【正文】 住宿人次/飯店年度最大接待人次以上比較表明，目前四、五星級(jí)飯店主要客源依賴于海外，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性強(qiáng)。另外，經(jīng)營(yíng)高星級(jí)飯店更高的經(jīng)營(yíng)技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓客戶群主要定位于為國(guó)內(nèi)大中型公司企業(yè)、外省市住京辦事處等，公司以傳統(tǒng)的建材、輕工、化工、石油等行業(yè)為主，兼吸引部分中小服務(wù)型行業(yè)如顧問(wèn)咨詢、各類事務(wù)所等，以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)集成、建設(shè)商等。3. 目標(biāo)市場(chǎng)分析 目標(biāo)項(xiàng)目定位根據(jù)區(qū)域環(huán)境、商務(wù)狀況以及周邊項(xiàng)目客戶情況及發(fā)展趨勢(shì)與前景，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)定位于主要為國(guó)內(nèi)客戶服務(wù)的綜合性中高檔商務(wù)樓，設(shè)置寫字樓、餐飲和部分娛樂(lè)休閑設(shè)施，以達(dá)到經(jīng)營(yíng)的效益最大化。但由于周邊現(xiàn)狀限制，區(qū)域交通狀況將缺少較大改善。從市場(chǎng)反映看此類物業(yè)在該地區(qū)沒(méi)有很大的吸引力，公寓類項(xiàng)目多作為商住用途。而據(jù)了解，周邊小型旅社和招待所由于經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用低，客源集中穩(wěn)定，收入盈利狀況較好?？傮w經(jīng)營(yíng)狀況上由于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈，市場(chǎng)上空置存量不大，整體經(jīng)營(yíng)較好，但從調(diào)查情況看周邊尚有一定開(kāi)發(fā)空間，在總量上未來(lái)會(huì)有所增加， 目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查 區(qū)域飯店基本狀況在項(xiàng)目區(qū)域附近重要飯店有三星級(jí)的華北大酒店、竹園賓館、江蘇大廈，二星級(jí)的河北飯店，一星級(jí)的化工輕工貿(mào)易大廈，未定級(jí)的海南飯店、銀豐賓館等。區(qū)域內(nèi)主要寫字樓情況見(jiàn)下表項(xiàng)目名地址租價(jià)面積寶景大廈安定門￥22018安華發(fā)展大廈安定路￥34000長(zhǎng)新大廈安定路￥37920三利大廈安外大街￥12000洲際大廈安外地興居￥66000神華大廈安定門西濱河路￥21600世源大廈安定門外大街￥15000中成大廈安定門西濱河路￥20000龍德行大廈中軸路￥14000中路大廈安定門外￥7500安源大廈青年溝￥7000興華商務(wù)大廈和平里￥5000冶金大廈附樓安外大街￥10000安貞大廈安定門外￥40000昊龍寫字樓和平里￥3000白孔雀寫字樓北二環(huán)路邊￥7000泰利明苑安定門外￥38000銘誠(chéng)嘉德商務(wù)樓中軸路￥5000慶豐大廈鼓樓地鐵￥3500青鵬寫字樓安外大街￥10121中煤大廈安定門外￥20000億萬(wàn)利達(dá)大廈安外大街￥3937中礦大廈安外大街￥7000恒氏企業(yè)發(fā)展大廈安定門外￥5000雙花辦公樓安定門內(nèi)￥5000柳園寫字樓安德里北街￥1800合信大廈中軸路￥ /2700凱康大廈北三環(huán)安華橋35000浙江大廈北三環(huán)安華橋34000 區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營(yíng)狀況1. 目標(biāo)區(qū)域中寫字樓中客戶主要是以下這些行業(yè)：石油化工行業(yè)：石化、天然氣、相關(guān)貿(mào)易、技術(shù)、工程；機(jī)械制造行業(yè)；設(shè)計(jì)、設(shè)備進(jìn)出口貿(mào)易；網(wǎng)絡(luò)類行業(yè)：網(wǎng)絡(luò)技術(shù)集成、設(shè)備、內(nèi)容提供商；金融服務(wù)類行業(yè)：保險(xiǎn)，證券；教育產(chǎn)業(yè)：國(guó)際教育、培訓(xùn)的合作，專項(xiàng)培訓(xùn)、職業(yè)培訓(xùn)等；中介服務(wù)類行業(yè)：會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢公司、人才服務(wù)機(jī)構(gòu)等；商業(yè)服務(wù)類行業(yè)：情報(bào)信息服務(wù)、廣告、裝潢以及各種貿(mào)易、供應(yīng)商、代理代銷商等；生活服務(wù)類行業(yè)：零售、餐飲、旅館、文化藝術(shù)、旅游、休閑等。 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r目標(biāo)區(qū)域主要集中了我國(guó)幾家重要的石油化工、煤炭、礦產(chǎn)、畜牧產(chǎn)品等大型公司企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)、下屬機(jī)構(gòu)，眾多專業(yè)出版社、設(shè)計(jì)院、研究院也分布其中，還有北京市人才大廈、各省級(jí)大廈、各地駐京辦事處，政府辦公用房量較大。2. 重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于北二環(huán)路與中軸路交會(huì)處的東北角，北與已經(jīng)建成的“洲際大廈”聯(lián)體，東臨“神華大廈”、“中成大廈”等寫字樓，周邊還有中景濠庭、世紀(jì)莊園等高檔商品住宅。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將吸引更多的國(guó)外企業(yè)、公司進(jìn)入，設(shè)立代理機(jī)構(gòu)或分公司，擴(kuò)展在中國(guó)的業(yè)務(wù)。 寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè)申辦奧運(yùn)成功、正式加入WTO、城市改造建設(shè)的逐步加快、各大寫字樓集中區(qū)域規(guī)劃的完成、我國(guó)經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)仍然一枝獨(dú)秀……在眾多利好消息下，未來(lái)北京寫字樓市場(chǎng)將保持穩(wěn)定發(fā)展。a、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位，將空置房屋出讓或出租給形成新增稅源的企業(yè)，當(dāng)新企業(yè)三年內(nèi)任一年對(duì)區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)達(dá)到50萬(wàn)元以上時(shí)，均按企業(yè)該年度貢獻(xiàn)額的10%給予出讓或出租房屋的單位獎(jiǎng)勵(lì)。b、凡在金融街購(gòu)置辦公用房的中介機(jī)構(gòu)，自遷入之日起（新開(kāi)辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過(guò)先征后返的辦法，返還其全部所得稅，第四至第五年返還其所得稅的50%。但如改變土地使用性質(zhì)，須全額補(bǔ)交所免費(fèi)用。其中主要有:A、對(duì)北京試驗(yàn)區(qū)內(nèi)的新技術(shù)企業(yè)，實(shí)行下列減征或免征稅收的優(yōu)惠：B、對(duì)單位和個(gè)人（包括外商投資企業(yè)、外商投資設(shè)立的研究開(kāi)發(fā)中心、外國(guó)企業(yè)和外籍個(gè)人）從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，免征營(yíng)業(yè)稅。 相關(guān)政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響的分析在相關(guān)政策方面，北京市頒布的許多區(qū)域性政策和對(duì)某些行業(yè)的優(yōu)惠政策將會(huì)對(duì)寫字樓市場(chǎng)起到一定的積極作用，主要有以下一些相關(guān)政策：（1）朝陽(yáng)CBD地區(qū)從政策方面，CBD的規(guī)劃方案也為開(kāi)發(fā)商提供了各種靈活和便利，如在對(duì)商務(wù)中心區(qū)內(nèi)建筑容積率實(shí)行宏觀控制、總量平衡的前提下，可采取容積率轉(zhuǎn)移、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等鼓勵(lì)辦法，促進(jìn)商務(wù)中心區(qū)開(kāi)放空間的規(guī)劃建設(shè)；另外，對(duì)區(qū)內(nèi)高檔寫字樓的綠地建設(shè)、建筑間距及公建配套等指標(biāo)還可做適當(dāng)調(diào)整。而臺(tái)灣公司更加明顯，尤其是電子行業(yè)，目前臺(tái)灣本土甚至已經(jīng)出現(xiàn)空洞化的趨勢(shì)，許多這類公司到祖國(guó)大陸投資建廠。實(shí)際上，一些不利因素本身就能夠轉(zhuǎn)化成有利因素。實(shí)際上，這種謹(jǐn)慎的態(tài)度也是目前寫字樓發(fā)展商普遍存在的，這與以前北京寫字樓發(fā)展商對(duì)利好消息的反應(yīng)形成了鮮明的對(duì)比。在租金方面，許多公司對(duì)目前市場(chǎng)上的高租金越來(lái)越缺乏承受能力。原因主要有：（1）入世的利好因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是高檔辦公樓的影響都不會(huì)立竿見(jiàn)影的，至少需要半年甚至一年的時(shí)間，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個(gè)滯后期。對(duì)于高檔寫字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，入世肯定會(huì)有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在銀行、保險(xiǎn)等金融行業(yè)，會(huì)計(jì)、律師等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營(yíng)等行業(yè)。但由于美國(guó)的恐怖襲擊、經(jīng)濟(jì)減速等方面帶來(lái)的一系列連鎖反應(yīng)產(chǎn)生了很多不穩(wěn)定因素，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)有可能產(chǎn)生消極影響，進(jìn)而使跨國(guó)公司減少對(duì)寫字樓的需求。租金方面，成交價(jià)在26美元/，比去年同期上漲了7個(gè)百分點(diǎn)。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點(diǎn)。外資企業(yè)在租賃市場(chǎng)上仍然體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力，占據(jù)40％左右的市場(chǎng)份額。受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買家也開(kāi)始大面積購(gòu)買寫字樓，這些因素都會(huì)最終促使寫字樓售價(jià)逐漸上漲。 寫字樓市場(chǎng)需求狀況2000年以來(lái)，隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和亞洲經(jīng)濟(jì)的回暖升溫，新經(jīng)濟(jì)的迅速崛起全面帶動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)的快速回升。 在這四棟寫字樓中，東方廣場(chǎng)二期從面積上講可以說(shuō)是其中最大的，中國(guó)人壽大廈和和喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段－－規(guī)劃中的北京中央商務(wù)區(qū)，而騰達(dá)大廈則靠近中關(guān)村，新增供應(yīng)量已經(jīng)很大，給市場(chǎng)帶來(lái)了很大的壓力，而現(xiàn)有寫字樓所空出的面積則更進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的惡化程度。其中，中關(guān)村地區(qū)的供應(yīng)量將有33萬(wàn)平方米左右。 寫字樓市場(chǎng)概況 市場(chǎng)供應(yīng)情況隨著北京市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，整個(gè)辦公用房市場(chǎng)日漸活躍，從1994年不足20平方米的竣工量，2000年稍有回落，竣工面積約為69萬(wàn)平方米，整個(gè)辦公市場(chǎng)存量在500萬(wàn)平方米左右。今年11月中國(guó)已經(jīng)正式成為國(guó)際貿(mào)易組織成員，國(guó)際商務(wù)交往活動(dòng)更加頻繁，國(guó)際商務(wù)旅客來(lái)京人次必將增加；作為國(guó)家的首都，北京是國(guó)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各領(lǐng)域中心，交流、會(huì)議、展覽等等都必將加大對(duì)賓館、飯店的需求量；同時(shí)北京作為一個(gè)歷史文化古城，旅游資源豐富，是國(guó)內(nèi)外游客首選的游覽觀光勝地，而且隨著法定假日的增多和帶薪假期在我國(guó)的流行，越來(lái)越多的人外出旅游，并選擇星級(jí)飯店入住。——鞏固和完善首都形象（中國(guó)首都、東方古都、現(xiàn)代新都），把北京建設(shè)成全國(guó)旅游首善之區(qū)，成為國(guó)內(nèi)外旅游者的首選之地，使旅游的發(fā)展充滿首創(chuàng)精神和新意。旅游收入496億元，均比上年增長(zhǎng)10%。公寓區(qū)域分布由于公寓以較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的人為主要客戶群，所以在商務(wù)氣氛濃厚的朝陽(yáng)、東城、海淀等區(qū)域，數(shù)量比重較大。各區(qū)域分布比例如下圖所示。五星級(jí)飯店客房收入所占比例未過(guò)半數(shù)，餐飲收入比重較高；四星級(jí)飯店客房收入超過(guò)半數(shù)，餐飲收入也占了非常高的比例；三星級(jí)飯店與五星級(jí)飯店收入構(gòu)成比較一致；二星級(jí)、一星級(jí)飯店客房收入比重增加，餐飲收入與其他項(xiàng)收入比重基本相當(dāng)。星級(jí)飯店商品銷售所占營(yíng)業(yè)收入比例都高于未定級(jí)的飯店與公寓，四星級(jí)、五星級(jí)飯店比例更高于其他星級(jí)飯店。2000年四星級(jí)飯店出租率最高，超過(guò)70%；二星級(jí)出租率較低。從客房的平均房?jī)r(jià)看，2000年，涉外飯店平均房?jī)r(jià)394元/間天，比上年高出42元/間天，%，成為營(yíng)業(yè)收入總額增長(zhǎng)的另一原因。 北京市飯店賓館概況 賓館飯店基本情況目前北京市列入國(guó)家旅游局及統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料的飯店及酒店式公寓共有571家，其中5星級(jí)飯店21家、4星級(jí)飯店39家、3星級(jí)飯店148家、2星級(jí)209家、1星級(jí)57家、酒店式公寓22家、未定級(jí)飯店28家、非定點(diǎn)飯店47家。%；，%；，%。另外，我國(guó)會(huì)議、展覽經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，也為北京賓館飯店的功能、設(shè)施、服務(wù)提出了新的要求。旅游業(yè)對(duì)賓館飯店也提出了巨大需求。北京的民俗文化豐富多彩，國(guó)子監(jiān)古文化街、白云觀廟會(huì)等是民俗活動(dòng)的重要地區(qū)。目前，其中跨國(guó)公司和國(guó)際知名公司有316家已在北京投資了418個(gè)項(xiàng)目，全球最大的500家企業(yè)中，在北京有投資項(xiàng)自的就達(dá)146家，金融機(jī)構(gòu)和組織在京的代表處達(dá)215家，銀行類115家，保險(xiǎn)類80家，其它30家，外資銀行在京設(shè)立分行14家。北京擁有基礎(chǔ)雄厚、門類齊全、體系完整的第二產(chǎn)業(yè)、尤其是改革開(kāi)放的近二十年來(lái)，第二產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長(zhǎng)速度，當(dāng)前北京市以調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)和布局為重點(diǎn)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和輕型、低能耗、無(wú)污染的新型工業(yè)。北京城區(qū)通往周邊地區(qū)的放射形交通干線四通八達(dá)，京津塘、京石、首都機(jī)場(chǎng)高速路的建成，形成了現(xiàn)代化交通體系的骨架。已經(jīng)具有了學(xué)科門類齊全、研究領(lǐng)域廣闊、有雄厚研究力量的自然科學(xué)、技術(shù)科學(xué)和社會(huì)科學(xué)體系，成為全國(guó)最大的科研基地和國(guó)內(nèi)外科學(xué)技術(shù)信息的重要集散地。北京是中國(guó)區(qū)位優(yōu)勢(shì)最明顯的城市，以北京為中心城市，包括遼東半島、山東半島、京津冀在內(nèi)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、資源豐富、人口密集，市場(chǎng)潛力巨大，是我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。北京是中國(guó)的首都，是對(duì)中國(guó)和世界都有巨大影響力的城市。這里聚集了全國(guó)黨、政、軍首腦機(jī)關(guān)和全國(guó)性公司的總部、行業(yè)總會(huì)、金融機(jī)構(gòu)總部。北京是全國(guó)的金融決策和宏觀調(diào)控中心城市。北京市民的文化教育程度在中國(guó)最高，每百人中就有14人受到高等教育，這些年來(lái)，北京大型文化設(shè)施建設(shè)步伐加快。北京西客站是亞洲最大的現(xiàn)代化鐵路客運(yùn)中心，首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)是我國(guó)最大的航空港，航線通住世界各地。北京的農(nóng)業(yè)技術(shù)水平全國(guó)領(lǐng)先。投資來(lái)源地涉及到香港、美國(guó)、日本、臺(tái)灣、歐盟各國(guó)等100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。北京作為國(guó)內(nèi)最重要旅游城市之一，長(zhǎng)城與故宮已經(jīng)成為中華民族的象征，長(zhǎng)期以來(lái)北京一直吸引著廣大的國(guó)內(nèi)游客，同時(shí)也吸引了眾多國(guó)際游客。北京是中國(guó)最主要的國(guó)際交往中心，正在按照國(guó)際化大城市的客觀要求，拓寬對(duì)外交往的渠道，已同76個(gè)國(guó)家的96個(gè)首都和大城市建立了友好聯(lián)系，與19個(gè)國(guó)家的22個(gè)城市建立了友好城市關(guān)系。 住宿人員狀況 國(guó)外住宿人員根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局的抽樣調(diào)查，2000年來(lái)本市在飯店住宿的1861名國(guó)外旅游者中，按目的分類如下：目的人數(shù)比例（％）游覽、觀光、度假779探親、訪友324商務(wù)478會(huì)議74健康、療養(yǎng)94宗教朝拜10文化、體育、技術(shù)交流62其他40合計(jì)1861100目的分類表示見(jiàn)下圖： 國(guó)外住宿人員目的分類以上調(diào)查人員按職業(yè)分類如下：職業(yè)組成人數(shù)比例（％）政府工作人員95專業(yè)技術(shù)人員307職員309技工/工人194商務(wù)人員4服務(wù)/推銷員137退休人員63合計(jì)國(guó)外人員主要來(lái)源于日本、美國(guó)等地，1999年、2000年國(guó)外游