金陽投資項目分析(編輯修改稿)
2025-07-18 21:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 達、湘茶大廈、藍色地標、順天國際財富中心、雨花大廈、天辰騰達商務(wù)大廈28．6%（二）樣本區(qū)位分布（三）價格統(tǒng)計 價 格 類 別均 價（元/㎡）3000以下300035003500—4000400045004500以上商住樓錦繡華天五一華府、碧云天、建鴻達、都市陽光曼哈頓新貴宏景名廈湖南財富聯(lián)合商廈百分比11．1%44．4%22．2%22．2%0%小戶型明景公寓錦華時代、日出東方青年公寓芯都信息大廈錦繡中環(huán)百分比16．7%33．3%16．7%16．7%16．7%商務(wù)樓藍色地標湘茶大廈、天辰騰達商務(wù)大廈雨花大廈名匯達、順天國際百分比0%16．7%33．3%16．7%33．3%商住樓小戶型商務(wù)樓（四）主力戶型統(tǒng)計類 別主 力 面 積4075㎡75130㎡130180㎡180㎡以上商住樓建鴻達現(xiàn)代城、宏景名廈、五一華府曼哈頓新貴、都市陽光、湖南財富中心、碧云天、聯(lián)合商廈、錦繡華天百分比0%33．3%66．7%0%小戶型公寓芯都信息大廈、日出東方、錦繡中環(huán)、錦華時代、青年公寓明景公寓百分比83．3%16．7%0%0%寫字樓雨花大廈、藍色地標、湘茶大廈藍色地標天辰騰達商務(wù)大廈、順天國際財富中心名匯達百分比0%50%16．7%50%結(jié)論:芙蓉路沿線，小戶型分布很少，具有一定的稀缺性，但由于地段和便利性及商業(yè)成熟性等的原因，小戶型不宜大量開發(fā)；寫字樓和商務(wù)樓開發(fā)成熟，客戶認同性較高，但樓盤眾多、租金過高，出租效果普遍不理想，中低檔次的字紙樓有一定的發(fā)展空間。小戶型出租物業(yè)分析: 長沙現(xiàn)狀小戶型一般為青年客戶群購買自住,用于出租的較少, 而且由于單位面積租金價格過高, 基本上算下來租戶都會選擇自己購買付月供, 租賃客戶一般為短期的出差客戶和臨時租住客戶.二、項目分析結(jié)論我們要整合 —— 升值前景、優(yōu)質(zhì)規(guī)劃、社區(qū)人文素質(zhì)、周邊環(huán)境素質(zhì)和巨大的差異化市場真空；特別注意點 —— “項目體量過小”是項目開發(fā)的最大障礙，因此與周邊項目聯(lián)體是項目開發(fā)的首先要解決的問題。從市場狀況和項目分析中，再結(jié)合目前各類信息，通過產(chǎn)品的組合來營造或倡導(dǎo)一種符合有可能入住該區(qū)域人群特性的工作和生活方式就是項目成功的關(guān)鍵，即打造一個“精品小戶型＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓。接下來的章節(jié)就對我們到底要做什么，為什么要做“精品小戶型公寓＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓，進行闡述，也就是項目定位。由于本案物業(yè)開發(fā)的特殊性，鑒于項目體量的問題、項目與周邊建筑聯(lián)體的問題和停車問題的解決方案的問題，在這樣的一種特定的開發(fā)前提下做什么物業(yè)才合適，才有市場？這是目前我們最關(guān)心的問題。本案作為一個臨街的小地塊設(shè)立裙樓和塔樓是必然的，裙樓部分怎樣定位？塔樓部分的產(chǎn)品功能怎樣定位，是做公寓還是寫字樓呢？裙樓部分建議做四層，都作為一種定向的招商以符合樓盤的特質(zhì):由于本項目自身特點和所處位置，建議在底層主要針對各大銀行金融保險機構(gòu)、通信類大企業(yè)、各大旅游公司等有實力的大公司招租。這些客戶最看中交通便利，人流量大、宣傳效果高的黃金地段，也不會在租金和其他事宜上與公司過多糾纏。二樓開始直至四樓，建議主要針對外地駐長辦事處、分公司和本地成長中的中小企業(yè)的集中辦公中心，開發(fā)一部分做為中高檔的餐飲類服務(wù)場所。塔樓部分根據(jù)我司對長沙城市公寓、寫字樓市場的深入研究，認為在此特殊地段做單純公寓和單純寫字樓都是要冒一定的風險（見風險收益分析部分）。鑒于本案的種種特性，只有做成創(chuàng)新的唯一的超常規(guī)物業(yè)，才能最大限度地激發(fā)潛在價值。經(jīng)過一系列的論證，我公司最終建議本案塔樓部分定位為“公寓式寫字樓”(暫命名)?！肮⑹綄懽謽恰?——是近年來逐漸興起的一種辦公模式，最初是由公寓改造而成，這類由住宅改建的公寓寫字樓，在某種程度上克服了目前長沙傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓存在的管理費用高，加班受限制等弊端，迎合了部分中小型公司的利益需求。首先，是實用率的提高，由于公寓式寫字樓是由住宅改建而成，因此在實用率方面比正規(guī)的寫字樓高出近20個百分點。其次，是管理費的降低以及便于控制的單戶空調(diào)設(shè)計，即節(jié)約了開發(fā)成本，又能為中小型公司節(jié)約了費用開支，還可以迎合了他們晚上長要加班的需求。這類公寓式寫字樓是一種屬于中檔或者中檔偏下的寫字樓，與甲級寫字樓有一定的差距，但不難發(fā)現(xiàn)這一形態(tài)的寫字樓在長沙還具有很大一部分的發(fā)展空間，這種具有公寓居家氛圍的辦公空間，這一種物業(yè)在相當一段時期將滿足長沙公司對辦公環(huán)境的需求。五 項目可類比項目分析情況――關(guān)于芙蓉路CBD地段商務(wù)公寓分析一、 關(guān)于CBDCBD即中央商務(wù)區(qū)，又稱商務(wù)中心區(qū)，是Central Business District的簡稱，最初起源于20世紀20年代的美國，其意為商業(yè)會聚之地?，F(xiàn)代意義上的中央商務(wù)區(qū)是指集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介機構(gòu)，擁有大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政、交通和通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動的場所。我市的中央商務(wù)區(qū)是指東起袁家?guī)X，西至五一廣場，北自伍家?guī)X，南止候家塘的這塊面積約為3平方公里的區(qū)域。二、 長沙市商務(wù)公寓市場現(xiàn)狀 代表性項目在長沙市中央商務(wù)區(qū)中，具有代表性的項目分別為亞大時代廣場、君臨天廈、湖南國際金融大廈、順天城、銀海大廈、名匯達、元盛大廈、中欣大廈、華天新城、順天國際財富中心、新世紀城、頤美現(xiàn)代城、唐朝碧閣、湖南財富中心、和府酒店公寓和錦繡華天等。 商務(wù)公寓的客戶構(gòu)成目前，長沙商務(wù)公寓的客戶基本上由商務(wù)型、投資型和居家型三部分組成。商務(wù)型客戶主要是指發(fā)展中的中、小型企業(yè)，他們既不愿意躋身于混雜的住宅公寓中辦公，又難以逾越專業(yè)寫字樓的價格門檻。而商務(wù)公寓則可商可住，既免去了奔波的辛勞，又節(jié)約了時間，還可減少大量的開支，所以，商務(wù)公寓是成長型企業(yè)的首選。投資型客戶主要是指擁有雄厚實力的企業(yè)集團和投資商，商務(wù)公寓之所以能吸引住眾多投資商們的眼光，其原因主要是商務(wù)公寓的投資具有收益穩(wěn)定、風險小和投資回報率高等特點。而居家型客戶則主要是那些追逐時尚，個性張揚的朝9晚5一族。他們是城市中的精英。擁有高學歷，時尚，創(chuàng)造力強的特征。 商務(wù)公寓的特征A、 商務(wù)公寓是介于住宅與寫字樓之間的過渡性產(chǎn)品。它與專業(yè)寫字樓之間的區(qū)別十分明顯。商務(wù)公寓是成長型企業(yè)的溫床，從外立面上看，既不是寫字樓，又接近寫字樓，從配置上講遜色于
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