【正文】 建設成全國旅游首善之區(qū)，成為國內(nèi)外旅游者的首選之地，使旅游的發(fā)展充滿首創(chuàng)精神和新意。把北京建成代表中國現(xiàn)代化成就和中國旅游業(yè)形象的城市；不斷提高旅游業(yè)對首都經(jīng)濟的貢獻率，使其成為首都經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；充分發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)的重要社會功能，創(chuàng)造更多就業(yè)機會、提高公民生活質(zhì)量與自身素質(zhì)、促進社會文明與城市國際化；本著對旅游資源開發(fā)、利用、保護相結合的原則，保護古都風貌、改善首都生態(tài)環(huán)境。全面提高旅游服務質(zhì)量，提高旅游者的滿意度，旅游產(chǎn)業(yè)全面實行現(xiàn)代企業(yè)制度，真正實現(xiàn)WTO對旅游業(yè)提出的各項要求，使旅游產(chǎn)業(yè)具備更加強大的市場競爭力。隨著旅游業(yè)發(fā)展，對賓館飯店需求量必將增加。今年11月中國已經(jīng)正式成為國際貿(mào)易組織成員，國際商務交往活動更加頻繁，國際商務旅客來京人次必將增加；作為國家的首都，北京是國內(nèi)政治、經(jīng)濟、文化等各領域中心，交流、會議、展覽等等都必將加大對賓館、飯店的需求量；同時北京作為一個歷史文化古城，旅游資源豐富，是國內(nèi)外游客首選的游覽觀光勝地，而且隨著法定假日的增多和帶薪假期在我國的流行，越來越多的人外出旅游，并選擇星級飯店入住。 需求預測改革開放以來，海外來京旅游人數(shù)增長迅速，日前中國加入WTO，國際交往，尤其商務交往必然增加，海外來京人數(shù)仍然會維持較快的增速。以前20年數(shù)據(jù)為基礎，預測今后接待海外來京人數(shù)如下：國內(nèi)游客方面，隨著每年法定假日中長假的增多，近年來也在以年增長率超過10%的速度增加，以此為基數(shù)估計，國內(nèi)來京游客數(shù)量：在較長的時間內(nèi)，外省市國內(nèi)游客仍是北京市飯店最主要客戶，在旅游業(yè)收入中，國內(nèi)游客收入目前占總旅游收入近70%，這一趨勢較長時期內(nèi)不會改變。以上預測中并未考慮2008年由于奧運會舉辦將導致游客大幅增加。 寫字樓市場概況 市場供應情況隨著北京市經(jīng)濟的快速發(fā)展，整個辦公用房市場日漸活躍，從1994年不足20平方米的竣工量，2000年稍有回落，竣工面積約為69萬平方米，整個辦公市場存量在500萬平方米左右。歷年來辦公用房的開工面積由94年的200平方米上升到997年高峰，超過600萬平方米，由于當時寫字樓市場的投資過熱，98年后逐年回落。到2000年大約在449萬平方米左右。進入2001年后，寫字樓市場平淡中見活躍，預計全年寫字樓供應量應能達到140萬平方米以上。其中，中關村地區(qū)的供應量將有33萬平方米左右。目前，CBD地區(qū)只有數(shù)碼0總面積7萬平方米的新亞大廈、成中大廈和長安街邊的凱特達利項目等約20萬平方米的供應量；中關村在建的有融科資訊中心和騰達大廈等；金融街地區(qū)有新開盤的國際金融中心以及下半年將要開盤的11萬平方米的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬平方米的供應量。 綜合起來，大約有141萬平方米的供應量入市。（見下表）2001年北京高檔寫字樓供應狀況項目名稱 面積（平方米）項目名稱 面積（平方米）數(shù)碼科技大廈70000新亞大廈70000融科資訊中心50000凱特達利100000騰達大廈 91000名人廣場70000國興大廈 48000太運大廈20000太平洋國際大廈 60000北京國際金融中心69000中國國際科技會展中心60000富凱大廈110000瑞城中心 210000中證大廈110000中國人壽大廈90000東方廣場二期150000數(shù)碼0130000和喬大廈三期30000進入第三季度后，北京寫字樓市場有四棟寫字樓入伙，這四棟寫字樓為市場新增供應量324000平方米，市場存量達到527萬平方米。 在這四棟寫字樓中，東方廣場二期從面積上講可以說是其中最大的，中國人壽大廈和和喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段－－規(guī)劃中的北京中央商務區(qū)，而騰達大廈則靠近中關村，新增供應量已經(jīng)很大，給市場帶來了很大的壓力，而現(xiàn)有寫字樓所空出的面積則更進一步加劇了市場的惡化程度。同時，那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開始預租和預售的寫字樓也對當前寫字樓市場產(chǎn)生了壓力。而從中長期規(guī)劃來看，高檔寫字樓的供應量分布有： CBD大約在500萬平方米，中關村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其他地區(qū)150萬平方米左右，潛在供應量在1000萬平方米左右。 未來三年內(nèi)，寫字樓的競爭將進入產(chǎn)品時代，其中CBD將成為重點地區(qū)。 寫字樓市場需求狀況2000年以來，隨著世界經(jīng)濟的快速發(fā)展和亞洲經(jīng)濟的回暖升溫，新經(jīng)濟的迅速崛起全面帶動了寫字樓市場的快速回升。2001年上半年北京高檔寫字樓市場在下半年加入WTO及七月份北京申奧兩大利好的刺激下，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，再次呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢；上半年由于中國加入世貿(mào)的臨近，許多公司，包括國內(nèi)和國外公司，都看好北京寫字樓市場的投資前景，尤其是最近寫字樓市場供不應求，租金直線上漲，投資回報率也呈上升態(tài)勢。目前北京寫字樓市場的投資回報率約在9％－11％之間，與國外房地產(chǎn)市場5％左右的回報率相比是非常可觀的。由于銀行按揭已經(jīng)進入商業(yè)用房市場，使投資環(huán)境相對寬松。受高投資回報率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓，這些因素都會最終促使寫字樓售價逐漸上漲。以下是近年來的寫字樓租金走勢圖：另外，從去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落。2001年上半年，市場吸納了近28萬平方米的高檔寫字樓面積，其中多數(shù)面積被電信、金融行業(yè)購買且多數(shù)用于自用，同時新租戶租用和現(xiàn)有租戶擴租的情況也比較踴躍。從需求結構上看，許多實力雄厚的中資機構在上半年市場上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場份額。外資企業(yè)在租賃市場上仍然體現(xiàn)出強大的實力，占據(jù)40％左右的市場份額。，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)（主要是國內(nèi)機構）重新成為寫字樓需求主力，市場需求已經(jīng)出現(xiàn)結構變化。這從一個側面反映了中資機構國際化進程的加快。東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)東遷與西移互動跡象。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點。2001年寫字樓租售市場一個最大特點就是：西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場的68%以上，從而以絕對的優(yōu)勢超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)），成為2001年上半年市場的熱點。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的售價在2400美元／平方米。銷售價格呈上升趨勢，比去年同期上漲了3個百分點。租金方面，成交價在26美元/，比去年同期上漲了7個百分點。從空置率方面來看，%，這一結果的出現(xiàn)主要是由于供應量的顯著增長。從區(qū)位上看，東城區(qū)空置率最高（%），其次是朝陽區(qū)（%），海淀區(qū)和西城區(qū)列第三和第四位，%%。2001年第三季度主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置租賃面積（平方米）安捷倫京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路5400中國網(wǎng)通通泰大廈西城區(qū)金融街5000BEA系統(tǒng)中國人壽大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街2600（使用）華泰保險中化大廈西城區(qū)南禮士路1800（使用）金都律師事務所中國人壽大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街850（使用）美國電報電信公司國貿(mào)中心一座朝陽區(qū)建國門外大街617（使用）北京電信通京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路8112001年第三季度主要買賣成交公司/機構名稱物業(yè)名稱位置面積（平方米）浙江省政府浙江大廈朝陽區(qū)安華橋34000中國絲綢匯置通大廈東城區(qū)北京站20000某證券公司寶景大廈東城區(qū)安定門5000鐵道部計算中心國興大廈海淀區(qū)車公莊2000綜合目前市場的各方面因素，中國成功地申辦2008年奧運會、中國入世的最終成功，中軸路的貫通，將使得許多此區(qū)域的持觀望態(tài)度的項目開始運作，預計會使當前較為平淡的寫字樓市場變得活躍起來。但由于美國的恐怖襲擊、經(jīng)濟減速等方面帶來的一系列連鎖反應產(chǎn)生了很多不穩(wěn)定因素，對世界經(jīng)濟有可能產(chǎn)生消極影響，進而使跨國公司減少對寫字樓的需求。北京寫字樓市場最終如何發(fā)展將取決于各種因素之間相互作用的結果。 加入WTO對寫字樓市場的影響分析中國已于今年11月加入世界貿(mào)易組織，這對北京高檔寫字樓 將產(chǎn)生積極的影響。 “入世”后，高科技發(fā)展的步伐將加快，產(chǎn)業(yè)結構將進一步加速調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟發(fā)展提供配套服務的作用將日趨明顯。對于高檔寫字樓市場來說，入世肯定會有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在銀行、保險等金融行業(yè)，會計、律師等服務性行業(yè)以及電信運營等行業(yè)。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許經(jīng)營本地業(yè)務，尤其是金融業(yè)最明顯，因此這些行業(yè)在北京的業(yè)務范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是辦事處級的，人員通常只有3到4人，有的甚至更少，因此它們對寫字樓的需求自然就非常弱。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營本地業(yè)務，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務的發(fā)展而逐漸擴大，隨之產(chǎn)生的對寫字樓的需求也將逐漸釋放出來。入世對北京高檔寫字樓市場帶來許多的有利因素，但是并不能由此而盲目樂觀，應持謹慎態(tài)度。原因主要有：（1）入世的利好因素對房地產(chǎn)市場尤其是高檔辦公樓的影響都不會立竿見影的，至少需要半年甚至一年的時間，這是因為房地產(chǎn)市場相對于整個國民經(jīng)濟的發(fā)展有一個滯后期。入世也一樣，它對北京寫字樓市場的影響估計也得到明年下半年才能顯現(xiàn)出來。（2）是全球經(jīng)濟目前正在放緩，美日經(jīng)濟甚至已經(jīng)進入了衰退期，而北京高檔寫字樓市場相當大一部分都是由美日公司來支撐的，因此這些國家經(jīng)濟的衰退勢必會對北京高檔寫字樓市場產(chǎn)生不利的影響。實際上，這種不利影響已經(jīng)慢慢地顯現(xiàn)出來，表現(xiàn)在它們對寫字樓需求面積的減少以及對寫字樓租金承受能力的下降。在租金方面，許多公司對目前市場上的高租金越來越缺乏承受能力。例如，嘉里中心寫字樓中的許多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它們不得不考慮搬到其它便宜的寫字樓。（3）盡管目前需求不旺，但寫字樓的供應在今年下半年到明年上半年卻相當多，根據(jù)統(tǒng)計，今年下半年到明年上半年北京高檔寫字樓的供應量將接近80萬平方米，這還不包括原有寫字樓中未被消化的部分，如果全加起來的話，實際有效供應將超過120萬平方米，這一供應量已經(jīng)超過了北京寫字樓供應高峰年1997年的供應量（116萬平方米），因此未來半年到一年北京寫字樓市場的供應量將是比較大的。基于以上諸多因素，我們將不得不對北京高檔寫字樓市場未來半年到一年的發(fā)展抱著謹慎樂觀的態(tài)度。實際上，這種謹慎的態(tài)度也是目前寫字樓發(fā)展商普遍存在的，這與以前北京寫字樓發(fā)展商對利好消息的反應形成了鮮明的對比。在1999年中美剛簽署世貿(mào)準入?yún)f(xié)議的第二天，東方廣場就把其租金報價上調(diào)了一美金，而現(xiàn)在中國入世已經(jīng)大局已定的情況下，許多發(fā)展商不僅沒有上調(diào)租金報價，相反卻降低了租金報價；一些發(fā)展商雖然沒有調(diào)低租金報價，但成交價與報價卻相差很大，有的甚至超過30％；有的寫字樓雖然成交價表面上也不低，但免租期卻給的很長，并且附送了裝修等優(yōu)惠條件，因此實際租金也很低。以上種種情況表明，發(fā)展商目前表現(xiàn)得更加理智，更能從市場的實際供求關系來決定其租金的定價，而不是盲目地跟風。不過，盡管有上述不利因素的存在，我們還是應該看到積極的方面存在。實際上，一些不利因素本身就能夠轉化成有利因素。例如，前面提到的美日經(jīng)濟不景氣，在這種情況下，外國投資在它們本國由于尋找不到合適的投資機會，就會轉向其它更加有利可圖的市場，而中國作為一個充滿機會的、勞動成本比較低的發(fā)展中國家正好吸引了這些資金，這必然會間接地促進中國和北京寫字樓市場的發(fā)展，當然這種影響在短期內(nèi)也不會體現(xiàn)出來。實際上，目前已經(jīng)有不少這樣的公司由于本國或本地區(qū)經(jīng)濟不景氣而正在或準備考慮到中國來投資。例如，日本三洋化工株式會社就準備今年年底在北京設立辦事處，并且考慮在國內(nèi)合適的地方建廠。而臺灣公司更加明顯，尤其是電子行業(yè)，目前臺灣本土甚至已經(jīng)出現(xiàn)空洞化的趨勢，許多這類公司到祖國大陸投資建廠。對入世后北京高檔寫字樓市場的發(fā)展趨勢，我們認為在短期內(nèi)不會有很明顯的影響，在某一時期由于國外經(jīng)濟的衰退和本地寫字樓市場供應的急劇放大甚至會出現(xiàn)走低的可能。但從長期來看，尤其是入世后半年到一年的時間，隨著原有寫字樓存量被逐漸吸納以及新的供應還沒有出現(xiàn)，并且隨著入世的利好因素逐漸釋放出來，北京高檔寫字樓市場將逐步趨向供需平衡，某些位置好、素質(zhì)高的樓盤會出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，高檔寫字樓的租金也會穩(wěn)步回升，空置率將相應地降低。另一方面，租金的升高必然會使更多的用家轉而購買寫字樓，以減少未來租金上漲所帶來的辦公成本上的壓力，更多的投資者也會購買寫字樓，甚至經(jīng)營寫字樓，以謀求高租金情況下的高的投資回報，這些都會進而促進寫字樓的開發(fā)建設，從而形成寫字樓市場的一個良性循環(huán)。 相關政策對寫字樓市場影響的分析在相關政策方面，北京市頒布的許多區(qū)域性政策和對某些行業(yè)的優(yōu)惠政策將會對寫字樓市場起到一定的積極作用，主要有以下一些相關政策：（