【正文】 充分挖掘朱家角古鎮(zhèn)的城區(qū)歷史文化底蘊(yùn)，以文化、休閑帶動(dòng)消費(fèi)，同時(shí)結(jié)合區(qū)域旅游市場的空白，運(yùn)用新現(xiàn)代旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式，發(fā)揮江南水鄉(xiāng)的獨(dú)特景致，滿足旅游者求新、求知、求真、求奇、求趣等個(gè)性化需求，打造古鎮(zhèn)品牌旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的核心環(huán)節(jié)，把朱家角建設(shè)成為有特色、高品位、國際化、大客流、高創(chuàng)匯的旅游品牌城鎮(zhèn)。 項(xiàng)目以簡約的現(xiàn)代手法結(jié)合江南水鄉(xiāng)建筑特色，塑造出具有時(shí)尚簡約與江南風(fēng)情特點(diǎn)的建筑形態(tài)風(fēng)格，結(jié)合地塊自然生態(tài)島狀、河道水面的優(yōu)越條件，在古鎮(zhèn)創(chuàng)造一個(gè)親水、親綠、親近自然的理想輕松的休閑度假新天地。項(xiàng)目本著發(fā)展休閑度假型旅游新模式，盤活新鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)形態(tài)，以特色休閑項(xiàng)目將游客留在朱家角，打造朱家角特色水鄉(xiāng)旅游品牌，并 帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的繁榮。 三、項(xiàng)目定位及功能劃定 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 本項(xiàng)目作為朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃中的重要一環(huán)，承載著古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)風(fēng)情文化旅游、休閑娛樂的使命。多配以大幅落地玻璃，既便于展示也便于觀景。建筑規(guī)劃充分利用了朱家角地區(qū)水網(wǎng)密布的特點(diǎn)，使得水網(wǎng)貫穿于整個(gè)產(chǎn)業(yè)城中，個(gè)別地區(qū)還達(dá)到了戶戶臨水的地步，戶與戶間以小橋流水為溝通，恰好與 旁邊朱家角古鎮(zhèn)“東方威尼斯”的風(fēng)格相契合。 產(chǎn)業(yè)城建筑由國外著名建筑師設(shè)計(jì)，極具水鄉(xiāng)特色。 產(chǎn)業(yè)城目前規(guī)劃總面積 1580畝，分別建設(shè)市場營業(yè)區(qū)、展銷展示區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、廣場停車場等，實(shí)行“一次規(guī)劃、分項(xiàng)設(shè)計(jì)、分期實(shí)施”。但“尚都里”項(xiàng)目投入使用比本項(xiàng)目至少晚 1－ 2 年，而且它位置好，且動(dòng)遷規(guī)模巨大，因此投資成本比本項(xiàng)目要高出許多，因此本項(xiàng)目將來銷售及經(jīng)營時(shí)，價(jià)格方面都會(huì)占有優(yōu)勢。 提示： 本項(xiàng)目是朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，放生橋旁邊的大型娛樂、休閑、購物、酒店設(shè)施，與本項(xiàng)目在部分 產(chǎn)品上存在著同位競爭，與本項(xiàng)目起來，該項(xiàng)目地理位置占優(yōu)，且規(guī)模大。 弘大集團(tuán)公司此次共投資 億元，邀請了 5 家國內(nèi)外的知名建筑事務(wù)所分別進(jìn)行功 能區(qū)域設(shè)計(jì)，準(zhǔn)備在此打造一個(gè)集旅游、度假、休閑為一體的新型城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為 萬平方米，規(guī)劃中有大型商業(yè)中心、三星以上賓館等產(chǎn)品，計(jì)劃今年底明年初動(dòng)工，工期為三年，預(yù)計(jì) 2021 年投入使用。 規(guī)劃、建設(shè)中的大型商業(yè)項(xiàng)目介紹 尚都里 “尚都里”項(xiàng)目一期位于朱家角中心鎮(zhèn)，古鎮(zhèn)區(qū)、老鎮(zhèn)區(qū)、新鎮(zhèn)區(qū)三個(gè)板塊的交匯處，占地約 公頃，西臨朱家角北大街、放生橋，南到財(cái)苑賓館，東到油車浜路兩側(cè)，北臨漕港河，由浙江弘大集團(tuán)投資開發(fā)，香港時(shí)尚生活中心有限公司負(fù)責(zé)整體項(xiàng)目策劃、招商、營運(yùn)，是一個(gè)類似于上海“新天地”一樣的產(chǎn)品。 中心鎮(zhèn)周邊 —— 表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì) 在古鎮(zhèn)周邊以具備休閑、度假及商務(wù)培訓(xùn)功能的度假村為主，且又以淀山湖、大淀湖的美麗湖景為賣點(diǎn)的度假村。 目前該項(xiàng)目已經(jīng)交房，但眾多門面均有租借字牌，購房業(yè)主似乎對(duì)該項(xiàng)目的后市信心不足。 美食廣場商鋪以原規(guī)劃是旅 游休閑為特色，以購物環(huán)境為條件，綜合多項(xiàng)餐飲、娛樂、桑拿和酒店的完整設(shè)施。建筑面積 19350m2，建筑層數(shù)為 3層。它的西端與景觀大道珠溪路相交處正對(duì)著本項(xiàng)目所在的生態(tài)島，因此祥凝浜路未來的發(fā)展程度與本項(xiàng)目休戚相關(guān)。祥凝浜路上集中了各銀行網(wǎng)點(diǎn)、飲食店、中、小型超市、日雜店等，公交站點(diǎn)也多集中在這條道 路上，目前該道路顯得有些雜亂。既融合了歷史人文底蘊(yùn)，也深受來往游客的鐘愛。這些歷史久遠(yuǎn)的商鋪，本身就是景區(qū)的景點(diǎn)之一，古鎮(zhèn)內(nèi)的店鋪面積不大，從十幾平米到二三百平米不等，主要以經(jīng)營具有地方特色的餐飲、鄉(xiāng)土小吃、臨河茶樓及手工藝品等為主。這些商鋪共同的特點(diǎn)是總體規(guī)模都不大，小到十幾，大到上百平米不等。 二、 朱家角現(xiàn)有商業(yè)狀況分析 中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目及概況 古鎮(zhèn)朱家角區(qū)內(nèi)的商業(yè)形態(tài)主要是以淀浦河兩岸的特色商鋪為主，其服務(wù)定位是面向來朱家角觀光旅游的游客。地塊東北側(cè)不足 50 米的地方將規(guī)劃為游艇碼頭，屆時(shí)環(huán)繞生態(tài)島的水面上將有“水上巴士”、“游艇”穿梭往來，水上交通便捷。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 項(xiàng)目優(yōu)劣分析 優(yōu)勢： 盡占古鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃之先機(jī)：項(xiàng)目是朱家角政府新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃的重要組成部分，是朱家角度假型旅游業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)休閑、娛樂配套設(shè)施，得到地方政府的高度重視和大力支持； 盡占交通便捷之優(yōu)勢：項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，地塊位于朱家角鎮(zhèn)區(qū)西端，處在朱家角景觀鎮(zhèn)西大門入口 —— 珠溪路景觀大道與 318國道的夾角處，滬青平高速公路朱家角出口距本項(xiàng)目不過百米； 盡占出入古鎮(zhèn)之區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目與軌道交通七號(hào)線終點(diǎn)站及公交客運(yùn)樞紐隔路相望，第一時(shí)間與 往來游客親密接觸； 盡占“島”、“水”之自然生態(tài)優(yōu)勢：項(xiàng)目四面臨水，當(dāng)?shù)厝朔Q之為“生態(tài)島”，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)因地置宜，突出地塊“島”、“水”優(yōu)勢，規(guī)劃的湖畔鄉(xiāng)村酒吧等項(xiàng)目與之呼應(yīng)； 盡占古鎮(zhèn)開發(fā)之商業(yè)先機(jī)：地塊正對(duì)祥凝浜路古鎮(zhèn)出口，規(guī)劃中的祥凝浜路是朱家角古鎮(zhèn)重點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)、金融一條街； 盡占旅游景點(diǎn)規(guī)?；畠?yōu)勢：青浦區(qū)目前有五個(gè)國家級(jí) 4A 旅游度假區(qū)（朱家角、東方綠洲、太陽島、陳云故居、大觀園），而且都集中在以朱家角和環(huán)淀山湖為核心的青西（青浦西部地區(qū)）板塊，國家 4A級(jí)旅游景點(diǎn)密度如此之高，這在國內(nèi)還 是首例。 、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊位置： 項(xiàng)目東臨珠溪路林帶，西靠南大港，南依六九房河，北至南大港，地處朱家角景觀鎮(zhèn)西大門入口 —— 珠溪路景觀大道與 318 國道的夾角處，滬青平高速公路朱家角出口距本項(xiàng)目不過百米，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。以旅游業(yè)為突破口，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是朱家角鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐點(diǎn)。除此之外，鎮(zhèn)內(nèi)還擁有一流的現(xiàn)代化旅游設(shè)施：亞洲最大的水上運(yùn)動(dòng)場、國內(nèi)最大的“東方綠舟――上海青少年校外活動(dòng)營地”；設(shè)施先進(jìn)的上海國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部、上海太陽島國際俱樂部等。由此可見，朱家角鎮(zhèn)有其獨(dú)特的魅力。中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理吳邦國為朱家角鎮(zhèn)題寫了“全國歷史名鎮(zhèn)朱家角”。全鎮(zhèn)總面積 138 平方公里（包括水面），耕地面積 58206 畝；現(xiàn)有人口 66000 人，勞動(dòng)力 27800人；共有行政村 28 個(gè)，居委會(huì) 8 個(gè)。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 一、朱家角概況及項(xiàng)目概況 朱家角概況 、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目優(yōu)劣分析 二、 朱家角現(xiàn)有商業(yè)狀況概述 中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目及概況 中心鎮(zhèn)周邊 —— 表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì) 規(guī)劃、建設(shè)中的大型商業(yè)項(xiàng)目介紹 三、項(xiàng)目定位及功能劃定 項(xiàng)目定位設(shè)想 項(xiàng)目功能劃分設(shè)想 四、項(xiàng)目適用人群 國內(nèi)外觀光游客（團(tuán)體、散戶） 周邊高檔別墅區(qū)業(yè)主 古鎮(zhèn)及周邊居民 團(tuán)隊(duì)商務(wù)會(huì)議群體 五、項(xiàng)目可行性論證 項(xiàng)目與朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃無縫對(duì)接 廣闊旅游市場為本項(xiàng)目提供有力支撐 項(xiàng)目核心競爭力闡述 項(xiàng)目擁有穩(wěn)定客源層 六、項(xiàng)目未來盈利分析及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測 項(xiàng)目未來主要盈利點(diǎn)所在 本項(xiàng)目所面臨的投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 七、政府支持對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義 、政府整體規(guī)劃職能實(shí)施能有效規(guī)避本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的同質(zhì)競爭 、政府監(jiān)管職能對(duì)本項(xiàng)目后期經(jīng)營運(yùn)作至關(guān)重要 、項(xiàng)目可能存在的產(chǎn)權(quán)分割問題 、市政配套設(shè)施建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目提供有力支持 、項(xiàng)目是對(duì)朱家角整體旅游功能及形象的提升 八、 3號(hào)地塊概況及規(guī)劃方案建議 規(guī)劃方案建議 尾 言 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 一、朱家角概況及項(xiàng)目概況 朱家角概況 全國歷史名鎮(zhèn)――朱家角，位于風(fēng) 景秀麗的淀山湖畔，地理位置優(yōu)越，交通便利，朱家角鎮(zhèn)自然環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。鎮(zhèn)上古跡甚多，小橋流水，是現(xiàn)今保存較完好的江南古鎮(zhèn)。 江澤民總書記為朱家角題寫了“江南古鎮(zhèn)朱家角”。在 2021 年上海召開的 APEC 會(huì)議期間，俄羅斯總統(tǒng)普京夫人和菲律賓總統(tǒng)阿羅約的丈夫、澳門特首何厚鏵以及出席 APEC 會(huì)議的各國雙部 長的夫人等一大批中外貴賓來到朱家角古鎮(zhèn)旅游。 朱家角古鎮(zhèn)旅游開發(fā)是從 1998 年開始實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，幾年來，先后修復(fù)并對(duì)外開放了課植園、城隍廟、童天和藥號(hào)、稻米鄉(xiāng)情館、漁人之家、上海遠(yuǎn)古文化館（陶玉館）、涵大隆、放生橋、北大街等 20 多個(gè)旅游景點(diǎn)，并豐富了景點(diǎn)內(nèi)涵，吸引了眾多的中外游客。目前，朱家角已基本形成了 以古鎮(zhèn)旅游為龍頭，以太陽島、環(huán)淀山湖為依托的旅游新格局。古鎮(zhèn)旅游業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力，帶動(dòng)了全鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)、商貿(mào)等行業(yè)的同步發(fā)展。 項(xiàng)目基本情況介紹 地塊總面積： 平方米， 其中出讓面積 平方米 地面現(xiàn)狀； 拆平至自然標(biāo)高 規(guī)劃用途： 公共設(shè)施用地 (服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)、圖書展覽、影劇院、游樂 ) 土地使用年限： 50 年 建筑容積率： 不超過 建筑密度： 不超過 25% 綠地率： 建筑基地內(nèi)綠地地面面積占建筑基地面積的比例不小于 50% 建筑退讓有關(guān)建筑控制線： 建筑不得逾越河道退讓控制線 建筑后退基地邊界、建筑間距及日照控制： 按《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及有關(guān)技術(shù)規(guī)定控制 建筑高度、層數(shù)控制： 不超過 4 層，高度不超過 15 米 基地出入口及車位要求： 出入口開向東側(cè)道路，車位設(shè)置應(yīng)滿 足有關(guān)規(guī)定要求，并應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展需要配置足量泊位。如此高密度的景點(diǎn)分布，構(gòu)筑起青西板塊的立體度假旅游網(wǎng)，打造出長三角度假型、生態(tài)型旅游品牌； 盡占水上旅游之優(yōu)勢：項(xiàng)目處在淀浦河南側(cè)，是淀浦河休閑度假區(qū)的配套設(shè)施項(xiàng)目。 劣勢： 項(xiàng)目地塊偏小，項(xiàng)目的整體規(guī)劃難以形成規(guī)?；?yīng)； 項(xiàng)目緊靠交通主干道 —— 318 國道，道路車流量大對(duì)項(xiàng)目未來打造綠色生態(tài)型休閑娛樂場所造成一定的困難； 目前朱家角區(qū)域內(nèi)已規(guī)劃的同類產(chǎn)品如：尚都里等 ，將對(duì)本項(xiàng)目后期銷售經(jīng)營管理產(chǎn)生極大的市場同質(zhì)競爭壓力； 目前青西板塊的道路設(shè)施及公交網(wǎng)絡(luò)還不完善，眾多國家 4A 級(jí)景區(qū)之間缺乏聯(lián)系，游客（尤其是自助型游客）的旅游形成限制，這給青西板塊的整體旅游帶來消極影響； 2021 年朱家角的游客數(shù)量有所減少，而革命傳統(tǒng)教育基地陳云故居的游客大幅增加，所以觀光型的旅游產(chǎn)品正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)； 目前青浦區(qū)規(guī)劃建設(shè)的超大型休閑娛樂購物設(shè)施，體量巨大，功能齊全，如趙巷建設(shè)中占地 6000 畝的超級(jí)商業(yè)中心，徐涇規(guī)劃投資 億元的西郊商務(wù)中心等，都處在上海到朱家角的必經(jīng)之路 上，未來這些大項(xiàng)目投入使用后，必將對(duì)從上海來朱家角的游客進(jìn)行分流。而景區(qū)以外，則多以社區(qū)型商鋪為主，各類店鋪及中小型的超市，主營對(duì)象是朱家角鎮(zhèn)的本地和周邊居民。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)風(fēng)情街特色商鋪 古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)的水鄉(xiāng)風(fēng)情街特色商鋪可以說是朱家角目前最為興旺的商業(yè)形態(tài)，這些商鋪主要集中在淀浦河兩岸 的古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)的北大街、漕河街等道路上。尤其是緊靠河浜的店鋪，更是彌足珍貴，這樣的店鋪，多是經(jīng)營餐飲、茶樓為主。 景區(qū)外重要街道 —— 祥凝浜路 祥凝浜路是朱家角鎮(zhèn)最主要的商業(yè)街，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的原住居民，生活日用大都是在這條路上購買的。 在未來規(guī)劃當(dāng)中的祥凝浜路，將是朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)、金融一條街，規(guī)劃當(dāng)中的祥凝浜路將來也是文體休閑用品特色街。 朱家角美食休閑廣場 朱家角美食休閑廣場位于祥凝浜路最東端，朱家角鎮(zhèn)區(qū)東大門南北兩側(cè)。商鋪廣場自然分割南北兩塊，北地塊建筑面積 ，南地塊建筑面積 ，容積率 ，停車位 78 個(gè)。規(guī)劃經(jīng)營內(nèi)容是：中西餐飲、地方特色、旅游紀(jì)念品和夜總會(huì)等，現(xiàn)場實(shí)際情況卻不盡人意。 提示： 美食廣場位于朱家角東大門，與本項(xiàng)目正好是東西對(duì)角，而且美食廣場的規(guī)劃定位與本項(xiàng)目的特色餐飲及娛樂設(shè)施也存在一定程度的同位競爭，但本項(xiàng)目處于生態(tài)島的天然地理優(yōu)勢是美食城無法比擬的，而且本項(xiàng)目的鄉(xiāng)村酒吧及 MOTEL 式酒店公寓都是美食城所沒有的，在當(dāng)?shù)貙儆谑讋?chuàng)。 周邊度假村如以下： 家化培訓(xùn)中心度假村 虹珠苑 東方綠洲度假村 大千莊園生