【正文】 0年周邊項目實際租金，以平均56%出租率計算，；目前區(qū)域中高檔寫字樓平均出租率約80%，租金5元/平米，實際每日每平米收入4元（均含物業(yè)管理費）。因此說，定位只是初步的，最主要的是要為目標客戶提供最恰當、最合適的配套與服務，完善自己。 根據(jù)前文對周邊項目分析，結(jié)合項目本身情況，~，考慮到市場形勢和項目建設(shè)檔次，以保守估計，取5元人民幣/（含物業(yè)管理費），本寫字樓到2004年開始出租經(jīng)營時（假設(shè)從2002年開始施工，2003年底完成），租金將達到2113/； 地下車位為50美元/，走勢同寫字樓； 出租率：根據(jù)周邊項目出租率情況，及未來周邊市場供給情況，出租率推算，見下表： 2004200520062007200820092010之后第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年之后中檔寫字樓60%75%75%80%80%85%85%地下車位80%90%95%95%95%95%95% 寫字樓經(jīng)濟效益測算投資成本及費用表單位：萬元序號成本項目說明成本總額1土地成本10332 出讓金1400元/平米 25100平方米3528 拆遷補償費2000元/平米 25100平方米5040 大市政費用700元/平米 25100平方米1764 2工程建設(shè)費用13608 小區(qū)配套費用400元/平米 25100平方米1008 房屋建設(shè)費用5000元/平米 25100平方米12600 3工程建設(shè)期間管理費用取1~2項的3%，再取整數(shù)718 4相關(guān)稅費取前1~3項的5%，再取整數(shù)1233 5財務費用取1~%，再取整數(shù)1683 6不可預見費一般民用工程取3%~7%，本項目取5%1379 7投資總計前6項之和28953 費用發(fā)生時間的確定單位：萬元序號成本項目說明第一年第二年成本總額1土地成本　7686264610332　出讓金第一年交50%，第二年交50%176417643528　拆遷補償費第一年交清504005040　大市政費用第一年交50%，第二年交50%88288217642工程建設(shè)費用第一年完成60%的工程造價，第二年完成40%81655443136083工程建設(shè)期間管理費用第一年完成60%的工程造價，第二年完成40%4312877184相關(guān)稅費第一年完成60%的工程造價，第二年完成40%74049312335財務費用第一年完成60%的工程造價，第二年完成40%101067316836不可預見費第一年完成60%的工程造價，第二年完成40%82755113797投資總計　188581009428953注：工程建設(shè)期按2年計租金收入預測表寫字樓單位：萬元年末年單位租金（元/平方米）出租率租金收入（萬元）出租經(jīng)營費用（萬元）凈租金收入（萬元）2004211360%253576117752005219770%307692321532006228570%319996022392007237675%3565106924952008247275%3707111225952009254680%4073122228512010～2051262285%445713373120車位（為便于計算折合到以單位面積價格）單位：萬元年末年單位租金（元/平方米）出租率租金收入（萬元）出租經(jīng)營費用（萬元）凈租金收入（萬元）200418880%692148200519690%812457200620395%892762200721195%922865200822095%962967200922795%9930692010～205123395%1023171現(xiàn)金流量表（方案1）單位：萬元現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值年份投資支出凈租金收入200218858 018858 18858 18858 18858 200310094 010094 28953 9347 28205 20041823 1823 27130 1563 26642 20052210 2210 24920 1754 24888 20062302 2302 22618 1692 23196 20072560 2560 20058 1742 21454 20082662 2662 17396 1678 19776 20092920 2920 14475 1704 18072 20103192 3192 11284 1724 16348 20113192 3192 8092 1597 14751 20123192 3192 4901 1478 13273 20133192 3192 1709 1369 11904 20143192 3192 1483 1267 10636 20153192 3192 4674 1174 9463 20163192 3192 7866 1087 8376 20173192 3192 11057 1006 7370 20183192 3192 14249 932 6439 20193192 3192 17440 863 5576 20203192 3192 20632 799 4777 20213192 3192 23824 740 4038 20223192 3192 27015 685 3353 20233192 3192 30207 634 2719 20243192 3192 33398 587 2132 20253192 3192 36590 544 1588 20263192 3192 39782 503 1085 20273192 3192 42973 466 619 20283192 3192 46165 432 188 (I=8%)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值年份投資支出凈租金收入20293192 3192 49356 400 212 20303192 3192 52548 370 582 20313192 3192 55740 343 925 20323192 3192 58931 317 1242 20333192 3192 62123 294 1535 20343192 3192 65314 272 1807 20353192 3192 68506 252 2059 20363192 3192 71698 233 2292 20373192 3192 74889 216 2508 20383192 3192 78081 200 2708 20393192 3192 81272 185 2893 20403192 3192 84464 171 3064 20413192 3192 87656 159 3223 20423192 3192 90847 147 3370 20433192 3192 94039 136 3506 20443192 3192 97230 126 3632 20453192 3192 100422 117 3749 20463192 3192 103613 108 3857 20473192 3192 106805 100 3957 20483192 3192 109997 93 4049 20493192 3192 113188 86 4135 20503192 3192 116380 79 4214 20513192 3192 119571 73 4288 (I=8%)投資回收期靜態(tài)投資回收期為＝累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份－1＋(上年累計凈現(xiàn)金流量絕對值247。 寫字樓經(jīng)營收益 寫字樓出租經(jīng)營情況預測 地上建筑共18層，％建寫字樓測算，寫字樓部分為2萬平方米；地下部分為三層，其中一層作為寫字樓部分地下車庫，據(jù)經(jīng)驗測算本項目每個車位面積（含交通面積）為30平方米，約計150個車位；另外有600建筑平方米地下面積作為物業(yè)管理使用。可以肯定，隨著區(qū)域環(huán)境日益完善，將會有更多項目出現(xiàn)，潛在供應量目前仍然難以準確估計。綜合考慮，本項目飯店定位于三星級比較合適。寫字樓客戶群主要定位于為國內(nèi)大中型公司企業(yè)、外省市住京辦事處等，公司以傳統(tǒng)的建材、輕工、化工、石油等行業(yè)為主，兼吸引部分中小服務型行業(yè)如顧問咨詢、各類事務所等，以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)集成、建設(shè)商等。而據(jù)了解，周邊小型旅社和招待所由于經(jīng)營性費用低，客源集中穩(wěn)定，收入盈利狀況較好。2. 重點區(qū)域項目分析項目位于北二環(huán)路與中軸路交會處的東北角，北與已經(jīng)建成的“洲際大廈”聯(lián)體，東臨“神華大廈”、“中成大廈”等寫字樓，周邊還有中景濠庭、世紀莊園等高檔商品住宅。b、凡在金融街購置辦公用房的中介機構(gòu)，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財政通過先征后返的辦法，返還其全部所得稅，第四至第五年返還其所得稅的50%。而臺灣公司更加明顯，尤其是電子行業(yè)，目前臺灣本土甚至已經(jīng)出現(xiàn)空洞化的趨勢，許多這類公司到祖國大陸投資建廠。原因主要有：（1）入世的利好因素對房地產(chǎn)市場尤其是高檔辦公樓的影響都不會立竿見影的，至少需要半年甚至一年的時間，這是因為房地產(chǎn)市場相對于整個國民經(jīng)濟的發(fā)展有一個滯后期。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點。 在這四棟寫字樓中，東方廣場二期從面積上講可以說是其中最大的，中國人壽大廈和和喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段－－規(guī)劃中的北京中央商務區(qū)，而騰達大廈則靠近中關(guān)村，新增供應量已經(jīng)很大，給市場帶來了很大的壓力，而現(xiàn)有寫字樓所空出的面積則更進一步加劇了市場的惡化程度?！柟毯屯晟剖锥夹蜗螅ㄖ袊锥?、東方古都、現(xiàn)代新都），把北京建設(shè)成全國旅游首善之區(qū)，成為國內(nèi)外旅游者的首選之地，使旅游的發(fā)展充滿首創(chuàng)精神和新意。五星級飯店客房收入所占比例未過半數(shù)，餐飲收入比重較高；四星級飯店客房收入超過半數(shù)，餐飲收入也占了非常高的比例；三星級飯店與五星級飯店收入構(gòu)成比