宅的價格從2月一致還是處于上升的態(tài)勢，在45月內(nèi)增幅明顯，可能也是銷售面積大幅下降的“導(dǎo)火索”，6月開始價格趨于緩慢上升態(tài)勢。二、商品房供應(yīng)分析全市——2004年的下半年，開盤的項目就在15個至多，且有一半是大盤，而從各樓盤的工期來看，真正的供應(yīng)高峰應(yīng)該在2005年的下半年。據(jù)第24屆房交會統(tǒng)計：可供房源25936套，商品房展示項目31個237萬平米，期房有12930套204萬平方米，現(xiàn)房994套7萬多平米。大量新樓盤的規(guī)劃和即將上市也說明商品房的上市速度明顯加快，19月份商品房竣工面積逐月增多（見下表）（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）新區(qū)——蘇州西進(jìn)規(guī)劃的提出，軌道交通的計劃建設(shè)，都給高新區(qū)的房地產(chǎn)帶來利好消息。開發(fā)商為抓住機遇正不遺余力。2002年~2003年10月，可建面積約210萬平方米，除去橫山公園南側(cè)地塊是商業(yè)地塊外，其他地塊均是住宅用地?？梢灶A(yù)見，未來新區(qū)住宅市場將異常將激烈。三、房地產(chǎn)需求市場分析2004年以來由于房源充足，房價的上漲以及宏觀調(diào)控等諸因素使得購房者出現(xiàn)嚴(yán)重的“持幣觀望”態(tài)勢，蘇州市區(qū)預(yù)售商品房的銷售面積逐月下降，9月到了低谷（見下表）（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）存在問題：供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場需求失調(diào)目前市場供應(yīng)的商品房的套型面積都集中在130平米以上，而市場真正的需求主力面積在哪里？下面是蘇州最近4次房交會統(tǒng)計出來的結(jié)果，對照一下就可以得出結(jié)論：主流需求80120m2 !改善居住條件是購房最大動力！多層是購房者最佳選擇！（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）附：歷年蘇州房交會統(tǒng)計分析資料面積需求分析表：購房原因分析表：市場需求產(chǎn)品形態(tài)分析：需求地段統(tǒng)計分析：四、市場走勢預(yù)測252。 2005年蘇州樓市將繼續(xù)上揚252。 外來購買力依然堅挺252。 蘇州居民平均收入排在全省第一位，良好的環(huán)境吸引了泛亞太中國人的矚目，同時這個城市的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港、新加坡，長遠(yuǎn)看外來購買力依然會是高價房的主要消費群，交易量還會繼續(xù)活躍，這也就是蘇州樓市整體無泡沫的最主要原因。五、蘇州市購房潛在客戶分布預(yù)測通過對蘇州目前在銷和已售高檔樓盤個案的市場客源進(jìn)行分析后可以得出：客源分布●在蘇州中心城區(qū)和開發(fā)區(qū)工作的人士 50%60%（政府公務(wù)/自由職業(yè)者/外企主管/私營業(yè)主/金融法律）●周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源 20%30%（私營業(yè)主等）●外地外籍客源 10%20%（江浙一帶私營業(yè)主/大型臺企的臺干/海外歸國人士）職業(yè)/身份特征●外資企業(yè)、三資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)的高層管理人員●政府公務(wù)員/高級醫(yī)職人員/高級教職人員●中型私營業(yè)主●中小型/家族型臺資企業(yè)的企業(yè)主和高管●大型臺企的中高級臺干●金融/法律屆從業(yè)人員和文藝屆的自由職業(yè)者●歸國創(chuàng)業(yè)者●投資客（臺灣/本地）共性●事業(yè)有成，社會地位穩(wěn)固●有良好的收入預(yù)期，對未來有較高的信心●渴望超前，向往國際化的生活標(biāo)準(zhǔn)●有良好的見解和自己對生活的主張●理性消費為主，對品牌認(rèn)同度高，受攀比等心理因素的影響●一步到位概念強，注重智能安保設(shè)施和生活私密感關(guān)注要素●大環(huán)境：綠化環(huán)境/區(qū)域價值/城市發(fā)展方向/交通配套/商業(yè)配套●內(nèi)部環(huán)境：整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標(biāo)準(zhǔn)建材/車庫/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感公用設(shè)施/會所配套/休閑健康智能安保/可視對講/寬帶網(wǎng)絡(luò)/監(jiān)控設(shè)施/衛(wèi)星電視物業(yè)服務(wù)/物業(yè)品牌/物管標(biāo)準(zhǔn)綜述：伴隨著經(jīng)濟上的寬裕，人們的消費意識大大改變，從人群的消費觀念上來看，已經(jīng)不再僅僅局限在單純的吃和穿上，人們也必將從改變現(xiàn)生活品質(zhì)，居住環(huán)境，改變對消費及投資的需求上考慮。而房產(chǎn)作為生活的必需品，在收入有所改善，消費意識的增強，對更高生活品質(zhì)追求的前提下，必然會加大房產(chǎn)的需求力度。 通過分析，市場需求主要表現(xiàn)在以下幾點：●改善現(xiàn)居住環(huán)境，現(xiàn)居住狀況的；●外地來蘇發(fā)展落戶蘇州的；●銀行負(fù)利率，各類稅收增長，股市低糜，把現(xiàn)有富裕的資金購買房產(chǎn)，將不動產(chǎn)作為投資理財?shù)?；同時根據(jù)房管局的調(diào)查數(shù)據(jù)，市區(qū)有兩成居民準(zhǔn)備在5年內(nèi)購房，改善居住條件，*20%=，按照每人30平方米的舒適居住面積計算，*30平方米=；在加上每年有一萬名左右的大學(xué)生落戶蘇州創(chuàng)業(yè)，其中三分之一5年內(nèi)有購房意向，1萬人*1/3=3333人，按照工作初級階段的購買能力，按照每人25平方米居住面積計算，3333人*25=83325平方米，再加上其他學(xué)歷層次的外來人才和為數(shù)更多的打工族，購房需求還是比較大的，這些群體還沒有算上目前為數(shù)眾多的投資型購房者。總體來看，未來35年內(nèi)，市場供需基本處于平衡狀態(tài)，當(dāng)然這也需要市場推出性價比較高、更適合大眾口味的產(chǎn)品，因此操作仍需謹(jǐn)慎。區(qū)域市調(diào)分析一、產(chǎn)品分析近幾年,新區(qū)產(chǎn)品形式多樣,有面向中層消費的多層、小高層，也有適合單身白領(lǐng)一族的小戶型酒店公寓，別墅市場也十分活躍。二、價格分析（1）近期開出的樓盤價格較高，到與其它區(qū)域相比，存在落差——目前，蘇州新區(qū)市場上的商品房價格已突破5500元/平方米的關(guān)口，呈逼近6000元/平方米大關(guān)之勢（2）近期樓市單價上升速度快且幅度較大——小高層、高層在新區(qū)出現(xiàn)的時間不久，但價格與蘇州其它區(qū)域一樣，上升速度快且幅度較大。（3）未來新區(qū)小高層、高層價格將與園區(qū)同步增長，但短期內(nèi)整體市場行情還會存在一定的差距；局部市場的價格將不甘示弱，與園區(qū)同時達(dá)到新的高度。三、銷售態(tài)勢分析新區(qū)與園區(qū)相比，市場供應(yīng)量較少，市場空間大，但兩區(qū)域同時存在銷售火爆之勢。四、客源分析越來越多非高新區(qū)人士成為該區(qū)域樓盤的新的客戶。據(jù)調(diào)查，客戶主要有幾個層面：高新區(qū)的本土居民約有58％，早期已經(jīng)買過房子的白領(lǐng)層二次購房；新加入白領(lǐng)階層的人員擴大，成為購房的又一隊伍。高新區(qū)以外的人員的比例在名城花園的客戶中則占到42％，其中17％為外地、外籍人士，13％來自金閶區(qū)，9％來自古城區(qū)，還有3％來自園區(qū)。從人員來劃分，國營企業(yè)、事業(yè)單位和公務(wù)員最多，約占到50％，外資企業(yè)、三資企業(yè)員工其次，占35％，還有15％為私營業(yè)主。而新的預(yù)約情況顯示，來自高新區(qū)外的客戶人數(shù)還在增加。五、市場走勢短期內(nèi)新區(qū)市場供應(yīng)量仍然不能達(dá)到供求平衡的狀態(tài)，未來短期市場存在供不應(yīng)求的局勢。價格上，新區(qū)樓市的價格繼續(xù)上揚，2005年均價將會突破6000元/平方米。六、市場調(diào)研分析新區(qū)由于總體規(guī)劃的欠缺，所以開發(fā)一直落后于園區(qū)，但隨著園區(qū)房產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，新區(qū)也日益走上上升之路，雖然新區(qū)配套相比園區(qū)有著很大的優(yōu)勢，但是房價一直是緊跟園區(qū)往上走，往往是園區(qū)突破一個價格水平的同時新區(qū)也突破一個價格水平，例如園區(qū)突破5000，新區(qū)也立刻突破4500大關(guān)，目前新區(qū)的發(fā)展主要有2個區(qū)域，一是獅山路沿線兩邊，為新區(qū)的CBD中心，目前房價在5300左右；另一是華山路沿線，目前房價在4500左右，隨著交通的發(fā)展，該區(qū)域房價將還有一個大的上升空間。供應(yīng)、去化分析案名公開日期供應(yīng)套數(shù)剩余套數(shù)銷售率備注大地之歌2088161%佳林花園四期灝景天下366220套左右40%世紀(jì)花園四期和風(fēng)雅苑/147147/和風(fēng)雅苑第一批吳宮麗都44250套左右90%尾盤今日家園660260套左右60%二期新港名城花園2720100%清水園842842/還沒開盤金河雅苑/220220/沒開盤運盛美之苑363套左右99%尾盤嘉業(yè)陽光假日2040100%一期B組團尚層建筑210190套左右%大戶型剩余一部分合計36072013%（資料來源：安信策劃研展部）從上表可以看出●新區(qū)2004年公開的小高層高層樓盤的總供應(yīng)量為3596套，目前市場已經(jīng)去化了1583套，%。剔除和風(fēng)雅苑和清水園沒開盤的影響，這個市場的去化率為61%?！?月份前開盤的基本項目已經(jīng)尾盤階段，且銷售周期都在12月內(nèi)，說明當(dāng)時的需求市場是“非常火爆”?！?月份樓市進(jìn)入了低迷期，銷售速度明顯下降，市場上剩余的住宅也基本上是這一時間斷內(nèi)推盤的項目，目前各樓盤的銷售率都在60%左右。房型供應(yīng)結(jié)構(gòu)、去化分析戶型套數(shù)比率去化套數(shù)剩余套數(shù)銷售率1室2廳1衛(wèi)72%720100%2室2廳1衛(wèi)96%960100%2室2廳2衛(wèi)36%360100%3室2廳1衛(wèi)130%1300100%3室2廳2衛(wèi)1321%981340%4室2廳2衛(wèi)353%186167%4室2廳3衛(wèi)30%291%5室2廳3衛(wèi)6%42%復(fù)式146%42104%合計21181576614%備注金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入統(tǒng)計（資料來源：安信策劃研展部）●從套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，供應(yīng)市場的主要房型為三房兩廳兩衛(wèi)，%，其次為四室兩廳兩衛(wèi)，%，這兩戶型也是市場需求強勁的房型，兩者比率之和為79%，說明新區(qū)的房型供應(yīng)市場整體來說比較科學(xué)，這也是新區(qū)樓盤“暢銷”的一個很大的原因?！駨匿N售率來看，三房兩廳兩衛(wèi)以下的套型全部售完，這部分套型由于面積小，受單價影響小，所以市場去化非常迅速，一般來說，在一開盤便被一搶而空。三房兩廳兩衛(wèi)和四房兩廳兩衛(wèi)的去化情況也比較好，%，%，主要是這兩種套型能滿足了換房族的需求，功能分割相對完善，居住舒適度比較高，市場去化率高、快也在情理之中。●值得注意的是復(fù)式套型的市場去化，該種形式的套型一般來說去化都比較慢，目前處于尾盤的幾個樓盤銷售的基本都是剩余的復(fù)式套型。房型面積供應(yīng)、去化分析面積區(qū)間套數(shù)比率累計比率去化套數(shù)剩余套數(shù)銷售率90m2以下112%%1120100%90110m246%%460100%110130m2212%%210299%130150m2927%%76915883%150m2以上883%100%429454%合計2180/——1566614%備注金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入統(tǒng)計（資料來源：安信策劃研展部）●從房型面積供應(yīng)區(qū)間分析來看，新區(qū)市場供應(yīng)的房型的面積大致以150平米為界，%，%，二者比例6：.4，%，說明市場房型的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，大面積的房型供應(yīng)比例太大，這也是蘇州整個大市場的一個明顯的供應(yīng)特征?！翊髴粜透呖們r的房型給銷售帶來了巨大的壓力，目前新區(qū)市場在售的剩余套型的面積基本上都集中在130平米以上，總價都在60萬以上?！駨慕^大部分案場反饋來的信息都是新區(qū)在售住宅55萬已經(jīng)成為一道“