【正文】 的和海外旅游者住宿人次/飯店年度最大接待人次以上比較表明，目前四、五星級飯店主要客源依賴于海外，經營風險和不確定性強。另外，經營高星級飯店更高的經營技巧和管理手段，也具有較大經營風險。寫字樓客戶群主要定位于為國內大中型公司企業(yè)、外省市住京辦事處等，公司以傳統的建材、輕工、化工、石油等行業(yè)為主，兼吸引部分中小服務型行業(yè)如顧問咨詢、各類事務所等，以及網絡技術集成、建設商等。3. 目標市場分析 目標項目定位根據區(qū)域環(huán)境、商務狀況以及周邊項目客戶情況及發(fā)展趨勢與前景，本項目應當定位于主要為國內客戶服務的綜合性中高檔商務樓，設置寫字樓、餐飲和部分娛樂休閑設施，以達到經營的效益最大化。但由于周邊現狀限制，區(qū)域交通狀況將缺少較大改善。從市場反映看此類物業(yè)在該地區(qū)沒有很大的吸引力，公寓類項目多作為商住用途。而據了解，周邊小型旅社和招待所由于經營性費用低，客源集中穩(wěn)定，收入盈利狀況較好?？傮w經營狀況上由于區(qū)域競爭尚不激烈，市場上空置存量不大，整體經營較好，但從調查情況看周邊尚有一定開發(fā)空間，在總量上未來會有所增加， 目標區(qū)域飯店調查 區(qū)域飯店基本狀況在項目區(qū)域附近重要飯店有三星級的華北大酒店、竹園賓館、江蘇大廈，二星級的河北飯店，一星級的化工輕工貿易大廈，未定級的海南飯店、銀豐賓館等。區(qū)域內主要寫字樓情況見下表項目名地址租價面積寶景大廈安定門￥22018安華發(fā)展大廈安定路￥34000長新大廈安定路￥37920三利大廈安外大街￥12000洲際大廈安外地興居￥66000神華大廈安定門西濱河路￥21600世源大廈安定門外大街￥15000中成大廈安定門西濱河路￥20000龍德行大廈中軸路￥14000中路大廈安定門外￥7500安源大廈青年溝￥7000興華商務大廈和平里￥5000冶金大廈附樓安外大街￥10000安貞大廈安定門外￥40000昊龍寫字樓和平里￥3000白孔雀寫字樓北二環(huán)路邊￥7000泰利明苑安定門外￥38000銘誠嘉德商務樓中軸路￥5000慶豐大廈鼓樓地鐵￥3500青鵬寫字樓安外大街￥10121中煤大廈安定門外￥20000億萬利達大廈安外大街￥3937中礦大廈安外大街￥7000恒氏企業(yè)發(fā)展大廈安定門外￥5000雙花辦公樓安定門內￥5000柳園寫字樓安德里北街￥1800合信大廈中軸路￥ /2700凱康大廈北三環(huán)安華橋35000浙江大廈北三環(huán)安華橋34000 區(qū)域寫字樓經營狀況1. 目標區(qū)域中寫字樓中客戶主要是以下這些行業(yè)：石油化工行業(yè)：石化、天然氣、相關貿易、技術、工程；機械制造行業(yè)；設計、設備進出口貿易；網絡類行業(yè)：網絡技術集成、設備、內容提供商；金融服務類行業(yè)：保險，證券；教育產業(yè)：國際教育、培訓的合作，專項培訓、職業(yè)培訓等；中介服務類行業(yè)：會計事務所、律師事務所、咨詢公司、人才服務機構等；商業(yè)服務類行業(yè)：情報信息服務、廣告、裝潢以及各種貿易、供應商、代理代銷商等；生活服務類行業(yè)：零售、餐飲、旅館、文化藝術、旅游、休閑等。 目標區(qū)域寫字樓調查 區(qū)域寫字樓基本狀況目標區(qū)域主要集中了我國幾家重要的石油化工、煤炭、礦產、畜牧產品等大型公司企業(yè)及關聯企業(yè)、下屬機構，眾多專業(yè)出版社、設計院、研究院也分布其中，還有北京市人才大廈、各省級大廈、各地駐京辦事處，政府辦公用房量較大。2. 重點區(qū)域項目分析項目位于北二環(huán)路與中軸路交會處的東北角，北與已經建成的“洲際大廈”聯體，東臨“神華大廈”、“中成大廈”等寫字樓，周邊還有中景濠庭、世紀莊園等高檔商品住宅。我國的經濟發(fā)展將吸引更多的國外企業(yè)、公司進入，設立代理機構或分公司，擴展在中國的業(yè)務。 寫字樓市場供應與需求發(fā)展預測申辦奧運成功、正式加入WTO、城市改造建設的逐步加快、各大寫字樓集中區(qū)域規(guī)劃的完成、我國經濟在世界經濟不景氣時仍然一枝獨秀……在眾多利好消息下，未來北京寫字樓市場將保持穩(wěn)定發(fā)展。a、房地產開發(fā)企業(yè)或房屋產權單位，將空置房屋出讓或出租給形成新增稅源的企業(yè)，當新企業(yè)三年內任一年對區(qū)財政貢獻達到50萬元以上時，均按企業(yè)該年度貢獻額的10%給予出讓或出租房屋的單位獎勵。b、凡在金融街購置辦公用房的中介機構，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內區(qū)財政通過先征后返的辦法，返還其全部所得稅，第四至第五年返還其所得稅的50%。但如改變土地使用性質，須全額補交所免費用。其中主要有:A、對北京試驗區(qū)內的新技術企業(yè)，實行下列減征或免征稅收的優(yōu)惠：B、對單位和個人（包括外商投資企業(yè)、外商投資設立的研究開發(fā)中心、外國企業(yè)和外籍個人）從事技術轉讓、技術開發(fā)業(yè)務和與之相關的技術咨詢、技術服務業(yè)務取得的收入，免征營業(yè)稅。 相關政策對寫字樓市場影響的分析在相關政策方面，北京市頒布的許多區(qū)域性政策和對某些行業(yè)的優(yōu)惠政策將會對寫字樓市場起到一定的積極作用，主要有以下一些相關政策：（1）朝陽CBD地區(qū)從政策方面，CBD的規(guī)劃方案也為開發(fā)商提供了各種靈活和便利，如在對商務中心區(qū)內建筑容積率實行宏觀控制、總量平衡的前提下，可采取容積率轉移、容積率獎勵等鼓勵辦法，促進商務中心區(qū)開放空間的規(guī)劃建設；另外，對區(qū)內高檔寫字樓的綠地建設、建筑間距及公建配套等指標還可做適當調整。而臺灣公司更加明顯，尤其是電子行業(yè)，目前臺灣本土甚至已經出現空洞化的趨勢，許多這類公司到祖國大陸投資建廠。實際上，一些不利因素本身就能夠轉化成有利因素。實際上，這種謹慎的態(tài)度也是目前寫字樓發(fā)展商普遍存在的，這與以前北京寫字樓發(fā)展商對利好消息的反應形成了鮮明的對比。在租金方面，許多公司對目前市場上的高租金越來越缺乏承受能力。原因主要有：（1）入世的利好因素對房地產市場尤其是高檔辦公樓的影響都不會立竿見影的，至少需要半年甚至一年的時間，這是因為房地產市場相對于整個國民經濟的發(fā)展有一個滯后期。對于高檔寫字樓市場來說，入世肯定會有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現在銀行、保險等金融行業(yè)，會計、律師等服務性行業(yè)以及電信運營等行業(yè)。但由于美國的恐怖襲擊、經濟減速等方面帶來的一系列連鎖反應產生了很多不穩(wěn)定因素，對世界經濟有可能產生消極影響，進而使跨國公司減少對寫字樓的需求。租金方面，成交價在26美元/，比去年同期上漲了7個百分點。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點。外資企業(yè)在租賃市場上仍然體現出強大的實力，占據40％左右的市場份額。受高投資回報率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓，這些因素都會最終促使寫字樓售價逐漸上漲。 寫字樓市場需求狀況2000年以來，隨著世界經濟的快速發(fā)展和亞洲經濟的回暖升溫，新經濟的迅速崛起全面帶動了寫字樓市場的快速回升。 在這四棟寫字樓中，東方廣場二期從面積上講可以說是其中最大的，中國人壽大廈和和喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段－－規(guī)劃中的北京中央商務區(qū)，而騰達大廈則靠近中關村，新增供應量已經很大，給市場帶來了很大的壓力，而現有寫字樓所空出的面積則更進一步加劇了市場的惡化程度。其中，中關村地區(qū)的供應量將有33萬平方米左右。 寫字樓市場概況 市場供應情況隨著北京市經濟的快速發(fā)展，整個辦公用房市場日漸活躍，從1994年不足20平方米的竣工量，2000年稍有回落，竣工面積約為69萬平方米，整個辦公市場存量在500萬平方米左右。今年11月中國已經正式成為國際貿易組織成員，國際商務交往活動更加頻繁，國際商務旅客來京人次必將增加；作為國家的首都，北京是國內政治、經濟、文化等各領域中心，交流、會議、展覽等等都必將加大對賓館、飯店的需求量；同時北京作為一個歷史文化古城，旅游資源豐富，是國內外游客首選的游覽觀光勝地，而且隨著法定假日的增多和帶薪假期在我國的流行，越來越多的人外出旅游，并選擇星級飯店入住?！柟毯屯晟剖锥夹蜗螅ㄖ袊锥?、東方古都、現代新都），把北京建設成全國旅游首善之區(qū)，成為國內外旅游者的首選之地，使旅游的發(fā)展充滿首創(chuàng)精神和新意。旅游收入496億元，均比上年增長10%。公寓區(qū)域分布由于公寓以較長時間進行商務活動的人為主要客戶群，所以在商務氣氛濃厚的朝陽、東城、海淀等區(qū)域，數量比重較大。各區(qū)域分布比例如下圖所示。五星級飯店客房收入所占比例未過半數，餐飲收入比重較高；四星級飯店客房收入超過半數，餐飲收入也占了非常高的比例；三星級飯店與五星級飯店收入構成比較一致；二星級、一星級飯店客房收入比重增加，餐飲收入與其他項收入比重基本相當。星級飯店商品銷售所占營業(yè)收入比例都高于未定級的飯店與公寓，四星級、五星級飯店比例更高于其他星級飯店。2000年四星級飯店出租率最高，超過70%；二星級出租率較低。從客房的平均房價看，2000年，涉外飯店平均房價394元/間天，比上年高出42元/間天，%，成為營業(yè)收入總額增長的另一原因。 北京市飯店賓館概況 賓館飯店基本情況目前北京市列入國家旅游局及統計局統計資料的飯店及酒店式公寓共有571家，其中5星級飯店21家、4星級飯店39家、3星級飯店148家、2星級209家、1星級57家、酒店式公寓22家、未定級飯店28家、非定點飯店47家。%；，%；，%。另外，我國會議、展覽經濟不斷發(fā)展，也為北京賓館飯店的功能、設施、服務提出了新的要求。旅游業(yè)對賓館飯店也提出了巨大需求。北京的民俗文化豐富多彩，國子監(jiān)古文化街、白云觀廟會等是民俗活動的重要地區(qū)。目前，其中跨國公司和國際知名公司有316家已在北京投資了418個項目，全球最大的500家企業(yè)中，在北京有投資項自的就達146家，金融機構和組織在京的代表處達215家，銀行類115家，保險類80家，其它30家，外資銀行在京設立分行14家。北京擁有基礎雄厚、門類齊全、體系完整的第二產業(yè)、尤其是改革開放的近二十年來，第二產業(yè)保持了較高的增長速度，當前北京市以調整工業(yè)結構和布局為重點，積極發(fā)展高新技術產業(yè)和輕型、低能耗、無污染的新型工業(yè)。北京城區(qū)通往周邊地區(qū)的放射形交通干線四通八達，京津塘、京石、首都機場高速路的建成，形成了現代化交通體系的骨架。已經具有了學科門類齊全、研究領域廣闊、有雄厚研究力量的自然科學、技術科學和社會科學體系，成為全國最大的科研基地和國內外科學技術信息的重要集散地。北京是中國區(qū)位優(yōu)勢最明顯的城市，以北京為中心城市，包括遼東半島、山東半島、京津冀在內的環(huán)渤海經濟圈，產業(yè)基礎雄厚、資源豐富、人口密集，市場潛力巨大，是我國未來經濟發(fā)展最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。北京是中國的首都，是對中國和世界都有巨大影響力的城市。這里聚集了全國黨、政、軍首腦機關和全國性公司的總部、行業(yè)總會、金融機構總部。北京是全國的金融決策和宏觀調控中心城市。北京市民的文化教育程度在中國最高，每百人中就有14人受到高等教育，這些年來，北京大型文化設施建設步伐加快。北京西客站是亞洲最大的現代化鐵路客運中心，首都國際機場是我國最大的航空港，航線通住世界各地。北京的農業(yè)技術水平全國領先。投資來源地涉及到香港、美國、日本、臺灣、歐盟各國等100多個國家和地區(qū)。北京作為國內最重要旅游城市之一，長城與故宮已經成為中華民族的象征，長期以來北京一直吸引著廣大的國內游客，同時也吸引了眾多國際游客。北京是中國最主要的國際交往中心，正在按照國際化大城市的客觀要求，拓寬對外交往的渠道，已同76個國家的96個首都和大城市建立了友好聯系，與19個國家的22個城市建立了友好城市關系。 住宿人員狀況 國外住宿人員根據國家統計局、國家旅游局的抽樣調查，2000年來本市在飯店住宿的1861名國外旅游者中，按目的分類如下：目的人數比例（％）游覽、觀光、度假779探親、訪友324商務478會議74健康、療養(yǎng)94宗教朝拜10文化、體育、技術交流62其他40合計1861100目的分類表示見下圖： 國外住宿人員目的分類以上調查人員按職業(yè)分類如下：職業(yè)組成人數比例（％）政府工作人員95專業(yè)技術人員307職員309技工/工人194商務人員4服務/推銷員137退休人員63合計國外人員主要來源于日本、美