某寫字樓項目的觀點報告-wenkub
2023-01-28 17:44:58 本頁面
【正文】 中心 案例 3：金中環(huán)大廈 案例 4：星河世紀 寫字樓產(chǎn)品分享 3. 案例分享 僅供演示 案例一：鳳凰大廈 1棟 純高層寫字樓 147447m2 2棟 商務公寓 120297m2 ? 板式結(jié)構(gòu)，通透、采光面大，生態(tài)健康、實用率高； ? 水景雙大堂設計，商務公寓、寫字樓客戶分流 。 版權(quán)聲明 僅供演示 客戶目標 Objectives 世聯(lián)對于寫字樓項目的觀點 僅供演示 寫字樓項目定位思考點 目前市場是怎樣的，未來是否存在競爭？ 地塊具有什么樣的屬性，從現(xiàn)有狀況和未來規(guī)劃判斷，可能賣給誰？ 客戶關(guān)注什么，對現(xiàn)有產(chǎn)品最不滿的是什么？ 基于地塊 /客戶 /競爭的判斷，我們應該采取什么發(fā)展戰(zhàn)略？ 思考 前言 僅供演示 寫字樓 PK 住宅 住宅的終極目的 是為更舒適得居住，是一種 消費品 ； 寫字樓的終極目的 是為提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力，是一種 生產(chǎn)工具 。 1. 關(guān)于客戶 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 寫字樓客戶普遍關(guān)注什么？ ?生產(chǎn)工具 —— 提高生產(chǎn)力 ?投資工具 —— 保值、增值 ?經(jīng)營效率 —— 這個區(qū)域是否能提升企業(yè)經(jīng)營的效率（例如離上游企業(yè)更近、離相關(guān)部門更近、離交通節(jié)點（機場、高速公路、地鐵站等）更近）？ ?形象（面子） —— 這個寫字樓是否比公司原來的或其他的寫字樓更適合公司的形象要求（體現(xiàn)怎樣的企業(yè)精神和檔次如何）？ ?經(jīng)營成本 —— 這個寫字樓是否有助于節(jié)省企業(yè)運營的成本？ 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 不同行業(yè)關(guān)注點有什么不同？ 客戶普遍關(guān)注 物業(yè)形象及檔次 ； 出于對日后公司經(jīng)營的考慮，普遍對大廈的 網(wǎng)絡、空調(diào) 等設施具有自身行業(yè)的要求； 物流類和電子通訊類公司比較關(guān)注 行業(yè)的聚集 ，金融類和服務類公司則比較關(guān)注 行業(yè)相關(guān)客戶群的進駐情況 ； 現(xiàn)金支付能力強： 物流類、投資類 關(guān)注付款方式： 貿(mào)易類、金融類 關(guān)注舒適的辦公環(huán)境： 服務類 務實型企業(yè)： 實業(yè)類 僅供演示 1. 關(guān)于客戶 如何判斷客戶？ 在前期定位階段，我們判斷客戶來源主要是為了分析客戶可能是誰，他們的需求點和產(chǎn)品之間的聯(lián)系。 ? 外立面大膽利用斜線條處理，整體風格簡約、現(xiàn)代 。 寫字樓 ? 1700m2標準層面積，設計方正； ? 盡管部分柱未靠墻設計，但由于柱位合理，立柱荷載由走道剪力墻分擔，柱體積小，故不影響柱位周邊辦公空間使用； ? 走道隔墻設置為剪力墻，不便于大單位對走道空間的利用； ? 核心桶內(nèi)未能集中設置洗手間，故低區(qū)單位的洗手間需占用辦公空間。 商務公寓 僅供演示 客戶目標 Objectives 寫字樓的前期顧問服務 僅供演示 世聯(lián)對于寫字樓項目的研究思路 經(jīng)濟大勢判斷 項目價值解析 項目屬性 界定 市場可行性判斷 市場前景判斷 目標客戶判斷 項目定位 發(fā)展戰(zhàn)略 相同屬性項目 成功因素借鑒 中心區(qū)研究 寫字樓研究 可行的物業(yè) 發(fā)展建議 項目經(jīng)濟 測算 物業(yè)產(chǎn)品方案 物業(yè)布局方案 項目開發(fā)計劃 4. 世聯(lián)服務 僅供演示 世聯(lián)對于寫字樓項目的服務內(nèi)容 ?項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定； ?啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議 ； ?商業(yè)資源獲取與整合； ?營銷與經(jīng)營 ； 4. 世聯(lián)服務 僅供演示 寫字樓項目的整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 工作階段 工作內(nèi)容要點 解決的關(guān)鍵問題 ? 客戶限制條件及目標梳理 ? 基礎資料研究及案例借鑒 ? 項目定位 ? 項目發(fā)展戰(zhàn)略及分期策略 ? 經(jīng)濟測算 ? 規(guī)劃設計任務書 ? 項目定位 ? 開發(fā)時序與節(jié)奏 ? 價值展示 ? 配套開發(fā)策略 ? 規(guī)劃指標分配 ? 資金運用 從 市場與競爭 角度指導規(guī)劃設計，使規(guī)劃本身產(chǎn)生價值，契合項目后期運作和營銷發(fā)力，并預留面對未來競爭的 彈性 項目整體定位
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