【正文】 定位風險目標項目寫字樓定位于國內(nèi)企業(yè)，飯店也主要定位于國內(nèi)客戶，雖然比較適合區(qū)域目前及今后的發(fā)展狀況，但與周邊項目沒有形成明顯區(qū)分，區(qū)域競爭很難避免，很容易形成底層次競爭狀態(tài)。因此說，定位只是初步的，最主要的是要為目標客戶提供最恰當、最合適的配套與服務(wù)，完善自己。無論對寫字樓客戶還是飯店客戶，交通往往是他們非常關(guān)心的問題，項目應(yīng)當重視車輛進出口設(shè)計，既要縮短客戶進出繞行距離，又要盡量避免進出口出現(xiàn)擁堵狀況。目前北京市雖然也有不少類似項目，但大多數(shù)項目在物業(yè)管理、服務(wù)，以及動靜區(qū)隔劃分等各方面均有不同，本項目由于多種功能集中在同一樓中，在管理方面將會有更多困難，如何滿足寫字樓、飯店不同客戶的不同需求將需要管理者花費更多心思。二、市場原則各段銷售情況按市場一般情況測定三、客觀原則基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取及假設(shè)條件的確定只考慮大多數(shù)項目的一般情況 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取的依據(jù)u 文件規(guī)定的部分數(shù)據(jù)u 開發(fā)商提供的項目方案u 中房指數(shù)長期的市場經(jīng)驗u 市場調(diào)查分析及預(yù)測的相關(guān)數(shù)據(jù)u 專業(yè)人員估算經(jīng)驗 建設(shè)成本第一、 土地獲取及開發(fā)費用 國有土地使用權(quán)出讓金測算方法：基準地價法項目在北京市地價區(qū)類劃分中屬于四類地區(qū)。用地面積為7100平方米，建筑物總建筑面積為51800平方米?？傆嬓∈姓M 1008 萬元房屋建設(shè)費用按5000元/平方米（建筑面積）房屋建設(shè)費房屋建設(shè)費用 12600 萬元第二部分合計： 13608 萬元第三、工程建設(shè)期間管理費取第一、第二項的3%合計 718萬元第四、相關(guān)稅費取前三項總和的5%合計 1233萬元第五、財務(wù)費用%合計 1683萬元第六、不可預(yù)見費一般民用工程取3~7%本項目取5%合計 1398萬元第七、租售期間的運營費用按經(jīng)驗數(shù)據(jù)和市場情況一般在25%~35%之間，取毛租金收入的30% 。 寫字樓經(jīng)營收益 寫字樓出租經(jīng)營情況預(yù)測 地上建筑共18層，％建寫字樓測算，寫字樓部分為2萬平方米；地下部分為三層，其中一層作為寫字樓部分地下車庫，據(jù)經(jīng)驗測算本項目每個車位面積（含交通面積）為30平方米，約計150個車位；另外有600建筑平方米地下面積作為物業(yè)管理使用。 本寫字樓使用年限為50年，建設(shè)期為2年，經(jīng)營期按 48 年計，不考慮殘值。 根據(jù)前文對周邊項目分析，結(jié)合項目本身情況，~，考慮到市場形勢和項目建設(shè)檔次，以保守估計，取5元人民幣/（含物業(yè)管理費），本寫字樓到2004年開始出租經(jīng)營時（假設(shè)從2002年開始施工，2003年底完成），租金將達到2113/； 地下車位為50美元/，走勢同寫字樓； 出租率：根據(jù)周邊項目出租率情況，及未來周邊市場供給情況，出租率推算，見下表： 2004200520062007200820092010之后第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年之后中檔寫字樓60%75%75%80%80%85%85%地下車位80%90%95%95%95%95%95% 寫字樓經(jīng)濟效益測算投資成本及費用表單位：萬元序號成本項目說明成本總額1土地成本10332 出讓金1400元/平米 25100平方米3528 拆遷補償費2000元/平米 25100平方米5040 大市政費用700元/平米 25100平方米1764 2工程建設(shè)費用13608 小區(qū)配套費用400元/平米 25100平方米1008 房屋建設(shè)費用5000元/平米 25100平方米12600 3工程建設(shè)期間管理費用取1~2項的3%，再取整數(shù)718 4相關(guān)稅費取前1~3項的5%，再取整數(shù)1233 5財務(wù)費用取1~%，再取整數(shù)1683 6不可預(yù)見費一般民用工程取3%~7%，本項目取5%1379 7投資總計前6項之和28953 費用發(fā)生時間的確定單位：萬元序號成本項目說明第一年第二年成本總額1土地成本　7686264610332　出讓金第一年交50%，第二年交50%176417643528　拆遷補償費第一年交清504005040　大市政費用第一年交50%，第二年交50%88288217642工程建設(shè)費用第一年完成60%的工程造價，第二年完成40%81655443136083工程建設(shè)期間管理費用第一年完成60%的工程造價，第二年完成40%4312877184相關(guān)稅費第一年完成60%的工程造價，第二年完成40%74049312335財務(wù)費用第一年完成60%的工程造價，第二年完成40%101067316836不可預(yù)見費第一年完成60%的工程造價，第二年完成40%82755113797投資總計　188581009428953注：工程建設(shè)期按2年計租金收入預(yù)測表寫字樓單位：萬元年末年單位租金（元/平方米）出租率租金收入（萬元）出租經(jīng)營費用（萬元）凈租金收入（萬元）2004211360%253576117752005219770%307692321532006228570%319996022392007237675%3565106924952008247275%3707111225952009254680%4073122228512010～2051262285%445713373120車位（為便于計算折合到以單位面積價格）單位：萬元年末年單位租金（元/平方米）出租率租金收入（萬元）出租經(jīng)營費用（萬元）凈租金收入（萬元）200418880%692148200519690%812457200620395%892762200721195%922865200822095%962967200922795%9930692010～205123395%1023171現(xiàn)金流量表（方案1）單位：萬元現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值年份投資支出凈租金收入200218858 018858 18858 18858 18858 200310094 010094 28953 9347 28205 20041823 1823 27130 1563 26642 20052210 2210 24920 1754 24888 20062302 2302 22618 1692 23196 20072560 2560 20058 1742 21454 20082662 2662 17396 1678 19776 20092920 2920 14475 1704 18072 20103192 3192 11284 1724 16348 20113192 3192 8092 1597 14751 20123192 3192 4901 1478 13273 20133192 3192 1709 1369 11904 20143192 3192 1483 1267 10636 20153192 3192 4674 1174 9463 20163192 3192 7866 1087 8376 20173192 3192 11057 1006 7370 20183192 3192 14249 932 6439 20193192 3192 17440 863 5576 20203192 3192 20632 799 4777 20213192 3192 23824 740 4038 20223192 3192 27015 685 3353 20233192 3192 30207 634 2719 20243192 3192 33398 587 2132 20253192 3192 36590 544 1588 20263192 3192 39782 503 1085 20273192 3192 42973 466 619 20283192 3192 46165 432 188 (I=8%)現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值累計凈現(xiàn)值年份投資支出凈租金收入20293192 3192 49356 400 212 20303192 3192 52548 370 582 20313192 3192 55740 343 925 20323192 3192 58931 317 1242 20333192 3192 62123 294 1535 20343192 3192 65314 272 1807 20353192 3192 68506 252 2059 20363192 3192 71698 233 2292 20373192 3192 74889 216 2508 20383192 3192 78081 200 2708 20393192 3192 81272 185 2893 20403192 3192 84464 171 3064 20413192 3192 87656 159 3223 20423192 3192 90847 147 3370 20433192 3192 94039 136 3506 20443192 3192 97230 126 3632 20453192 3192 100422 117 3749 20463192 3192 103613 108 3857 20473192 3192 106805 100 3957 20483192 3192 109997 93 4049 20493192 3192 113188 86 4135 20503192 3192 116380 79 4214 20513192 3192 119571 73 4288 (I=8%)投資回收期靜態(tài)投資回收期為＝累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份－1＋(上年累計凈現(xiàn)金流量絕對值247。3192≈動態(tài)投資回收期為＝27－1＋188247。根據(jù)對寫字樓的經(jīng)濟效益測算，按照目前的建設(shè)標準，ＦＮＰＶ（累計凈現(xiàn)值）為4288萬元，ＦＩＲＲ（內(nèi)部收益率）％。