【正文】 .............................................................. 37 ....................................................................................................... 38 項目建設(shè)實施進度 ......................................................................................... 38 建設(shè)實施組織管理 ......................................................................................... 38 11. 項目經(jīng)濟分析 ..................................................................................................... 39 經(jīng)濟分析的依據(jù) ............................................................................................. 39 貸款償還 ......................................................................................................... 39 12．結(jié) 論 ................................................................................................................ 40 附錄 ............................................................................................................................ 40 黑龍江 XX 大廈新建工程項目可行性研究報告 1 論 背景 項目名稱 XX 大廈新建工程 （暫定名） 建設(shè)單位概況 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司是省內(nèi)最大的農(nóng)資企業(yè)，是黑龍江省化肥流通的主渠道。 企業(yè)發(fā)展情況：公司現(xiàn)擁有一家全資分公司、十四家控股子公司、兩家參股公司。 遼寧億森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2021 年 7 月 13 日取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，注冊號為 2101001108436；公司住所為沈陽市皇姑區(qū)黃河南大街 106 號，公司辦公位置為沈陽市皇姑區(qū)淮河街 20 號，經(jīng)營 范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、小區(qū)物業(yè)管理、建筑工程設(shè)備租賃等；系由黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司及兩位自然人出資組建的有限公司；注冊資金 2021 萬元，公司資質(zhì)為暫定級別，公司員工目前為 13 人，其中具有專業(yè)資格人員為 11 人。為促進黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 3 公司事業(yè)迅速發(fā)展的需要， 公司 經(jīng)與市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報并獲得支持后，決定 擬將集團總部搬遷至哈爾濱市松北區(qū)。僅需十五分鐘即可到達中心城區(qū)。 地上 26971 平方 米 ，地下 7180 平方米。用于籃球等的活動場地一處，其余為廣場和綠化用地?？梢詽M足項目建設(shè)的需求。 發(fā)展農(nóng)資事業(yè)的重要性 黑龍江是農(nóng)業(yè)大省和國家重要的商品糧基地，承擔(dān)著保障國家糧食安全的重任。一些不具備經(jīng)營資質(zhì)的個體商販通過掛靠經(jīng)營、租照經(jīng)營、賣經(jīng)營權(quán)等手段披上合法外衣的化肥經(jīng)營權(quán)，使國內(nèi)化肥市場經(jīng)營主體迅速膨脹，他們推銷一些雜牌、劣質(zhì)肥料，加高價來賺取利潤，損害農(nóng)民利益，影響到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會穩(wěn)定。 XX 集團在這一系列的支農(nóng)政策中扮演著重要角色，每年承擔(dān)國家和省級化肥淡季儲備任務(wù)近 50 萬噸，同時， XX集團被評為國家 “萬村千鄉(xiāng)市場工程優(yōu)秀試點企業(yè) ”榮譽稱號。在 XX 連鎖店可隨時上網(wǎng)為農(nóng)戶調(diào)取檢測結(jié)果，提供施肥建議方案。 政府與企業(yè)共同努力，積極建立一支高素質(zhì)農(nóng)資隊伍 在政府有關(guān)部門的大力支持下，經(jīng)過幾年來的培養(yǎng)和歷練，公司已經(jīng)形成了一支能征善戰(zhàn)、敢打敢拼、想干事、能干事的干部員工隊伍，在 “企興我榮、人企共進 ”的共同愿景下，為大家提供和諧的工作環(huán)境，切實做到人盡其才，大家深感作為 “倍豐人 ”的榮譽和自豪，這正是促進企業(yè)快速、持續(xù)、健康發(fā)展的基礎(chǔ)。以保真無假的商品質(zhì)量，完備通暢的營銷網(wǎng)絡(luò)，專業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平，打造國內(nèi)一流農(nóng)資企業(yè)品牌。 建筑應(yīng)能滿足辦公 人員的一切使用要求，包括餐飲、娛樂、健身、后勤服務(wù)等， 為使用本建筑的 500 名本公司職黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 8 工和外來辦事人員創(chuàng)造一個良好的工作和生活環(huán)境。各功能空間組成見表 21， 22， 23。 附近有哈爾濱市人民政府、哈爾濱市松北區(qū)人民政府、中國移動哈爾濱分公司、大唐公司、哈爾濱商業(yè)大學(xué)、世茂花園等住宅小區(qū)。參見附圖 1。是 由哈爾黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 11 濱市人民政府通過國有土地使用權(quán)招標拍賣的方式 出 讓給黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料集團有限公司 使用。 經(jīng)有關(guān)部門對擬建場區(qū)工程建設(shè)用地進行地質(zhì)災(zāi)害危險性評估工作，通過現(xiàn)場調(diào)查及資料整理， 經(jīng)分析研究，得出主要結(jié)論和建議如下： 按照國土資源部國土資發(fā) [1999]392 號文件附件的技術(shù)要求，本項目確定為三級評估； 該評估區(qū)位于松花江漫灘區(qū)，地勢低平， 69 月份降水量占全年降水量的 %；地下水位埋藏較淺，表層普遍分布粉質(zhì)粘土層，最大季節(jié)凍土深度為 ,易發(fā)生凍融陷地質(zhì)災(zāi)害； 評估區(qū)內(nèi)巖土體類型較單一，多為粉質(zhì)粘土、淤泥質(zhì)土、粉細砂、細砂、中砂、中粗砂、粗砂、及礫砂；淤泥質(zhì)土多為薄層狀或透鏡狀； 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 12 評估區(qū)現(xiàn)狀地址災(zāi)害主要為凍融，應(yīng)以預(yù)防為主，采取合理措施預(yù)防地質(zhì)災(zāi)害地發(fā)生 或降低地質(zhì)災(zāi)害的損害程度； 場區(qū)為地質(zhì)災(zāi)害危險性小地區(qū)； 評估區(qū)為地震基本烈度 VI 度區(qū)。 建設(shè)條件 本項目施工場地開闊、交通便利、道路良好，施工設(shè)備和材料可以方便地運達施工現(xiàn)場并存放。 總 平面布置 基地概況 XX 大廈新建工程擬建于哈爾濱市松北區(qū)規(guī)劃路 25 與哈黑公路交叉口處，基地呈平行四邊形，南北長 米，東西長 米。 辦公樓主體為 20 層，裙房為 3 層。進入場地的 入口在 松北區(qū)規(guī)劃 5 號路上。因此， 本建筑的風(fēng)格確定為現(xiàn)代簡潔 形式，以求與中國移動哈爾濱分 公司辦公樓相協(xié)調(diào)；在建筑外表面上 突出 綠色 科技 主題，用以與其相區(qū)別。 經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積： m2 總建筑面積： 34151m2 容積率： 總綠地面積： 2326 m2 道路廣場面積： 3862 m2 停車泊位數(shù)： 246 輛 建筑設(shè)計方案 建筑風(fēng)格 本項目建筑基本性格應(yīng)是樸實、大方、有文化氣息，不過分追求華麗。規(guī)劃后場區(qū)建筑造型風(fēng)格，其主體均統(tǒng)一為淺灰色，適當增添協(xié)調(diào)顏色黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 16 的局部裝飾，既有協(xié)調(diào)的一 面，又有傳統(tǒng)文化的內(nèi)涵。 二層：多功能廳（ 1120 平方米），會議室（ 245 平方米），圖書館（ 70平方米），休息廳（ 280 平方米），辦公室（ 500 平方米） 。 二十層： 董事長、總經(jīng)理辦公室 （ 2= 平方米），領(lǐng)導(dǎo)辦公室（ 3= 平方米），普通辦公室（ 2= 平方米），會議室（ 2= 平方米）。 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 本建筑的主體為 20 層，層高 米，裙房 3 層，層高 米。裙房部分鋼桁架采用鋼管桁架，地下室采用 300 厚防滲鋼筋混凝土墻，基礎(chǔ)采用現(xiàn)澆超流態(tài)樁基礎(chǔ)。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)不分區(qū) 。消防給水系統(tǒng)包 括消火栓給水系統(tǒng)，自動滅火系統(tǒng)和滅火器配置系統(tǒng)。 （ 3）給水規(guī)劃 供水采用市政管網(wǎng)直接供水與給水增壓泵房增壓供水的聯(lián)合供水方式。日 （ 2）食堂生活用水標準 23 升 /人 重點建筑物要按照 “建筑設(shè)計防火規(guī)劃 ”的要求設(shè)計，滿足生活和消防用水的要求。 污水量預(yù)測 污水量按生活用水量的 95%計。場區(qū)各建筑污水排入室外檢查井后排入化糞池處理后排入干管內(nèi)，最后排至距 150 米 處市政排水干線。 雨水工程規(guī)劃 設(shè)計標準 暴雨強度公式 q＝ 167A1(1+ClgP)247。 。 （ 2） 冬季 室內(nèi)設(shè)計參數(shù) 辦公室、圖書館、會議室： 18℃ ， 地下車庫： 5℃ ， 宿舍： 20℃ ， 浴室： 25℃ ， 餐廳： 16℃ 。 熱水供應(yīng)用熱：冬季利用一級供熱管網(wǎng)，夏季采取設(shè)置燃氣熱水鍋爐的方式。 自動控制系統(tǒng)采用分散式 DDC 系統(tǒng)， 并 接入 樓宇自控 BAS 系統(tǒng)。用電指標中已考慮了建筑物的用電需要系數(shù)為 ~。 線路敷設(shè) 場區(qū)內(nèi)電力線路全部采用電纜埋地敷設(shè)。市話通信光纜和有線電視光纜接入網(wǎng)絡(luò)中心機房，由中心機房配線至場區(qū)內(nèi)各用戶。 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 25 管理中心監(jiān)控機房、樓群監(jiān)控管理間設(shè)置總線連接，可進行畫面?zhèn)魉汀? （ 2）線路規(guī)劃 本工程規(guī)劃由場區(qū)東側(cè)三環(huán)路引入市區(qū)通信光纜至弱電中心機房，在弱電中心設(shè)置市話虛擬網(wǎng)模塊設(shè)備，具體規(guī)模由專業(yè)部門及建設(shè)單位確定。本次規(guī)劃為今后的專業(yè)設(shè)計預(yù)留必要的有線電視線通道。 場區(qū)內(nèi)弱電管網(wǎng)按規(guī)劃最終容量設(shè)置，避免道路重復(fù)開挖，弱電線路可根據(jù)發(fā)展建設(shè)的需要，分期分批敷設(shè)。 建筑防火 新 建建筑物耐火等級為一級， 主體建筑每層建筑面積 1088 平方米，設(shè)自動噴淋系統(tǒng)， 每層為一個防火分區(qū)，設(shè)疏散樓梯 2 部，消防電梯 1部，走廊和樓梯寬度和距離均滿足相關(guān)規(guī)范的要求。建筑物內(nèi)按規(guī)范設(shè)置掛壁式消火栓， 建筑 中各 樓層 均 設(shè)置自動噴淋系統(tǒng)。 消防供電及應(yīng)急措施 所有消防負荷均由 辦公樓地下變電所 市電 母線 及柴油發(fā)電機組母線單獨回 路供給，采用雙電源轉(zhuǎn)換裝置末級配電箱自動切換。 b、消防控制室在確認火災(zāi)后，能自動或手動控制電梯全部回降到首層，并接收其反饋信號。新建場區(qū)建筑物的消防通道要符合“ 規(guī)范”的規(guī)定，其路面寬度、轉(zhuǎn)彎半徑、凈空高度、路面承載能力，均 符合消防車道的要求。 本工程地下車庫暫時 可作為人員隱蔽所。 總體評價 本項目所在位置環(huán)境空氣質(zhì)量基本可以達到國家《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（ GB30951996）中的二級標準；環(huán)境噪聲基本可以滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（ GB309693）中的 I 類要求，場區(qū)周圍生態(tài)環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀良好。 （ 2）水泵影響，雖有一定的噪聲，但采取了減振隔聲措施，再加上建筑物本身隔音的作用，以及四周植樹對聲音的阻隔作用，因此對場區(qū)噪聲影響不大，仍可保持原有的環(huán)境噪聲質(zhì)量級別。本 次征地有屬于規(guī)劃范圍內(nèi)的一次征地，所以不會對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生很大影響。 （ 2）水泵等主要噪聲源應(yīng)加裝隔聲罩和消音器，盡量減少聲源強度。 黑龍江倍豐農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)資料集團有限公司倍豐農(nóng)資大廈新建工程項目可行性研究報告 31 建筑設(shè)計 （ 1）、各層衛(wèi)生間、用水房間、餐廳廚房均為鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板，地面及墻面貼防滑面磚到頂，衛(wèi)生間采用機械通風(fēng)，應(yīng)達到 10 次 /h。 （ 3）、衛(wèi)生間的 廁 位、水頭數(shù)量經(jīng)計算均滿足使用人數(shù)要求。 （ 4）、生活水泵房墻面、地面應(yīng)進行處理，無排水管道通過，周圍一定距 離無化糞池。 、節(jié)水、節(jié)煤措施 節(jié)電 用電設(shè)備一律選用節(jié)能節(jié)電型產(chǎn)品。 節(jié)水 節(jié)約用水的重點是防止跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象發(fā)生， 選擇 了 性能良好的供水設(shè)施、設(shè)備，如在便池上采用延時沖洗閥，即可防止常流水，又可使每次沖洗節(jié)水 2040%。 在總體布置上要考慮建筑物的朝向，設(shè)有足夠的朝陽窗，以獲得良好的采光和足夠的日照，以便最大限度的節(jié)約能源消耗。 供水、排水管道采用能源消費低的塑料管或塑料復(fù)合管材 。 在工程建設(shè)中，綜合考慮其建筑結(jié)構(gòu)的合理性、安全性和經(jīng)濟可行性的情況下應(yīng)采用以下節(jié)能材料。 該投資估算匯總表中的其它各項費用按國家有關(guān)規(guī)定及實際情況估算。 本項目一次規(guī)劃設(shè)計，一次實施。關(guān)于項目施工，本項目通過招投標選用信譽好、技術(shù)力量強、資金雄厚、具有相應(yīng)資質(zhì)的高水平建筑承包商施工。 11. 項目經(jīng)濟分析 經(jīng)濟分析的依據(jù) 國家計委發(fā)布的《投資項目可行性研究指南》。因此貸款按如下安排。 表 111 貸款償還明細表 序號 項目 年度 本金 （萬） 年還息 （萬） 年還本 （萬）