【正文】 層，其他開發(fā)商自持，均價(jià)為23000元/平米。前三年共計(jì)返20%總房款，之后兩年為全部租金。主要為南三條及新華集貿(mào)的一些商戶。柱距9米，框架結(jié)構(gòu)，套內(nèi)可自由組合。4號(hào)公寓面積為56134，整層出售；6號(hào)公寓面積為65176；10號(hào)公寓為56133；11號(hào)公寓為5262。10號(hào)樓公寓為6—29層， 6梯（其中兩個(gè)貨梯）24戶，同樣為框架結(jié)構(gòu)，套內(nèi)可自由組合。招租率：6070%項(xiàng)目業(yè)態(tài)：包含服裝服飾、針織童裝、箱包皮具、日用百貨、文化用品、工藝 禮品、餐飲等價(jià)格：未打折前，主力面積：2070平停車位：2萬個(gè)鋪位數(shù)：工程進(jìn)度：正在做內(nèi)外裝運(yùn)營(yíng)商和銷售：均是塔談九通運(yùn)營(yíng)公司（二）塔壇國(guó)際商貿(mào)城VS石家莊國(guó)際貿(mào)易城項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析開發(fā)商實(shí)力VS塔壇國(guó)際商貿(mào)城：河北塔壇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)基本為零.(劣勢(shì)：在這之前,開發(fā)商沒有開發(fā)過商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足)國(guó)際貿(mào)易城：浙江樂城集團(tuán)累計(jì)開發(fā)建筑面積近2000萬平米。厚德載物，上善若水。(優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商從三方面來講占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)： （1）.所開發(fā)業(yè)態(tài)的多樣性與全面性.（2）.三十年的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),（3）.累計(jì)開發(fā)建筑面積之大,絕無僅有！)項(xiàng)目投資規(guī)模VS塔壇國(guó)際商貿(mào)城：項(xiàng)目規(guī)劃投資104億元，占地900多畝，總建筑面積300萬平米.(劣勢(shì)：投資規(guī)模相比較只占石家莊國(guó)際貿(mào)易城投資規(guī)模的1/8。石家莊國(guó)際貿(mào)易城：石家莊國(guó)際貿(mào)易城位于石家莊長(zhǎng)安區(qū)西兆通鎮(zhèn)，京珠高速以東、石津灌渠以北、石黃高速以南、東三環(huán)以西。航空：自項(xiàng)目所在位置沿天山大街，只需15分鐘就可直達(dá)正定國(guó)際機(jī)場(chǎng)。高速：石家莊國(guó)際貿(mào)易城緊鄰京珠高速及石黃高速，距京珠高速裕華路出口僅2公里，距石黃高速西兆通出口僅200米。同時(shí)，石黃高速可通往黃驊港、曹妃甸港，為海上運(yùn)輸提供及大的便捷；高速路環(huán)繞可實(shí)現(xiàn)流通快速切換。不僅囊括鐵路,公路,路路等還包括水路,空運(yùn),對(duì)于商戶而言在貨物流通方面提供極大的便利條件）場(chǎng)館業(yè)態(tài)VS塔壇國(guó)際商貿(mào)城：地上五層大型主題批發(fā)商城，又可劃分為10個(gè)區(qū)域：A、B區(qū)為文體區(qū)、C區(qū)為日化百貨、D、G、H、K區(qū)主營(yíng)服裝、E區(qū)為箱包飾品、F區(qū)為針織、L區(qū)為童裝.(劣勢(shì)：業(yè)態(tài)形式較為單一,包含范圍狹窄,僅以文體百貨服裝為主,沒有其他業(yè)態(tài)支撐，并且每類業(yè)態(tài)所占面積都比較小，產(chǎn)品種類不齊全，貨品量太小，很難做到品類豐富、種類齊全，客戶進(jìn)貨選擇面小，因此難以形成聚集效應(yīng)，后面經(jīng)營(yíng)堪憂。只能調(diào)整定位做社區(qū)型或轉(zhuǎn)型片區(qū)型的零售配套商業(yè)。分三期開發(fā)：一期市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)物流及生活配套區(qū)，二期中央商務(wù)及商務(wù)配套區(qū)，三期產(chǎn)業(yè)加工及行業(yè)配套區(qū)。國(guó)際服裝、國(guó)際皮革、國(guó)際名品服裝、國(guó)際小商品、國(guó)際童裝城、電子家電、食品、古文化茶、鞋、布匹輔料、家居建材城。打造的就是輻射全國(guó)的、綜合性的、全產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)新城。：此設(shè)計(jì)是汲取北美五維立體式享受精髓，巧妙地將商業(yè)、人居、生活休閑配套緊密聯(lián)系起來，通過面向外界開放的城市空間，把人們從傳統(tǒng)的封閉圍合式購(gòu)物環(huán)境中引導(dǎo)出來。(優(yōu)勢(shì)：設(shè)計(jì)風(fēng)格標(biāo)新立異,.）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)VS塔壇國(guó)際商貿(mào)城：信息來源各大網(wǎng)站：2014年8月20日上午，石家莊市橋東區(qū)政府各級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)及人大代表一行，石家莊市委市政府負(fù)責(zé)人率領(lǐng)市、區(qū)、縣及發(fā)改委等各級(jí)政府負(fù)責(zé)人和相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成百余人的政府考察團(tuán)，蒞臨塔壇國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行了實(shí)地觀摩考察。均價(jià)23000元/,前三年返租百分之二十,一次性從購(gòu)房款中扣除,，二層商鋪均價(jià)23000元/平米，沿街商鋪19700元/平米起；全款92折，貸款98折。前三年每年總房?jī)r(jià)8%,總房?jī)r(jià)24%的返租是直接從總房款中減除的,扣除折合算下約為15000元/、銀行按揭無折扣、分期付款95折。（優(yōu)勢(shì)：投資客戶可實(shí)在從中受益,返租之后總均價(jià)約15000元/平方米的價(jià)格低于市區(qū)范圍商圈內(nèi)所有商貿(mào)項(xiàng)目,可投資性強(qiáng),未來發(fā)展升值潛力無限。目前銷售的是寫字樓、公寓和商鋪，寫字樓分為AA2兩棟，A1不銷售，作為紅星美凱龍辦公。據(jù)銷售員反映會(huì)所還有三個(gè)整層沒出售。商鋪分為A、B、C三個(gè)館，A、B館不銷售，主要是紅星美凱龍來自營(yíng)，主要是家具建材，紅星美凱龍占51%的股份，C館主營(yíng)家具、家紡之類的軟裝產(chǎn)品，主力面積為1530㎡，銷售均價(jià)為20000元/㎡，目前只銷售2層和5層，說1層、3層、4層已經(jīng)銷售售完，6層為自持，主要經(jīng)營(yíng)古玩之類的。410年的時(shí)候每年8%,10年后沒有細(xì)說，只是說10年后可以回購(gòu)，按現(xiàn)在的購(gòu)買價(jià)格回購(gòu)。目前商鋪已經(jīng)銷售70%，A、B館2015年3月份開業(yè)，C館具體開業(yè)時(shí)間未定。別的樓層經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品不太詳細(xì)，招商主要是江蘇省的疊石橋家紡，反映說是目前招商基本上已經(jīng)85%。主要政策信息招商政策：第一年 交半年免半年，第二年沒有優(yōu)惠，第三年沒有優(yōu)惠按照樓層的區(qū)域位置以及地段價(jià)格不等,主要價(jià)格分為60元/ 平，70元/平，80元/平三個(gè)檔位 然后根據(jù)所選擇的樓層以及位置來劃分。定金1萬抵2萬，1000可小訂封號(hào)1天產(chǎn)品價(jià)格：返租政策：前3年每返27%；10年后可按原價(jià)返回給開發(fā)商。地上400業(yè)態(tài)定位：家具建材，軟裝，休閑娛樂，餐飲，百貨。4）外裝已做完，正在做內(nèi)部裝修，即將開業(yè)。2）位置較偏，交通不便。4）主營(yíng)家居建材，業(yè)態(tài)單一，吸引的人流少。（二）世界灣項(xiàng)目與國(guó)際貿(mào)易城的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比世界灣：現(xiàn)在項(xiàng)目周圍的整個(gè)區(qū)域沒有成熟的商圈，位置比較偏，輻射范圍比較小，目前石家莊類似于這種商業(yè)模式的家具建材市場(chǎng)很多，沒有其突出的特點(diǎn)，而且嚴(yán)格意義上來說他們做的并非一個(gè)專業(yè)的市場(chǎng)項(xiàng)目，而且整體規(guī)劃的是一個(gè)商業(yè)綜合體，后期主要是開發(fā)住宅，輻射的范圍大概也就是周圍的一些社區(qū)，同時(shí)業(yè)態(tài)比較單一，也就是簡(jiǎn)單的家具、燈飾、家飾等、針對(duì)的客群基本上以住宅裝修、裝飾為主，并且這些業(yè)態(tài)在石家莊趨于飽和的狀態(tài)。將來面向的客群是整個(gè)中國(guó)，甚至于全球，而且也是目前全國(guó)最大的項(xiàng)目，所以業(yè)態(tài)會(huì)非常的全，對(duì)于一些商戶來說，在本項(xiàng)目批發(fā)商品會(huì)非常的方便，既節(jié)約了成本，又節(jié)約了時(shí)間，對(duì)于零售商來說可以實(shí)現(xiàn)利益的最大化。其中一期占地140畝，投資12億元。46基樁基礎(chǔ)已完成并開始施工建設(shè)。O2O+F2C 模式即：線上營(yíng)銷，線下體驗(yàn)+工廠直銷的電商營(yíng)銷模式（二）銷售情況：目前沒有開始銷售，也沒有做宣傳，對(duì)外的一些信息主要是網(wǎng)站上面的信息，目前基本上也沒有自然到訪的客戶，價(jià)格未定。（四）分析劣勢(shì)：銷售是個(gè)大問題，因?yàn)楝F(xiàn)在任何證件都沒有，政府支持力度也不夠，所以目前也不敢銷售，而且就米氏地產(chǎn)的自有實(shí)力來說想撬動(dòng)這么大的一個(gè)項(xiàng)目也比較困難，因?yàn)樾枰咸嗟馁Y源。同時(shí)米氏在石家莊市區(qū)的門店經(jīng)營(yíng)也比較慘淡，相較于紅星美凱龍、東明及居然之家經(jīng)營(yíng)管理都比較差。米氏當(dāng)前唯一的機(jī)會(huì)就是依托國(guó)際貿(mào)易城商圈逐步成熟后，帶動(dòng)其發(fā)展。五、正定小商品項(xiàng)目對(duì)比分析（一）項(xiàng)目概況正定國(guó)際小商品城總建筑面積達(dá)120萬平方米，由四大功能區(qū)構(gòu)成：國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流園（正定北方國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)）、商品交易區(qū)（正定國(guó)際小商品城）、產(chǎn)業(yè)加工區(qū)（正定國(guó)際商貿(mào)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)）和綜合服務(wù)區(qū)（石家莊正定長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站），是河北省大型現(xiàn)代商貿(mào)物流項(xiàng)目。正定國(guó)際小商品城一期正定國(guó)際小商品城一期，總建筑面積20萬平方米，其中主體建筑面積17萬平方米，步行街建筑面積3萬平方米。市場(chǎng)分為小商品交易區(qū)、國(guó)際商品交易區(qū)和步行街購(gòu)物休閑娛樂區(qū)；市場(chǎng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)管理公司――美國(guó)仲量聯(lián)行，實(shí)行專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理；市場(chǎng)配套規(guī)劃有小商品產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流配送和倉(cāng)儲(chǔ)中心。位于107國(guó)道以西，晨光路以北。正定國(guó)際小商品城二期主打文化創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，是政府規(guī)劃的文化創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地，以紅木博覽館為依托，打造集旅游、博覽、展示、交易、服務(wù)等多種功能為一體的紅木家居總部基地。設(shè)計(jì)了有效快捷的交通運(yùn)輸系統(tǒng)，使商城的每個(gè)分區(qū)和展廳均有很好的可達(dá)性。正定國(guó)際小商品城四期正定國(guó)際小商品城四期工程即將啟動(dòng)建設(shè)，項(xiàng)目位于正定鎮(zhèn)107國(guó)道以東、弘文中學(xué)以西、規(guī)劃中的京五路以南、金源路以北，規(guī)劃建筑面積40萬平方米。長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站即將開工建設(shè)。物流園區(qū)物流園區(qū)占地1500畝。產(chǎn)業(yè)園區(qū)，納愛斯、浪莎等國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌已入駐。浙江樂城集團(tuán)是國(guó)內(nèi)專注以商貿(mào)產(chǎn)業(yè)綜合體、專業(yè)市場(chǎng)集群開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)營(yíng)運(yùn)商。正定小商品的倉(cāng)儲(chǔ)物流配套差，不能滿足市場(chǎng)需要。倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)位于整體用地面積東側(cè)，緊鄰太行大街，與天山大街遙相呼應(yīng)，緊鄰京港澳高速，石黃高速，并與機(jī)場(chǎng)快速連接，交通條件極為便利。為方便廣大商戶倉(cāng)儲(chǔ)貨物和物流的便利運(yùn)營(yíng)，浙江樂城集團(tuán)吸收全國(guó)各地倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)的先進(jìn)理念，從市場(chǎng)配套到服務(wù)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)均做到了精心設(shè)置，竭力打造全國(guó)頂級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)。每個(gè)倉(cāng)庫(kù)單體為四層框架結(jié)構(gòu)的獨(dú)棟建筑，并按照開放式市場(chǎng)規(guī)格建造，每個(gè)倉(cāng)庫(kù)建筑單體配備一部貨梯，配套設(shè)施先進(jìn)完善，人性化服務(wù)細(xì)致入微，智能化管理方便快捷。（*）平米。倉(cāng)儲(chǔ)物流無縫連接，減少搬運(yùn)環(huán)節(jié)和節(jié)省人力成本，為廣大商戶提供方便、快捷的一站式服務(wù)，目前已成功邀請(qǐng)鑫磊物流等大批著名物流企業(yè)進(jìn)駐。 采用自動(dòng)化與智能化平臺(tái)，盡可能使用以信息技術(shù)裝備的自動(dòng)化設(shè)施，使貨物的接收、分揀、裝卸、運(yùn)送、監(jiān)控等環(huán)節(jié)以自動(dòng)化的過程來完成，以達(dá)到擴(kuò)大物流作業(yè)能力，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，減少物流作業(yè)的差錯(cuò)等目的。物流園區(qū)積極開展運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、流通加工、配送等物流增值服務(wù)，提高市場(chǎng)的獲利能力，通過統(tǒng)一進(jìn)貨、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一結(jié)算、統(tǒng)一品牌等經(jīng)營(yíng)策略降低商戶的運(yùn)營(yíng)成本，促進(jìn)市場(chǎng)與商戶的共同發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)雙贏。項(xiàng)目總規(guī)劃占地15742畝，總建筑面積2600萬平方米，體量相當(dāng)于3個(gè)義烏、12個(gè)南三條+新華集貿(mào)，是浙江樂城集團(tuán)斥資800億開發(fā)運(yùn)營(yíng)的新一代專業(yè)市場(chǎng)集群；集團(tuán)以驅(qū)動(dòng)一座城，筑造中國(guó)商貿(mào)夢(mèng)的宗旨，承擔(dān)著商埠之城石家莊的轉(zhuǎn)型升級(jí)責(zé)任，受到了政府的重視和商界的廣泛關(guān)注，是河北省重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目，也被列為市政府服務(wù)業(yè)“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目之首。六、石家莊新華集貿(mào)及南三條市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、 石家莊新華集貿(mào)市場(chǎng)新華集貿(mào)位于河北省會(huì)石家莊市中心，始建于1987年,它東臨石家莊解放紀(jì)念碑；南臨長(zhǎng)途汽車站和繁華的商業(yè)街中山路；北與金融一條街新華路相接。整個(gè)市場(chǎng)以服裝為主，還有布匹、電子、鞋帽、日用百貨、床上用品、音像制品、副食餐飲、等八大行業(yè)，50000多個(gè)花色品種。經(jīng)營(yíng)方式主要是批零兼營(yíng)和廠家直銷、代銷、包銷。曾被譽(yù)為全國(guó)最大的服裝集散地“中國(guó)服裝第一市”。 金指數(shù)國(guó)際廣場(chǎng)該項(xiàng)目總投資13億，總建筑面積15萬㎡，,地上26層，地下3層。地下兩層停車場(chǎng)（負(fù)2負(fù)3層），車位900個(gè)（地下：800個(gè)；地上：100個(gè)），57部高檔品牌電梯，自建物流體系，環(huán)境優(yōu)良、配套齊全、設(shè)備完善。B2和B3為停車場(chǎng)；B1大眾批發(fā)，牛仔匯總； 1F時(shí)尚男裝 休閑男裝；2F時(shí)尚女裝 時(shí)尚男裝；3F精品女裝； 4F品牌女裝；5F品牌男裝；6F皮草名品；7F餐飲美食。免物業(yè)費(fèi)和空調(diào)費(fèi)。金億城服裝廣場(chǎng)：金億城服裝廣場(chǎng)是石家莊泰豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，位于省會(huì)新華路91號(hào)，是新華集貿(mào)服裝傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)態(tài)的升級(jí)改造版?？赏瑫r(shí)容納1300多家商戶入駐經(jīng)營(yíng)；，庫(kù)房8千多平方米；。業(yè)態(tài)分布：B1褲裝批發(fā) 1F時(shí)尚女裝 2F精品女裝 3F品牌女裝4F品牌女裝 5F品牌男裝租金 ：扶梯口位置，實(shí)用面積10平 18萬/年鋪位數(shù)量：約1300個(gè) 天成商港天成商港品牌服裝批發(fā)市場(chǎng)，由河北天成企業(yè)集團(tuán)下屬的河北天成房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司開發(fā)建設(shè)并由專業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)公司石家莊天成商港經(jīng)貿(mào)有限公司經(jīng)營(yíng)管理，位于石家莊市新華路32號(hào)，處在石家莊市新華集貿(mào)中心的綜合商業(yè)區(qū)內(nèi)，北臨新華路，南臨火車站，交通便利，得天獨(dú)厚。天成商港品牌服裝批發(fā)市場(chǎng)劃分為五個(gè)特色經(jīng)營(yíng)區(qū)域：地下一層是小百貨、服裝輔料；一、二層是中高檔品牌女裝；三層是名品男裝；四層是精品女裝；五層為辦公區(qū)和餐飲區(qū)。頤高項(xiàng)目介紹：石家莊頤高數(shù)碼廣場(chǎng)于2006年12月29日開業(yè)，是頤高數(shù)碼連鎖布局全國(guó)的第三十三家店，也是目前頤高數(shù)碼連鎖現(xiàn)規(guī)模最大的單體賣場(chǎng)。四樓主要經(jīng)營(yíng)售后服務(wù)平臺(tái)和耗材配件。 現(xiàn)階段有40%空位沒有招滿，DIY及數(shù)碼客戶已太和為主，很少一部分批發(fā)商和消費(fèi)者來此地購(gòu)物四樓主要經(jīng)營(yíng)售后服務(wù)平臺(tái)和耗材配件。能容納500人左右 頤高項(xiàng)目分析： 現(xiàn)階段頤高商業(yè)總體為6層，其中1,1,2,5層運(yùn)營(yíng)正常，3,4,層大部分空閑狀態(tài)，自2006年開業(yè)至今一直沒有太突出業(yè)績(jī)，愿意是應(yīng)為太和一家獨(dú)大，導(dǎo)致周邊電子商業(yè)受阻。整體運(yùn)營(yíng)情況：整體商鋪及寫字樓太和物業(yè)均已自持出租形式運(yùn)營(yíng)座無空席，均已出租出去，現(xiàn)多數(shù)租戶都再出租轉(zhuǎn)讓費(fèi)在515W左右租金與物業(yè)收租金比例為200%太和已最早入住的電子城，座鎮(zhèn)本商圈老大位置，周邊一些電子商業(yè)項(xiàng)目均被太和所影響，太和近幾年也在針對(duì)自己的商業(yè)弱勢(shì)進(jìn)行，裝修整改，從之前的井型市場(chǎng) 升級(jí)為現(xiàn)代化新型市場(chǎng)，在購(gòu)物環(huán)境，及運(yùn)營(yíng)思路上都在跟隨市場(chǎng)變化而改變，所以一直樹立于市場(chǎng)的頂峰。處于市區(qū)三大商圈（廣安大街商圈、北國(guó)商圈和東購(gòu)商圈）之一的東購(gòu)商圈，商圈匯聚了批發(fā)、電子、百貨等各類業(yè)態(tài)、產(chǎn)品檔次多樣，人流巨大，為目前石家莊人流最為集中的核心區(qū)域。每天40余萬人次的客流，穩(wěn)固的保證此商圈在石家莊市場(chǎng)的核心商業(yè)地位；項(xiàng)目占地60余畝，總建筑面積30萬平米，是銀座新百商圈規(guī)模最大，檔次最高的標(biāo)志性建筑。目前活動(dòng)為：華強(qiáng)國(guó)際寫字樓，民族路大型商業(yè)，801700平米戶型在售，均價(jià)13000元/平米，全款98折，貸款99折，首付20萬起。華強(qiáng)電子世界分為東西兩部分，為華強(qiáng)電子產(chǎn)業(yè)旺鋪，東部商業(yè)區(qū)總建筑面積5萬平方米，為華強(qiáng)電子專業(yè)賣場(chǎng)。四層：小家電，品牌售后；五層：安防監(jiān)控，,3樓租金56元/平/天，；交11個(gè)月贈(zèng)送11個(gè)月,可以使用22個(gè)月,交1免1活動(dòng).2012年3月17日,華強(qiáng)廣場(chǎng)15層800套商鋪低調(diào)開盤，當(dāng)日完成96%的銷售,銷售額約5億。二、 石家莊南