滕州項目分析與定位報告-展示頁
2025-04-01 10:35本頁面
【正文】 10萬平米1期小高層：2700起價，最高價格：303910108基本售完，已經(jīng)交房，可以入住；2期高層：價格未定100金色家園7萬平米門面房：7300復(fù)式房：2250住宅：2600（均）90—140目前只剩下2套復(fù)式房與部分門面房，買房可送儲藏室或給折扣；貴和 世紀(jì)佳苑10萬平米價格未定，但周邊項目最高價可達(dá)3590元/㎡，最低價格在2700左右94—1401期與2期都尚未對外正式報價銷售，但1期房源的認(rèn)籌基本結(jié)束，僅余6樓房源，而2期項目也有部分房源已被認(rèn)購，最早認(rèn)購時間為07年7月，認(rèn)購金為3萬元起，有1分利息優(yōu)惠，認(rèn)購金可連本帶息退還；滕州西區(qū)在售項目項目名稱小區(qū)規(guī)模 售 價（元/M2）主力房型（M2）銷售狀況香格里拉10萬平米起價：2540，最高：3069均價：270090—135在目前對外銷售的3期項目中，可選的房型與樓層相當(dāng)多，估計銷售僅在40%左右；西城麗景近400套價格未定，但周邊項目價格在2600—3100之間；80—140目前處于認(rèn)籌階段，已有240多組排號交錢， 認(rèn)籌方式分為三種：，每月利息給付為1000元，至正式開盤止；，可以直接選房號，利息同上；，5萬元起。城市用地向北、向東擴展為主線；規(guī)劃形成“一心、五片、五楔”的集中組團(tuán)式布局：設(shè)1個市級中心、3個片區(qū)中心。2007年滕州主要經(jīng)濟指標(biāo) 主要指標(biāo)全市增長率（%）國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)%人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(元)26019%財政收入(億元)%財政支出(億元)%社會消費品零售總額 （億元）總額%城區(qū)市場%農(nóng)村市場%批零貿(mào)易業(yè)%住宿餐飲業(yè)%城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）12585%城鎮(zhèn)人均消費性支出7632%2． 滕州市總體規(guī)劃與布局根據(jù)滕州市的規(guī)劃目標(biāo)，將把滕州市建設(shè)成為魯南地區(qū)重要的商貿(mào)集散地，到2020年，總體上達(dá)到中等發(fā)達(dá)城市水平，使滕州市成為淮海經(jīng)濟區(qū)的一個重要商貿(mào)中心，全市社會消費品零售總額達(dá)到650億元。滕州項目分析與定位一． 滕州市概況1． 滕州市基本狀況滕州市位于山東省南部，總面積1485平方公里，總?cè)丝?56萬。滕州市區(qū)位條件優(yōu)越，地處北京至上海的中間位置，自古就有“九省通衢”之稱，是山東、江蘇、河南、安徽四省交界處重要的交通樞紐，104國道、京福高速公路、京滬鐵路、京杭大運河及京滬高速鐵路穿境而過，形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，有利于大市場，大流通，大貿(mào)易格局的形成。城區(qū)發(fā)展方向為：北進(jìn)、東擴、南優(yōu)、西延、中疏。市級中心由老城中心與城東金融商貿(mào)中心共同組成，3個片區(qū)中心分別是城北片區(qū)中心、城西片區(qū)中心、城南片區(qū)中心。華滕 中岳家園近150套2F：2700， 4F：26705F：2596 均價：260011120銷售狀況一般，可選擇樓層較多；結(jié)論：1．滕州市各區(qū)域的在售項目來看，城南與城西由于受城區(qū)發(fā)展的限制，是目前滕州樓價相對較低區(qū)域，均價大致在2600—2800元/㎡之間，而城東區(qū)域由于是滕州重點發(fā)展區(qū)域，成為項目開發(fā)的主力板塊，價格也隨之攀升，目前均價在2800—3000元/㎡之間；2．隨著市政區(qū)北移，城北將成為滕州樓市一個新的主力板塊，但由于現(xiàn)在開發(fā)項目少，整個區(qū)域還未對市場形成大的影響，但該區(qū)域內(nèi)的在售項目價格不低，基本與城東區(qū)域相持平；3．從滕州目前的購買群體來看，大都是以自住為主，相對于一二線大城市來說，炒房的現(xiàn)象不濃，價格的上漲基礎(chǔ)相對扎實，樓市泡沫的現(xiàn)象并不明顯；4． 從滕州這兩年房價攀升的幅度與速度來看，在短短的1年時間，均價從2012元/㎡上升到了2717元/㎡，有價格上漲過快的感覺，另外從這房價上漲的過程來看，階段性的起伏落差過大，缺少平穩(wěn)的過渡，而從2008年3月開始，滕州房價在上漲到2700元/㎡以后，價格上下浮動基本保持在一定范圍內(nèi)，而且趨于平穩(wěn)，可見房價在2700元附近將保持一定時間的穩(wěn)定，短期內(nèi)不會再有大的上漲幅度；5． 從滕州現(xiàn)有項目的操盤手法來看，大多采用用長蓄短爆的模式，通過長時間的客戶積累，然后集中開盤引爆銷售，這手法在市場項目供應(yīng)量偏少，而且樓市持續(xù)上升期中，沒有太大問題，但如果樓市處于平穩(wěn)的過渡期，并且在市場上可供選擇的項目較多的情況下，那么長蓄短爆的做法，可能會引起更多的客戶等待與觀望情緒；6． 從滕州市眾多的在售或待售項目來看，有相當(dāng)部分樓盤，采用認(rèn)籌的方式，一方面可以積蓄有效客戶，一方面也可能通過這方式來籌集部分資金；但從目前操作的項目來看，通過認(rèn)籌活動來籌集資金，并最終形成有效促銷，實現(xiàn)快速回籠資金的目的表現(xiàn)的趨于明顯，由此可見，滕州樓市的資金壓力開始逐步顯現(xiàn)；二． 滕州市商業(yè)格局與現(xiàn)狀 (一).商圈分布格局1． 核心商圈內(nèi)商業(yè)項目核心商業(yè)圈是一個城市商業(yè)的精髓所在，是城市的黃金地段，也是人流量、車流量最為集中的地段，目前滕州市的核心商業(yè)圈以火車站為核心，以大同路及荊河中路為骨架，與新興路步行街、府前街等共同組成滕州市的中心商圈。u 銷售價格步行街上門面采用1拖2式結(jié)構(gòu)，主力面積在160—200平米之間，真正能對外經(jīng)營的僅為底層門面，總價為180萬——250萬之間；u 步行街商鋪租賃狀況租賃商戶經(jīng)營業(yè)態(tài)面積租金正大化妝各類化妝品租賃面積近300平米，但實際經(jīng)營面積僅為底樓，約150平米年租金為20萬啄木鳥箱包、皮具經(jīng)營面積約30平米年租金6萬奧康鞋業(yè)經(jīng)營面積約60平米年租金8萬飲料房小吃，飲料經(jīng)營面積約20平米年租金5萬兩條腿褲業(yè)1—2F，共計300多平米38萬/年，簽了5年合同3） 新興商貿(mào)城u 項目概況新興商貿(mào)城位于新興路步行街商區(qū)內(nèi)，為原先金穗商城的改建回遷項目，共計三個層面，以經(jīng)營服裝、鞋帽、百貨、箱包、床上用品等為主，商貿(mào)城的主入口位于新興路步行街商區(qū)的主街上，但一方面由于主入口的位置相當(dāng)不起眼，另一方面也由于商戶所經(jīng)營的產(chǎn)品與經(jīng)營環(huán)境與步行街的品牌有相當(dāng)大的差距，導(dǎo)致目前商場內(nèi)多數(shù)商戶處于關(guān)門停業(yè)狀態(tài)；u 銷售價格新興商貿(mào)城因為屬于新興路步行街改造項目之一，所建商鋪已基本售完，底樓商鋪投資總價大多為15—16萬/間，單價約為7000—8000元/平米，面積為15—22㎡之間，由開發(fā)商每年按投資額的8%給予回報，回報期限為8年；
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