蘇州新區(qū)項目提案報告項目分析-展示頁
2025-04-01 12:12本頁面
【正文】 人們普遍關(guān)注的話題。累計引進外資企業(yè)360多家，總投資超過35億美元，其中世界500強企業(yè)39家，投資上億美元的項目10多個。滬寧高速公路、312國道、京滬鐵路、京杭大運河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過，建設(shè)中的世紀大道橫貫東西。高新區(qū)管委會、虎丘區(qū)人民政府駐地在運河路。蘇州新區(qū)項目提案報告 項目分析區(qū)域概況一、地理位置蘇州高新區(qū)位于蘇州古城西側(cè)，東臨京杭大運河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。下轄楓橋、獅山、橫塘、鎮(zhèn)湖4個街道及滸墅關(guān)、通安、東渚3個鎮(zhèn)，下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān)3個分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)。二、交通位置蘇州高新區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國際機場90公里、浦東國際機場130公里，距上海港100公里、張家港港口90公里、太倉港70公里、常熟港60公里。三、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析自1992年到2004年區(qū)域經(jīng)濟平均每年以50%左右的速度增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值從不足1億元發(fā)展到120億元，出口創(chuàng)匯從無到有。四、規(guī)劃蘇州新區(qū)開發(fā)建設(shè)多年來，根據(jù)建設(shè)一個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、外向型經(jīng)濟聚集區(qū)、現(xiàn)代化新城區(qū)“三位一體”的開發(fā)目標，依托蘇州原有的經(jīng)濟基礎(chǔ)，積極引進外資，大力促進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和國際化，加快城市化發(fā)展的步伐，開發(fā)建設(shè)得到了持續(xù)的發(fā)展，初步形成了以跨國公司投資為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展成為初具規(guī)模的現(xiàn)代化新城區(qū)。蘇州房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)似乎更為突出。來自省統(tǒng)計局的一份資料顯示，目前蘇州房價已從蘇錫常地區(qū)第二位升至第一位，不僅與常州的距離拉大了，而且跑到無錫前面。2004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)上漲勢頭迅猛，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資突破300億元，%，%，%，創(chuàng)下歷史新高。（2）19972004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)占GDP比例走勢分析（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，蘇州市蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)占GDP比例從2001年開始隨著樓市的“火爆”越來越大，說明房地產(chǎn)已經(jīng)日益成為蘇州的支柱產(chǎn)業(yè)。（二）近期市場描述和未來走勢預(yù)測2005年蘇州房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持強勁的增長勢頭；其中，住宅投資繼續(xù)占開發(fā)投資的主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)開發(fā)的整體結(jié)構(gòu)較為合理。（1）蘇州市19月逐月房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢圖（2004年）（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖走勢可以看出，19月房地產(chǎn)開發(fā)投資呈波動向前發(fā)展，總體上還是保持了上升態(tài)勢，但增幅趨緩，隨著原來通過拍賣取得的土地陸續(xù)到了該開工的時間，即將陸續(xù)進入開發(fā)期，未來開發(fā)投資量還要繼續(xù)向上攀升。5月商品房和住宅的銷售都達到了一個“谷底”，6月后慢慢處于回升狀態(tài)，在7月又達到一個“峰值”，7月后又趨于下滑狀態(tài)， 9月又有上升勢頭，增勢趨緩。（4）蘇州市19月商品房價格逐月走勢圖（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，商品房包括住宅的價格從2月一致還是處于上升的態(tài)勢，在45月內(nèi)增幅明顯，可能也是銷售面積大幅下降的“導(dǎo)火索”，6月開始價格趨于緩慢上升態(tài)勢。據(jù)第24屆房交會統(tǒng)計：可供房源25936套，商品房展示項目31個237萬平米，期房有12930套204萬平方米，現(xiàn)房994套7萬多平米。開發(fā)商為抓住機遇正不遺余力。可以預(yù)見，未來新區(qū)住宅市場將異常將激烈。二、價格分析（1）近期開出的樓盤價格較高，到與其它區(qū)域相比，存在落差——目前，蘇州新區(qū)市場上的商品房價格已突破5500元/平方米的關(guān)口，呈逼近6000元/平方米大關(guān)之勢（2）近期樓市單價上升速度快且幅度較大——小高層、高層在新區(qū)出現(xiàn)的時間不久，但價格與蘇州其它區(qū)域一樣，上升速度快且幅度較大。三、銷售態(tài)勢分析新區(qū)與園區(qū)相比，市場供應(yīng)量較少，市場空間大，但兩區(qū)域同時存在銷售火爆之勢。據(jù)調(diào)查，客戶主要有幾個層面：高新區(qū)的本土居民約有58％，早期已經(jīng)買過房子的白領(lǐng)層二次購房；新加入白領(lǐng)階層的人員擴大，成為購房的又一隊伍。從人員來劃分，國營企業(yè)、事業(yè)單位和公務(wù)員最多，約占到50％，外資企業(yè)、三資企業(yè)員工其次，占35％，還有15％為私營業(yè)主。五、市場走勢短期內(nèi)新區(qū)市場供應(yīng)量仍然不能達到供求平衡的狀態(tài)，未來短期市場存在供不應(yīng)求的局勢。六、市場調(diào)研分析新區(qū)由于總體規(guī)劃的欠缺，所以開發(fā)一直落后于園區(qū)，但隨著園區(qū)房產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，新區(qū)也日益走上上升之路，雖然新區(qū)配套相比園區(qū)有著很大的優(yōu)勢，但是房價一直是緊跟園區(qū)往上走，往往是園區(qū)突破一個價格水平的同時新區(qū)也突破一個價格水平，例如園區(qū)突破5000，新區(qū)也立刻突破4500大關(guān)，目前新區(qū)的發(fā)展主要有2個區(qū)域，一是獅山路沿線兩邊，為新區(qū)的CBD中心，目前房價在5300左右；另一是華山路沿線，目前房價在4500左右，隨著交通的發(fā)展，該區(qū)域房價將還有一個大的上升空間。剔除和風(fēng)雅苑和清水園沒開盤的影響，這個市場的去化率為6
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