天津東沽項(xiàng)目分析報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 整個(gè)社區(qū)帶來(lái)的不只是生活空間，更是生活方式，需要賦予一定的產(chǎn)品附加值。（3） 劣勢(shì)和威脅的彌補(bǔ)方案1．放大強(qiáng)化A的景觀規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)。雖然3555歲年齡段的人是目標(biāo)客戶(hù)，但是決定目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵是老人和孩子。4．A成功開(kāi)發(fā)B在塘沽房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的影響力。其次是渤海石油居民所持續(xù)關(guān)注的價(jià)值：例如居住地點(diǎn)距工作單位較近（交通便利），不受船閘或海門(mén)大橋的影響；孩子上學(xué)近，離老人近均便于照顧；居住習(xí)慣（地?zé)崴鹊龋┩瑯邮瞧滟?gòu)房時(shí)非常關(guān)注的地方。第二類(lèi)是目前渤海石油公司的主要領(lǐng)導(dǎo)層和生產(chǎn)部門(mén)員工，年齡集中在3555歲之間，這部分人群的文化水平良莠不齊，受過(guò)高等教 育的人一般在機(jī)關(guān)單位或工程單位，文化水平較低的一般集中在船舶和生產(chǎn)一線。改善型購(gòu)房者占大多數(shù)(%),另外渤油職工購(gòu)房時(shí)還體現(xiàn)出較強(qiáng)的攀比欲和集體購(gòu)買(mǎi)傾向。改善欲望強(qiáng)烈，渴望與渤海石油居民看齊且需要身份肯定的少量東沽原住居民與需要體現(xiàn)身份優(yōu)越性的渤海石油居民都需要一個(gè)高尚住宅小區(qū)，以便從舊有居住空間剝離出來(lái)?；谝陨蟽牲c(diǎn)，我們可以看到其購(gòu)買(mǎi)力水平同樣非常高。渤海石油的部分學(xué)校（詳見(jiàn)人文環(huán)境分析）教學(xué)質(zhì)量相當(dāng)高，其學(xué)生多為其職工的子弟，文化素質(zhì)較高。《近期有購(gòu)房需求的客戶(hù)基數(shù)等待電話回訪結(jié)果》，且通過(guò)與業(yè)主及客戶(hù)的交流，我們獲知大部分的渤海石油居民對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可程度較高，有的業(yè)主甚至表示如果提前獲知公司在該區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況，就不會(huì)購(gòu)買(mǎi)B，而轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)東沽項(xiàng)目。通過(guò)研究數(shù)據(jù)表明，其遷出的大致原因如下：1. 周邊配套設(shè)施建設(shè)不完善2. 附近沒(méi)有滿意的中高檔樓盤(pán)3. 自然環(huán)境較差4. 離繁華商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn)5. 周邊人文環(huán)境欠缺東沽地區(qū)需有哪些需要改善的地方 從數(shù)據(jù)上分析，如果要在東沽地區(qū)建立項(xiàng)目，必須迅速提升區(qū)域價(jià)值，首先要解決的問(wèn)題是如何引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)對(duì)于惡劣自然環(huán)境的不認(rèn)可程度以及其區(qū)域與塘沽區(qū)其他區(qū)域的交通問(wèn)題。其附近的華云園小區(qū)漲價(jià)幅度也在200元左右。建筑面積50000㎡，11層（局部18層）板式高層。4．貽欣園：開(kāi)發(fā)商：天津貽成集團(tuán)。銷(xiāo)售人員態(tài)度冷淡。年后至統(tǒng)計(jì)日，米蘭世紀(jì)總計(jì)出房量在30套左右，高于其定位的淡季預(yù)期，并且銷(xiāo)售前景，特別是聯(lián)體別墅看好。開(kāi)發(fā)區(qū)洞庭路與第三大街交口。4． 通過(guò)與置業(yè)公司共同進(jìn)入東沽市場(chǎng)，利用公司聯(lián)動(dòng)體系的特殊優(yōu)勢(shì)（二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，提供全程無(wú)憂購(gòu)房金鑰匙置業(yè)計(jì)劃），整體開(kāi)發(fā)東沽市場(chǎng)，提升項(xiàng)目的價(jià)值價(jià)格比，吸引大量客戶(hù)。：由于目前無(wú)其他在售項(xiàng)目，結(jié)合目標(biāo)客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)實(shí)力，中高檔住宅產(chǎn)品是本區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)。據(jù)分析，目前的興海園三期沿用的是一、二期大配套，也就是說(shuō)美晨與渤海石油房地產(chǎn)公司之間可能存在一定程度上的合作關(guān)系。獨(dú)棟別墅：均價(jià)在3200左右，銷(xiāo)售情況不理想。(2)遠(yuǎn)景莊園開(kāi)發(fā)商：遠(yuǎn)景置業(yè)建筑面積：20萬(wàn)㎡左右；容積率小于1項(xiàng)目位置：津沽路北側(cè)03年年中開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在1300左右。項(xiàng)目概況：10棟六層磚混，200余戶(hù)。銷(xiāo)售狀況：1920/㎡。其人群收入偏低（見(jiàn)下圖），家庭月收入多集中在1500元以下；開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)員工，當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)企業(yè)主形成其相對(duì)高收入一族?；趯?duì)公司戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)指標(biāo)的充分理解，銷(xiāo)售體系調(diào)動(dòng)所有可利用資源包括現(xiàn)場(chǎng)、市調(diào)、策略、客戶(hù)資源、置業(yè)連鎖店，采取三線并進(jìn)的市調(diào)策略：梳理老客戶(hù)，現(xiàn)場(chǎng)對(duì)B老業(yè)主（來(lái)自渤海石油）進(jìn)行電話回訪、現(xiàn)場(chǎng)座談獲取有益信息；針對(duì)東沽周邊目標(biāo)區(qū)域、樣本客戶(hù)采取一對(duì)一填寫(xiě)有效調(diào)查問(wèn)卷的形式進(jìn)行充分調(diào)研；針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)興海園三期的第一次認(rèn)購(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控。約有50%或更多的家庭儲(chǔ)蓄在30~100萬(wàn)元，約有10000戶(hù)有絕對(duì)購(gòu)房實(shí)力，其中又有很多家庭有購(gòu)房意向，最保守估計(jì)2000戶(hù)以上。（1）藍(lán)苑小區(qū)開(kāi)發(fā)商：渤海石油航務(wù)建筑工程有限公司（由渤海石油港口建筑公司全體，渤海石油房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全體，渤海石油建筑公司部分整合而成）建筑面積：30000㎡項(xiàng)目位置：西鄰東鹽公路，與石油新村三區(qū)接壤。（2）興海園一期、二期開(kāi)發(fā)商：渤海石油航務(wù)建筑工程有限公司建筑規(guī)模：一期14棟樓，二期5棟樓建筑形式：以6層、6層半坡頂磚混為主，個(gè)別樓有地下存車(chē)處項(xiàng)目位置：閘北路以東，濱海石油新村內(nèi)，西鄰渤海石油醫(yī)院，東接渤海石油第一中學(xué)及渤海兒童世界銷(xiāo)售狀況：一期2001年，二期2002年，當(dāng)時(shí)均價(jià)21002200元/平方米，二期開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)2. 區(qū)域內(nèi)在建在售項(xiàng)目分析（1）管局開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（“十棟樓”）開(kāi)發(fā)商：塘沽房管局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司建筑面積：20000㎡項(xiàng)目位置：東側(cè)緊鄰閘南路，津沽公路以南。銷(xiāo)售狀況：現(xiàn)房，尚未取得銷(xiāo)售許可證。熱銷(xiāo)戶(hù)型在120㎡以上。單價(jià)以其中1號(hào)樓為例：一層：2698元/平米；二層：2798元/平米；三層：2858元/平米；四層：2798元/平米；五層：2668元/平米；六層：2498元/平米。大戶(hù)型高端市場(chǎng)極端的供不應(yīng)求；中低端市場(chǎng)的均衡被遠(yuǎn)景莊園的停售所打破，而純低端市場(chǎng)一直狀態(tài)低迷?；蛘呶覀儚牧硗庖粋€(gè)分析上述內(nèi)容：渤海石油居住區(qū)，搬遷量具有一定的規(guī)模，但是其本身二手房市場(chǎng)較為火爆，油建四部等其他渤海石油居住區(qū)域的客戶(hù)對(duì)東沽區(qū)域較為認(rèn)同，對(duì)房源需求較為強(qiáng)烈。針對(duì)渤海石油職工需求，我們做了以下在建在售樓盤(pán)調(diào)研。04年2月5日統(tǒng)計(jì)剩余7套；二期大概400套房，仍處于施工階段，未封頂，當(dāng)時(shí)剩余350余套。04年2月5日調(diào)查結(jié)果其三期全部工程已經(jīng)封頂，但尚未開(kāi)始做外沿。由寫(xiě)字樓和住宅樓組成：寫(xiě)字樓150160套，當(dāng)時(shí)剩余1/3左右；住宅200套左右，當(dāng)時(shí)剩余30套左右，剩余樓層集中在最低與最高兩端（2層與12層）。塘沽區(qū)域：1．海韻園：開(kāi)發(fā)商：天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（建設(shè)集團(tuán)子公司）amp。馨苑小區(qū)整體均價(jià)在2000元左右，三期均價(jià)在2200左右。由于渤海石油外其他居民在收入、消費(fèi)特點(diǎn)上不能形成巨大購(gòu)買(mǎi)力，以及市場(chǎng)容量，需求的特點(diǎn)和公司快速回款壓力，使得這部分人群不能成為項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)。同時(shí)通過(guò)對(duì)東沽渤海石油居住區(qū)攔截式調(diào)研（樣本379）獲知，半數(shù)以上的渤海石油客戶(hù)會(huì)選擇在東沽區(qū)域（東沽及藍(lán)鯨島）購(gòu)房，共206戶(hù)，％。下面就以上三類(lèi)人群有重點(diǎn)的進(jìn)行分析：1．渤海石油職工及其家屬在年齡結(jié)構(gòu)分布上以35～55歲為主，逐步向老齡化靠攏，是海洋石油公司的中堅(jiān)力量，一線員工收入水平高，（詳見(jiàn)購(gòu)買(mǎi)力分析）但文化素質(zhì)參差不齊，受到歷史背景的
醫(yī)療健康相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1