【文章內(nèi)容簡介】 個(gè)真正意義上的主題公園，將其作為整個(gè)片區(qū)的主題吸引物，成都及周邊城鎮(zhèn)居民是主要的客源，甚至吸引外來游客；Ｃ：整個(gè)片區(qū)主題化經(jīng)營，主題公園只是其中的一個(gè)功能組塊，與其他部分共同構(gòu)造整體吸引力。推薦（一）大成都自駕游目前，大成都在區(qū)內(nèi)觀光旅游、探險(xiǎn)旅游、休閑旅游的持續(xù)牽引下，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，大成都自駕游的市場(chǎng)已經(jīng)形成規(guī)模，客源比較穩(wěn)定。但是，作為自駕游的主要產(chǎn)品——汽車營地，目前大成都區(qū)內(nèi)尚處于空白階段。成都省統(tǒng)計(jì)局公布權(quán)威統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2003年底，平均35人就擁有1臺(tái)私家車，幾乎為全省私人民用汽車保有量的一半，而全川三分之二以上的私人轎車也云集在這里；，%。隨著私家車數(shù)量的不斷增加，自駕游逐步成為成都市民休閑的重要方式。目前，蓉城周邊自駕游已經(jīng)形成了上十條以上的線路，包括有成都至海螺溝、至玉屏山、至劍閣、至羅泉、至歡樂谷等精品線路。◆ 成都市民出游方式選擇調(diào)查顯示，成都居民雙休日出游時(shí)，如果路上花費(fèi)時(shí)間在38小時(shí)，則有34%的人愿意選擇公共交通，約有1/4的人選擇自駕車。而2004年兩個(gè)黃金周期間，根據(jù)進(jìn)出成都的六條高速公路統(tǒng)計(jì)的數(shù)字顯示，成都自駕車出游總數(shù)達(dá)到98萬車次，出游人數(shù)逾計(jì)近250萬人次，%，成為市民首選的出游方式。（二）國內(nèi)自駕游市場(chǎng)預(yù)測(cè)截止到2003年底，我國的公路通車?yán)锍虨?50萬公里，高速公路的總里程已經(jīng)達(dá)到30000公里。在珠江三角洲、長江三角洲、京津塘及環(huán)渤海地區(qū)和四川盆地，高速公路的覆蓋率超過23%，接近世界平均水平。2003年底我國的私家車保有量為1000萬輛，10年后預(yù)計(jì)為1億輛。項(xiàng)目作為進(jìn)入川西北的交通要道以及自駕游的重要目的地，目標(biāo)客戶對(duì)象顯然不能只著眼于成都市民，而應(yīng)該是國內(nèi)外進(jìn)入川、藏的自駕車游客，其中我們重點(diǎn)分析國內(nèi)的自駕游市場(chǎng)。 圖 中國四大汽車營地分布圖（三）基本結(jié)論自駕游在我國的市場(chǎng)和客源已經(jīng)初具規(guī)模，并且處于高速增長的階段，但是國內(nèi)迎合此類市場(chǎng)的旅游產(chǎn)品尚處于較低階段，開發(fā)力度明顯不夠特別是汽車營地，這種在公路交通發(fā)達(dá)、風(fēng)景優(yōu)美之地開設(shè)的，專門為自駕車愛好者提供住宿、露營、餐飲、娛樂、拓展、汽車保養(yǎng)與維護(hù)等服的旅游新產(chǎn)品，在四川一片空白。在我國，汽車營地實(shí)際上是從觀光向度假過渡過程中的一種產(chǎn)物。在歐美等國家，汽車營地非常普及，美國有將近20000個(gè)汽車營地，日本四島也有1500個(gè)。無疑，自駕游相關(guān)產(chǎn)品的市場(chǎng)已經(jīng)處于了一觸即發(fā)的階段。（一）四川會(huì)議會(huì)展市場(chǎng)概況成都市作為我國西南地區(qū)最大的會(huì)議中心，大力發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在已經(jīng)擁有了7家五星級(jí)和14家四星級(jí)的會(huì)議酒店，其中不乏加州花園、凱賓思基、喜來登和總府皇冠假日酒店等國際知名會(huì)議中心。其中，成都國際會(huì)展中心是目前中國西部建筑規(guī)模最大、功能配套最完備、設(shè)施最先進(jìn)的多功能會(huì)展覽中心，其由美國加州集團(tuán)和成都市人民政府共同投資14億元人民幣建成，其占地150畝，總建筑面積達(dá)21萬平方米，是成都現(xiàn)代化的標(biāo)志性建筑之一。此外，成都市還將投資20億建設(shè)“世紀(jì)城新國際會(huì)展中心”，進(jìn)一步穩(wěn)定成都是作為會(huì)議中心的地位，使成都月月都有大型會(huì)展活動(dòng)，將成都會(huì)展培育成為國內(nèi)外知名品牌。成都市作為“西南會(huì)議中心”的地位無可動(dòng)搖，在成都市外，幾大會(huì)議酒店之間的競(jìng)爭已經(jīng)處于白熱化階段，其中以阿壩州九寨溝一帶的會(huì)議酒店最為強(qiáng)大。九寨天堂國際會(huì)議度假中心可謂四川省乃至國內(nèi)的龍頭會(huì)議中心，其位于九寨溝甘海子，距成都420km，距九黃機(jī)場(chǎng)60km,交通便利，景色優(yōu)美。九寨天堂保持自然天成的原始風(fēng)貌，還獨(dú)具渾厚純樸的藏羌風(fēng)情；配套完善，可同時(shí)接待5000人，國際化、生態(tài)化理念凸顯無余。此外，九寨溝喜來登、千鶴國際酒店和擬建的“阿壩州嘉絨傳奇”會(huì)議中心都是不可小視的競(jìng)爭對(duì)手。成都市和阿壩州可謂四川會(huì)議市場(chǎng)的兩翼，在他們的外圍，還有一批會(huì)議酒店蓄勢(shì)待發(fā)。比如宜賓三江湖國際會(huì)議中心、峨嵋山世界文化遺產(chǎn)論壇永久會(huì)址等。（二）項(xiàng)目市會(huì)議市場(chǎng)需求隨著項(xiàng)目城市地位的提高和投資環(huán)境的改善，越來越多的外來企業(yè)也開始進(jìn)駐項(xiàng)目，如世界500強(qiáng)的拉法基水泥廠、中國西部大開發(fā)重點(diǎn)工程紫坪鋪水利開發(fā)公司、臺(tái)灣益華食品、臺(tái)灣鑫威光電、臺(tái)灣天興砂石、西安達(dá)爾曼項(xiàng)目鉆石加工中心、江蘇揚(yáng)子江海蒂藥業(yè)、連云港中金醫(yī)藥包裝、東軟IT學(xué)院等?？梢灶A(yù)見，本地企業(yè)的會(huì)議消費(fèi)需求將越來越大。尤其是以腦力創(chuàng)造為核心競(jìng)爭力的IT企業(yè)，更加重視商務(wù)會(huì)議的生態(tài)內(nèi)涵。（三）基本結(jié)論在成都乃至整個(gè)四川范圍內(nèi)，各個(gè)定位于會(huì)展功能的酒店、度假村不勝枚舉，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)處于相當(dāng)成熟的階段。因此，在項(xiàng)目，并沒有足夠的客源市場(chǎng)和資源條件來支撐一個(gè)大型的國際會(huì)展中心，會(huì)議將作為整個(gè)區(qū)域的配套功能，將客戶對(duì)象瞄準(zhǔn)省內(nèi)外的企事業(yè)單位，打造中小型的生態(tài)會(huì)議場(chǎng)所，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，塑造特色。1999——2003年國內(nèi)旅游者在川人次花費(fèi)及構(gòu)成年份人次花費(fèi)（元）長途交通（％）景區(qū)游覽（％）住宿（％）餐飲（％）娛樂（％）購物（％）郵電通訊（％）市內(nèi)交通（％）其他（％）19992000200120022003486從市場(chǎng)上現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量，市場(chǎng)的容量和客源對(duì)象，以及游客的消費(fèi)趨勢(shì)等指標(biāo)，對(duì)以上五個(gè)專項(xiàng)旅游產(chǎn)品做了橫向的對(duì)比分析，綜合數(shù)據(jù)顯示：1. 觀光類產(chǎn)品豐富，可繼續(xù)利用但是挖掘深度有限；近郊游憩正處于上升階段，產(chǎn)品的質(zhì)量將不斷提升；主題公園類產(chǎn)品正處于產(chǎn)品更新?lián)Q代階段；自駕游和新興主題消費(fèi)已經(jīng)引發(fā)了巨大的客源市場(chǎng)，但是目前供給產(chǎn)品尚處于剛剛起步階段，具有客觀的開發(fā)價(jià)值；2. 自然觀光和人文游覽類旅游產(chǎn)品，在目前的大成都圈內(nèi)占主要地位，但是，旅游產(chǎn)業(yè)的附加值不高，過于依賴自然人文資源，新型的主題化的娛樂產(chǎn)品供給不足，前景看好；3. 從目前游客的消費(fèi)趨勢(shì)和市場(chǎng)供給產(chǎn)品的走勢(shì)來看，大成都旅游結(jié)構(gòu)正在從觀光主導(dǎo)型，過渡到以度假休閑為主導(dǎo)，大量附加值高、服務(wù)型的旅游產(chǎn)品將成批涌現(xiàn)，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)非常重要；4. 由于會(huì)展會(huì)議經(jīng)濟(jì)的高附加值吸引四川各大城市增加投入，區(qū)域內(nèi)大型會(huì)議會(huì)展市場(chǎng)形成嚴(yán)峻的競(jìng)爭態(tài)勢(shì)，上升空間狹?。涣硪环矫嬖谥行∫?guī)模的細(xì)分市場(chǎng)上又出現(xiàn)空缺。“大成都”房地產(chǎn)業(yè)概況2004年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)一改2003年上半年供小于求的局面，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，新盤大盤不斷涌現(xiàn)，呈現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢(shì)，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，尤其是外地地產(chǎn)巨頭的進(jìn)入，更刺激了大成都都市圈的擴(kuò)張。據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局資料，2004年住宅預(yù)售面積增長較快，商品房空置面積大幅減少，而住宅投資保持平穩(wěn)，商品房總體價(jià)格呈下降趨勢(shì)，而成都市主城區(qū)房價(jià)保持平穩(wěn)，與全國相比，成都市商品房均價(jià)處于中上水平。成都城東區(qū)域由于相繼推出一些中高端住宅，目前總體均價(jià)已經(jīng)突破4000元/平方米，特別是城東南區(qū)域住宅開發(fā)在今年保持了持續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，除區(qū)域優(yōu)勢(shì)被大力發(fā)掘外，品牌開發(fā)商的入駐也是價(jià)格提升的重要原因之一。對(duì)于城西與城南的區(qū)域，開發(fā)水平拉近，區(qū)域住宅均價(jià)為3700元/平方米左右。11月全市住宅整體均價(jià)為3201元/平方米。2004年萬科、中海、香港和記黃埔三大巨頭分別在城南、城東和城西三環(huán)沿線圈地，占地面積均在1000畝以上，總建筑面積也超過100萬平方米，大盤的出現(xiàn)會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康和持續(xù)的發(fā)展，同時(shí)也加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭和淘汰。預(yù)計(jì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)今后幾年的發(fā)展將是大盤競(jìng)爭的時(shí)代，競(jìng)爭也會(huì)日趨白熱化，由于城區(qū)范圍內(nèi)土地控制的加強(qiáng)，土地價(jià)格的提高，勢(shì)必導(dǎo)致更多的資金流向三環(huán)以外或更遠(yuǎn)的區(qū)域。深圳華僑城集團(tuán)成立于1986年5月，1997年上市，經(jīng)過15年的奮斗，公司建成了以錦繡中華縮微風(fēng)景區(qū)、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷為代表的4個(gè)具有中國特色的主題公園，以及深圳灣酒店、何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心等設(shè)施。總體上形成了一個(gè)集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑為一體、占地總面積近5平方公里的文化旅游度假區(qū)。華僑城文化旅游度假區(qū)至今累計(jì)旅游總收入40億元，實(shí)現(xiàn)利潤12億元，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的完美結(jié)合，被評(píng)為全國文明示范旅游景區(qū)。華僑城集團(tuán)旅游業(yè)是在沒有任何旅游資源的情況下，從興建中國第一個(gè)主題公園――錦繡中華微縮景區(qū)起步，相繼成功開發(fā)建設(shè)了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷等四大主題公園以及深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水景主題酒店、何香凝美術(shù)館、暨大中旅學(xué)院、華夏藝術(shù)中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場(chǎng)、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅游文化項(xiàng)目設(shè)施，形成一個(gè)集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的，面積近5平方公里的文化旅游度假區(qū)。截止目前為止，華僑城旅游度假區(qū)累計(jì)接待游客6500萬人次，其中境外游客超過1000萬人次，旅游總收入50億元，1999年，華僑城旅游度假區(qū)被評(píng)為全國文明示范旅游景區(qū)。最近，華僑城加大資本運(yùn)作，依靠從二級(jí)市場(chǎng)募集的資金投資高科技項(xiàng)目，形成了旅游＋高科技的新經(jīng)營格局。加快主業(yè)對(duì)外擴(kuò)張，構(gòu)筑大旅游概念，進(jìn)入21世紀(jì)，旅游界的第一件大事，當(dāng)屬華僑城“揮師北伐”，從深圳殺入孔子的故鄉(xiāng)曲阜，與其成立了“曲阜孔子國際旅游股份有限公司”。隨后華僑城又直奔北京，著手建造“北京世紀(jì)華僑城”。總結(jié)歸納華僑城以旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，有以下四點(diǎn)是在土地開發(fā)中值得借鑒的：一、因地制宜建設(shè)生態(tài)城區(qū)環(huán)境的規(guī)劃思想 因地制宜，保留原有的地形地貌和自然資源，比如海岸環(huán)境、山丘坡地、山塘小溪和荔枝園、紅樹林等綠化植被，依勢(shì)建成具有山景、水景、海景的文化旅游區(qū)和居民住宅區(qū)，充分體現(xiàn)尊重自然、塑造高品位生活環(huán)境的規(guī)劃在整體上形成了具有自然山水環(huán)境的生態(tài)城區(qū)。 華僑城以總體規(guī)劃為原則，提出“在花園中建城市，而不是在城市中建花園”的先進(jìn)理念，堅(jiān)持以人為本的建筑理念，在建筑布局、園林規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)中，始終將清新的自然氣息與濃郁的人文氛圍、開放式的建筑空間與藝術(shù)化園林生態(tài)融為一體，建筑與景觀、景觀與人、人與建筑三者之間親密溝通、和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)“環(huán)境+質(zhì)量+文化”的地產(chǎn)品牌，全面提升生活品質(zhì)，創(chuàng)造中國新世紀(jì)生活示范城。二、突出人文旅游，豐富城區(qū)內(nèi)涵 1989年11月22～24日，中國第一座主題公園“華僑城錦繡中華微縮景區(qū)”成功開業(yè)，之后，華僑城陸續(xù)開發(fā)建成錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗和歡樂谷四大主題公園，形成了中國最具規(guī)模的主題公園群。在滿足現(xiàn)代都市旅游的同時(shí)，更改善和美化了城區(qū)生活環(huán)境及保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境。同時(shí)也構(gòu)成了華僑城獨(dú)特的旅游人文特色。三、以旅游和居住為核心，進(jìn)行功能混合布局在深圳特區(qū)超高速發(fā)展的背景下，城區(qū)及周邊環(huán)境也在18年間發(fā)生了翻天覆地的變化，從最早的加工工業(yè)區(qū)到旅游主題公園為主導(dǎo)階段，到目前作為高尚居住社區(qū)的比重大幅提升。第二個(gè)十年規(guī)劃修編，加大了旅游和居住的比重，同時(shí)，將旅游和居住進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓δ芊謪^(qū)，形成了華僑城深南大道以南以旅游功能為主分布了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗等三大主題公園。之后，在西部建立了歡樂谷，從外圍構(gòu)成華僑城觀光旅游帶，而與居住區(qū)保持一定的相對(duì)獨(dú)立性。但這種相對(duì)獨(dú)立不是單一功能的布局，以生態(tài)廣場(chǎng)、燕晗山為中心構(gòu)成了華僑城核心生態(tài)景觀區(qū)，圍繞著這個(gè)區(qū)域，規(guī)劃了華僑城高尚居住區(qū)和文教體衛(wèi)。商業(yè)等配套功能區(qū)通過酒店、商務(wù)和商業(yè)的過渡和銜接與居住混合布局，使得整個(gè)城區(qū)形態(tài)豐富，充滿生活趣味和活力。四、以人為本，規(guī)劃新城區(qū)交通系統(tǒng) 華僑城以城區(qū)的整體性和系統(tǒng)性為基本出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合原有的地形地貌，巧妙地利用地形、山水、綠化等自然環(huán)境，規(guī)劃采用人車分流，丁字交叉等道路布局方式，使自然環(huán)境和景觀盡可能的保留和利用，并為創(chuàng)造豐富的道路景觀提供了有利條件，同時(shí)彎曲有序的道路既滿足了交通功能，也起到了限制過境車輛的進(jìn)入和城區(qū)內(nèi)車行速度的作用，從而減少了汽車交通對(duì)居住環(huán)境的不良影響。與一般城區(qū)規(guī)劃不同，華僑城特別注重人行系統(tǒng)規(guī)劃，貫穿城區(qū)中心地帶建立起的步行街系統(tǒng)，直接與城區(qū)干道公交車站、城區(qū)停車場(chǎng)連接。人們通過這一人行系統(tǒng)可順利步行到達(dá)城區(qū)的各個(gè)廣場(chǎng)、公園、綜合會(huì)所、商業(yè)設(shè)施等公共場(chǎng)所。同時(shí)，根據(jù)休閑和公共活動(dòng)設(shè)施的特點(diǎn)，安排“雙環(huán)”步行系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)，北環(huán)以自行車休閑為主，南環(huán)以圍繞商業(yè)中心的步行為主。一、結(jié)合產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈互動(dòng)發(fā)展 “順應(yīng)趨勢(shì)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)”是1996年2005年城區(qū)總體規(guī)劃的核心思路。使得企業(yè)發(fā)展與城區(qū)開發(fā)緊密結(jié)合、聯(lián)動(dòng)發(fā)展。隨著世界之窗等主題公園在中國旅游市場(chǎng)份額和競(jìng)爭力的增強(qiáng)，華僑城逐步加大了對(duì)旅游的投入，是目前中國旅游投資最密集的區(qū)域，累計(jì)完成近50億的投資。與旅游產(chǎn)業(yè)同時(shí)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)從為生活配套建設(shè)和公園建設(shè)逐步壯大，尤其是近五年迅速擴(kuò)張，發(fā)展成為中國房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)之一，綜合實(shí)力和銷售收入連續(xù)三年名列深圳三甲，代表樓盤意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)波托菲諾更是中國高尚住宅的典范之作。另一方面，結(jié)合旅游和房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的服務(wù)和配套性產(chǎn)業(yè)，華僑城還適度發(fā)展了高檔酒店業(yè)、商務(wù)和區(qū)域性品牌商業(yè)中心。如由威尼斯酒店等組成的星級(jí)酒店群、以銅鑼灣廣場(chǎng)為主體構(gòu)成的華僑城片區(qū)購物休閑娛樂區(qū)，以漢唐大廈為樞紐的現(xiàn)代商務(wù)辦公中