【正文】 它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0 時的項目是可以考慮接受的?？梢圆捎孟铝蟹匠淌角蟮茫骸疲–ICO ） t（1＋FIRR） t=0在房地產(chǎn)開發(fā)項目評價中，將求出的財務(wù)內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，當(dāng)前者大于或等于后者時， 則認(rèn)為該項目在財務(wù)上是可以通過的。增值未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%；增值額超過扣除項目 50%~100%的部分，稅率為 40%；增值額超過扣除項目 100%~200%的部分，稅率為 50%；增值額超過扣除項目金額 200 的部分，稅率為 60%。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資，當(dāng)自有資金全部投入完畢尚有資金缺口時，通過貸款解決。詳見下表：表 15 建安工程造價構(gòu)成一覽表序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元/㎡）5土建及裝修工程（+～ ） 土建、樁基24 / 34 電梯 消防 門窗 涂料、石材 公共部分裝修、鋼結(jié)構(gòu) 通風(fēng)、人防設(shè)施 沉降監(jiān)測、土建監(jiān)理 雜項零星工程 其中：※ 市政配套工程大小配套費及市政工程費等共計： 萬元。各類投資成本的分階段發(fā)展投入安排，是基于穩(wěn)健有序、滾動式開發(fā)的原則。（1資產(chǎn)負(fù)債率）　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 凈利率 247。財務(wù)杠桿系數(shù)（DFL）是指普通股每股收益變動率相當(dāng)于息稅前利潤變動率的倍數(shù)，其計算公式為：DFL = （ΔEPS/ EPS）/（ ΔEBIT/ EBIT）= EBIT/[ EBIT–I–D/（1–T）]③企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的總和構(gòu)成企業(yè)的總風(fēng)險，通過總杠桿來分析、衡量?？梢赃x用絕對數(shù)趨勢、相對數(shù)趨勢、比率趨勢展示。2)財務(wù)分析必須以準(zhǔn)確、充分的財務(wù)數(shù)據(jù)、統(tǒng)計數(shù)據(jù)和其他資料為基礎(chǔ)和依據(jù)。并且，要不斷積累資料，以開展趨勢分析。杠桿分析法分別對經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和企業(yè)總風(fēng)險從經(jīng)營杠桿、財務(wù)杠桿與總杠桿三個方面進(jìn)行衡量與分析。②杜邦分析法：將若干個用以評價企業(yè)經(jīng)營效率和財務(wù)狀況的比率按其內(nèi)在聯(lián)系有機(jī)地結(jié)合起來，形成一個完整的指標(biāo)體系，并最終通過權(quán)益收益率來綜合反映。投資收入按實際取得的銷售收入計算。表 12 銷售收入一覽表序號 項目名稱 合計(萬元) 銷售單價(元) 已銷售建筑面積2 各功能物業(yè)總銷售收入 住宅銷售收入 底商銷售收入（市價估算） 地下車位※ 土地成本土地成本總計為： ?！? 銷售費用銷售費用為： 萬元。本項目貸款期 xx 年 xx 月 xx 日至 xx 年 xx 月 xx 日表 110 本項目財務(wù)費用一覽表序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分?jǐn)?元/㎡） 按銷售面積分?jǐn)?元/㎡）10 財務(wù)費用（利息支出）注： ◆ 項目稅費及其他費用本項目之經(jīng)營稅、費，主要指的是銷售過程中發(fā)生的稅費。按現(xiàn)有財務(wù)數(shù)據(jù)計算的土地增值稅額如下（此數(shù)為估算）：表 22 土地增值稅一覽表序號 項目名稱 合計( 萬元) 備注12 土地增值稅 售房收入 按實際銷售額 開發(fā)成本　 開發(fā)費用 銷售、管理、財務(wù) 相關(guān)稅金 營業(yè)稅及附加、印花稅、維修基金等 增值額 　 增值率 稅率 　注： ※ 所得稅本項目所得稅現(xiàn)按銷售收入額預(yù)繳，已繳納 萬元。本項目選用銀行金融機(jī)構(gòu)一年期貸款利息增加約 2 點，即約 %作為社會平均收益率或本項目的貼現(xiàn)率。本項目全部資金所得稅前資本回報率： %本項目全部資金所得稅后資本回報率： %經(jīng)濟(jì)效益分析：三、項目預(yù)算分析收入預(yù)算項目 項目總預(yù)算 累計金額 完成比率 備注銷售金額 　 　租金收入 　 　項目融資 　 　　 　成本預(yù)算成本項目 計劃投資 累計投資 完成比率 備注土地費用 　 　 　 　前期工程費 　 　 　 　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 　 　 　 　建筑安裝工程費 　 　 　 　公共配套設(shè)施費 　 　 　 　??開 發(fā) 總 投 入利 潤凈 現(xiàn) 金 流 量資 本 收 益 率 ?34 / 34開發(fā)間接費 　 　 　 　合計 　 　 　 　費用預(yù)算項目 項目總預(yù)算 累計金額 超預(yù)算比率 備注銷售費用 　 　管理費用 　 　財務(wù)費用 　 　　 　項目預(yù)算評估：四、項目目標(biāo)成本、責(zé)任成本分析1. 項目目標(biāo)成本分析2. 項目目標(biāo)責(zé)任成本分析五、項目整體評價財務(wù)部xx 年 xx 月 xx 日。（FNPV1+‖F(xiàn)NPV2‖）式中：i1—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2—當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時的折現(xiàn)率；FNPV1—正凈現(xiàn)值；FNPV 2—負(fù)凈現(xiàn)值。土地增值稅暫按銷售額的 1%預(yù)繳，已繳納 萬元?！? 財務(wù)費用財務(wù)費用為貸款利息費用支出。按照總可售面積 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本： 元/ 平方米。實現(xiàn)銷售率 %。 資產(chǎn)總額　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　銷售凈額 成本總額 + 其他利潤 所得稅 流動負(fù)債 +長期負(fù)債 流動資產(chǎn) +非流動資產(chǎn)項目目標(biāo)成本、責(zé)任成本分析附件：一、年月度財務(wù)分析報告 二、項目財務(wù)決算報告4 / 34xxxx 年 xx 月財務(wù)分析報告編制部門：財務(wù)部5 / 34編制日期：xx 年 xx 月 xx 日目 錄一 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ..........................................二 財務(wù)報表分析 ..........................................㈠ 資產(chǎn)負(fù)債表..........................................................................................................㈡ 損益表..................................................................................................................㈢ 現(xiàn)金流量表 ...............................................................................................................................三 項目收入分析 ..........................................㈠ 項目銷售情況......................................................................................................㈡ 項目違約情況......................................................................................................㈢ 項目回款情況......................................................................................................四 項目成本分析 ..........................................五 期間費用分析 ........................................㈠ 銷售費用分析......................................................................................................㈡ 管理費用分析......................................................................................................㈢ 財務(wù)費用分析......................................................................................................六 往來款分析 ...........................................七 預(yù)算執(zhí)行分析 ..........................................㈠ 收入預(yù)算..............................................................................................................㈡ 支出預(yù)算..............................................................................................................八 年度度分析總結(jié) ........................................6 / 34一、項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（年月度分析）項目名稱項目地址 占地面積 ㎡ 容積率開發(fā)起始時間 xxxx 年 xx 月 xx 日銷售起始時間 xxxx 年 xx 月 xx 日可售面積 地上銷