【正文】 金陽大廈項目投資分析 目 錄一、項目概況二、長沙房地產(chǎn)市場情況分析三、地塊所處的特性市場分析四、項目的SWOT分析及總體思路五、項目可類比項目調(diào)研情況六、項目產(chǎn)品的開發(fā)策略建議七、項目投資收益及風險預測一 項目概況（據(jù)貴司所提供的資料）☆金陽公司于98年取得體育館路附1號建設用地，國土使用證編號：開國用（98）字第（1575號）☆地塊宗號5097008，綜合用途，使用期限至2043年10月?！钣捎谠玫孛娣e較小，無法對之進行有效的商業(yè)開發(fā)，因此在取得政府支持及鄰邊單位（長沙鐵路公司）的協(xié)議土地租賃意向支持下，金陽公司于2000年底取得計委立項批復文件（長技基2000年493號），該文件中明確項目可開發(fā)總建筑面積為16000平方米?！?001年8月正式取得長沙市規(guī)劃管理局的二類規(guī)劃設計條件通知單（編號200001078A1），其中詳細說明項目建設用地為1900平方米，建筑高度為84米以內(nèi)，機動車出入方向為東北。☆目前該地塊市場價格為1200萬元人民幣左右。相關土地有償出讓金已經(jīng)繳納完畢。二 長沙房地產(chǎn)市場情況分析2005，長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程中非常重要的一年。政策變化和外地豪強的進入，使得長沙房地產(chǎn)市場有些“亂花漸欲迷人眼”。但能夠斷定，大變革之下，市場無法風平浪靜，是繼續(xù)繁榮火爆還是會進入一個理性期、冷靜期、調(diào)整期，都要有個說法。變革和轉折，長沙房地產(chǎn)走向何方，這對于我們來說也許還是一個謎！一、長沙房地產(chǎn)市場——供應與需求的對決2005住宅的推盤量將創(chuàng)造新高，巨大的供給在政策開始變得僵硬之時，強勁的消費勢頭能否持續(xù)；產(chǎn)品時代來到，產(chǎn)品不斷升級換代，花花世界能否將消費欲望引導再至噴發(fā)；長沙樓市能否再續(xù)神話？二、市場大變革——產(chǎn)品升級和營銷升級全面展開2004長沙房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著前所未有的發(fā)展和變革，無論從產(chǎn)品還是營銷上。外地列強的進入導致的競爭加劇是市場升級的導火索，而這種形勢在2005將愈演愈烈，產(chǎn)品和營銷升級的大潮是不可阻擋的，也是市場優(yōu)化和進步的標志。三、價格——讓我歡喜讓我憂升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以來房屋價格偏低的長沙市場，隨著產(chǎn)品升級而帶來的價格升級已經(jīng)啟動，而且勢頭如此迅猛；對于這樣一個老百姓最關心的問題，在2005需要見分曉！四、資金鏈、融資渠道——延續(xù)生命線！國家政策，地方政策，政策與對策！當國家宏觀調(diào)控產(chǎn)生作用，金融政策開始緊縮，當矛頭指向房地產(chǎn)行業(yè)，如何打開資金的缺口？當房地產(chǎn)行業(yè)真正成為資金密集型行業(yè)，當鈔票變得如此緊缺，本地企業(yè)如何才能玩轉長沙房地產(chǎn)市場？五、別墅市場——長江后浪推前浪水云間、綠城桂花城作為新一代別墅能否共同造勢城東市場？同升湖、金鷹城老一輩占據(jù)天然如何守勢？河西別墅市場，尤其山水英倫（荷塘月色）能否翻身？長沙別墅市場走向何方？六、小戶型和寫字樓——物以稀為貴，貴多少在市區(qū)內(nèi)用地日漸減少的今天，成熟地段的小戶型和寫字樓越發(fā)顯得珍貴。明年此類產(chǎn)品的需求走勢如何，產(chǎn)品的緊缺能否表現(xiàn)出更高的價格，產(chǎn)品設計和概念將出現(xiàn)什么樣的新變化，看城市中心價值如何提升！三 地塊所處的特性市場分析———項目地塊所處芙蓉路區(qū)域分析篇 　　總體區(qū)域分析： 　　2003年8月31日，長沙南北交通主動脈芙蓉路實現(xiàn)全線貫通，標志它成為名符其實的“中華第一路”，它全長46公里，南起暮云鎮(zhèn)，北至霞凝港，與2000年拓改的五一大道構成一個巨大的坐標，一起撐起了長沙的交通新格局。自從芙蓉路全線拉通后，這條中國第一大道開始了它真正流金淌銀的時代，商機和財富幾乎令所有商人無法抗拒，創(chuàng)業(yè)者、打工者、投資者都心儀著這塊藏金累銀的寶地，在掘金中感受快樂。 　　以五一市民綠化廣場為圓心，以五一大道為軸的五一廣場商務圈，以商業(yè)為主打、以商業(yè)帶動商務。在這一商務圈，平和堂、萬代廣場、新大新等先后崛起，沃爾瑪、銅鑼灣、王府井等商業(yè)巨子也紛紛搶占黃金碼頭。 　　 以芙蓉路為軸心的金融商務圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立。以此為契機，這一區(qū)域掀起了一輪商住樓與商務樓盤建設的高潮，商務帶動商業(yè)成為芙蓉路的特色。 芙蓉路黃金通道以自己的獨特地位在刷新商務格局，重新論定商務諸侯！ 　　★侯家塘超核商圈 　　●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 　　侯家塘在未來長沙商業(yè)的格局特別重要，侯家塘商圈是長沙市的超核商圈，三湘都市報首次推出超核商圈的概念，所謂超核是指侯家塘商圈位于東塘商圈和五一廣場黃興路商圈、芙蓉路金融街和未來省府的十字節(jié)點，具有不可替代的優(yōu)勢。 　　“以芙蓉路和勞動路交匯點為圓心，向外擴散的一個270176。大扇形區(qū)域，將成為長沙市新的商務、商業(yè)核心?！遍L沙商業(yè)界的一位資深人士這樣斷言，而他的理由是，“城市發(fā)展的南移，必然會在南城形成一個新的商務、商業(yè)核心，而核心的崛起又必須沿主干道發(fā)展，侯家塘的地理位置得天獨厚”。 　　侯家塘處在長沙新興CBD的區(qū)域，又毗鄰東塘和五一商圈，商業(yè)發(fā)展本來就有著一定的基礎。隨著新世紀體育文化中心的建成，侯家塘依靠文體會展平臺更加顯示出它獨特的吸引力，從而也激發(fā)出了一個新興的商圈效應。“侯家塘處在東塘商圈和五一商圈連線的中心位置，以體育文化為契機，由于奠定了發(fā)展基礎，對于未來的發(fā)展我認為發(fā)展?jié)摿o限。” 　　“與五一商圈這個傳統(tǒng)的商業(yè)積聚地比較起來，侯家塘是新產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地，以體育文化為主的產(chǎn)業(yè)圈衍生出的其他行業(yè)，將會從各個方面促進侯家塘商圈的全方位發(fā)展。”天心區(qū)招商局的負責人也指出，五一商圈和侯家塘商圈是相互補充和襯托的，之間的影響當然會有，但是規(guī)模效應也可以吸引更多的客流。 　　據(jù)了解，自從新一佳入駐侯家塘，這兩年侯家塘的人流、物流比原來增長了3－4成。而隨著新世紀體育文化中心的建立，城市商業(yè)廣場、家潤多“輪番來襲”，更是給侯家塘注入了無限的活力，帶動了這一區(qū)域的迅速發(fā)展。 　　★南長沙生態(tài)商務區(qū) 　　●區(qū)域板塊商業(yè)地產(chǎn)特征 　　南長沙是省會長沙的南大門，是長株潭經(jīng)濟一體化的前沿陣地，為長沙拓南擴城的“橋頭堡”。隨著省政府機關大院南遷，一批重大文化設施、配套公益設施將在城南拔地而起。在規(guī)劃中，省政府新址、省地質(zhì)博物館、省青少年活動中心、省群眾藝術館、會展中心、市科技館、音樂廳等一批省、市級重大文化設施、建筑群落，將使這里成為省會行政文化中心，從而為南長沙的發(fā)展提供了無盡的空間。 　　●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 　　生態(tài)概念成為商務樓最大亮點 　　EBD釋義：即“生態(tài)商務區(qū)”，為ecology business district的首字母簡化組合。是目前最流行的一個對CBD發(fā)展的全新的概念選擇。其最大的特征就是解決原來CBD存在的生態(tài)惡化問題，如“死城”現(xiàn)象