【正文】 貼現(xiàn)率是計算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項目性質(zhì)、經(jīng)營風險程度、經(jīng)營目標和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準貼現(xiàn)率。 （利息收入計入收入項目） 。尚未售出 套，面積 ㎡，銷售報價 元/㎡。①單個比率分析法：包括：反映償債能力方面有資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比3 / 34率，反映營運能力方面的有應收帳款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率，反映盈利能力的有資本金利潤率、營業(yè)利潤率、成本利潤率等。 2) 每年末，公司財務分析人員要根據(jù)公司的報表，分析公司的總體盈利能力，如收入凈利率、凈資產(chǎn)收益率等；總體變現(xiàn)能力，如流動比率、速動比率等；總體資產(chǎn)營運能力，如應收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等；償債能力，如資產(chǎn)負債率、已獲利息倍數(shù)等。2）結(jié)構(gòu)分析法：結(jié)構(gòu)分析法是在統(tǒng)計分組的基礎(chǔ)上，計算各組成部分所占比重，進而分析某一總體現(xiàn)象的內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征、總體的性質(zhì)、總體內(nèi)部結(jié)構(gòu)依時間推移而表現(xiàn)出的變化規(guī)律性的統(tǒng)計方法。銷售收入 銷售收入 247。詳見下表：表 16 紅線 內(nèi)、外市政及公建配套工程 費構(gòu)成一覽表 序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分攤(元/㎡） 按銷售面積分攤(元/㎡）6市政配套工程成本（+～ ） 大小市政配套費 供熱配套工程費 電力配套工程費 給排水、中水配套工程費 燃氣配套工程費 郵政、有線、智能化配套工程 環(huán)境美化及園林綠化工程費 停車場、汽車坡道工程費 配套零星工程注:※ 靜態(tài)總投資額本項目靜態(tài)開發(fā)總投資： 萬元。免征土地增值稅有兩種情況，一是納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；二是因國家建設需要依法征用、收回房地產(chǎn)。其表達式為：FNPV=∑（CICO） t（1＋Ic） tFNPV—財務凈現(xiàn)值CI—現(xiàn)金流入量；CO—現(xiàn)金流出量N—計算期；iC—基準收益率或設定的貼現(xiàn)率本項目全部資金所得稅前凈現(xiàn)值(NPV)： 萬元本項目全部資金所得稅后凈現(xiàn)值(NPV)： 萬元詳見本項目全部資金現(xiàn)金流量表。當 IRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。詳見下表；表 19 管理費用一覽表 序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分攤(元/㎡） 按銷售面積分攤(元/㎡）9 管理費用（+～） 辦公費26 / 34 工資、福利費 燃料停車，修理費 招待費 差旅費 租賃費 折舊費 印花稅※ 資金籌措本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款；第三，是預售款。對于尚未結(jié)算的，按合同額確定。經(jīng)營杠桿系數(shù)（DOL ）是指息稅前利潤變動率相當于銷售量（額）變動率的倍數(shù)，其計算公式為： DOL = （ΔEBIT/ EBIT）/（ΔQ/Q或ΔS/S ）=M/ （Ma）②財務風險取決于財務杠桿的大小，財務杠桿反映息稅前利潤與普通股每股收益之間的關(guān)系，衡量息稅前利潤變動對普通股每股收益變動的影響，由財務杠桿系數(shù)來衡量。1 / 34財務分析模版管理細則: 財務分析職能1)財務分析要從實際出發(fā)，實事求是，正確總結(jié)經(jīng)驗和教訓，找出薄弱環(huán)節(jié)和關(guān)鍵性問題，并提出改進措施。 ①經(jīng)營風險取決于經(jīng)營杠桿的大小，經(jīng)營杠桿反映銷售量與息稅前利潤之間的關(guān)系，衡量銷售量變動對息稅前利潤的影響，由經(jīng)營杠桿系數(shù)來衡量?！?投資構(gòu)成分析本項目總投資的基本構(gòu)成和整體建設的開發(fā)投入，經(jīng)過項目竣工結(jié)算按結(jié)算額確定。詳見下表；表 18 銷售費用一覽表序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分攤(元/㎡） 按銷售面積分攤(元/㎡）8 銷售費用（+～） 日常費用 廣告宣傳費 代理費 裝飾、賣場租賃※ 管理費用管理費用為： 萬元。若本項目效益清算按現(xiàn)有財務數(shù)據(jù)計算的所得稅額如下：28 / 34表 23 所得稅一覽表序號 項目名稱 合計( 萬元) 備注13 所得稅 營業(yè)收入 利息收入 　 補貼收入 開發(fā)成本 銷售費用 管理費用 財務費用（利息） 銷售稅費 不可預見費 土地增值稅 應納稅所得額 所得稅稅率注： ※ 其他費用表 24 其他費用一覽表序號 項目名稱 合計( 萬元) 按總建面分攤(元/㎡） 按銷售面積分攤(元/㎡）14 其他費用（不可預見費）注: ◆ 項目開發(fā)綜述※ 總投資構(gòu)成29 / 34表 31 項目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例（按總建筑面積分攤）一覽表序號 項目名稱靜態(tài)總投資（萬元）按總建面分攤(元/㎡）按銷售面積分攤(元/㎡） 占總投資比例1 土地成本 政府地價、出讓金、契稅 其它土地成本2 前期費用3 建安工程費用 土建工程造價 電梯、消防、門窗等4 市政配套費5 間接成本　 直接開發(fā)成本6 銷售費用7 管理費用8 財務費用（貸款 萬）　 期間費用9 不可預見費用10 物業(yè)銷售有關(guān)稅費11 土地增值稅12 所得稅30 / 34　 政府稅費　 項目總投資注： 圖 32 項目全部開發(fā)總投資構(gòu)成比例圖二、經(jīng)濟效益分析? 靜態(tài)投資效益分析綜述表 34 靜態(tài)投資效益分析綜述序號 項目名稱 金額(萬元) 備注1 資金流入 ++ 項目銷售收入 住宅、底商、會所、車位 利息收入 資金存款利息 財政退稅收入 　 　2 資金流出 +…+ 直接開發(fā)總成本 ++ 土地成本 占地 平方米 前期費用 　 建安成本 配套費用 　 間接費用 　 銷售稅費營業(yè)稅及附加、維修基金、印花稅等31 / 34 銷售費用 　 管理費用 　 財務費用 不可預見費 土地增值稅3 項目利潤 　4 項目利潤率 　5 稅前資本利潤率 資本額 萬6 經(jīng)營所得稅7 所得稅后利潤 8 所得稅后利潤率 　9 稅后資本利潤率 資本額 萬注： ? 項目贏利能力參照我國的財會制度，結(jié)合現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，在進行本項目的經(jīng)濟效益評判時，所選取的財務指標為： 財務內(nèi)部收益率（FIRR ）內(nèi)部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于 0 時的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。33 / 34 資本回報率（靜態(tài)）項目靜態(tài)投資回報率是以項目計算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量之和除以全部投資而得出的指標，它沒有考慮通貨 膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標。土地增值稅的征收，發(fā)生在企業(yè)所得稅之前。按照總建筑面積 平方米進行分攤，則單方成本： 25 / 34元/平方米。平均資產(chǎn)總額 負債總額 247。結(jié)構(gòu)分析法的基本表現(xiàn)形式，就是計算結(jié)構(gòu)指標?！∝攧辗治龅闹饕獌?nèi)容 1) 每月末，公司財務分析人員要根據(jù)各職能部門的預算完成情況，分析公司的總體預算完成情況，特別是收入、成本費用、利潤、現(xiàn)金流量等指標的預算完成情況，研究引起差異的主要原因，并提出改進措施，上報公司月度經(jīng)營分析會。5）比率分析法：比率分析法是指在財務報表上，一些有關(guān)聯(lián)項目的金額之間，用比率來反映財務報表所列示的有關(guān)項目的相互關(guān)系，以表明和制定企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果上某一方面的情況。實現(xiàn)銷售率 %?！? 財務費用財務費用為貸款利息費用支出。（FNPV1+‖F(xiàn)NPV2‖）式中：i1—當凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2—當凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率；FNPV1—正凈現(xiàn)值；FNPV 2—負凈現(xiàn)值。本項目選用銀行金融機構(gòu)一年期貸款利息增加約 2 點，即約 %作為社會平均收益率或本項目的貼現(xiàn)率。本項目貸款期 xx 年 xx 月 xx 日至 xx 年 xx 月 xx 日表 110 本項目財務費用一覽表序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分攤(元/㎡） 按銷售面積分攤(元/㎡）10 財務費用（利息支出）注： ◆ 項目稅費及其他費用本項目之經(jīng)營稅、費，主要指的是銷售過程中發(fā)生的稅費。表 12 銷售收入一覽表序號 項目名稱 合計(萬元) 銷售單價(元) 已銷售建筑面積2 各功能物業(yè)總銷售收入 住宅銷售收入 底商銷售收入（市價估算） 地下車位※ 土地成本土地成本總計為： 。②杜邦分析法：將若干個用以評價企業(yè)經(jīng)營效率和財務狀況的比率按其內(nèi)在聯(lián)系有機地結(jié)合起來，形成一個完整的指標體系，并最終通過權(quán)益收益率來綜合反映。并且，要不斷積累資料，以開展趨勢分析?？梢赃x用絕對數(shù)趨勢、相對數(shù)趨勢、比率趨勢展示。（1資產(chǎn)負債率）　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 凈利率 247。詳見下表：表 15 建安工程造價構(gòu)成一覽表序號 項目名稱 合計(萬元) 按總建面分攤(元/㎡） 按銷售面積分攤(元/㎡）5土建及裝修工程（+～ ） 土建、樁基24 / 34 電梯 消防 門窗 涂料、石材 公共部分裝修、鋼結(jié)構(gòu) 通風、人防設施 沉降監(jiān)測、土建監(jiān)理 雜項零星工程 其中：※ 市政配套工程大小配套費及市政工程費等共計： 萬元。增值未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%；增值額超過扣除項目 50%~100%的部分，稅率為 40%；增值額超過扣除項目 100%~200%的部分，稅率為 50%；增值額超過扣除項目金額 200 的部分，稅率為 60%。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0 時的項目是