【正文】 的和海外旅游者住宿人次/飯店年度最大接待人次以上比較表明，目前四、五星級飯店主要客源依賴于海外，經(jīng)營風(fēng)險和不確定性強(qiáng)。另外，經(jīng)營高星級飯店更高的經(jīng)營技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營風(fēng)險。寫字樓客戶群主要定位于為國內(nèi)大中型公司企業(yè)、外省市住京辦事處等，公司以傳統(tǒng)的建材、輕工、化工、石油等行業(yè)為主，兼吸引部分中小服務(wù)型行業(yè)如顧問咨詢、各類事務(wù)所等，以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)集成、建設(shè)商等。3. 目標(biāo)市場分析 目標(biāo)項(xiàng)目定位根據(jù)區(qū)域環(huán)境、商務(wù)狀況以及周邊項(xiàng)目客戶情況及發(fā)展趨勢與前景，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)定位于主要為國內(nèi)客戶服務(wù)的綜合性中高檔商務(wù)樓，設(shè)置寫字樓、餐飲和部分娛樂休閑設(shè)施，以達(dá)到經(jīng)營的效益最大化。但由于周邊現(xiàn)狀限制，區(qū)域交通狀況將缺少較大改善。從市場反映看此類物業(yè)在該地區(qū)沒有很大的吸引力，公寓類項(xiàng)目多作為商住用途。而據(jù)了解，周邊小型旅社和招待所由于經(jīng)營性費(fèi)用低，客源集中穩(wěn)定，收入盈利狀況較好?？傮w經(jīng)營狀況上由于區(qū)域競爭尚不激烈，市場上空置存量不大，整體經(jīng)營較好，但從調(diào)查情況看周邊尚有一定開發(fā)空間，在總量上未來會有所增加， 目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查 區(qū)域飯店基本狀況在項(xiàng)目區(qū)域附近重要飯店有三星級的華北大酒店、竹園賓館、江蘇大廈，二星級的河北飯店，一星級的化工輕工貿(mào)易大廈，未定級的海南飯店、銀豐賓館等。區(qū)域內(nèi)主要寫字樓情況見下表項(xiàng)目名地址租價面積寶景大廈安定門￥22018安華發(fā)展大廈安定路￥34000長新大廈安定路￥37920三利大廈安外大街￥12000洲際大廈安外地興居￥66000神華大廈安定門西濱河路￥21600世源大廈安定門外大街￥15000中成大廈安定門西濱河路￥20000龍德行大廈中軸路￥14000中路大廈安定門外￥7500安源大廈青年溝￥7000興華商務(wù)大廈和平里￥5000冶金大廈附樓安外大街￥10000安貞大廈安定門外￥40000昊龍寫字樓和平里￥3000白孔雀寫字樓北二環(huán)路邊￥7000泰利明苑安定門外￥38000銘誠嘉德商務(wù)樓中軸路￥5000慶豐大廈鼓樓地鐵￥3500青鵬寫字樓安外大街￥10121中煤大廈安定門外￥20000億萬利達(dá)大廈安外大街￥3937中礦大廈安外大街￥7000恒氏企業(yè)發(fā)展大廈安定門外￥5000雙花辦公樓安定門內(nèi)￥5000柳園寫字樓安德里北街￥1800合信大廈中軸路￥ /2700凱康大廈北三環(huán)安華橋35000浙江大廈北三環(huán)安華橋34000 區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營狀況1. 目標(biāo)區(qū)域中寫字樓中客戶主要是以下這些行業(yè)：石油化工行業(yè)：石化、天然氣、相關(guān)貿(mào)易、技術(shù)、工程；機(jī)械制造行業(yè)；設(shè)計(jì)、設(shè)備進(jìn)出口貿(mào)易；網(wǎng)絡(luò)類行業(yè)：網(wǎng)絡(luò)技術(shù)集成、設(shè)備、內(nèi)容提供商；金融服務(wù)類行業(yè)：保險，證券；教育產(chǎn)業(yè)：國際教育、培訓(xùn)的合作，專項(xiàng)培訓(xùn)、職業(yè)培訓(xùn)等；中介服務(wù)類行業(yè)：會計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢公司、人才服務(wù)機(jī)構(gòu)等；商業(yè)服務(wù)類行業(yè)：情報信息服務(wù)、廣告、裝潢以及各種貿(mào)易、供應(yīng)商、代理代銷商等；生活服務(wù)類行業(yè)：零售、餐飲、旅館、文化藝術(shù)、旅游、休閑等。 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r目標(biāo)區(qū)域主要集中了我國幾家重要的石油化工、煤炭、礦產(chǎn)、畜牧產(chǎn)品等大型公司企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)、下屬機(jī)構(gòu)，眾多專業(yè)出版社、設(shè)計(jì)院、研究院也分布其中，還有北京市人才大廈、各省級大廈、各地駐京辦事處，政府辦公用房量較大。2. 重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于北二環(huán)路與中軸路交會處的東北角，北與已經(jīng)建成的“洲際大廈”聯(lián)體，東臨“神華大廈”、“中成大廈”等寫字樓，周邊還有中景濠庭、世紀(jì)莊園等高檔商品住宅。我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將吸引更多的國外企業(yè)、公司進(jìn)入，設(shè)立代理機(jī)構(gòu)或分公司，擴(kuò)展在中國的業(yè)務(wù)。 寫字樓市場供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測申辦奧運(yùn)成功、正式加入WTO、城市改造建設(shè)的逐步加快、各大寫字樓集中區(qū)域規(guī)劃的完成、我國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)不景氣時仍然一枝獨(dú)秀……在眾多利好消息下，未來北京寫字樓市場將保持穩(wěn)定發(fā)展。a、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位，將空置房屋出讓或出租給形成新增稅源的企業(yè)，當(dāng)新企業(yè)三年內(nèi)任一年對區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)達(dá)到50萬元以上時，均按企業(yè)該年度貢獻(xiàn)額的10%給予出讓或出租房屋的單位獎勵。b、凡在金融街購置辦公用房的中介機(jī)構(gòu)，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過先征后返的辦法，返還其全部所得稅，第四至第五年返還其所得稅的50%。但如改變土地使用性質(zhì)，須全額補(bǔ)交所免費(fèi)用。其中主要有:A、對北京試驗(yàn)區(qū)內(nèi)的新技術(shù)企業(yè)，實(shí)行下列減征或免征稅收的優(yōu)惠：B、對單位和個人（包括外商投資企業(yè)、外商投資設(shè)立的研究開發(fā)中心、外國企業(yè)和外籍個人）從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，免征營業(yè)稅。 相關(guān)政策對寫字樓市場影響的分析在相關(guān)政策方面，北京市頒布的許多區(qū)域性政策和對某些行業(yè)的優(yōu)惠政策將會對寫字樓市場起到一定的積極作用，主要有以下一些相關(guān)政策：（1）朝陽CBD地區(qū)從政策方面，CBD的規(guī)劃方案也為開發(fā)商提供了各種靈活和便利，如在對商務(wù)中心區(qū)內(nèi)建筑容積率實(shí)行宏觀控制、總量平衡的前提下，可采取容積率轉(zhuǎn)移、容積率獎勵等鼓勵辦法，促進(jìn)商務(wù)中心區(qū)開放空間的規(guī)劃建設(shè)；另外，對區(qū)內(nèi)高檔寫字樓的綠地建設(shè)、建筑間距及公建配套等指標(biāo)還可做適當(dāng)調(diào)整。而臺灣公司更加明顯，尤其是電子行業(yè)，目前臺灣本土甚至已經(jīng)出現(xiàn)空洞化的趨勢，許多這類公司到祖國大陸投資建廠。實(shí)際上，一些不利因素本身就能夠轉(zhuǎn)化成有利因素。實(shí)際上，這種謹(jǐn)慎的態(tài)度也是目前寫字樓發(fā)展商普遍存在的，這與以前北京寫字樓發(fā)展商對利好消息的反應(yīng)形成了鮮明的對比。在租金方面，許多公司對目前市場上的高租金越來越缺乏承受能力。原因主要有：（1）入世的利好因素對房地產(chǎn)市場尤其是高檔辦公樓的影響都不會立竿見影的，至少需要半年甚至一年的時間，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場相對于整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個滯后期。對于高檔寫字樓市場來說，入世肯定會有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在銀行、保險等金融行業(yè)，會計(jì)、律師等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營等行業(yè)。但由于美國的恐怖襲擊、經(jīng)濟(jì)減速等方面帶來的一系列連鎖反應(yīng)產(chǎn)生了很多不穩(wěn)定因素，對世界經(jīng)濟(jì)有可能產(chǎn)生消極影響，進(jìn)而使跨國公司減少對寫字樓的需求。租金方面，成交價在26美元/，比去年同期上漲了7個百分點(diǎn)。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點(diǎn)。外資企業(yè)在租賃市場上仍然體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力，占據(jù)40％左右的市場份額。受高投資回報率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓，這些因素都會最終促使寫字樓售價逐漸上漲。 寫字樓市場需求狀況2000年以來，隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和亞洲經(jīng)濟(jì)的回暖升溫，新經(jīng)濟(jì)的迅速崛起全面帶動了寫字樓市場的快速回升。 在這四棟寫字樓中，東方廣場二期從面積上講可以說是其中最大的，中國人壽大廈和和喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段－－規(guī)劃中的北京中央商務(wù)區(qū)，而騰達(dá)大廈則靠近中關(guān)村，新增供應(yīng)量已經(jīng)很大，給市場帶來了很大的壓力，而現(xiàn)有寫字樓所空出的面積則更進(jìn)一步加劇了市場的惡化程度。其中，中關(guān)村地區(qū)的供應(yīng)量將有33萬平方米左右。 寫字樓市場概況 市場供應(yīng)情況隨著北京市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，整個辦公用房市場日漸活躍，從1994年不足20平方米的竣工量，2000年稍有回落，竣工面積約為69萬平方米，整個辦公市場存量在500萬平方米左右。今年11月中國已經(jīng)正式成為國際貿(mào)易組織成員，國際商務(wù)交往活動更加頻繁，國際商務(wù)旅客來京人次必將增加；作為國家的首都，北京是國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各領(lǐng)域中心，交流、會議、展覽等等都必將加大對賓館、飯店的需求量；同時北京作為一個歷史文化古城，旅游資源豐富，是國內(nèi)外游客首選的游覽觀光勝地，而且隨著法定假日的增多和帶薪假期在我國的流行，越來越多的人外出旅游，并選擇星級飯店入住?！柟毯屯晟剖锥夹蜗螅ㄖ袊锥?、東方古都、現(xiàn)代新都），把北京建設(shè)成全國旅游首善之區(qū)，成為國內(nèi)外旅游者的首選之地，使旅游的發(fā)展充滿首創(chuàng)精神和新意。旅游收入496億元，均比上年增長10%。公寓區(qū)域分布由于公寓以較長時間進(jìn)行商務(wù)活動的人為主要客戶群，所以在商務(wù)氣氛濃厚的朝陽、東城、海淀等區(qū)域，數(shù)量比重較大。各區(qū)域分布比例如下圖所示。五星級飯店客房收入所占比例未過半數(shù)，餐飲收入比重較高；四星級飯店客房收入超過半數(shù)，餐飲收入也占了非常高的比例；三星級飯店與五星級飯店收入構(gòu)成比較一致；二星級、一星級飯店客房收入比重增加，餐飲收入與其他項(xiàng)收入比重基本相當(dāng)。星級飯店商品銷售所占營業(yè)收入比例都高于未定級的飯店與公寓，四星級、五星級飯店比例更高于其他星級飯店。2000年四星級飯店出租率最高，超過70%；二星級出租率較低。從客房的平均房價看，2000年，涉外飯店平均房價394元/間天，比上年高出42元/間天，%，成為營業(yè)收入總額增長的另一原因。 北京市飯店賓館概況 賓館飯店基本情況目前北京市列入國家旅游局及統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料的飯店及酒店式公寓共有571家，其中5星級飯店21家、4星級飯店39家、3星級飯店148家、2星級209家、1星級57家、酒店式公寓22家、未定級飯店28家、非定點(diǎn)飯店47家。%；，%；，%。另外，我國會議、展覽經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，也為北京賓館飯店的功能、設(shè)施、服務(wù)提出了新的要求。旅游業(yè)對賓館飯店也提出了巨大需求。北京的民俗文化豐富多彩，國子監(jiān)古文化街、白云觀廟會等是民俗活動的重要地區(qū)。目前，其中跨國公司和國際知名公司有316家已在北京投資了418個項(xiàng)目，全球最大的500家企業(yè)中，在北京有投資項(xiàng)自的就達(dá)146家，金融機(jī)構(gòu)和組織在京的代表處達(dá)215家，銀行類115家，保險類80家，其它30家，外資銀行在京設(shè)立分行14家。北京擁有基礎(chǔ)雄厚、門類齊全、體系完整的第二產(chǎn)業(yè)、尤其是改革開放的近二十年來，第二產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長速度，當(dāng)前北京市以調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)和布局為重點(diǎn)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和輕型、低能耗、無污染的新型工業(yè)。北京城區(qū)通往周邊地區(qū)的放射形交通干線四通八達(dá)，京津塘、京石、首都機(jī)場高速路的建成，形成了現(xiàn)代化交通體系的骨架。已經(jīng)具有了學(xué)科門類齊全、研究領(lǐng)域廣闊、有雄厚研究力量的自然科學(xué)、技術(shù)科學(xué)和社會科學(xué)體系，成為全國最大的科研基地和國內(nèi)外科學(xué)技術(shù)信息的重要集散地。北京是中國區(qū)位優(yōu)勢最明顯的城市，以北京為中心城市，包括遼東半島、山東半島、京津冀在內(nèi)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、資源豐富、人口密集，市場潛力巨大，是我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。北京是中國的首都，是對中國和世界都有巨大影響力的城市。這里聚集了全國黨、政、軍首腦機(jī)關(guān)和全國性公司的總部、行業(yè)總會、金融機(jī)構(gòu)總部。北京是全國的金融決策和宏觀調(diào)控中心城市。北京市民的文化教育程度在中國最高，每百人中就有14人受到高等教育，這些年來，北京大型文化設(shè)施建設(shè)步伐加快。北京西客站是亞洲最大的現(xiàn)代化鐵路客運(yùn)中心，首都國際機(jī)場是我國最大的航空港，航線通住世界各地。北京的農(nóng)業(yè)技術(shù)水平全國領(lǐng)先。投資來源地涉及到香港、美國、日本、臺灣、歐盟各國等100多個國家和地區(qū)。北京作為國內(nèi)最重要旅游城市之一，長城與故宮已經(jīng)成為中華民族的象征，長期以來北京一直吸引著廣大的國內(nèi)游客，同時也吸引了眾多國際游客。北京是中國最主要的國際交往中心，正在按照國際化大城市的客觀要求，拓寬對外交往的渠道，已同76個國家的96個首都和大城市建立了友好聯(lián)系，與19個國家的22個城市建立了友好城市關(guān)系。 住宿人員狀況 國外住宿人員根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、國家旅游局的抽樣調(diào)查，2000年來本市在飯店住宿的1861名國外旅游者中，按目的分類如下：目的人數(shù)比例（％）游覽、觀光、度假779探親、訪友324商務(wù)478會議74健康、療養(yǎng)94宗教朝拜10文化、體育、技術(shù)交流62其他40合計(jì)1861100目的分類表示見下圖： 國外住宿人員目的分類以上調(diào)查人員按職業(yè)分類如下：職業(yè)組成人數(shù)比例（％）政府工作人員95專業(yè)技術(shù)人員307職員309技工/工人194商務(wù)人員4服務(wù)/推銷員137退休人員63合計(jì)國外人員主要來源于日本、美