【正文】 凈現(xiàn)金流量/凈利潤 % % % 　10 / 34銷售收入現(xiàn)金回收比率 經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量/銷售收入 % % % 　 ㈤ 杜邦分析財務(wù)報表分析：（文字說明）三、項目收入分析（年月度分析） 項目銷售情況表項目分期 套數(shù) 面積 簽約金額 簽約均價 已回款額 應(yīng)收金額 本年銷售情況 　 　 　 　 　 　銷售累計 　 　 　 　 　 　　一期 　 　 　 　 　 　　二期 　 　 　 　 　 　…… 　 　 　 　 　 　項目簽約逾期、違約共 套，違約金額 萬元。對于尚未結(jié)算的，按合同額確定。實現(xiàn)銷售率 %。詳見下表：表 14 前期費用構(gòu)成一覽表序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分?jǐn)?(元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?(元/㎡）4 前期費用（+～） 場地三通一平、臨水臨電、設(shè)施遷移、圍墻 規(guī)劃、施工、景觀等設(shè)計、審查費 工程勘探、測量、測繪費 人防、環(huán)評、地名、占道、垃圾費 備案、招標(biāo)、服務(wù)費 水泥、墻改、文明施工、質(zhì)量監(jiān)督、擔(dān)保費 防雷、環(huán)境、節(jié)能檢測及檔案整理費用 前期其他費用※ 建安工程費建安工程造價總計為： 萬元。按照總可售面積 平方米進行分?jǐn)?，則單方成本： 元/ 平方米。詳見下表；表 19 管理費用一覽表 序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元/㎡）9 管理費用（+～） 辦公費26 / 34 工資、福利費 燃料停車，修理費 招待費 差旅費 租賃費 折舊費 印花稅※ 資金籌措本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款；第三，是預(yù)售款?！? 財務(wù)費用財務(wù)費用為貸款利息費用支出。詳見下表：表 21 物業(yè)銷售經(jīng)營須繳納的稅費一覽表序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元 /㎡）11 物業(yè)銷售有關(guān)稅費（+～） 營業(yè)稅金：按營業(yè)額 5%計算27 / 34 營業(yè)稅附加按營業(yè)稅額 %計算 防洪費：按營業(yè)額 %計算 房屋維修基金：按營業(yè)額 %計算 印花稅：按交易額的 %計算注： ※ 土地增值稅土地增值稅實行四級超額累進稅率。土地增值稅暫按銷售額的 1%預(yù)繳，已繳納 萬元。當(dāng) IRR 大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。（FNPV1+‖F(xiàn)NPV2‖）式中：i1—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時的折現(xiàn)率；FNPV1—正凈現(xiàn)值；FNPV 2—負(fù)凈現(xiàn)值。本項目全部資金所得稅前內(nèi)部收益率(IRR)： %本項目全部資金所得稅后內(nèi)部收益率(IRR)： % 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（NPV ）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率（本項目為 %） ，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。本項目全部資金所得稅前資本回報率： %本項目全部資金所得稅后資本回報率： %經(jīng)濟效益分析：三、項目預(yù)算分析收入預(yù)算項目 項目總預(yù)算 累計金額 完成比率 備注銷售金額 　 　租金收入 　 　項目融資 　 　　 　成本預(yù)算成本項目 計劃投資 累計投資 完成比率 備注土地費用 　 　 　 　前期工程費 　 　 　 　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 　 　 　 　建筑安裝工程費 　 　 　 　公共配套設(shè)施費 　 　 　 　??開 發(fā) 總 投 入利 潤凈 現(xiàn) 金 流 量資 本 收 益 率 ?34 / 34開發(fā)間接費 　 　 　 　合計 　 　 　 　費用預(yù)算項目 項目總預(yù)算 累計金額 超預(yù)算比率 備注銷售費用 　 　管理費用 　 　財務(wù)費用 　 　　 　項目預(yù)算評估：四、項目目標(biāo)成本、責(zé)任成本分析1. 項目目標(biāo)成本分析2. 項目目標(biāo)責(zé)任成本分析五、項目整體評價財務(wù)部xx 年 xx 月 xx 日。其表達(dá)式為：FNPV=∑（CICO） t（1＋Ic） tFNPV—財務(wù)凈現(xiàn)值CI—現(xiàn)金流入量；CO—現(xiàn)金流出量N—計算期；iC—基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率本項目全部資金所得稅前凈現(xiàn)值(NPV)： 萬元本項目全部資金所得稅后凈現(xiàn)值(NPV)： 萬元詳見本項目全部資金現(xiàn)金流量表。本項目選用銀行金融機構(gòu)一年期貸款利息增加約 2 點，即約 %作為社會平均收益率或本項目的貼現(xiàn)率。財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得，即先按行業(yè)基準(zhǔn)收益率求得項目的凈現(xiàn)值，如為 正， 則 采用更高的貼現(xiàn)率為接近于零的負(fù)值 ，最后利用內(nèi)插法公式求得FIRR。按現(xiàn)有財務(wù)數(shù)據(jù)計算的土地增值稅額如下（此數(shù)為估算）：表 22 土地增值稅一覽表序號 項目名稱 合計( 萬元) 備注12 土地增值稅 售房收入 按實際銷售額 開發(fā)成本　 開發(fā)費用 銷售、管理、財務(wù) 相關(guān)稅金 營業(yè)稅及附加、印花稅、維修基金等 增值額 　 增值率 稅率 　注： ※ 所得稅本項目所得稅現(xiàn)按銷售收入額預(yù)繳，已繳納 萬元。免征土地增值稅有兩種情況，一是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；二是因國家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)。本項目貸款期 xx 年 xx 月 xx 日至 xx 年 xx 月 xx 日表 110 本項目財務(wù)費用一覽表序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元/㎡）10 財務(wù)費用（利息支出）注： ◆ 項目稅費及其他費用本項目之經(jīng)營稅、費，主要指的是銷售過程中發(fā)生的稅費。預(yù)售房主要安排在靜態(tài)總投資已經(jīng)達(dá)到 25%時，但由于該部分收入不穩(wěn)定，原則上只用于還貸，而不作為投資資金的來源?！? 銷售費用銷售費用為： 萬元。詳見下表：表 16 紅線 內(nèi)、外市政及公建配套工程 費構(gòu)成一覽表 序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元/㎡）6市政配套工程成本（+～ ） 大小市政配套費 供熱配套工程費 電力配套工程費 給排水、中水配套工程費 燃?xì)馀涮坠こ藤M 郵政、有線、智能化配套工程 環(huán)境美化及園林綠化工程費 停車場、汽車坡道工程費 配套零星工程注:※ 靜態(tài)總投資額本項目靜態(tài)開發(fā)總投資： 萬元。表 12 銷售收入一覽表序號 項目名稱 合計(萬元) 銷售單價(元) 已銷售建筑面積2 各功能物業(yè)總銷售收入 住宅銷售收入 底商銷售收入（市價估算） 地下車位※ 土地成本土地成本總計為： 。※ 項目基本參數(shù)表 11 本項目建筑技術(shù)參數(shù)一覽表序號 本項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 參數(shù) 備注1 實際可開發(fā)總占地面積（平方米） 　22 / 342 項目可開發(fā)總建筑面積（平方米） 總可售建筑面積 平方米 高層住宅總建筑面積（平方米） 層 底商總建筑面積（平方米） 多種房型商業(yè)用房 物業(yè)及甬道總建筑面積（平方米） 機電設(shè)備、管理用房、消防甬道等 地下室總建筑面積（平方米） 車庫及人防 地下室建筑面積（人防） （平方米） 消防水池、人防設(shè)施 地下室建筑面積（車庫） （平方米） 車位 個3 容積率 地上總建筑面積除總占地面積4 建筑密度(首層建筑面積除以總占地面積) 按照住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求5 綠地率 按照一般城市規(guī)劃細(xì)則要求6 綠地面積（平方米） 綠化率乘以總占地面積7 高層住宅總單元套數(shù) 已售 套8 底商總單元戶數(shù) 已售 套9 地下車庫 可使用 個注： ※ 銷售收入截止上月末項目住宅銷售 套，銷售均價 元/㎡。投資收入按實際取得的銷售收入計算。銷售收入 銷售收入 247。②杜邦分析法：將若干個用以評價企業(yè)經(jīng)營效率和財務(wù)狀況的比率按其內(nèi)在聯(lián)系有機地結(jié)合起來，形成一個完整的指標(biāo)體系，并最終通過權(quán)益收益率來綜合反映?？偢軛U反映銷售量（額）與每股收益之間的關(guān)系，用于衡量銷售量（額）變動對普通股每股收益變動的影響程度，由總杠桿系數(shù)來衡量。杠桿分析法分別對經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和企業(yè)總風(fēng)險從經(jīng)營杠桿、財務(wù)杠桿與總杠桿三個方面進行衡量與分析。2）結(jié)構(gòu)分析法：結(jié)構(gòu)分析法是在統(tǒng)計分組的基礎(chǔ)上，計算各組成部分所占比重，進而分析某一總體現(xiàn)象的內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征、總體的性質(zhì)、總體內(nèi)部結(jié)構(gòu)依時間推移而表現(xiàn)出的變化規(guī)律性的統(tǒng)計方法。并且，要不斷積累資料，以開展趨勢分析。3)根據(jù)財務(wù)分析的目的，針對實際情況，靈活選取各種有效的分析方法和分析指標(biāo)。2)財務(wù)分析必須以準(zhǔn)確、充分的財務(wù)數(shù)據(jù)、統(tǒng)計數(shù)據(jù)和其他資料為基礎(chǔ)和依據(jù)。 2) 每年末，公司財務(wù)分析人員要根據(jù)公司的報表，分析公司的總體盈利能力，如收入凈利率、凈資產(chǎn)收益率等；總體變現(xiàn)能力，如流動比率、速動比率等；總體資產(chǎn)營運能力，如應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等；償債能力，如資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)等?？梢赃x用絕對數(shù)趨勢、相對數(shù)趨勢、比率趨勢展示。4）杠桿分析法：通過研究結(jié)果變量的變動率與原因變量的變動率的對比來分析企業(yè)風(fēng)險的大小。財務(wù)杠桿系數(shù)（DFL）是指普通股每股收益變動率相當(dāng)于息稅前利潤變動率的倍數(shù)，其計算公式為：DFL = （ΔEPS/ EPS）/（ ΔEBIT/ EBIT）= EBIT/[ EBIT–I–D/（1–T）]③企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的總和構(gòu)成企業(yè)的總風(fēng)險，通過總杠桿來分析、衡量。①單個比率分析法：包括：反映償債能力方面有資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比3 / 34率，反映營運能力方面的有應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率，反映盈利能力的有資本金利潤率、營業(yè)利潤率、成本利潤率等。（1資產(chǎn)負(fù)債