【正文】 3192 74889 216 2508 20383192 3192 78081 200 2708 20393192 3192 81272 185 2893 20403192 3192 84464 171 3064 20413192 3192 87656 159 3223 20423192 3192 90847 147 3370 20433192 3192 94039 136 3506 20443192 3192 97230 126 3632 20453192 3192 100422 117 3749 20463192 3192 103613 108 3857 20473192 3192 106805 100 3957 20483192 3192 109997 93 4049 20493192 3192 113188 86 4135 20503192 3192 116380 79 4214 20513192 3192 119571 73 4288 (I=8%)投資回收期靜態(tài)投資回收期為＝累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份－1＋(上年累計凈現(xiàn)金流量絕對值247。用地面積為7100平方米，建筑物總建筑面積為51800平方米。因此說，定位只是初步的，最主要的是要為目標(biāo)客戶提供最恰當(dāng)、最合適的配套與服務(wù)，完善自己。今年以上地區(qū)規(guī)劃均基本完成，推廣力度加大，將會分流北京其他區(qū)域的目標(biāo)客戶。根據(jù)2000年周邊項目實際租金，以平均56%出租率計算，；目前區(qū)域中高檔寫字樓平均出租率約80%，租金5元/平米，實際每日每平米收入4元（均含物業(yè)管理費）。由于區(qū)域內(nèi)一星級飯店只有化工輕工貿(mào)易大廈，其客戶構(gòu)成、經(jīng)營情況具有一定獨特性，其他項目可能難以模仿。另外，經(jīng)營高星級飯店更高的經(jīng)營技巧和管理手段，也具有較大經(jīng)營風(fēng)險。3. 目標(biāo)市場分析 目標(biāo)項目定位根據(jù)區(qū)域環(huán)境、商務(wù)狀況以及周邊項目客戶情況及發(fā)展趨勢與前景，本項目應(yīng)當(dāng)定位于主要為國內(nèi)客戶服務(wù)的綜合性中高檔商務(wù)樓，設(shè)置寫字樓、餐飲和部分娛樂休閑設(shè)施，以達(dá)到經(jīng)營的效益最大化。從市場反映看此類物業(yè)在該地區(qū)沒有很大的吸引力，公寓類項目多作為商住用途?？傮w經(jīng)營狀況上由于區(qū)域競爭尚不激烈，市場上空置存量不大，整體經(jīng)營較好，但從調(diào)查情況看周邊尚有一定開發(fā)空間，在總量上未來會有所增加， 目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查 區(qū)域飯店基本狀況在項目區(qū)域附近重要飯店有三星級的華北大酒店、竹園賓館、江蘇大廈，二星級的河北飯店，一星級的化工輕工貿(mào)易大廈，未定級的海南飯店、銀豐賓館等。 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r目標(biāo)區(qū)域主要集中了我國幾家重要的石油化工、煤炭、礦產(chǎn)、畜牧產(chǎn)品等大型公司企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)、下屬機構(gòu)，眾多專業(yè)出版社、設(shè)計院、研究院也分布其中，還有北京市人才大廈、各省級大廈、各地駐京辦事處，政府辦公用房量較大。我國的經(jīng)濟發(fā)展將吸引更多的國外企業(yè)、公司進(jìn)入，設(shè)立代理機構(gòu)或分公司，擴展在中國的業(yè)務(wù)。a、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位，將空置房屋出讓或出租給形成新增稅源的企業(yè)，當(dāng)新企業(yè)三年內(nèi)任一年對區(qū)財政貢獻(xiàn)達(dá)到50萬元以上時，均按企業(yè)該年度貢獻(xiàn)額的10%給予出讓或出租房屋的單位獎勵。但如改變土地使用性質(zhì)，須全額補交所免費用。 相關(guān)政策對寫字樓市場影響的分析在相關(guān)政策方面，北京市頒布的許多區(qū)域性政策和對某些行業(yè)的優(yōu)惠政策將會對寫字樓市場起到一定的積極作用，主要有以下一些相關(guān)政策：（1）朝陽CBD地區(qū)從政策方面，CBD的規(guī)劃方案也為開發(fā)商提供了各種靈活和便利，如在對商務(wù)中心區(qū)內(nèi)建筑容積率實行宏觀控制、總量平衡的前提下，可采取容積率轉(zhuǎn)移、容積率獎勵等鼓勵辦法，促進(jìn)商務(wù)中心區(qū)開放空間的規(guī)劃建設(shè)；另外，對區(qū)內(nèi)高檔寫字樓的綠地建設(shè)、建筑間距及公建配套等指標(biāo)還可做適當(dāng)調(diào)整。實際上，一些不利因素本身就能夠轉(zhuǎn)化成有利因素。在租金方面，許多公司對目前市場上的高租金越來越缺乏承受能力。對于高檔寫字樓市場來說，入世肯定會有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在銀行、保險等金融行業(yè)，會計、律師等服務(wù)性行業(yè)以及電信運營等行業(yè)。租金方面，成交價在26美元/，比去年同期上漲了7個百分點。外資企業(yè)在租賃市場上仍然體現(xiàn)出強大的實力，占據(jù)40％左右的市場份額。 寫字樓市場需求狀況2000年以來，隨著世界經(jīng)濟的快速發(fā)展和亞洲經(jīng)濟的回暖升溫，新經(jīng)濟的迅速崛起全面帶動了寫字樓市場的快速回升。其中，中關(guān)村地區(qū)的供應(yīng)量將有33萬平方米左右。今年11月中國已經(jīng)正式成為國際貿(mào)易組織成員，國際商務(wù)交往活動更加頻繁，國際商務(wù)旅客來京人次必將增加；作為國家的首都，北京是國內(nèi)政治、經(jīng)濟、文化等各領(lǐng)域中心，交流、會議、展覽等等都必將加大對賓館、飯店的需求量；同時北京作為一個歷史文化古城，旅游資源豐富，是國內(nèi)外游客首選的游覽觀光勝地，而且隨著法定假日的增多和帶薪假期在我國的流行，越來越多的人外出旅游，并選擇星級飯店入住。旅游收入496億元，均比上年增長10%。各區(qū)域分布比例如下圖所示。星級飯店商品銷售所占營業(yè)收入比例都高于未定級的飯店與公寓，四星級、五星級飯店比例更高于其他星級飯店。從客房的平均房價看，2000年，涉外飯店平均房價394元/間天，比上年高出42元/間天，%，成為營業(yè)收入總額增長的另一原因。%；，%；，%。旅游業(yè)對賓館飯店也提出了巨大需求。目前，其中跨國公司和國際知名公司有316家已在北京投資了418個項目，全球最大的500家企業(yè)中，在北京有投資項自的就達(dá)146家，金融機構(gòu)和組織在京的代表處達(dá)215家，銀行類115家，保險類80家，其它30家，外資銀行在京設(shè)立分行14家。北京城區(qū)通往周邊地區(qū)的放射形交通干線四通八達(dá)，京津塘、京石、首都機場高速路的建成，形成了現(xiàn)代化交通體系的骨架。北京是中國區(qū)位優(yōu)勢最明顯的城市，以北京為中心城市，包括遼東半島、山東半島、京津冀在內(nèi)的環(huán)渤海經(jīng)濟圈，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、資源豐富、人口密集，市場潛力巨大，是我國未來經(jīng)濟發(fā)展最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。這里聚集了全國黨、政、軍首腦機關(guān)和全國性公司的總部、行業(yè)總會、金融機構(gòu)總部。北京市民的文化教育程度在中國最高，每百人中就有14人受到高等教育，這些年來，北京大型文化設(shè)施建設(shè)步伐加快。北京的農(nóng)業(yè)技術(shù)水平全國領(lǐng)先。北京作為國內(nèi)最重要旅游城市之一，長城與故宮已經(jīng)成為中華民族的象征，長期以來北京一直吸引著廣大的國內(nèi)游客，同時也吸引了眾多國際游客。 住宿人員狀況 國外住宿人員根據(jù)國家統(tǒng)計局、國家旅游局的抽樣調(diào)查，2000年來本市在飯店住宿的1861名國外旅游者中，按目的分類如下：目的人數(shù)比例（％）游覽、觀光、度假779探親、訪友324商務(wù)478會議74健康、療養(yǎng)94宗教朝拜10文化、體育、技術(shù)交流62其他40合計1861100目的分類表示見下圖： 國外住宿人員目的分類以上調(diào)查人員按職業(yè)分類如下：職業(yè)組成人數(shù)比例（％）政府工作人員95專業(yè)技術(shù)人員307職員309技工/工人194商務(wù)人員4服務(wù)/推銷員137退休人員63合計國外人員主要來源于日本、美國等地，1999年、2000年國外游客主要來源國家構(gòu)成如下：日本美國韓國德國馬來西亞英國法國新加坡加拿大意大利澳大利亞泰國199920002000年來北京的國外客人282萬人，%。不同星級飯店所占比例如下圖所示：根據(jù)統(tǒng)計，%。不同星級賓館客房實際出租率如下圖所示：各類營業(yè)收入在不同星級飯店中的比重不同星級飯店一般除客房服務(wù)之外，尚設(shè)有餐飲服務(wù)、商品銷售服務(wù)以及包括會議服務(wù)在內(nèi)的其他服務(wù)項目。各類飯店商品收入比重都比較低。 飯店供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測 飯店供應(yīng)發(fā)展預(yù)測改革開放20多年來，北京飯店接待游客能力保持了較快的發(fā)展速度，%。把北京建成代表中國現(xiàn)代化成就和中國旅游業(yè)形象的城市；不斷提高旅游業(yè)對首都經(jīng)濟的貢獻(xiàn)率，使其成為首都經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；充分發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)的重要社會功能，創(chuàng)造更多就業(yè)機會、提高公民生活質(zhì)量與自身素質(zhì)、促進(jìn)社會文明與城市國際化；本著對旅游資源開發(fā)、利用、保護(hù)相結(jié)合的原則，保護(hù)古都風(fēng)貌、改善首都生態(tài)環(huán)境。歷年來辦公用房的開工面積由94年的200平方米上升到997年高峰，超過600萬平方米，由于當(dāng)時寫字樓市場的投資過熱，98年后逐年回落。同時，那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開始預(yù)租和預(yù)售的寫字樓也對當(dāng)前寫字樓市場產(chǎn)生了壓力。以下是近年來的寫字樓租金走勢圖：另外，從去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落。2001年寫字樓租售市場一個最大特點就是：西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場的68%以上，從而以絕對的優(yōu)勢超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)），成為2001年上半年市場的熱點。北京寫字樓市場最終如何發(fā)展將取決于各種因素之間相互作用的結(jié)果。入世也一樣，它對北京寫字樓市場的影響估計也得到明年下半年才能顯現(xiàn)出來。在1999年中美剛簽署世貿(mào)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的第二天，東方廣場就把其租金報價上調(diào)了一美金，而現(xiàn)在中國入世已經(jīng)大局已定的情況下，許多發(fā)展商不僅沒有上調(diào)租金報價，相反卻降低了租金報價；一些發(fā)展商雖然沒有調(diào)低租金報價，但成交價與報價卻相差很大，有的甚至超過30％；有的寫字樓雖然成交價表面上也不低，但免租期卻給的很長，并且附送了裝修等優(yōu)惠條件，因此實際租金也很低。對入世后北京高檔寫字樓市場的發(fā)展趨勢，我們認(rèn)為在短期內(nèi)不會有很明顯的影響，在某一時期由于國外經(jīng)濟的衰退和本地寫字樓市場供應(yīng)的急劇放大甚至?xí)霈F(xiàn)走低的可能。C、土地由合資、合作或者獨資企業(yè)直接以出讓方式取得的，其出讓金按75％征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施四源建設(shè)費和大市政費，減半征收。c、凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年（含六年）以上的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起）五年內(nèi)區(qū)財政通過先征后返的辦法返還其所得稅的50%。預(yù)計到2010年時北京寫字樓總量將達(dá)到1300萬平方米。西面則與規(guī)劃中的綠化廣場相鄰。從以上這些行業(yè)看，其中石化、中介服務(wù)、商業(yè)服務(wù)類行業(yè)今后將有可能在本區(qū)域形成特色。2000年區(qū)域內(nèi)飯店以華北大酒店與江蘇大廈總收入最高，分別為5542萬元、3683萬元。目前，本區(qū)域內(nèi)主要寫字樓多數(shù)是國內(nèi)大公司集團(tuán)自行建造、使用、部分用于出租的物業(yè)；與之相應(yīng)，區(qū)域內(nèi)飯店賓館客戶也多是國內(nèi)消費者，以外省市來京公務(wù)、商務(wù)人員和一般旅游者為主。飯店客戶群主要定位于參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動、外省市來京旅游的人員。而三星級飯店在開發(fā)海外旅客客源上還有一定的潛力可以挖掘。 目標(biāo)項目寫字樓、飯店、酒店式公寓面積配置 各類綜合物業(yè)面積分配參考根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)收集到的資料，新世界、航華科貿(mào)中心、豐聯(lián)廣場等綜合性物業(yè)寫字樓、商場、飯店（酒店式公寓）面積分配比例見下圖：大廈名稱行政區(qū)寫字樓(萬平米)比率商場(萬平米)比率飯店(萬平米)比率新世界中心二期崇文8500%34000%102000%航華科貿(mào)二期朝陽55000%6500%70000%國賓花園西城70000%40000%70000%國貿(mào)中心朝陽61000%34000%60000%亮馬河大廈朝陽29000%37260%33980%華普國際廣場朝陽30000%30000%30000%富華大廈東城47000%5000%25000%東方廣場東城360000%145000%240000%深房商業(yè)大廈朝陽32000%15000%20000%燕莎中心朝陽12000%42000%22000%嘉里中心朝陽82000%15000%38428%首都時代廣場西城39400%530