寫字樓項(xiàng)目分析報(bào)告-wenkub
2022-08-31 10:16:05 本頁(yè)面
【正文】 市場(chǎng)需求特征分析 12三、項(xiàng)目調(diào)研分析 13（一）項(xiàng)目資源調(diào)查分析 13地理位置及交通 13商務(wù)辦公環(huán)境 13（二）項(xiàng)目SWOT分析 14四、價(jià)格定位 14寫字樓項(xiàng)目資料 15 前 言寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對(duì)公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。（一）漢口寫字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：（如下表所示）階 段時(shí) 間（年）代表寫字樓項(xiàng)目武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平I1992－1995泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、佳麗廣場(chǎng)發(fā)展較快II1995－1998建銀大廈、國(guó)貿(mào)大廈、瑞通廣場(chǎng)、招銀大廈、信合大廈發(fā)展很快III1998－商業(yè)銀行廣場(chǎng)、天恒財(cái)智大廈、華通互連網(wǎng)大廈減緩分 析：※ 第一階段，以泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)為代表，作為武漢市第一批純寫字樓，幾年內(nèi)，吸收了相當(dāng)部分的高端市場(chǎng)，后來(lái)由于市場(chǎng)變化，價(jià)格逐步走低?！?商住及其他改變功能的住宅樓對(duì)以純寫字樓的租售將產(chǎn)生很大的影響?！?建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級(jí)寫字樓總規(guī)模的40％，占漢口地區(qū)甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模的60％以上，是漢口高檔寫字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域。這主要是和武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。★ 漢口寫字樓板塊租金特征漢口各板塊寫字樓租金情況如下圖表所示：板 塊平均租金(元/㎡/月)建設(shè)大道“金融一條街”55解放大道至武勝路30取水樓至江漢北路25沿江大道及江漢路步行街20平均租金35分 析：※ 從租金來(lái)看，漢口寫字樓板塊租金差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定，由于受武漢廣場(chǎng)和世貿(mào)大廈商業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶。 租售率分析漢口板塊寫字樓出租情況特征如下圖表所示：板 塊租售率建設(shè)大道金融一條街85％取水樓至江漢北路75％江漢路及沿江大道70％解放大道沿線及武勝路70％平均水平75％分 析：※ 漢口寫字樓平均入住率為75％左右※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓不僅租金高，而且入住率也非常高，達(dá)85%※ 江漢路及沿江大道板塊入住率達(dá)70%，由于周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，寫字樓數(shù)量相對(duì)較少，且租金比較低，因而入住率也很高※ 解放大道沿線及江漢北路沿線寫字樓入住率為65％～75％之間，入住率低于其它板塊?！?0%寫字樓以為地下停車位為主,30%寫字樓以地面停車位為主。※ 承租人挑選寫字樓的檔次時(shí)喜歡從乙級(jí)到甲級(jí)，或從其它更低檔寫字樓到乙級(jí)寫字樓※ 越來(lái)越多的承租人要求寫字樓有數(shù)量較多且速度較快的電梯、或者配有員工餐廳，并且有較為闊綽公共空間。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來(lái)臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。（一）項(xiàng)目資源調(diào)查分析地理位置及交通本案地塊位于西北湖旁，臨建設(shè)大道。新世界國(guó)貿(mào)商會(huì)等可見(jiàn)，區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境非常成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景?！【坝^優(yōu)勢(shì)明顯，形成本案景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造生態(tài)賣點(diǎn)劣勢(shì)（W） 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓改變?yōu)閷懽謽怯猛緦?duì)純
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