蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告項(xiàng)目分析(參考版)
2025-03-26 12:12本頁面
【正文】 總體來看，未來35年內(nèi)，市場(chǎng)供需基本處于平衡狀態(tài)，當(dāng)然這也需要市場(chǎng)推出性價(jià)比較高、更適合大眾口味的產(chǎn)品，因此操作仍需謹(jǐn)慎。而房產(chǎn)作為生活的必需品，在收入有所改善，消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，對(duì)更高生活品質(zhì)追求的前提下，必然會(huì)加大房產(chǎn)的需求力度。 蘇州居民平均收入排在全省第一位，良好的環(huán)境吸引了泛亞太中國人的矚目，同時(shí)這個(gè)城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港、新加坡，長遠(yuǎn)看外來購買力依然會(huì)是高價(jià)房的主要消費(fèi)群，交易量還會(huì)繼續(xù)活躍，這也就是蘇州樓市整體無泡沫的最主要原因。 外來購買力依然堅(jiān)挺252。 2005年蘇州樓市將繼續(xù)上揚(yáng)252。 附：歷年蘇州房交會(huì)統(tǒng)計(jì)分析資料面積需求分析表：購房原因分析表：市場(chǎng)需求產(chǎn)品形態(tài)分析：需求地段統(tǒng)計(jì)分析：四、市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)252。五、結(jié)論根據(jù)對(duì)以上問題的分析，我們要圍繞著“充分運(yùn)用優(yōu)勢(shì)，將劣勢(shì)有機(jī)地轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)；牢牢把握機(jī)會(huì)，有效地解決問題”的核心思路，制定了以下的應(yīng)對(duì)辦法：在立足本地周邊的同時(shí)，積極開拓市場(chǎng)；（針對(duì)整個(gè)蘇州市）通過輿論宣傳進(jìn)行引導(dǎo)，主打健康、生態(tài)、水景。認(rèn)為項(xiàng)目不屬于新區(qū)范圍。 項(xiàng)目西面的蘇香名園是同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，其較低的價(jià)格和工程進(jìn)度會(huì)造成客戶分流。四、風(fēng)險(xiǎn)（T）三、機(jī)會(huì)（O）高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展項(xiàng)目周邊樓盤較少，現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤檔次不是很高，相比之下項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目所處地塊具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?附近多為老舊民居，外來民工較多，居住混雜。對(duì)市區(qū)客戶吸引力不夠，與其他新區(qū)中心地段的個(gè)案相比處于弱勢(shì)。 2條公交線路，班次較少。 項(xiàng)目大規(guī)模的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)是目前新區(qū)所缺乏的。具體原因：面積緊湊，低總價(jià)。配套分析案名區(qū)內(nèi)配套大地之歌網(wǎng)球廠、兒童娛樂設(shè)施、凈水入戶灝景天下運(yùn)動(dòng)會(huì)所+休閑會(huì)所和風(fēng)雅苑15000平的綜合會(huì)所+酒店式配套吳宮麗都會(huì)所、游泳池新港名城花園2個(gè)會(huì)所、壁球、籃球運(yùn)盛美之苑會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球廠等尚層建筑無配套、景觀這2個(gè)影響樓盤綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要質(zhì)素，在一定程度上越來越成為購房者要權(quán)衡考慮的重點(diǎn)，從新區(qū)的幾個(gè)樓盤來看，都進(jìn)行了景觀和配套的設(shè)計(jì)，且景觀和配套也日益趨于同質(zhì)化，也說明了購房者和開發(fā)商在經(jīng)過3年“火爆”樓市的錘煉，都比較理性。何山路和塔園路附近的樓盤由于交通這一主要因素的影響，目前價(jià)格還處于4500元/平米?！駨慕^大部分案場(chǎng)反饋來的信息都是新區(qū)在售住宅55萬已經(jīng)成為一道“檻”，小于這個(gè)總價(jià)的房子去化很快，而大于這個(gè)總價(jià)的房子銷售壓力明顯，且壓力越來越大，值得注意的，由于購房者對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期等原因，55萬這一總價(jià)承受能力還在不斷的下降（5月份之前的市民總價(jià)承受在60萬左右，而5月份后慢慢的將到了目前的55萬左右，且還有下降的趨勢(shì)）。房型面積供應(yīng)、去化分析面積區(qū)間套數(shù)比率累計(jì)比率去化套數(shù)剩余套數(shù)銷售率90m2以下112%%1120100%90110m246%%460100%110130m2212%%210299%130150m2927%%76915883%150m2以上883%100%429454%合計(jì)2180/——1566614%備注金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入統(tǒng)計(jì)（資料來源：安信策劃研展部）●從房型面積供應(yīng)區(qū)間分析來看，新區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)的房型的面積大致以150平米為界，%，%，二者比例6：.4，%，說明市場(chǎng)房型的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，大面積的房型供應(yīng)比例太大，這也是蘇州整個(gè)大市場(chǎng)的一個(gè)明顯的供應(yīng)特征。三房?jī)蓮d兩衛(wèi)和四房?jī)蓮d兩衛(wèi)的去化情況也比較好，%，%，主要是這兩種套型能滿足了換房族的需求，功能分割相對(duì)完善，居住舒適度比較高，市場(chǎng)去化率高、快也在情理之中。房型供應(yīng)結(jié)構(gòu)、去化分析戶型套數(shù)比率去化套數(shù)剩余套數(shù)銷售率1室2廳1衛(wèi)72%720100%2室2廳1衛(wèi)96%960100%2室2廳2衛(wèi)36%360100%3室2廳1衛(wèi)130%1300100%3室2廳2衛(wèi)1321%981340%4室2廳2衛(wèi)353%186167%4室2廳3衛(wèi)30%291%5室2廳3衛(wèi)6%42%復(fù)式146%42104%合計(jì)2118
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