某寫(xiě)字樓項(xiàng)目的觀點(diǎn)報(bào)告-wenkub
2023-01-28 17:44:58 本頁(yè)面
【正文】 中心 案例 3：金中環(huán)大廈 案例 4：星河世紀(jì) 寫(xiě)字樓產(chǎn)品分享 3. 案例分享 僅供演示 案例一：鳳凰大廈 1棟 純高層寫(xiě)字樓 147447m2 2棟 商務(wù)公寓 120297m2 ? 板式結(jié)構(gòu)，通透、采光面大，生態(tài)健康、實(shí)用率高； ? 水景雙大堂設(shè)計(jì)，商務(wù)公寓、寫(xiě)字樓客戶分流 。 版權(quán)聲明 僅供演示 客戶目標(biāo) Objectives 世聯(lián)對(duì)于寫(xiě)字樓項(xiàng)目的觀點(diǎn) 僅供演示 寫(xiě)字樓項(xiàng)目定位思考點(diǎn) 目前市場(chǎng)是怎樣的，未來(lái)是否存在競(jìng)爭(zhēng)？ 地塊具有什么樣的屬性，從現(xiàn)有狀況和未來(lái)規(guī)劃判斷，可能賣(mài)給誰(shuí)？ 客戶關(guān)注什么，對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品最不滿的是什么？ 基于地塊 /客戶 /競(jìng)爭(zhēng)的判斷，我們應(yīng)該采取什么發(fā)展戰(zhàn)略？ 思考 前言 僅供演示 寫(xiě)字樓 PK 住宅 住宅的終極目的 是為更舒適得居住，是一種 消費(fèi)品 ； 寫(xiě)字樓的終極目的 是為提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力，是一種 生產(chǎn)工具 。 1. 關(guān)于客戶 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 寫(xiě)字樓客戶普遍關(guān)注什么？ ?生產(chǎn)工具 —— 提高生產(chǎn)力 ?投資工具 —— 保值、增值 ?經(jīng)營(yíng)效率 —— 這個(gè)區(qū)域是否能提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效率（例如離上游企業(yè)更近、離相關(guān)部門(mén)更近、離交通節(jié)點(diǎn)（機(jī)場(chǎng)、高速公路、地鐵站等）更近）？ ?形象（面子） —— 這個(gè)寫(xiě)字樓是否比公司原來(lái)的或其他的寫(xiě)字樓更適合公司的形象要求（體現(xiàn)怎樣的企業(yè)精神和檔次如何）？ ?經(jīng)營(yíng)成本 —— 這個(gè)寫(xiě)字樓是否有助于節(jié)省企業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本？ 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 不同行業(yè)關(guān)注點(diǎn)有什么不同？ 客戶普遍關(guān)注 物業(yè)形象及檔次 ； 出于對(duì)日后公司經(jīng)營(yíng)的考慮，普遍對(duì)大廈的 網(wǎng)絡(luò)、空調(diào) 等設(shè)施具有自身行業(yè)的要求； 物流類(lèi)和電子通訊類(lèi)公司比較關(guān)注 行業(yè)的聚集 ，金融類(lèi)和服務(wù)類(lèi)公司則比較關(guān)注 行業(yè)相關(guān)客戶群的進(jìn)駐情況 ； 現(xiàn)金支付能力強(qiáng)： 物流類(lèi)、投資類(lèi) 關(guān)注付款方式： 貿(mào)易類(lèi)、金融類(lèi) 關(guān)注舒適的辦公環(huán)境： 服務(wù)類(lèi) 務(wù)實(shí)型企業(yè)： 實(shí)業(yè)類(lèi) 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 如何判斷客戶？ 在前期定位階段，我們判斷客戶來(lái)源主要是為了分析客戶可能是誰(shuí)，他們的需求點(diǎn)和產(chǎn)品之間的聯(lián)系。 ? 外立面大膽利用斜線條處理，整體風(fēng)格簡(jiǎn)約、現(xiàn)代 。 寫(xiě)字樓 ? 1700m2標(biāo)準(zhǔn)層面積，設(shè)計(jì)方正； ? 盡管部分柱未靠墻設(shè)計(jì)，但由于柱位合理，立柱荷載由走道剪力墻分擔(dān)，柱體積小，故不影響柱位周邊辦公空間使用； ? 走道隔墻設(shè)置為剪力墻，不便于大單位對(duì)走道空間的利用； ? 核心桶內(nèi)未能集中設(shè)置洗手間，故低區(qū)單位的洗手間需占用辦公空間。 商務(wù)公寓 僅供演示 客戶目標(biāo) Objectives 寫(xiě)字樓的前期顧問(wèn)服務(wù) 僅供演示 世聯(lián)對(duì)于寫(xiě)字樓項(xiàng)目的研究思路 經(jīng)濟(jì)大勢(shì)判斷 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解析 項(xiàng)目屬性 界定 市場(chǎng)可行性判斷 市場(chǎng)前景判斷 目標(biāo)客戶判斷 項(xiàng)目定位 發(fā)展戰(zhàn)略 相同屬性項(xiàng)目 成功因素借鑒 中心區(qū)研究 寫(xiě)字樓研究 可行的物業(yè) 發(fā)展建議 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 測(cè)算 物業(yè)產(chǎn)品方案 物業(yè)布局方案 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 4. 世聯(lián)服務(wù) 僅供演示 世聯(lián)對(duì)于寫(xiě)字樓項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容 ?項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定； ?啟動(dòng)區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議 ； ?商業(yè)資源獲取與整合； ?營(yíng)銷(xiāo)與經(jīng)營(yíng) ； 4. 世聯(lián)服務(wù) 僅供演示 寫(xiě)字樓項(xiàng)目的整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 工作階段 工作內(nèi)容要點(diǎn) 解決的關(guān)鍵問(wèn)題 ? 客戶限制條件及目標(biāo)梳理 ? 基礎(chǔ)資料研究及案例借鑒 ? 項(xiàng)目定位 ? 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及分期策略 ? 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) ? 項(xiàng)目定位 ? 開(kāi)發(fā)時(shí)序與節(jié)奏 ? 價(jià)值展示 ? 配套開(kāi)發(fā)策略 ? 規(guī)劃指標(biāo)分配 ? 資金運(yùn)用 從 市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng) 角度指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，使規(guī)劃本身產(chǎn)生價(jià)值，契合項(xiàng)目后期運(yùn)作和營(yíng)銷(xiāo)發(fā)力，并預(yù)留面對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的 彈性 項(xiàng)目整體定位
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