【正文】 和完善首都形象（中國首都、東方古都、現(xiàn)代新都），把北京建設成全國旅游首善之區(qū)，成為國內外旅游者的首選之地，使旅游的發(fā)展充滿首創(chuàng)精神和新意。把北京建成代表中國現(xiàn)代化成就和中國旅游業(yè)形象的城市；不斷提高旅游業(yè)對首都經濟的貢獻率，使其成為首都經濟的支柱產業(yè)；充分發(fā)揮旅游產業(yè)的重要社會功能，創(chuàng)造更多就業(yè)機會、提高公民生活質量與自身素質、促進社會文明與城市國際化；本著對旅游資源開發(fā)、利用、保護相結合的原則，保護古都風貌、改善首都生態(tài)環(huán)境。全面提高旅游服務質量，提高旅游者的滿意度，旅游產業(yè)全面實行現(xiàn)代企業(yè)制度，真正實現(xiàn)WTO對旅游業(yè)提出的各項要求，使旅游產業(yè)具備更加強大的市場競爭力。隨著旅游業(yè)發(fā)展，對賓館飯店需求量必將增加。今年11月中國已經正式成為國際貿易組織成員，國際商務交往活動更加頻繁，國際商務旅客來京人次必將增加；作為國家的首都，北京是國內政治、經濟、文化等各領域中心，交流、會議、展覽等等都必將加大對賓館、飯店的需求量；同時北京作為一個歷史文化古城，旅游資源豐富，是國內外游客首選的游覽觀光勝地，而且隨著法定假日的增多和帶薪假期在我國的流行，越來越多的人外出旅游，并選擇星級飯店入住。 需求預測改革開放以來，海外來京旅游人數(shù)增長迅速，日前中國加入WTO，國際交往，尤其商務交往必然增加，海外來京人數(shù)仍然會維持較快的增速。以前20年數(shù)據(jù)為基礎，預測今后接待海外來京人數(shù)如下：國內游客方面，隨著每年法定假日中長假的增多，近年來也在以年增長率超過10%的速度增加，以此為基數(shù)估計，國內來京游客數(shù)量：在較長的時間內，外省市國內游客仍是北京市飯店最主要客戶，在旅游業(yè)收入中，國內游客收入目前占總旅游收入近70%，這一趨勢較長時期內不會改變。以上預測中并未考慮2008年由于奧運會舉辦將導致游客大幅增加。 寫字樓市場概況 市場供應情況隨著北京市經濟的快速發(fā)展，整個辦公用房市場日漸活躍，從1994年不足20平方米的竣工量，2000年稍有回落，竣工面積約為69萬平方米，整個辦公市場存量在500萬平方米左右。歷年來辦公用房的開工面積由94年的200平方米上升到997年高峰，超過600萬平方米，由于當時寫字樓市場的投資過熱，98年后逐年回落。到2000年大約在449萬平方米左右。進入2001年后，寫字樓市場平淡中見活躍，預計全年寫字樓供應量應能達到140萬平方米以上。其中，中關村地區(qū)的供應量將有33萬平方米左右。目前，CBD地區(qū)只有數(shù)碼0總面積7萬平方米的新亞大廈、成中大廈和長安街邊的凱特達利項目等約20萬平方米的供應量；中關村在建的有融科資訊中心和騰達大廈等；金融街地區(qū)有新開盤的國際金融中心以及下半年將要開盤的11萬平方米的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬平方米的供應量。 綜合起來，大約有141萬平方米的供應量入市。（見下表）2001年北京高檔寫字樓供應狀況項目名稱 面積（平方米）項目名稱 面積（平方米）數(shù)碼科技大廈70000新亞大廈70000融科資訊中心50000凱特達利100000騰達大廈 91000名人廣場70000國興大廈 48000太運大廈20000太平洋國際大廈 60000北京國際金融中心69000中國國際科技會展中心60000富凱大廈110000瑞城中心 210000中證大廈110000中國人壽大廈90000東方廣場二期150000數(shù)碼0130000和喬大廈三期30000進入第三季度后，北京寫字樓市場有四棟寫字樓入伙，這四棟寫字樓為市場新增供應量324000平方米，市場存量達到527萬平方米。 在這四棟寫字樓中，東方廣場二期從面積上講可以說是其中最大的，中國人壽大廈和和喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段－－規(guī)劃中的北京中央商務區(qū)，而騰達大廈則靠近中關村，新增供應量已經很大，給市場帶來了很大的壓力，而現(xiàn)有寫字樓所空出的面積則更進一步加劇了市場的惡化程度。同時，那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經開始預租和預售的寫字樓也對當前寫字樓市場產生了壓力。而從中長期規(guī)劃來看，高檔寫字樓的供應量分布有： CBD大約在500萬平方米，中關村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其他地區(qū)150萬平方米左右，潛在供應量在1000萬平方米左右。 未來三年內，寫字樓的競爭將進入產品時代，其中CBD將成為重點地區(qū)。 寫字樓市場需求狀況2000年以來，隨著世界經濟的快速發(fā)展和亞洲經濟的回暖升溫，新經濟的迅速崛起全面帶動了寫字樓市場的快速回升。2001年上半年北京高檔寫字樓市場在下半年加入WTO及七月份北京申奧兩大利好的刺激下，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，再次呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢；上半年由于中國加入世貿的臨近，許多公司，包括國內和國外公司，都看好北京寫字樓市場的投資前景，尤其是最近寫字樓市場供不應求，租金直線上漲，投資回報率也呈上升態(tài)勢。目前北京寫字樓市場的投資回報率約在9％－11％之間，與國外房地產市場5％左右的回報率相比是非常可觀的。由于銀行按揭已經進入商業(yè)用房市場，使投資環(huán)境相對寬松。受高投資回報率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓，這些因素都會最終促使寫字樓售價逐漸上漲。以下是近年來的寫字樓租金走勢圖：另外，從去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落。2001年上半年，市場吸納了近28萬平方米的高檔寫字樓面積，其中多數(shù)面積被電信、金融行業(yè)購買且多數(shù)用于自用，同時新租戶租用和現(xiàn)有租戶擴租的情況也比較踴躍。從需求結構上看，許多實力雄厚的中資機構在上半年市場上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場份額。外資企業(yè)在租賃市場上仍然體現(xiàn)出強大的實力，占據(jù)40％左右的市場份額。，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)（主要是國內機構）重新成為寫字樓需求主力，市場需求已經出現(xiàn)結構變化。這從一個側面反映了中資機構國際化進程的加快。東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)東遷與西移互動跡象。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點。2001年寫字樓租售市場一個最大特點就是：西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場的68%以上，從而以絕對的優(yōu)勢超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)），成為2001年上半年市場的熱點。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的售價在2400美元／平方米。銷售價格呈上升趨勢，比去年同期上漲了3個百分點。租金方面，成交價在26美元/，比去年同期上漲了7個百分點。從空置率方面來看，%，這一結果的出現(xiàn)主要是由于供應量的顯著增長。從區(qū)位上看，東城區(qū)空置率最高（%），其次是朝陽區(qū)（%），海淀區(qū)和西城區(qū)列第三和第四位，%%。2001年第三季度主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置租賃面積（平方米）安捷倫京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路5400中國網(wǎng)通通泰大廈西城區(qū)金融街5000BEA系統(tǒng)中國人壽大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街2600（使用）華泰保險中化大廈西城區(qū)南禮士路1800（使用）金都律師事務所中國人壽大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街850（使用）美國電報電信公司國貿中心一座朝陽區(qū)建國門外大街617（使用）北京電信通京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路8112001年第三季度主要買賣成交公司/機構名稱物業(yè)名稱位置面積（平方米）浙江省政府浙江大廈朝陽區(qū)安華橋34000中國絲綢匯置通大廈東城區(qū)北京站20000某證券公司寶景大廈東城區(qū)安定門5000鐵道部計算中心國興大廈海淀區(qū)車公莊2000綜合目前市場的各方面因素，中國成功地申辦2008年奧運會、中國入世的最終成功，中軸路的貫通，將使得許多此區(qū)域的持觀望態(tài)度的項目開始運作，預計會使當前較為平淡的寫字樓市場變得活躍起來。但由于美國的恐怖襲擊、經濟減速等方面帶來的一系列連鎖反應產生了很多不穩(wěn)定因素，對世界經濟有可能產生消極影響，進而使跨國公司減少對寫字樓的需求。北京寫字樓市場最終如何發(fā)展將取決于各種因素之間相互作用的結果。 加入WTO對寫字樓市場的影響分析中國已于今年11月加入世界貿易組織，這對北京高檔寫字樓 將產生積極的影響。 “入世”后，高科技發(fā)展的步伐將加快，產業(yè)結構將進一步加速調整，房地產業(yè)為國民經濟發(fā)展提供配套服務的作用將日趨明顯。對于高檔寫字樓市場來說，入世肯定會有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在銀行、保險等金融行業(yè)，會計、律師等服務性行業(yè)以及電信運營等行業(yè)。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許經營本地業(yè)務，尤其是金融業(yè)最明顯，因此這些行業(yè)在北京的業(yè)務范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是辦事處級的，人員通常只有3到4人，有的甚至更少，因此它們對寫字樓的需求自然就非常弱。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經營本地業(yè)務，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務的發(fā)展而逐漸擴大，隨之產生的對寫字樓的需求也將逐漸釋放出來。入世對北京高檔寫字樓市場帶來許多的有利因素，但是并不能由此而盲目樂觀，應持謹慎態(tài)度。原因主要有：（1）入世的利好因素對房地產市場尤其是高檔辦公樓的影響都不會立竿見影的，至少需要半年甚至一年的時間，這是因為房地產市場相對于整個國民經濟的發(fā)展有一個滯后期。入世也一樣，它對北京寫字樓市場的影響估計也得到明年下半年才能顯現(xiàn)出來。（2）是全球經濟目前正在放緩，美日經濟甚至已經進入了衰退期，而北京高檔寫字樓市場相當大一部分都是由美日公司來支撐的，因此這些國家經濟的衰退勢必會對北京高檔寫字樓市場產生不利的影響。實際上，這種不利影響已經慢慢地顯現(xiàn)出來，表現(xiàn)在它們對寫字樓需求面積的減少以及對寫字樓租金承受能力的下降。在租金方面，許多公司對目前市場上的高租金越來越缺乏承受能力。例如，嘉里中心寫字樓中的許多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它們不得不考慮搬到其它便宜的寫字樓。（3）盡管目前需求不旺，但寫字樓的供應在今年下半年到明年上半年卻相當多，根據(jù)統(tǒng)計，今年下半年到明年上半年北京高檔寫字樓的供應量將接近80萬平方米，這還不包括原有寫字樓中未被消化的部分，如果全加起來的話，實際有效供應將超過120萬平方米，這一供應量已經超過了北京寫字樓供應高峰年1997年的供應量（116萬平方米），因此未來半年到一年北京寫字樓市場的供應量將是比較大的。基于以上諸多因素，我們將不得不對北京高檔寫字樓市場未來半年到一年的發(fā)展抱著謹慎樂觀的態(tài)度。實際上，這種謹慎的態(tài)度也是目前寫字樓發(fā)展商普遍存在的，這與以前北京寫字樓發(fā)展商對利好消息的反應形成了鮮明的對比。在1999年中美剛簽署世貿準入?yún)f(xié)議的第二天，東方廣場就把其租金報價上調了一美金，而現(xiàn)在中國入世已經大局已定的情況下，許多發(fā)展商不僅沒有上調租金報價，相反卻降低了租金報價；一些發(fā)展商雖然沒有調低租金報價，但成交價與報價卻相差很大，有的甚至超過30％；有的寫字樓雖然成交價表面上也不低，但免租期卻給的很長，并且附送了裝修等優(yōu)惠條件，因此實際租金也很低。以上種種情況表明，發(fā)展商目前表現(xiàn)得更加理智，更能從市場的實際供求關系來決定其租金的定價，而不是盲目地跟風。不過，盡管有上述不利因素的存在，我們還是應該看到積極的方面存在。實際上，一些不利因素本身就能夠轉化成有利因素。例如，前面提到的美日經濟不景氣，在這種情況下，外國投資在它們本國由于尋找不到合適的投資機會，就會轉向其它更加有利可圖的市場，而中國作為一個充滿機會的、勞動成本比較低的發(fā)展中國家正好吸引了這些資金，這必然會間接地促進中國和北京寫字樓市場的發(fā)展，當然這種影響在短期內也不會體現(xiàn)出來。實際上，目前已經有不少這樣的公司由于本國或本地區(qū)經濟不景氣而正在或準備考慮到中國來投資。例如，日本三洋化工株式會社就準備今年年底在北京設立辦事處，并且考慮在國內合適的地方建廠。而臺灣公司更加明顯，尤其是電子行業(yè)，目前臺灣本土甚至已經出現(xiàn)空洞化的趨勢，許多這類公司到祖國大陸投資建廠。對入世后北京高檔寫字樓市場的發(fā)展趨勢，我們認為在短期內不會有很明顯的影響，在某一時期由于國外經濟的衰退和本地寫字樓市場供應的急劇放大甚至會出現(xiàn)走低的可能。但從長期來看，尤其是入世后半年到一年的時間，隨著原有寫字樓存量被逐漸吸納以及新的供應還沒有出現(xiàn)，并且隨著入世的利好因素逐漸釋放出來，北京高檔寫字樓市場將逐步趨向供需平衡，某些位置好、素質高的樓盤會出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，高檔寫字樓的租金也會穩(wěn)步回升，空置率將相應地降低。另一方面，租金的升高必然會使更多的用家轉而購買寫字樓，以減少未來租金上漲所帶來的辦公成本上的壓力，更多的投資者也會購買寫字樓，甚至經營寫字樓，以謀求高租金情況下的高的投資回報，這些都會進而促進寫字樓的開發(fā)建設，從而形成寫字樓市場的一個良性循環(huán)。 相關政策對寫字樓市場影響的分析在相關政策方面，北京市頒布的許多區(qū)域性政策和對某些行業(yè)的優(yōu)惠政策將會對寫字樓市場起到一定的積極作用，