【正文】 ，不能 盡興而去。 長期以來朱家角旅游業(yè)都在“朱家角一日游”的觀光旅游模式上裹足不前，游客到朱家角旅游朝出暮歸，游完幾條風(fēng)情老街， 參觀完幾處特色古民居住宅后，就感覺再沒停留的必要，只能打道回府。 朱家角作為青浦旅游龍頭項(xiàng)目，年旅游人數(shù)就達(dá)到了 100萬，旅游業(yè)總收入 3 億元左右，而以過夜人 數(shù) %計算，在朱家角過夜的人數(shù)大約在 28 萬為主。 朱家角新的旅游規(guī)劃為度假型旅游鋪平道路 新一輪旅游開發(fā)原則 發(fā)展以古鎮(zhèn)旅游為核心的綜合性旅游，建立多功能和多層次旅游格局，形成內(nèi)容豐富、參與性強(qiáng)的旅游系統(tǒng)。 每月接近 10 萬人次的游客蒞臨朱家角，這對本項(xiàng)目無疑是一個穩(wěn)定的消費(fèi)人群。 “三島”中的第一島指位于大淀湖北端的水上景觀島，通過新 建一條水中長堤與老鎮(zhèn)區(qū)相連，主要為旅館區(qū)；第二島為民俗文化集聚地，其功能旨在提升古鎮(zhèn)內(nèi)涵；第三島是會務(wù)中心，結(jié)合南入口建成朱家角的門戶標(biāo)志。在新鎮(zhèn)區(qū)與老鎮(zhèn)區(qū)之間建設(shè) 3 公里長、 200 米寬的綠化大道，即“中央生態(tài)大道”，起到既分割又過渡的作用。 旅游設(shè)施布局規(guī)劃 區(qū)域旅游開發(fā)布局規(guī)劃 以江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)為主題的游覽路線組織：以江、浙兩省的同里、周莊、用直、南潯等古鎮(zhèn)加上朱家角鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)形成一條跨省市的主題游覽線。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)主要旅游景觀節(jié)點(diǎn)包括： a、課植園以及西井街、井亭街、東井街周圍民居。 旅游路線規(guī)劃 朱家角鎮(zhèn)旅游路線分水路、步行、車行三個系統(tǒng)進(jìn)行組織。該步行網(wǎng)絡(luò)向北連結(jié)環(huán)大淀湖步行道。在保護(hù)區(qū)通過改造舊宅增設(shè)有地方特色的服務(wù)設(shè)施；在老區(qū)中以祥凝浜路為建設(shè)重點(diǎn)，形成特色商業(yè)街，擴(kuò)大老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)服務(wù)功能；沿淀浦河老區(qū)段是商業(yè)、旅游、休閑、度假設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)。 （ 1）、項(xiàng)目的經(jīng)營定位是夜間消費(fèi)。 （ 3）、規(guī)劃當(dāng)中“以江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)為主題的游覽路線組織：以江、浙兩省的同里、周莊、用直、南潯等古鎮(zhèn)加上朱家角鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)形成一條跨省市的主題游覽線。 項(xiàng)目核心競爭力闡述 核心競爭力之一：項(xiàng)目規(guī)劃定位的前瞻性闡述 項(xiàng)目規(guī)劃定位立足于朱家角未來旅游業(yè)的縱深發(fā)展，作為上海市水鄉(xiāng)旅游的主打產(chǎn)品，朱家角旅游定位正從型旅游向度假型旅游發(fā)展。 本項(xiàng)目正是基于對朱家角未來旅游業(yè)的大膽預(yù)期，以度假型、生態(tài)型旅游模式為依托，以現(xiàn)代簡約時尚的建筑形態(tài)，并兼容古鎮(zhèn)建筑風(fēng)貌，而精心打造的融吃、住、娛于一體的綜合性文化旅游、休閑娛樂品牌產(chǎn)品。就像上海新天地、衡山路酒吧一條街，建筑本身的新舊程度早已被人們忽略，而久貯人心中的是那一縷咖啡的香濃、那一曲爵士的韻動。 目前朱家角現(xiàn)有旅游度假型商業(yè)中，最可能與 本項(xiàng)目形成競爭的是度假村經(jīng)濟(jì)。無論從規(guī)劃理念還是實(shí)際產(chǎn)品上，比起業(yè)態(tài)陳舊，經(jīng)營模式刻板的度假村經(jīng)濟(jì)來，本項(xiàng)目的優(yōu)勢不言而喻。 其次度假村普遍距朱家角鎮(zhèn)中心較為偏遠(yuǎn)，而且沒有公交車，都需要自駕車出入，這對于那些沒有自駕車或是外地游客來說，是十分不方便的。 其次，項(xiàng)目重點(diǎn)產(chǎn)品之一的 MOTEL 式小面積酒店公寓，產(chǎn)權(quán)式的酒店公寓，面積分割在30 平方米左右，可租可售，業(yè)主買斷后，交由的專業(yè)的運(yùn)營公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。 核心競爭力之三：項(xiàng)目在目前朱家角商業(yè)市場的唯一性闡述 規(guī)劃產(chǎn)品的唯一性是本項(xiàng)目出奇制勝的法寶，弘揚(yáng)水鄉(xiāng)文化、呼應(yīng)古鎮(zhèn)的臨水茶樓酒肆，以夜晚閑適休閑對接古鎮(zhèn)白日游的湖畔鄉(xiāng)村酒吧一條街，是項(xiàng)目的最大獨(dú)創(chuàng)，這樣大膽的設(shè)想，既兼容了水鄉(xiāng)特色風(fēng)貌，又不是簡單地對古鎮(zhèn)風(fēng)情進(jìn)行復(fù)制，為游客提供了時尚而別致的休閑方式。 首創(chuàng)型產(chǎn)品的出現(xiàn)既能最大限度地發(fā)揮產(chǎn)品的功能，又能搶占市場及先機(jī)，品牌的樹立也更為容易。商業(yè)承載著推動鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)的重任，項(xiàng)目銜玉而 生，倍受關(guān)注，在日后的經(jīng)營中，還會有政府參與對業(yè)態(tài)經(jīng)營進(jìn)行調(diào)配與監(jiān)管，讓后期經(jīng)營更趨合理。） 項(xiàng)目在投入使用之后，預(yù)測到本項(xiàng)目消費(fèi)的度假型游客占到游客總量的 30%，則每周游客量在 6000 人次左右。由于本項(xiàng)目交通便捷，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，幾乎將上述這些高檔別墅 項(xiàng)目囊括于 20 分鐘自駕車程的范圍之內(nèi)，而且在同樣范圍之內(nèi)，目前還沒有出現(xiàn)同類型的高檔休閑娛樂項(xiàng)目。 365 ≈ 85 人 以上是朱家角鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的別墅群對本項(xiàng)目的消費(fèi)人群統(tǒng)計，而朱家角周邊還存在著大量的別墅群，而且數(shù)量龐大，這里僅列出周邊 20 分鐘內(nèi)自駕車可達(dá)本項(xiàng)目，且有代表性的高檔別墅區(qū)作一個粗略的本項(xiàng)目消費(fèi)人群統(tǒng)計。 365 ≈ 40 人 綜上所述，現(xiàn)在我們可以對每日到本項(xiàng)目消費(fèi)的固定客戶數(shù)量進(jìn)行初步的預(yù)測： 消 費(fèi) 對 象 日消費(fèi)人數(shù) 旅游觀光客到本項(xiàng)目消費(fèi)日消費(fèi)人數(shù)： 8 6 0 人 鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)： 85 人 朱家角鎮(zhèn)周邊高檔別墅群在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)： 1 7 0 人 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民在本項(xiàng)目日消費(fèi)人數(shù)： 40 人 總 計 1 1 5 5 人 最終預(yù)測本項(xiàng)目未來日均消費(fèi)人數(shù)在 1155 人次，作為一個大型綜合性休閑娛樂設(shè)施，這樣的數(shù)量是極具有吸引力的，但是理論上的數(shù)據(jù)能否轉(zhuǎn)化為實(shí)際，還要取決于將來朱家角向度假型旅游模式的轉(zhuǎn)型是否成功、高檔別墅區(qū)的入住率是 否達(dá)到理想水平、消費(fèi)者對項(xiàng)目規(guī)劃的休閑娛樂設(shè)施是否接受、將來的運(yùn)營商是否有專業(yè)化、人性化的管理、經(jīng)營模式等等。而項(xiàng)目的盈利點(diǎn)大致集中在以下幾點(diǎn)： （ 1）度假型旅游消費(fèi) 伴隨著朱家角旅游形態(tài)由觀光型向度假型轉(zhuǎn)變， 每年百萬人次的游客數(shù)量，巨大的消費(fèi)群，假日型消費(fèi)，尤其是夜間消費(fèi)將是本項(xiàng)目最大的盈利點(diǎn)所在。 產(chǎn)品面臨的規(guī)劃風(fēng)險： 目前產(chǎn)品的規(guī)劃方案還未完稿，本項(xiàng)目產(chǎn)品的規(guī)劃動。 鑒于以上因素，本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)乜赡軙媾R一段時間內(nèi)曲高和寡、響應(yīng)者寥寥的現(xiàn)象，原因有： 。同時在朱家角 平方公里內(nèi)，是否會有相同重復(fù)的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，這將削弱本項(xiàng)目產(chǎn)品的市場優(yōu)勢。 產(chǎn)品面臨的金融政策風(fēng)險： 本產(chǎn)品是商用物業(yè)、且商用物業(yè)的各項(xiàng)稅收費(fèi)用較高，鑒于各商業(yè)銀行對商用物業(yè)的貸款管理較嚴(yán)，這將對本項(xiàng) 目的產(chǎn)品去化帶來一定的影響。因此本項(xiàng)目無論在前期的產(chǎn)品規(guī)劃、定位及建筑風(fēng)格的確定，還是將來的經(jīng)營運(yùn)作上，都力求精益求精，以達(dá)到既是對朱家角文化旅游的詮釋與延續(xù)，又從整體上將朱家角的旅游形象提升到一個新的高度。針對目前該區(qū)域存在的高端消費(fèi)業(yè)態(tài)的稀缺，政府對朱家角及環(huán)淀山湖板塊今后的項(xiàng)目規(guī)劃多以 3 星級以上賓館、酒店，大型餐飲、娛樂設(shè)施，大型綜合性購物中心（體育用品為主），大型康復(fù)療養(yǎng)中心等為主，而且在朱家角以外青浦區(qū)的其它區(qū)域，還有著許多的大型項(xiàng)目在規(guī)劃、建設(shè)之中， 如趙巷占地 6000 畝的超級商業(yè)中心，徐涇正在規(guī)劃當(dāng)中，總投資 。 這么多大型項(xiàng)目相繼上馬，并且這些項(xiàng)目在功能定位上存在許多相似性及重復(fù)性，如此巨大的體量，項(xiàng)目將面臨的租售市場形勢比較嚴(yán)峻，如果這種重復(fù)開發(fā)不被規(guī)避，產(chǎn)品之間沒有形成有效的錯位競爭，將導(dǎo)致后期經(jīng)營中消費(fèi)者的分流，各項(xiàng)目搶灘市場占有份額，從而引發(fā)項(xiàng)目之間激烈的業(yè)態(tài)競爭、同質(zhì)競爭，甚至引發(fā)出惡性化的商戰(zhàn)，從而不利于建立健康、有序、活躍的區(qū)域商業(yè)環(huán)境，甚至于進(jìn)一步影響到朱家角旅游業(yè)的正常發(fā)展。 僅在朱家角鎮(zhèn)區(qū)，本項(xiàng)目建造的酒店式公寓就有可能與弘大集團(tuán)開發(fā)的東方體育商城中的酒店公寓，尚都里項(xiàng)目中的星級賓館，還有位于大淀湖西北，中信泰富開發(fā)的四、五星級水上賓館、上實(shí)特色居住區(qū)里的五星級賓館形成撞車，而本項(xiàng)目的餐飲業(yè)（中西式簡餐），在古鎮(zhèn)東端就已出現(xiàn)了同類型的美食休閑廣場，尚都里項(xiàng)目里也有相類似的產(chǎn)品規(guī)劃。 項(xiàng)目在規(guī)劃之初，便得到了朱家角政府以及青浦區(qū)政府的大力支持，并對項(xiàng)目的規(guī)劃、定位提出了許多寶貴意見，在此致以誠摯的謝意，并希望今后在項(xiàng)目的實(shí)施及運(yùn)營階段同樣得到政府的 大力支持，以確保項(xiàng)目取得圓滿成功，成為朱家角又一新的特色景觀，為朱家角旅游事業(yè)增添一枚重磅砝碼。 七、政府支持對項(xiàng)目實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 本項(xiàng)目位于“世博第一地標(biāo)”的朱家角鎮(zhèn)西大門 —— 珠溪路景觀大道與 318 國道相交的夾角處，距離滬青平高速朱家角出口不足 200 米，是出入古鎮(zhèn)必經(jīng)的交通要沖位置，可以說游客來到朱家角，第一眼看到的建筑，便是本項(xiàng)目。同時又因?yàn)榱⒁庑?、起點(diǎn)超前、項(xiàng)目更具有產(chǎn)品的超時代的前瞻性。 ，自駕自游客一般一天即可游覽完畢，至于團(tuán)隊(duì)游客限于行程安排的局限性，也是來去匆匆，由此可見留宿朱家角的游客量不多。同時，滿足產(chǎn)品形態(tài)的設(shè)想，做到產(chǎn)品既具有現(xiàn)代時尚簡約的風(fēng)格，又能在建筑中溶入江南水鄉(xiāng)建筑精髓，體現(xiàn)出本項(xiàng)目的建筑風(fēng)采。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 3）中心鎮(zhèn)區(qū)居民消費(fèi) 朱家角鎮(zhèn)區(qū)目前的休閑、娛樂設(shè)施存在著規(guī)模不大，檔次不高的毛病，這些設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了鎮(zhèn)區(qū)居民日益膨脹的消費(fèi)欲望，并且這些居民對原有的水鄉(xiāng)景點(diǎn)早已出現(xiàn)審美疲勞，因此對本項(xiàng)目的特色娛樂 設(shè)施接受度高。這里我們只能以良好的意愿祝愿項(xiàng)目取得成功，成為朱家角生態(tài)、度假旅游的又一道亮麗風(fēng)景。 365 ≈ 170 人 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民到本項(xiàng)目消費(fèi)人流量預(yù)測 注：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民包括老鎮(zhèn)區(qū)原住居民、一般居住區(qū)居民、外來 人口居住點(diǎn)居民 老鎮(zhèn)區(qū)居民大多以經(jīng)營假日型旅游消費(fèi)為主，可以說是做二休五，平時的工作日，朱家角游客明顯減少，而這一段時間正是本地居民的休閑、娛樂的時間，而鎮(zhèn)區(qū)居民的工作日消費(fèi)正好能填補(bǔ)本項(xiàng)目因工作日度假游客少形成的消費(fèi)真空，老鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民工作日的娛樂消費(fèi)與游客的假日消費(fèi)銜接，可以為本項(xiàng)目提供固定的客源層。 根據(jù)朱有角鎮(zhèn)政府對鎮(zhèn)區(qū)中、高檔別墅區(qū)的規(guī)劃得出別墅區(qū)規(guī)劃常住人口分布及數(shù)量如下表： 朱家角鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群區(qū)位及常住人口數(shù)量表 ： 區(qū) 位 常住人口數(shù)量（單位：人） 大淀湖西北低密度高檔別墅區(qū) 10000 上實(shí)朱家角特色居住區(qū) 10000 劃二號路西側(cè)住宅組團(tuán)二 16000 規(guī)劃二號路西側(cè)住宅組團(tuán)三 16000 總 計 5 20 00 從上表看出僅朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃別墅群常住人口就高達(dá) 52021人，而這部分人群因?yàn)槭侵旒医浅Ｗ∪巳?，因此他們在本?xiàng)目的消費(fèi)形式、消費(fèi)時段及消費(fèi)次數(shù)都與一般的旅游觀光客不同，我們這里仍然以保守的方式計算，以 52021 人作為年消費(fèi) 人數(shù)的總量，不計業(yè)主們在本項(xiàng)目的消費(fèi)次數(shù)（很多別墅區(qū)業(yè)主會有多次消費(fèi)、長期消費(fèi)的傾向）。由于本項(xiàng)目在朱家角鎮(zhèn)區(qū)的唯一性，因此到本項(xiàng)目消費(fèi)的度假型游客占到游客總量的 30%的估計是十分保守的。 目前朱家角新的旅游規(guī)劃項(xiàng)目正在實(shí)施階段，根據(jù)規(guī)劃實(shí)施效果預(yù)測，未來朱家 角的年游客（包括散客、團(tuán)體游客、商務(wù)會議人群）數(shù)量固定在 100萬人次左右，平均下來，朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)每周接待游客量接近 2 萬人次。 項(xiàng)目的唯一性還體現(xiàn)在它是朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃的重要一部分。以壓縮居住成本，而增加旅游娛樂消費(fèi)，這是絕大多數(shù)的自費(fèi)旅游者的心愿 ，居住成本降低，而居住質(zhì)量卻是星級標(biāo)準(zhǔn)，朱家角目前要么是不上檔次的小型施舍，要么是價格不菲的星級賓館。價格區(qū)間大概在 100－ 300 元之間，處在消費(fèi)者合理承受的范圍。首先是菜單式單一消費(fèi)模式運(yùn)營，由不同的經(jīng)營者獨(dú)立經(jīng)營，客戶只為自己的享受到的消費(fèi)項(xiàng)目買單，簡單地說，客戶在鄉(xiāng)村酒吧喝一杯咖啡，咖啡的價格里只含有咖啡本身的成本和酒吧自身的運(yùn)營成本，而不包含酒吧以外的經(jīng)營項(xiàng)目，如項(xiàng)目內(nèi)的酒店式公寓的運(yùn)營成本， K房的運(yùn)營成本，因此這杯咖啡的價格就是朱家角旅 游區(qū)一杯咖啡應(yīng)該具有的真實(shí)價格的反映。度假村的每一項(xiàng)消費(fèi)收費(fèi)里都附加了巨大的度假村建造費(fèi)用，高額的運(yùn)營費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)用等，因此同樣的消費(fèi)項(xiàng)目，其價格平均比外間的單一消費(fèi)高出一倍乃至好幾倍。 項(xiàng)目以全新的理念定位，雖然同為文化旅游休閑產(chǎn)品，但項(xiàng)目以時尚、新潮、中西結(jié)合為出發(fā)點(diǎn)。這就是前瞻帶給我們的感動。這樣原產(chǎn)品規(guī)劃，在朱家角鎮(zhèn)還是歷史性的第一次。 朱家角未來旅游業(yè)的發(fā)展，并不僅僅局限在“江南水鄉(xiāng)特色風(fēng)情一日游”的定位上，而是著眼 08 奧運(yùn)旅游、 10世博旅游帶來的契機(jī)，以著力打造江南特色水鄉(xiāng)風(fēng)情特色品牌旅游為主，大力發(fā)展生態(tài)旅游、度假型旅游，結(jié)合江南六鎮(zhèn)“水鄉(xiāng)游”特色，引進(jìn)大型體育商城、建立水上旅游項(xiàng)目、發(fā)展特色文化休閑旅游設(shè)施，如本項(xiàng)目的湖畔鄉(xiāng)村酒吧、 MOTLE式小面積酒店公寓，“尚都里”項(xiàng)目等，吸引大型的低密度高檔別墅地產(chǎn)項(xiàng)目。 （ 4）、朱家角規(guī)劃的大批低密度高檔別墅住宅區(qū)，將為本項(xiàng)目帶來大量的高端消費(fèi)群體。MOTEL式酒店公寓為游客提供舒適的棲居環(huán)境，讓游客養(yǎng)足精神，第二天奔赴新的景點(diǎn)。項(xiàng)目大力發(fā)展夜間消費(fèi)，與古鎮(zhèn)景區(qū)的白天觀 光對接，形成旅游休閑娛樂的互補(bǔ)與互動。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 旅游配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 由于目前朱家角旅游服務(wù)性配套設(shè)施極其匱乏，尤其是酒店業(yè)及娛樂業(yè)的稀缺，讓朱家角度假型 旅游遭遇瓶頸，因此，新一輪規(guī)劃中旅游服務(wù)性配套設(shè)施建設(shè)必不可少。由于朱家角鎮(zhèn)區(qū)水網(wǎng)是一大特色，因此通過水上巴士可以將老區(qū)、新區(qū)聯(lián)系起來。 c、天主教堂、娘娘廟、城隍廟以及周圍民居。 淀山湖風(fēng)景區(qū)的景區(qū)組織：淀山湖風(fēng)景區(qū) 平方公里陸域范圍內(nèi)，劃定成四個景區(qū)和一個核心，包括朱家角、西岑、金澤和商塌四個景區(qū)以及以淀山湖水體和環(huán)湖開放綠帶組成的核心