【正文】 .................................................................................................. 40 附錄 ............................................................................................................................ 40 黑龍江 XX 大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 論 背景 項(xiàng)目名稱(chēng) XX 大廈新建工程 （暫定名） 建設(shè)單位概況 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司是省內(nèi)最大的農(nóng)資企業(yè)，是黑龍江省化肥流通的主渠道。公司創(chuàng)建于 2021 年 12 月 27 日，現(xiàn)有員工人數(shù) 484 人，注冊(cè)資金 1 億元，總資產(chǎn) 49 億元。單位性質(zhì)為有限責(zé)任 公司。 企業(yè)發(fā)展情況：公司現(xiàn)擁有一家全資分公司、十四家控股子公司、兩家參股公司。公司年產(chǎn)、銷(xiāo)化肥近 300 萬(wàn)噸，銷(xiāo)售額 70 余億元，黑龍江省市場(chǎng)占有率近 60%。曾獲得 “中國(guó)企業(yè) 500 強(qiáng) ”、 “中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè) 500強(qiáng) ”、 “中國(guó)優(yōu)秀誠(chéng)信企業(yè) ”、 “全國(guó)供銷(xiāo)系統(tǒng)先進(jìn)集體 ”、 “黑龍江省企業(yè)50 強(qiáng) ”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。公司法人代表由 劉斌 擔(dān)任 。 遼寧億森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于 2021 年 7 月 13 日取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)號(hào)為 2101001108436；公司住所為沈陽(yáng)市皇姑區(qū)黃河南大街 106 號(hào)，公司辦公位置為沈陽(yáng)市皇姑區(qū)淮河街 20 號(hào)，經(jīng)營(yíng) 范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售、小區(qū)物業(yè)管理、建筑工程設(shè)備租賃等；系由黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司及兩位自然人出資組建的有限公司；注冊(cè)資金 2021 萬(wàn)元，公司資質(zhì)為暫定級(jí)別，公司員工目前為 13 人，其中具有專(zhuān)業(yè)資格人員為 11 人。遼寧億森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司目前正在開(kāi)黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 發(fā)建設(shè)沈陽(yáng)市皇姑區(qū) “向工西 1”項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地 萬(wàn)平方米。 可行性報(bào)告編制依據(jù) 哈爾濱市城市建設(shè)總體發(fā)展規(guī)劃 《關(guān)于黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司建設(shè)用地的批復(fù)》哈政土合字 [2021]松北 19 號(hào)文 哈爾濱市松北新 區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)第 2021—005 號(hào)儲(chǔ)備用地控詳規(guī)劃圖 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB50325—— 2021 《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ67——2021 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595（ 2021） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50016——2021 國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)建設(shè)法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn) 《 XX 大廈新建工程巖土工程勘察技術(shù)報(bào)告》 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 1建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 項(xiàng)目提出的過(guò)程和理由 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司原辦公地點(diǎn) 已無(wú) 可發(fā)展空間， 隨著企業(yè)規(guī)模不斷壯大，對(duì)辦公環(huán)境和條件的要求與企業(yè)現(xiàn)有辦公環(huán)境和條件之間的矛盾逐漸凸顯，而且日益突出：辦公室內(nèi)十分擁擠、狹小，辦公樓周邊環(huán)境嘈雜臟亂、道路擁堵不堪，給公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)、合作伙伴往來(lái)及員工出行帶來(lái)諸多不便，嚴(yán)重影響企業(yè)形象的提升。 經(jīng)過(guò)對(duì)現(xiàn)有建筑及場(chǎng)地的分析，認(rèn)為在原址上改擴(kuò)建的可行性不大。為促進(jìn)黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 公司事業(yè)迅速發(fā)展的需要， 公司 經(jīng)與市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并獲得支持后，決定 擬將集團(tuán)總部搬遷至哈爾濱市松北區(qū)。 擬建場(chǎng)址 XX 大廈新建工程擬建于 哈爾濱市松北區(qū)規(guī)劃路 25 與哈黑公路交 叉口處 ，松北新區(qū) 2021005 號(hào)地 （ 中國(guó)移動(dòng)哈爾濱分公司 東側(cè)） 。附近有哈爾濱市人民政府、哈爾濱市松北區(qū)人民政府、大唐公司、哈爾濱商業(yè)大學(xué)、世茂花園等住宅小區(qū)。風(fēng)景秀麗的太陽(yáng)島國(guó)家森林公園距離該項(xiàng)目?jī)H 1000 米左右，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全、交通方便。僅需十五分鐘即可到達(dá)中心城區(qū)。 項(xiàng)目規(guī)模 與 目標(biāo) 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 總 用 地面積 平方米。其中，建設(shè)用地面積為 平方米， 道路用地面積 平方米。 規(guī)劃建筑面積 34151平方米。 地上 26971 平方 米 ，地下 7180 平方米。 建筑由主樓和裙房組成，主樓建筑主要作為辦公用房，擬建 20 層，裙房為附屬用房，擬建三層。地下室一層，除設(shè)備用房外用于地下停車(chē)，停車(chē) 246 輛。 建設(shè)用地上除建筑基底外，設(shè) 1000 平方米 地面停車(chē)場(chǎng)一處 ，停放車(chē)輛 30 輛 。用于籃球等的活動(dòng)場(chǎng)地一處，其余為廣場(chǎng)和綠化用地。 建設(shè)目標(biāo) XX 大廈新建工程是企業(yè)的形象工程， 其規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)與哈爾濱市黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 城市整體規(guī)劃要求相適應(yīng)，在松北區(qū)城市重要地段上建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、造型獨(dú)特、綠色節(jié)能、生態(tài)環(huán)保、功能完備的現(xiàn)代化的辦公建筑。 項(xiàng)目建設(shè)不僅應(yīng)滿足當(dāng)前各方面的需 要，而且應(yīng)具有現(xiàn)代意識(shí)和前瞻性，要為公司將來(lái)的發(fā)展留有充分余地；場(chǎng)區(qū)的整體構(gòu)思和功能分區(qū)應(yīng)在技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理，應(yīng)反映出二十一世紀(jì)新型企業(yè)的整體風(fēng)貌； 也應(yīng)成為哈爾濱松北區(qū)城市形象的亮點(diǎn)，提高城市的文化品味。 主要建設(shè)條件 本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)區(qū)周?chē)h(huán)境極佳，除場(chǎng)地內(nèi)部分回填土需平整外，范圍內(nèi)的道路、給排水、供熱、供電、燃?xì)夂屯ㄐ诺然A(chǔ)設(shè)施比較完善?？梢詽M足項(xiàng)目建設(shè)的需求。 項(xiàng)目建設(shè)期、投入總資金及效益 項(xiàng)目擬于 2021 年 1 月進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)方案招標(biāo)， 2 月開(kāi)始施工圖設(shè)計(jì)，3 月進(jìn)行施工招標(biāo)， 4 月正式 開(kāi)始施工， 2021 年 4 月開(kāi)始使用。 本項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元。其中工程直接費(fèi)為 萬(wàn)元 。 發(fā)展農(nóng)資事業(yè)的重要性 黑龍江是農(nóng)業(yè)大省和國(guó)家重要的商品糧基地，承擔(dān)著保障國(guó)家糧食安全的重任。我省的農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)能夠連年上臺(tái)階，倍豐集團(tuán)功不可沒(méi)。尤其是 2021 年春季我省化肥市場(chǎng)貨源嚴(yán)重緊缺，公司顧全大局，帶頭限價(jià)保供，充分發(fā)揮了農(nóng)資流通的主渠道作用，確保了全省的農(nóng)資供黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 應(yīng)，受到省委、省政府的高度評(píng)價(jià)，省委書(shū)記吉炳軒、省長(zhǎng)栗戰(zhàn)書(shū)等 4位省級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作出批示，對(duì) 公司的社會(huì)責(zé)任意識(shí)和主渠道作用給予肯定，并殷切期望公司進(jìn)一步提高省內(nèi)市場(chǎng)占有率，為實(shí)施黑龍江省 “千億斤糧食產(chǎn)能建設(shè)工程 ”發(fā)揮支撐作用。 我國(guó)農(nóng)資發(fā)展面臨的困難 現(xiàn)階段，我國(guó)農(nóng)資行業(yè)經(jīng)營(yíng)主體過(guò)多過(guò)濫，流通秩序混亂。一些不具備經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的個(gè)體商販通過(guò)掛靠經(jīng)營(yíng)、租照經(jīng)營(yíng)、賣(mài)經(jīng)營(yíng)權(quán)等手段披上合法外衣的化肥經(jīng)營(yíng)權(quán)，使國(guó)內(nèi)化肥市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體迅速膨脹，他們推銷(xiāo)一些雜牌、劣質(zhì)肥料，加高價(jià)來(lái)賺取利潤(rùn)，損害農(nóng)民利益，影響到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會(huì)穩(wěn)定。為此，國(guó)家鼓勵(lì)大型流通企業(yè)集團(tuán)發(fā)展農(nóng)資連鎖經(jīng)營(yíng)，并對(duì)區(qū)域內(nèi)占主導(dǎo)地位的農(nóng)資流通企 業(yè)給予必要的扶持，以切實(shí)減少流通環(huán)節(jié)，保證商品質(zhì)量，降低農(nóng)業(yè)成本，減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。 國(guó)家對(duì)三農(nóng)的大力支持 近年來(lái)，國(guó)家非常重視 “三農(nóng) ”工作，加大對(duì) “三農(nóng) ”的投入。在農(nóng)資方面，國(guó)家建立了化肥淡季商業(yè)儲(chǔ)備制度，并實(shí)施了 “萬(wàn)村千鄉(xiāng) ”市場(chǎng)工程，投入了大量引導(dǎo)資金。 XX 集團(tuán)在這一系列的支農(nóng)政策中扮演著重要角色，每年承擔(dān)國(guó)家和省級(jí)化肥淡季儲(chǔ)備任務(wù)近 50 萬(wàn)噸，同時(shí)， XX集團(tuán)被評(píng)為國(guó)家 “萬(wàn)村千鄉(xiāng)市場(chǎng)工程優(yōu)秀試點(diǎn)企業(yè) ”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。 企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，為農(nóng)資的發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù) XX 集團(tuán)積極響應(yīng)政府號(hào)召，大力開(kāi)展以 測(cè)土配方、平衡施肥為核心的農(nóng)化服務(wù)。公司成立了農(nóng)化服務(wù)中心，投資 600 多萬(wàn)元在省內(nèi)建立了 5 個(gè)大型土壤檢測(cè)中心化驗(yàn)室和混配肥服務(wù)站，在 14 個(gè)市縣設(shè)立了土黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 樣收集處理站，指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)展測(cè)土配方、平衡施肥等農(nóng)化服務(wù)。目前已累計(jì)檢測(cè)土樣 10 多萬(wàn)份，測(cè)土面積 1300 多萬(wàn)畝，初步建立起了覆蓋全省的土壤檔案。在 XX 連鎖店可隨時(shí)上網(wǎng)為農(nóng)戶調(diào)取檢測(cè)結(jié)果，提供施肥建議方案。農(nóng)化服務(wù)的扎實(shí)深入開(kāi)展，有效提高了化肥利用率，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)節(jié)本增效，深受廣大農(nóng)民歡迎。 同時(shí)，公司還開(kāi)展助農(nóng)綜合服務(wù)，成立了倍豐農(nóng)民技術(shù)學(xué)場(chǎng)，免費(fèi)食宿，為廣大 農(nóng)民免費(fèi)提供科普培訓(xùn)，開(kāi)創(chuàng)了業(yè)內(nèi)先河；與東北農(nóng)業(yè)大學(xué)結(jié)成合作共建關(guān)系，通過(guò)組織產(chǎn)品試驗(yàn)、示范，加快了新技術(shù)的轉(zhuǎn)化速度和農(nóng)民科學(xué)施肥的進(jìn)程；通過(guò)集中培訓(xùn)、科技下鄉(xiāng)、村屯授課、田間巡診等方式，解決農(nóng)民產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后的各項(xiàng)難題，以服務(wù)為紐帶贏得了農(nóng)民的信賴(lài)。幾年來(lái)，倍豐農(nóng)民技術(shù)學(xué)場(chǎng)共計(jì)免費(fèi)培訓(xùn)農(nóng)民 5,000多人次；開(kāi)展新品種試驗(yàn)示范項(xiàng)目 130 余項(xiàng)次，設(shè)立示范田 2,000 畝以上；開(kāi)展田間巡診 150 余次，組織各類(lèi)農(nóng)化培訓(xùn) 200 多場(chǎng)次，通過(guò) 800免費(fèi)電話回答農(nóng)民的技術(shù)咨詢 3,000 多人次，發(fā)放測(cè)土宣傳資料 50 多萬(wàn)份。 政府與企業(yè)共同努力，積極建立一支高素質(zhì)農(nóng)資隊(duì)伍 在政府有關(guān)部門(mén)的大力支持下，經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的培養(yǎng)和歷練，公司已經(jīng)形成了一支能征善戰(zhàn)、敢打敢拼、想干事、能干事的干部員工隊(duì)伍，在 “企興我榮、人企共進(jìn) ”的共同愿景下，為大家提供和諧的工作環(huán)境，切實(shí)做到人盡其才，大家深感作為 “倍豐人 ”的榮譽(yù)和自豪，這正是促進(jìn)企業(yè)快速、持續(xù)、健康發(fā)展的基礎(chǔ)。 “十一五 ”期間我們的目標(biāo)就是要堅(jiān)持改革創(chuàng)新，繼續(xù)做大做強(qiáng)，進(jìn)而打造百億規(guī)模龍頭企業(yè)，使 XX 集團(tuán)黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 成為民族農(nóng)資企業(yè)的骨干力量。我們?cè)笧楸Ｕ衔沂∞r(nóng)業(yè)與國(guó)家糧食安全，增進(jìn)龍江乃至全 國(guó)人民的福祉而不懈努力。 企業(yè)發(fā)展目標(biāo)：倍豐集團(tuán)始終堅(jiān)持搞好農(nóng)資流通主業(yè)思想不動(dòng)搖，并在做大做強(qiáng)農(nóng)資流通主業(yè)的同時(shí)，積極延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，不斷探索新的效益增長(zhǎng)點(diǎn)，以謀求企業(yè)的多元化發(fā)展；倍豐集團(tuán)以連鎖經(jīng)營(yíng)理念為指導(dǎo) ,積極發(fā)展分銷(xiāo)連鎖網(wǎng)絡(luò)，樹(shù)立良好企業(yè)形象，已在全省發(fā)展 2,200 余家直營(yíng)和加盟連鎖店，市、縣、鄉(xiāng)網(wǎng)絡(luò)覆蓋面達(dá) 90％，在黑龍江省成功打造農(nóng)資放心工程 ——XX 連鎖；倍豐集團(tuán)始終堅(jiān)持為 “三農(nóng) ”服務(wù)的宗旨，以誠(chéng)實(shí)守信的經(jīng)營(yíng)理念，以提高化肥有效利用率、降低農(nóng)業(yè)投入成本為目的，開(kāi)展以測(cè)土配方施肥為重點(diǎn)的農(nóng)化技術(shù)服 務(wù)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)節(jié)本增效，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。以保真無(wú)假的商品質(zhì)量，完備通暢的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，專(zhuān)業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平，打造國(guó)內(nèi)一流農(nóng)資企業(yè)品牌。企業(yè)管理目標(biāo)：在體制方面，公司建立符合現(xiàn)代企業(yè)制度的股本結(jié)構(gòu)、法人治理結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格按公司法及企業(yè)章程規(guī)范運(yùn)作；在制度建設(shè)方面。公司先后出臺(tái)了一系列規(guī)章制度，并強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)察，使業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)流程安全、規(guī)范、有序，實(shí)現(xiàn)了有效監(jiān)管。 項(xiàng)目使用功能與建設(shè)規(guī)模 使用功能 本項(xiàng)目主要使用功能為辦公樓， 是黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司在哈爾濱總部辦公地點(diǎn)。 建筑應(yīng)能滿足辦公 人員的一切使用要求，包括餐飲、娛樂(lè)、健身、后勤服務(wù)等， 為使用本建筑的 500 名本公司職黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 工和外來(lái)辦事人員創(chuàng)造一個(gè)良好的工作和生活環(huán)境。 同時(shí)，考慮到現(xiàn)代辦公方式的發(fā)展，使用功能空間應(yīng)具可變性和靈活性。 也應(yīng)考慮建筑內(nèi)部使用功能與外部功能空間的聯(lián)系，布置好室外活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)場(chǎng)和綠化等。 本項(xiàng)目 的 建筑 功能空間組成包括：辦公空間、附屬用房空間、服務(wù)用房空間。各功能空間組成見(jiàn)表 21， 22， 23。 表 21 附屬面積統(tǒng)計(jì)表 類(lèi)別 數(shù)量 擬需單位面積 合計(jì)面積 備注 合計(jì) 6625 陽(yáng)光大廳 1 3000 3000 含倉(cāng)庫(kù) 10 個(gè) 多功能廳 1 1000 1000 報(bào)告廳 1 400 400 中會(huì)議室 2 150 300 展覽室 1 140 140 洽談室 15 35 525 圖書(shū)室 1 35 35 監(jiān)控室 1 35 35 衛(wèi)生間 17 70 1190 走廊 電梯、樓梯 休閑廳 表 22 生活樓面積統(tǒng)計(jì)表 類(lèi)別 數(shù)量 擬需單位面積 合計(jì)面積 備注 合計(jì) 1180 1180 廚房 1 280 280 2 個(gè)休息間、庫(kù)房 食堂 1 600 600 200 人， 3 個(gè)單間 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 健身洗浴 1 300 300 洗衣間 表 23 其他面積統(tǒng)計(jì)表 類(lèi)別 數(shù)量 擬需單位面積 合計(jì)面積 備注 合計(jì) 8080 8080 收發(fā)室 2 運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 2 900 900 地下車(chē)庫(kù) 1 7180 7180 216 車(chē)位 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)用地面積為 平方米，總建筑面積 34151 平方米。其中地上 26971 平方米，地下 7180 平方米。 地點(diǎn)與地理位置 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團(tuán)有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項(xiàng)目可行性研究