深圳項目分析及策劃方案-免費閱讀
【正文】 3. 首創(chuàng)理想生活社區(qū)表達項目的人文氣息。小結：本項目的外銷目標客戶由主至次，依次排列如下：1． 有穩(wěn)定收入的深港家庭2． 駐深外資企業(yè)人員3． 來深養(yǎng)老的香港退休人士4． 迷戀項目優(yōu)美海景及環(huán)境來深投資(或度假)人士對物業(yè)的價位接受能力較強。有穩(wěn)定收入的深港家庭這部分客戶有一方長期住在深圳，買房多用于自住。216。 外銷市場目標客戶定位由于經(jīng)濟基礎的局限，這部分客戶傾向于購買總價較低的中小戶型?！ ?南山區(qū)原住居民這部分客戶在南山區(qū)已有自己的住宅，土生土長，習慣本區(qū)的生活環(huán)境，有優(yōu)厚的積蓄。 內(nèi)銷目標客戶定位所以，相對更加靈活的付款方式、較大年限的按揭，都是吸引投資者目光的賣點。特征：★ 宏觀投資環(huán)境是否樂觀，是否呈利好局面宏觀經(jīng)濟的走勢，常常左右投資者的消費和投資決策，當人們對宏觀經(jīng)濟前景持樂觀態(tài)度時，消費與投資活動會相應活躍，投資的市場風險也會相應降低；當人們對經(jīng)濟前景不樂觀時，消費和投資也會相應持謹慎態(tài)度，消費和投資的機會也會相應降低?！铩 ?追求價廉物美從位置、采光、朝向、戶型，到裝修標準、配套設施，凡居家實際相關的因素，每個用家都會仔細比較斟酌，且有著不同的主觀上的喜好，但共同的標準都是“價廉物美”、“質量保證”與“真實可靠”。 內(nèi)銷客戶群細分 對物業(yè)單價反應較為敏感；（一） 內(nèi)銷市場目標客戶定位 價格優(yōu)勢：南山區(qū)的商品住宅價格比福田、羅湖區(qū)為低，本項目也有部分小戶型單位占據(jù)價格優(yōu)勢，相信會吸引一部分其它兩個區(qū)域客戶。216。作為內(nèi)銷市場的深圳本地市場，從地域范圍來分主要分為南山、福田、羅湖三個片區(qū)?！ 〈嬖谏倭客怃N可能目前，24小時通關的大市場狀況吸引港人來深置業(yè)，連接深港的西部跨海大橋建成之后將會吸引更多港人選擇海景秀麗的后海片區(qū)?！ ?從位置角度來看，本項目不具備外銷的地域優(yōu)勢觀海臺項目所在地相對市中心、口岸地帶來說，位置相對較偏；而且由于東區(qū)開發(fā)時間較短，目前社區(qū)不成熟，公交狀況落后，又無地鐵之便，西部跨海大橋預計2005年建成通車，為時較遠。第二部分：項目定位216。根據(jù)“景觀提升樓盤價值”的概念，在進行營銷推廣時，可整合運用有效的媒體組合、促銷工具和推介手段，集中訴求力量， 對永續(xù)無遮擋海景進行渲染和推介，突出項目主要景觀優(yōu)勢，鎖定項目目標客戶群。216。 針對部分單位方向朝西的情況 對策：可考慮對環(huán)東路進行同小區(qū)園林風格相同的綠化包裝，在景觀上創(chuàng)造優(yōu)勢，力爭消除客戶心理障礙；另外對該部分單位可考慮 送全屋基本裝修，吸引一次置業(yè)客戶或投資客戶購買，促成銷售?！ ?T（Threat威脅）緊鄰部分樓盤為尾盤，有價格競爭壓力；周邊同期開售樓盤多，競爭激烈；后海片區(qū)海景概念樓盤多、影響大，瓜分市場份額，爭奪有效購買力；當前樓盤空置壓力大，新推樓盤供給量上升，整體市場競爭更趨激烈?！ ?同時，項目周邊一帶公共交通建設落后，出入市區(qū)非常不便。 發(fā)展商實力雄厚，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富 同時，其“分布式”排布，不會因人流集中而喧鬧，業(yè)主可在寧靜中品味高雅悠閑的生活?！ ?實用性強、利用率高的中式功能性水景園林 目前市場上樓盤的園林設計大部分是以滿足觀賞為主的風格性園林，實用性不強，可利用率低。這對二次置業(yè)者將產(chǎn)生極大的吸引力。 瀕臨深圳灣，海景資源豐富項目東面緊鄰深圳灣，空氣質素好，環(huán)境優(yōu)美，永享無敵海景。（一） 項目優(yōu)勢分析依據(jù)項目現(xiàn)場和周邊環(huán)境情況顯示，本項目擁有自身的一些優(yōu)勢，具體而言，主要有以下幾方面： 周邊地區(qū)目前配套分布有購物、飲食、教育、醫(yī)療等設施，如海雅百貨、北師大附小、海珠城酒樓、南油醫(yī)院、南油郵電局、南油文體中心等等。17周邊交通1) 一、 項目的優(yōu)劣勢分析第一部分：項目分析（二） 容1地理位置南山商業(yè)文化中心區(qū)28號地塊2占地面積3建筑面積 M24面積分布商業(yè)面積（5910 M2），住宅面積（ M2），肉菜市場（1500 M2），社區(qū)服務中心（300 M2），托兒所（600 M2），居委會（100 M2）5建筑規(guī)模9棟27座6建筑風格新古典主義7建筑結構住宅部分鋼混剪力墻，群樓框架結構8建筑類型小高層、高層結合，一梯2~4戶9層 目前經(jīng)后海路的公交線路較多，但從項目步行至車站約需10——15分鐘。20周邊環(huán)境小區(qū)周邊目前為填海空地及建筑工地，但海景資源豐富，永續(xù)無遮擋，遠眺可見香港、華僑城、世界之窗等秀麗景象。隨著南山區(qū)的發(fā)展、西部通道的建設，以及周邊地區(qū)規(guī)劃開發(fā)的不斷完善，該區(qū)的升值潛力將日益顯現(xiàn)。項目周邊已初具規(guī)模的知名樓盤有：蔚藍海岸、招商海月、浪琴嶼、藍月灣畔、創(chuàng)世紀濱?；▓@、保利城、西海灣花園等。南面是安靜的高尚住宅小區(qū)，道路通暢而不嘈雜，配套齊全而不靠近。使生活在本小區(qū)的住戶可以放松心情，陶冶性情。兼之項目近海，住戶將享受清新、潔凈的自然風，這在深圳是比較少見的一個優(yōu)勢。進入車庫如入花園，充分關懷住戶感受。同時，網(wǎng)絡化管理平臺，業(yè)主“一卡通”，以及家居化生活服務都有效地增加了項目的附加值?！ ? （一） 項目的SWOT矩陣分析： 針對“S（優(yōu)勢）+W（劣勢）組合”的對策：在項目包裝、宣傳、推售時要靈活運用整合營銷傳播手段
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