蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告 項(xiàng)目分析-全文預(yù)覽
【正文】 勢(shì)，將劣勢(shì)有機(jī)地轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)；牢牢把握機(jī)會(huì)，有效地解決問題”的核心思路，制定了以下的應(yīng)對(duì)辦法：在立足本地周邊的同時(shí)，積極開拓市場(chǎng)；（針對(duì)整個(gè)蘇州市）通過輿論宣傳進(jìn)行引導(dǎo)，主打健康、生態(tài)、水景。 2005年蘇州樓市將繼續(xù)上揚(yáng)252。 蘇州居民平均收入排在全省第一位，良好的環(huán)境吸引了泛亞太中國人的矚目，同時(shí)這個(gè)城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港、新加坡，長遠(yuǎn)看外來購買力依然會(huì)是高價(jià)房的主要消費(fèi)群，交易量還會(huì)繼續(xù)活躍，這也就是蘇州樓市整體無泡沫的最主要原因?？傮w來看，未來35年內(nèi)，市場(chǎng)供需基本處于平衡狀態(tài)，當(dāng)然這也需要市場(chǎng)推出性價(jià)比較高、更適合大眾口味的產(chǎn)品，因此操作仍需謹(jǐn)慎。而房產(chǎn)作為生活的必需品，在收入有所改善，消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，對(duì)更高生活品質(zhì)追求的前提下，必然會(huì)加大房產(chǎn)的需求力度。 外來購買力依然堅(jiān)挺252。 附：歷年蘇州房交會(huì)統(tǒng)計(jì)分析資料面積需求分析表：購房原因分析表：市場(chǎng)需求產(chǎn)品形態(tài)分析：需求地段統(tǒng)計(jì)分析：四、市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)252。四、風(fēng)險(xiǎn)（T）對(duì)市區(qū)客戶吸引力不夠，與其他新區(qū)中心地段的個(gè)案相比處于弱勢(shì)。 2條公交線路，班次較少。配套分析案名區(qū)內(nèi)配套大地之歌網(wǎng)球廠、兒童娛樂設(shè)施、凈水入戶灝景天下運(yùn)動(dòng)會(huì)所+休閑會(huì)所和風(fēng)雅苑15000平的綜合會(huì)所+酒店式配套吳宮麗都會(huì)所、游泳池新港名城花園2個(gè)會(huì)所、壁球、籃球運(yùn)盛美之苑會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球廠等尚層建筑無配套、景觀這2個(gè)影響樓盤綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要質(zhì)素，在一定程度上越來越成為購房者要權(quán)衡考慮的重點(diǎn)，從新區(qū)的幾個(gè)樓盤來看，都進(jìn)行了景觀和配套的設(shè)計(jì)，且景觀和配套也日益趨于同質(zhì)化，也說明了購房者和開發(fā)商在經(jīng)過3年“火爆”樓市的錘煉，都比較理性?！駨慕^大部分案場(chǎng)反饋來的信息都是新區(qū)在售住宅55萬已經(jīng)成為一道“檻”，小于這個(gè)總價(jià)的房子去化很快，而大于這個(gè)總價(jià)的房子銷售壓力明顯，且壓力越來越大，值得注意的，由于購房者對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期等原因，55萬這一總價(jià)承受能力還在不斷的下降（5月份之前的市民總價(jià)承受在60萬左右，而5月份后慢慢的將到了目前的55萬左右，且還有下降的趨勢(shì)）。三房?jī)蓮d兩衛(wèi)和四房?jī)蓮d兩衛(wèi)的去化情況也比較好，%，%，主要是這兩種套型能滿足了換房族的需求，功能分割相對(duì)完善，居住舒適度比較高，市場(chǎng)去化率高、快也在情理之中。●5月份前開盤的基本項(xiàng)目已經(jīng)尾盤階段，且銷售周期都在12月內(nèi)，說明當(dāng)時(shí)的需求市場(chǎng)是“非常火爆”。價(jià)格上，新區(qū)樓市的價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，2005年均價(jià)將會(huì)突破6000元/平方米。高新區(qū)以外的人員的比例在名城花園的客戶中則占到42％，其中17％為外地、外籍人士，13％來自金閶區(qū)，9％來自古城區(qū)，還有3％來自園區(qū)。（3）未來新區(qū)小高層、高層價(jià)格將與園區(qū)同步增長，但短期內(nèi)整體市場(chǎng)行情還會(huì)存在一定的差距；局部市場(chǎng)的價(jià)格將不甘示弱，與園區(qū)同時(shí)達(dá)到新的高度。2002年~2003年10月，可建面積約210萬平方米，除去橫山公園南側(cè)地塊是商業(yè)地塊外，其他地塊均是住宅用地。二、商品房供應(yīng)分析全市——2004年的下半年，開盤的項(xiàng)目就在15個(gè)至多，且有一半是大盤，而從各樓盤的工期來看，真正的供應(yīng)高峰應(yīng)該在2005年的下半年。（2）蘇州市19月逐月商品房銷售額走勢(shì)圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，商品房銷售額和住宅銷售額的走勢(shì)一致，但前者由于非住宅的商品房的拉動(dòng)作用強(qiáng)勁，走勢(shì)比住宅強(qiáng)勁。我們也可以看出，2004年，離國際公認(rèn)的警戒線8%相去不遠(yuǎn)，說明蘇州房地產(chǎn)開發(fā)確實(shí)有點(diǎn)“過熱”，應(yīng)該引起重視。供應(yīng)量與需求量2004年新開工商品房面積881萬平方米，%，其中住宅798萬平方米，%。市場(chǎng)背景分析一、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述（一）蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫成了人們普遍關(guān)注的話題。滬寧高速公路、312國道、京滬鐵路、京杭大運(yùn)河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過，建設(shè)中的世紀(jì)大道橫貫東西。蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告 項(xiàng)目分析區(qū)域概況一、地理位置蘇州高新區(qū)位于蘇州古城西側(cè)，東臨京杭大運(yùn)河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。二、交通位置蘇州高新區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國際機(jī)場(chǎng)90公里、浦東國際機(jī)場(chǎng)130公里，距上海港100公里、張家港港口90公里、太倉港70公里、常熟港60公里。四、規(guī)劃蘇州新區(qū)開發(fā)建設(shè)多年來，根據(jù)建設(shè)一個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、外向型經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)、現(xiàn)代化新城區(qū)“三位一體”的開發(fā)目標(biāo)，依托蘇州原有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，積極引進(jìn)外資，大力促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和國際化，加快城市化發(fā)展的步伐，開發(fā)建設(shè)得到了持續(xù)的發(fā)展，初步形成了以跨國公司投資為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展成為
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