【正文】 分析：四、市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)252。2002年~2003年10月，可建面積約210萬(wàn)平方米，除去橫山公園南側(cè)地塊是商業(yè)地塊外，其他地塊均是住宅用地。大量新樓盤(pán)的規(guī)劃和即將上市也說(shuō)明商品房的上市速度明顯加快，19月份商品房竣工面積逐月增多（見(jiàn)下表）（資料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）新區(qū)——蘇州西進(jìn)規(guī)劃的提出，軌道交通的計(jì)劃建設(shè)，都給高新區(qū)的房地產(chǎn)帶來(lái)利好消息。二、商品房供應(yīng)分析全市——2004年的下半年，開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目就在15個(gè)至多，且有一半是大盤(pán)，而從各樓盤(pán)的工期來(lái)看，真正的供應(yīng)高峰應(yīng)該在2005年的下半年。（3）蘇州市19月商品房銷(xiāo)售面積逐月走勢(shì)圖（資料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，銷(xiāo)售面積在5月達(dá)到了“谷底”，6月后趨于緩慢上升態(tài)勢(shì)，在7月達(dá)到了一個(gè)小高潮，7月后增幅趨慢。（2）蘇州市19月逐月商品房銷(xiāo)售額走勢(shì)圖（資料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，商品房銷(xiāo)售額和住宅銷(xiāo)售額的走勢(shì)一致，但前者由于非住宅的商品房的拉動(dòng)作用強(qiáng)勁，走勢(shì)比住宅強(qiáng)勁。商品房空置面積急速下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的勢(shì)頭。我們也可以看出，2004年，離國(guó)際公認(rèn)的警戒線8%相去不遠(yuǎn)，說(shuō)明蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)確實(shí)有點(diǎn)“過(guò)熱”，應(yīng)該引起重視。投資分析（1）19972004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)分析（資料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，自2001年開(kāi)始，蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資急劇上升，增幅較大。供應(yīng)量與需求量2004年新開(kāi)工商品房面積881萬(wàn)平方米，%，其中住宅798萬(wàn)平方米，%。商品房的熱銷(xiāo)帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的一路飚升。市場(chǎng)背景分析一、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述（一）蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫成了人們普遍關(guān)注的話題。累計(jì)引進(jìn)外資企業(yè)360多家，總投資超過(guò)35億美元，其中世界500強(qiáng)企業(yè)39家，投資上億美元的項(xiàng)目10多個(gè)。滬寧高速公路、312國(guó)道、京滬鐵路、京杭大運(yùn)河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過(guò)，建設(shè)中的世紀(jì)大道橫貫東西。高新區(qū)管委會(huì)、虎丘區(qū)人民政府駐地在運(yùn)河路。：；:；：蘇州新區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告項(xiàng)目分析區(qū)域概況一、地理位置蘇州高新區(qū)位于蘇州古城西側(cè)，東臨京杭大運(yùn)河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。下轄楓橋、獅山、橫塘、鎮(zhèn)湖4個(gè)街道及滸墅關(guān)、通安、東渚3個(gè)鎮(zhèn)，下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān)3個(gè)分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)。二、交通位置蘇州高新區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)90公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)130公里，距上海港100公里、張家港港口90公里、太倉(cāng)港70公里、常熟港60公里。三、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析自1992年到2004年區(qū)域經(jīng)濟(jì)平均每年以50%左右的速度增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從不足1億元發(fā)展到120億元，出口創(chuàng)匯從無(wú)到有。四、規(guī)劃蘇州新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)多年來(lái)，根據(jù)建設(shè)一個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、外向型經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)、現(xiàn)代化新城區(qū)“三位一體”的開(kāi)發(fā)目標(biāo)，依托蘇州原有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，積極引進(jìn)外資，大力促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和國(guó)際化，加快城市化發(fā)展的步伐，開(kāi)發(fā)建設(shè)得到了持續(xù)的發(fā)展，初步形成了以跨國(guó)公司投資為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展成為初具規(guī)模的現(xiàn)代化新城區(qū)。蘇州房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)似乎更為突出。來(lái)自省統(tǒng)計(jì)局的一份資料顯示，目前蘇州房?jī)r(jià)已從蘇錫常地區(qū)第二位升至第一位，不僅與常州的距離拉大了，而且跑到無(wú)錫前面。2004年蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上漲勢(shì)頭迅猛，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資突破300億元，%，%，%，創(chuàng)下歷史新高。（2）19972004年蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占GDP比例走勢(shì)分析（資料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，蘇州市蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占GDP比例從2001年開(kāi)始隨著樓市的“火爆”越來(lái)越大，說(shuō)明房地產(chǎn)已經(jīng)日益成為蘇州的支柱產(chǎn)業(yè)。（二）近期市場(chǎng)描述和未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)2005年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭；其中，住宅投資繼續(xù)占開(kāi)發(fā)投資的主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體結(jié)構(gòu)較為合理。（1）蘇州市19月逐月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額走勢(shì)圖（2004年）（資料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖走勢(shì)可以看出，19月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈波動(dòng)向前發(fā)展，總體上還是保持了上升態(tài)勢(shì)，但增幅趨緩，隨著原來(lái)通過(guò)拍賣(mài)取得的土地陸續(xù)到了該開(kāi)工的時(shí)間，即將陸續(xù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)期，未來(lái)開(kāi)發(fā)投資量還要繼續(xù)向上攀升。5月商品房和住宅的銷(xiāo)售都達(dá)到了一個(gè)“谷底”，6月后慢慢處于回升狀態(tài)，在7月又達(dá)到一個(gè)“峰值”，7月后又趨于下滑狀態(tài)， 9月又有上升勢(shì)頭，增勢(shì)趨緩。（4）蘇州市19月商品房?jī)r(jià)格逐月走勢(shì)圖（資料來(lái)源：蘇州房地產(chǎn)管理局）從上圖可以看出，商品房包括住宅的價(jià)格從2月一致還是處于上升的態(tài)勢(shì)，在45月內(nèi)增幅明顯，可能也是銷(xiāo)售面積大幅下降的“導(dǎo)火索”，6月開(kāi)始價(jià)格趨于緩慢上升態(tài)勢(shì)。據(jù)第24屆房交會(huì)統(tǒng)計(jì)：可供房源25936套，商品房展示項(xiàng)目31個(gè)237萬(wàn)平米，期房有12930套204萬(wàn)平方米，現(xiàn)房994套7萬(wàn)多平米。開(kāi)發(fā)商為抓住機(jī)遇正不遺余力。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)新區(qū)住宅市場(chǎng)將異常將激烈。五、蘇州市購(gòu)房潛在客戶(hù)分布預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)蘇州目前在銷(xiāo)和已售高檔樓盤(pán)個(gè)案的市場(chǎng)客源進(jìn)行分析后可以得出：客源分布●在蘇州中心城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)工作的人士 50%60%（政府公務(wù)/自由職業(yè)者/外企主管/私營(yíng)業(yè)主/金融法律）●周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源 20%30%（私營(yíng)業(yè)主等）●外地外籍客源 10%20%（江浙一帶私營(yíng)業(yè)主/大型臺(tái)企的臺(tái)干/海外歸國(guó)人士）職業(yè)/身份特征●外資企業(yè)、三資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)的高層管理人員●政府公務(wù)員/高級(jí)醫(yī)職人員/高級(jí)教職人員●中型私營(yíng)業(yè)主●中小型/家族型臺(tái)資企業(yè)的企業(yè)主和高管●大型臺(tái)企的中高級(jí)臺(tái)干●金融/法律屆從業(yè)人員和文藝屆的自由職業(yè)者●歸國(guó)創(chuàng)業(yè)者●投資客（臺(tái)灣/本地）共性●事業(yè)有成，社會(huì)地位穩(wěn)固●有良好的收入預(yù)期，對(duì)未來(lái)有較高的信心●渴望超前，向往國(guó)際化的生活標(biāo)準(zhǔn)●有良好的見(jiàn)解和自己對(duì)生活的主張●理性消費(fèi)為主，對(duì)品牌認(rèn)同度高，受攀比等心理因素的影響●一步到位概念強(qiáng)，注重智能安保設(shè)施和生活私密感關(guān)注要素●大環(huán)境：綠化環(huán)境/區(qū)域價(jià)值/城市發(fā)展方向/交通配套/商業(yè)配套●內(nèi)部環(huán)境：整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標(biāo)準(zhǔn)建材/車(chē)庫(kù)/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/坡地起伏/私密感公用設(shè)施/會(huì)所配套/休閑健康智能安保/可視對(duì)講/寬帶網(wǎng)絡(luò)/監(jiān)控設(shè)施/衛(wèi)星電視物業(yè)服務(wù)/物業(yè)品牌/物管標(biāo)準(zhǔn)綜述：伴隨著經(jīng)濟(jì)上的寬裕，人們的消費(fèi)意識(shí)大大改變，從人群的消費(fèi)觀念上來(lái)看，已經(jīng)不再僅僅局限在單純的吃和穿上，人們也必將從改變現(xiàn)生活品質(zhì)，居住環(huán)境，改變對(duì)消費(fèi)及投資的需求上考慮。 通過(guò)分析，市場(chǎng)需求主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：●改善現(xiàn)居住環(huán)境，現(xiàn)居住狀況的；●外地來(lái)蘇發(fā)展落戶(hù)蘇州的；●銀行負(fù)利率，各類(lèi)稅收增長(zhǎng)，股市低糜，把現(xiàn)有富裕的資金購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，將不動(dòng)產(chǎn)作為投資理財(cái)?shù)模煌瑫r(shí)根據(jù)房管局的調(diào)查數(shù)據(jù)，市區(qū)有兩成居民準(zhǔn)備在5年內(nèi)購(gòu)房，改善居住條件，*20%=，按照每人30平方米的舒適居住面積計(jì)算，*30平方米=；在加上每年有一萬(wàn)名左右的大學(xué)生落戶(hù)蘇州創(chuàng)業(yè)，其中三分之一5年內(nèi)有購(gòu)房意向，1萬(wàn)人*1/3=3333人，按照工作初級(jí)階段的購(gòu)買(mǎi)能力，按照每人25平方米居住面積計(jì)算，3333人*25=83325平方米，再加上其他學(xué)歷層次的外來(lái)人才和為數(shù)更多的打工族，購(gòu)房需求還是比較大的，這些群體還沒(méi)有算上目前為數(shù)眾多的投資型購(gòu)房者。區(qū)域市調(diào)分析一、產(chǎn)品分析近幾年,新區(qū)產(chǎn)品形式多樣,有面向中層消費(fèi)的多層、小高層，也有適合單身白領(lǐng)一族的小戶(hù)型酒店公寓，別墅市場(chǎng)也十分活躍。（3）未來(lái)新區(qū)小高層、高層價(jià)格將與園區(qū)同步增長(zhǎng)，但短期內(nèi)整體市場(chǎng)行情還會(huì)存在一定的差距；局部市場(chǎng)的價(jià)格將不甘示弱，與園區(qū)同時(shí)達(dá)到新的高度。四、客源分析越來(lái)越多非高新區(qū)人士成為該區(qū)域樓盤(pán)的新的客戶(hù)。高新區(qū)以外的人員的比例在名城花園的客戶(hù)中則占到42％，其中17％為外地、外籍人士，13％來(lái)自金閶區(qū)，9％來(lái)自古城區(qū)，還有3％來(lái)自園區(qū)。而新的預(yù)約情況顯示，來(lái)自高新區(qū)外的客戶(hù)人數(shù)還在增加。價(jià)格上，新區(qū)樓市的價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，2005年均價(jià)將會(huì)突破6000元/平方米。供應(yīng)、去化分析案名公開(kāi)日期供應(yīng)套數(shù)剩余套數(shù)銷(xiāo)售率備注大地之歌2088161%佳林花園四期灝景天下366220套左右40%世紀(jì)花園四期和風(fēng)雅苑/147147/和風(fēng)雅苑第一批吳宮麗都44250套左右90%尾盤(pán)今日家園660260套左右60%二期新港名城花園2720100%清水園842842/還沒(méi)開(kāi)盤(pán)金河雅苑/220220/沒(méi)開(kāi)盤(pán)運(yùn)盛美之苑363套左右99%尾盤(pán)嘉業(yè)陽(yáng)光假日2040100%一期B組團(tuán)尚層建筑210190套左右%大戶(hù)型剩余一部分合計(jì)36072013%（資料來(lái)源：安信策劃研展部）從上表可以看出●新區(qū)2004年公開(kāi)的小高層高層樓盤(pán)的總供應(yīng)量為3596套，目前市場(chǎng)已經(jīng)去化了1583套，%?！?月份前開(kāi)盤(pán)的基本項(xiàng)目已經(jīng)尾盤(pán)階段，且銷(xiāo)售周期都在12月內(nèi)，說(shuō)明當(dāng)時(shí)的需求市場(chǎng)是“非?；鸨?。房型供應(yīng)結(jié)構(gòu)、去化分析戶(hù)型套數(shù)比率去化套數(shù)剩余套數(shù)銷(xiāo)售率1室2廳1衛(wèi)72%720100%2室2廳1衛(wèi)96%960100%2室2廳2衛(wèi)36%360100%3室2廳1衛(wèi)130%1300100%3室2廳2衛(wèi)1321%981340%4室2廳2衛(wèi)353%186167%4室2廳3衛(wèi)30%291%5室2廳3衛(wèi)6%42%復(fù)式146%42104%合計(jì)21181576614%備注金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入統(tǒng)計(jì)（資料來(lái)源：安信策劃研展部）●從套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，供應(yīng)市場(chǎng)的主要房型為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，%，其次為四室兩廳兩衛(wèi)，%，這兩戶(hù)型也是市場(chǎng)需求強(qiáng)勁的房型，兩者比率之和為79%，說(shuō)明新區(qū)的房型供應(yīng)市場(chǎng)整體來(lái)說(shuō)比較科學(xué)，這也是新區(qū)樓盤(pán)“暢銷(xiāo)”的一個(gè)很大的原因。三房?jī)蓮d兩衛(wèi)和四房?jī)蓮d兩衛(wèi)的去化情況也比較好，%，%，主要是這兩種套型能滿(mǎn)足了換房族的需求，功能分割相對(duì)完善，居住舒適度比較高，市場(chǎng)去化率高、快也在情理之中。房型面積供應(yīng)、去化分析面積區(qū)間套數(shù)比率累計(jì)比率去化套數(shù)剩余套數(shù)銷(xiāo)售率90m2以下112%%1120100%90110m246%%460100%110130m2212%%210299%130150m2927%%76915883%150m2以上883%100%429454%合計(jì)2180/——1566614%備注金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風(fēng)雅苑未列入統(tǒng)計(jì)（資料來(lái)源：安信策劃研展部）●從房型面積供應(yīng)區(qū)間分析來(lái)看，新區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)的房型的面積大致以150平米為界，%，%，二者比例6：.4，%，說(shuō)明市場(chǎng)房型的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，大面積的房型供應(yīng)比例太大，這也是蘇州整個(gè)大市場(chǎng)的一個(gè)明顯的供應(yīng)特征。●從絕大部分案場(chǎng)反饋來(lái)的信息都是新區(qū)在售住宅55萬(wàn)已經(jīng)成為一道“檻”，小于這個(gè)總價(jià)的房子去化很快，而大于這個(gè)總價(jià)的房子銷(xiāo)售壓力明顯，且壓力越來(lái)越大，值得注意的，由于購(gòu)房者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期等原因，55萬(wàn)這一總價(jià)承受能力還在不斷的下降（5月份之前的市民總價(jià)承受在60萬(wàn)左右，而5月份后慢慢的將到了目前的55萬(wàn)左右，且還有下降的趨勢(shì)）。何山路和塔園路附近的樓盤(pán)由于交通這一主要因素的影響，目前價(jià)格還處于4500元/平米。配套分析案名區(qū)內(nèi)配套大地之歌網(wǎng)球廠、兒童娛樂(lè)設(shè)施、凈水入戶(hù)灝景天下運(yùn)動(dòng)會(huì)所+休閑會(huì)所和風(fēng)雅苑15000平的綜合會(huì)所+酒店式配套吳宮麗都會(huì)所、游泳池新港名城花園2個(gè)會(huì)所、壁球、籃球運(yùn)盛美之苑會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球廠等尚層建筑無(wú)配套、景觀這2個(gè)影響樓盤(pán)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要質(zhì)素，在一定程度上越來(lái)越成為購(gòu)房者要權(quán)衡考慮的重點(diǎn)，從新區(qū)的幾個(gè)樓盤(pán)來(lái)看，都進(jìn)行了景觀和配套的設(shè)計(jì)，且景觀和配套也日益趨于同質(zhì)化，也說(shuō)明了購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在經(jīng)過(guò)3年“火爆”樓市的錘煉，都比較理性。具體原因：面積緊湊，低總價(jià)。 項(xiàng)目大規(guī)模的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)是目前新區(qū)所缺乏的。 2條公交線路，班次較少。對(duì)市區(qū)客戶(hù)吸引力不夠，與其他新區(qū)中心地段的個(gè)案相比處于弱勢(shì)。 附近多為老舊民居，外來(lái)民工較多，居住混雜。三、機(jī)會(huì)（O）高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展項(xiàng)目周邊樓盤(pán)較少，現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)檔次不是很高，相比之下項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目所處地塊具有一定的發(fā)展?jié)摿?。四、風(fēng)險(xiǎn)（T） 項(xiàng)目西面的蘇香名園是同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，其較低的價(jià)格和工程進(jìn)度會(huì)造成客戶(hù)分流。認(rèn)為項(xiàng)目不屬于新區(qū)范圍。五、結(jié)論根據(jù)對(duì)以上問(wèn)題的分析，我