【正文】 本寫(xiě)字樓使用年限為50年，建設(shè)期為2年，經(jīng)營(yíng)期按 48 年計(jì)，不考慮殘值。 定位風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)項(xiàng)目寫(xiě)字樓定位于國(guó)內(nèi)企業(yè)，飯店也主要定位于國(guó)內(nèi)客戶(hù)，雖然比較適合區(qū)域目前及今后的發(fā)展?fàn)顩r，但與周邊項(xiàng)目沒(méi)有形成明顯區(qū)分，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)很難避免，很容易形成底層次競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。%～%；%～%；%～%。北京四星、五星級(jí)飯店由于房?jī)r(jià)高，主要客源來(lái)自海外，其經(jīng)營(yíng)受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響較大，在近年收入、盈利狀況雖有所好轉(zhuǎn)，但自2001年開(kāi)始全球股市下滑、歐美日經(jīng)濟(jì)一蹶不振、出現(xiàn)衰退跡象，海外游客增長(zhǎng)有放緩趨勢(shì)，同時(shí)周邊東南亞國(guó)家也加緊了對(duì)游客資源的爭(zhēng)奪。附主要飯店經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況，詳見(jiàn)下表：?jiǎn)挝幻Q(chēng)全員勞動(dòng) 生產(chǎn)率 （萬(wàn)元/人）人均創(chuàng)利 （萬(wàn)元/人）客房實(shí)際 平均房?jī)r(jià)（元/間天）平均客房出租率（%）營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成（%）總利潤(rùn)（萬(wàn)元）產(chǎn)值(萬(wàn)元)客房餐飲商品其他華北大酒店342605235752825542竹園賓館42458306018481海南飯店　　110　　　　　　　江蘇大廈394595535——9　3683河北飯店248567219631182太陽(yáng)宮賓館17173752311896銀豐賓館268336337————550化工輕工貿(mào)易大廈122695537——811538 目標(biāo)區(qū)域酒店式公寓調(diào)查目標(biāo)區(qū)域中提供酒店式公寓產(chǎn)品的不多主要是天鴻寶景大廈，其它周邊商務(wù)公寓項(xiàng)目主要有京寶花園、泰利明苑、三秀涵雅居、中景濠庭、柳清居、杰寶公寓。擬建項(xiàng)目的二環(huán)路以南，鼓樓外大街以西，主要是大片老城區(qū)及零星辦公、商業(yè)區(qū)域，都還沒(méi)有形成良好的商務(wù)氛圍，而在東面相鄰不遠(yuǎn)的安定路商務(wù)氣氛已經(jīng)較濃厚。d、凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年以?xún)?nèi)的，自遷入之日起（新開(kāi)辦企業(yè)自?xún)赡昝舛惼跐M(mǎn)后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過(guò)先征后返的辦法返還其所得稅的50%。但從長(zhǎng)期來(lái)看，尤其是入世后半年到一年的時(shí)間，隨著原有寫(xiě)字樓存量被逐漸吸納以及新的供應(yīng)還沒(méi)有出現(xiàn)，并且隨著入世的利好因素逐漸釋放出來(lái)，北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)將逐步趨向供需平衡，某些位置好、素質(zhì)高的樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，高檔寫(xiě)字樓的租金也會(huì)穩(wěn)步回升，空置率將相應(yīng)地降低。（2）是全球經(jīng)濟(jì)目前正在放緩，美日經(jīng)濟(jì)甚至已經(jīng)進(jìn)入了衰退期，而北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)相當(dāng)大一部分都是由美日公司來(lái)支撐的，因此這些國(guó)家經(jīng)濟(jì)的衰退勢(shì)必會(huì)對(duì)北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生不利的影響。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的售價(jià)在2400美元／平方米。而從中長(zhǎng)期規(guī)劃來(lái)看，高檔寫(xiě)字樓的供應(yīng)量分布有： CBD大約在500萬(wàn)平方米，中關(guān)村為200萬(wàn)平方米左右，金融街在150萬(wàn)平方米左右，其他地區(qū)150萬(wàn)平方米左右，潛在供應(yīng)量在1000萬(wàn)平方米左右。全面提高旅游服務(wù)質(zhì)量，提高旅游者的滿(mǎn)意度，旅游產(chǎn)業(yè)全面實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)制度，真正實(shí)現(xiàn)WTO對(duì)旅游業(yè)提出的各項(xiàng)要求，使旅游產(chǎn)業(yè)具備更加強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。不同星級(jí)飯店收入構(gòu)成，五星、四星級(jí)飯店數(shù)量雖然較少，但總收入確占了較大比重：不同星級(jí)飯店利潤(rùn)狀況，五星、四星級(jí)飯店利潤(rùn)較高，其他飯店利潤(rùn)總額仍然為負(fù)值，三星級(jí)飯店虧損最大： 北京賓館飯店區(qū)域分布朝陽(yáng)區(qū)由于商務(wù)氣氛濃厚，發(fā)展較快，所以賓館飯店數(shù)量最多；海淀區(qū)由于中關(guān)村區(qū)域發(fā)展迅速，旅游休閑景點(diǎn)多，賓館飯店也比較多。北京市歷年客房數(shù)量變動(dòng)情況見(jiàn)下圖：根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，不同星級(jí)飯店客房數(shù)量以及床位數(shù)量比例分布情況如下： 賓館飯店基本經(jīng)營(yíng)情況2000年，%；客房平均出租率61%，較1999年增長(zhǎng)4%；客房平均房?jī)r(jià)394元/間天；，扣除不可比因素。近年來(lái)，在國(guó)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策下，節(jié)假日時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)，同時(shí)帶薪休假制度也將逐步提到日程上來(lái)，這對(duì)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)將形成重大促進(jìn)。隨著中國(guó)改革開(kāi)放的日益深入，北京不但是中國(guó)的政治文化中心、是中國(guó)最主要的旅游城市之一，也已成為當(dāng)前及進(jìn)入二十一世紀(jì)后外商投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一。北京的國(guó)際、國(guó)內(nèi)公務(wù)與社會(huì)交往活動(dòng)繁忙，每天產(chǎn)生和發(fā)布著大量的經(jīng)濟(jì)社會(huì)信息，從中反映出中國(guó)的發(fā)展方向。北京市重要地位、特點(diǎn)及發(fā)展前景都決定了北京市作為中國(guó)最重要交流中心的作用，旅游、會(huì)議、商務(wù)、訪問(wèn)等等，都決定了對(duì)賓館飯店的巨大需求。%；從來(lái)京各洲際客源國(guó)情況看，%；%；%；%；%。星級(jí)飯店餐飲服務(wù)收入占總營(yíng)業(yè)收入比重都比較高，尤其五星級(jí)與三星級(jí)飯店，比例均超過(guò)30%。%作為年增長(zhǎng)速度估計(jì)今后數(shù)年客房數(shù)量，考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及目前面臨的眾多利好因素，這一估計(jì)在目前情況下仍然比較保守： 飯店需求發(fā)展預(yù)測(cè) 旅游與商務(wù)需求基本狀況2000年，%；，%。進(jìn)入2001年后，寫(xiě)字樓市場(chǎng)平淡中見(jiàn)活躍，預(yù)計(jì)全年寫(xiě)字樓供應(yīng)量應(yīng)能達(dá)到140萬(wàn)平方米以上。從需求結(jié)構(gòu)上看，許多實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)在上半年市場(chǎng)上扮演了主要角色，吸納了60%的寫(xiě)字樓市場(chǎng)份額。 “入世”后，高科技發(fā)展的步伐將加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步加速調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供配套服務(wù)的作用將日趨明顯。不過(guò)，盡管有上述不利因素的存在，我們還是應(yīng)該看到積極的方面存在。經(jīng)審定的高新技術(shù)骨干企業(yè)用于高新技術(shù)項(xiàng)目的新增用地，免收應(yīng)向地方財(cái)政繳納的土地使用權(quán)出讓金及該項(xiàng)目的四源費(fèi)，減半征收大市政費(fèi)。寫(xiě)字樓需求會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。大部分項(xiàng)目配套設(shè)施一般，物業(yè)服務(wù)稍次。從今后發(fā)展來(lái)看，目標(biāo)區(qū)域內(nèi)形成不了有力的國(guó)際商務(wù)活動(dòng)市場(chǎng)支撐點(diǎn)，仍將依托于周邊大型企事業(yè)單位相關(guān)的公司、企業(yè)和公務(wù)、商務(wù)、會(huì)展活動(dòng)、以及國(guó)內(nèi)外旅游團(tuán)體、個(gè)人。為考察區(qū)域內(nèi)不同星級(jí)飯店的贏利能力，而同時(shí)減少區(qū)內(nèi)個(gè)別飯店因折舊、計(jì)算成本不同以及其它非經(jīng)營(yíng)性因素對(duì)飯店贏利表象造成的影響，采用區(qū)域內(nèi)飯店收入水平減全市平均費(fèi)用、成本支出，來(lái)估算區(qū)域內(nèi)飯店應(yīng)達(dá)到的平均贏利水平狀況：飯店星級(jí)北京市平均費(fèi)用成本/套房（萬(wàn)元每年）區(qū)域飯店收入/套房（萬(wàn)元每年）估算區(qū)域飯店利潤(rùn)/套房（萬(wàn)元每年）利潤(rùn)率（%）三星級(jí)二星級(jí)一星級(jí)以上估算時(shí)雖然沒(méi)有詳細(xì)區(qū)分不同納稅狀況，沒(méi)有仔細(xì)分析費(fèi)用成本的構(gòu)成，只是從行業(yè)平均狀況來(lái)考慮，但也可以看出，區(qū)域內(nèi)三星級(jí)與一星級(jí)飯店贏利狀況較好。 地域競(jìng)爭(zhēng)的影響北京市中關(guān)村、金融街、CBD已經(jīng)形成比較明顯的商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)氣氛，奧運(yùn)村的商務(wù)氛圍都已經(jīng)明顯落后于以上三地區(qū)。項(xiàng)目所在地的土地獲取方式為出讓?zhuān)玫仡?lèi)型為辦公。項(xiàng)目ＦＮＰＶ大于０，ＦＩＲＲ高于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（8％），因此寫(xiě)字樓部分項(xiàng)目可行。4. 經(jīng)濟(jì)效益分析 本報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算原則一、結(jié)合實(shí)際及經(jīng)驗(yàn)原則基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取主要依據(jù)專(zhuān)業(yè)人員的估算經(jīng)驗(yàn)、開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目方案、文件規(guī)定的部分費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、不穩(wěn)定因素增加，無(wú)論是寫(xiě)字樓針對(duì)的企業(yè)客戶(hù)，還是飯店面對(duì)的個(gè)人客戶(hù)，都會(huì)在經(jīng)濟(jì)趨緩的情況下“節(jié)衣縮食”。而三星級(jí)飯店在開(kāi)發(fā)海外旅客客源上還有一定的潛力可以挖掘。目前，本區(qū)域內(nèi)主要寫(xiě)字樓多數(shù)是國(guó)內(nèi)大公司集團(tuán)自行建造、使用、部分用于出租的物業(yè)；與之相應(yīng)，區(qū)域內(nèi)飯店賓館客戶(hù)也多是國(guó)內(nèi)消費(fèi)者，以外省市來(lái)京公務(wù)、商務(wù)人員和一般旅游者為主。從以上這些行業(yè)看，其中石化、中介服務(wù)、商業(yè)服務(wù)類(lèi)行業(yè)今后將有可能在本區(qū)域形成特色。預(yù)計(jì)到2010年時(shí)北京寫(xiě)字樓總量將達(dá)到1300萬(wàn)平方米。C、土地由合資、合作或者獨(dú)資企業(yè)直接以出讓方式取得的，其出讓金按75％征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施四源建設(shè)費(fèi)和大市政費(fèi)，減半征收。在1999年中美剛簽署世貿(mào)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的第二天，東方廣場(chǎng)就把其租金報(bào)價(jià)上調(diào)了一美金，而現(xiàn)在中國(guó)入世已經(jīng)大局已定的情況下，許多發(fā)展商不僅沒(méi)有上調(diào)租金報(bào)價(jià)，相反卻降低了租金報(bào)價(jià)；一些發(fā)展商雖然沒(méi)有調(diào)低租金報(bào)價(jià)，但成交價(jià)與報(bào)價(jià)卻相差很大，有的甚至超過(guò)30％；有的寫(xiě)字樓雖然成交價(jià)表面上也不低，但免租期卻給的很長(zhǎng)，并且附送了裝修等優(yōu)惠條件，因此實(shí)際租金也很低。北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)最終如何發(fā)展將取決于各種因素之間相互作用的結(jié)果。以下是近年來(lái)的寫(xiě)字樓租金走勢(shì)圖：另外，從去年下半年開(kāi)始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落。歷年來(lái)辦公用房的開(kāi)工面積由94年的200平方米上升到997年高峰，超過(guò)600萬(wàn)平方米，由于當(dāng)時(shí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資過(guò)熱，98年后逐年回落。 飯店供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè) 飯店供應(yīng)發(fā)展預(yù)測(cè)改革開(kāi)放20多年來(lái)，北京飯店接待游客能力保持了較快的發(fā)展速度，%。不同星級(jí)賓館客房實(shí)際出租率如下圖所示：各類(lèi)營(yíng)業(yè)收入在不同星級(jí)飯店中的比重不同星級(jí)飯店一般除客房服務(wù)之外，尚設(shè)有餐飲服務(wù)、商品銷(xiāo)售服務(wù)以及包括會(huì)議服務(wù)在內(nèi)的其他服務(wù)項(xiàng)目。 住宿人員狀況 國(guó)外住宿人員根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局的抽樣調(diào)查，2000年來(lái)本市在飯店住宿的1861名國(guó)外旅游者中，按目的分類(lèi)如下：目的人數(shù)比例（％）游覽、觀光、度假779探親、訪友324商務(wù)478會(huì)議74健康、療養(yǎng)94宗教朝拜10文化、體育、技術(shù)交流62其他40合計(jì)1861100目的分類(lèi)表示見(jiàn)下圖： 國(guó)外住宿人員目的分類(lèi)以上調(diào)查人員按職業(yè)分類(lèi)如下：職業(yè)組成人數(shù)比例（％）政府工作人員95專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員307職員309技工/工人194商務(wù)人員4服務(wù)/推銷(xiāo)員137退休人員63合計(jì)國(guó)外人員主要來(lái)源于日本、美國(guó)等地，1999年、2000年國(guó)外游客主要來(lái)源國(guó)家構(gòu)成如下：日本美國(guó)韓國(guó)德國(guó)馬來(lái)西亞英國(guó)法國(guó)新加坡加拿大意大利澳大利亞泰國(guó)199920002000年來(lái)北京的國(guó)外客人282萬(wàn)人，%。北京的農(nóng)業(yè)技術(shù)水平全國(guó)領(lǐng)先。這里聚集了全國(guó)黨、政、軍首腦機(jī)關(guān)和全國(guó)性公司的總部、行業(yè)總會(huì)、金融機(jī)構(gòu)總部。北京城區(qū)通往周邊地區(qū)的放射形交通干線(xiàn)四通八達(dá)，京津塘、京石、首都機(jī)場(chǎng)高速路的建成，形成了現(xiàn)代化交通體系的骨架。旅游業(yè)對(duì)賓館飯店也提出了巨大需求。從客房的平均房?jī)r(jià)看，2000年，涉外飯店平均房?jī)r(jià)394元/間天，比上年高出42元/間天，%，成為營(yíng)業(yè)收入總額增長(zhǎng)的另一原因。各區(qū)域分布比例如下圖所示。今年11月中國(guó)已經(jīng)正式成為國(guó)際貿(mào)易組織成員，國(guó)際商務(wù)交往活動(dòng)更加頻繁，國(guó)際商務(wù)旅客來(lái)京人次必將增加；作為國(guó)家的首都，北京是國(guó)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各領(lǐng)域中心，交流、會(huì)議、展覽等等都必將加大對(duì)賓館、飯店的需求量；同時(shí)北京作為一個(gè)歷史文化古城，旅游資源豐富，是國(guó)內(nèi)外游客首選的游覽觀光勝地，而且隨著法定假日的增多和帶薪假期在我國(guó)的流行，越來(lái)越多的人外出旅游，并選擇星級(jí)飯店入住。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求狀況2000年以來(lái)，隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和亞洲經(jīng)濟(jì)的回暖升溫，新經(jīng)濟(jì)的迅速崛起全面帶動(dòng)了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速回升。租金方面，成交價(jià)在26美元/，比去年同期上漲了7個(gè)百分點(diǎn)。在租金方面，許多公司對(duì)目前市場(chǎng)上的高租金越來(lái)越缺乏承受能力。 相關(guān)政策對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)影響的分析在相關(guān)政策方面，北京市頒布的許多區(qū)域性政策和對(duì)某些行業(yè)的優(yōu)惠政策將會(huì)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)起到一定的積極作用，主要有以下一些相關(guān)政策：（1）朝陽(yáng)CBD地區(qū)從政策方面，CBD的規(guī)劃方案也為開(kāi)發(fā)商提供了各種靈活和便利，如在對(duì)商務(wù)中心區(qū)內(nèi)建筑容積率實(shí)行宏觀控制、總量平衡的前提下，可采取容積率轉(zhuǎn)移、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等鼓勵(lì)辦法，促進(jìn)商務(wù)中心區(qū)開(kāi)放空間的規(guī)劃建設(shè)；另外，對(duì)區(qū)內(nèi)高檔寫(xiě)字樓的綠地建設(shè)、建筑間距及公建配套等指標(biāo)還可做適當(dāng)調(diào)整。a、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位，將空置房屋出讓或出租給形成新增稅源的企業(yè)，當(dāng)新企業(yè)三年內(nèi)任一年對(duì)區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)達(dá)到50萬(wàn)元以上時(shí)，均按企業(yè)該年度貢獻(xiàn)額的10%給予出讓或出租房屋的單位獎(jiǎng)勵(lì)。 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r目標(biāo)區(qū)域主要集中了我國(guó)幾家重要的石油化工、煤炭、礦產(chǎn)、畜牧產(chǎn)品等大型公司企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)、下屬機(jī)構(gòu)，眾多專(zhuān)業(yè)出版社、設(shè)計(jì)院、研究院也分布其中，還有北京市人才大廈、各省級(jí)大廈、各地駐京辦事處，政府辦公用房量較大。從市場(chǎng)反映看此類(lèi)物業(yè)在該地區(qū)沒(méi)有很大的吸引力，公寓類(lèi)項(xiàng)目多作為商住用途。另外，經(jīng)營(yíng)高星級(jí)飯店更高的經(jīng)營(yíng)技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)200