【正文】 預(yù)訂。先期500余套房屋不到半月時(shí)間一銷而空，場(chǎng)面之熱烈比“my city”有過之而無不及。從設(shè)計(jì)上看并無創(chuàng)新之處，且建筑體型很大，但由于單套面積很小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空。榮聯(lián)家園”首次推出以“my city”為旗號(hào)的小房型公寓，這是上海第一個(gè)作為出售形式的單身公寓。這便是上海最早的單身公寓。如此之高的銷售率，如此之快的銷售速度，令開發(fā)商始料不及?！鞍最I(lǐng)公寓”（又稱“單身公寓”）。酒店式公寓市場(chǎng)分析一、上海小房型市場(chǎng)的發(fā)展歷程上海市場(chǎng)的小房型產(chǎn)品主要分為以居住產(chǎn)權(quán)為主的服務(wù)式公寓,即所謂的“單身公寓”。本案出售的將不是冰冷的建筑，而是具有人性化、向心力的都市家園。通過文化活動(dòng)這種形式，加強(qiáng)管理處人員與住戶的交流，密切感情，爭(zhēng)取老客戶帶來更多的新客戶。節(jié)目活動(dòng)：元旦新春聯(lián)歡會(huì)、六一少兒歌舞會(huì)、中秋賞月會(huì)、重陽節(jié)老人聯(lián)誼會(huì)等。1）活動(dòng)內(nèi)容選項(xiàng)：藝術(shù)活動(dòng)：綜合文娛晚會(huì)、攝影書畫展、文化沙龍、卡拉ｏｋ歌唱比賽等。每年定時(shí)、定期開展不同形式、不同對(duì)象、不同規(guī)模的社區(qū)活動(dòng)。建議酒店式公寓大堂再設(shè)一個(gè)門衛(wèi)室，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)與其它公寓有所不同。 所謂個(gè)性化服務(wù) ，就是為每戶業(yè)主建立內(nèi)容詳盡的戶別檔案，根據(jù)不同業(yè)主的個(gè)人偏好、生活習(xí)慣和具體需求的不同，以及業(yè)主家庭人員結(jié)構(gòu)、年齡特點(diǎn)等， 為每戶業(yè)主度身定做一套個(gè)性化的服務(wù)計(jì)劃?！鯂@“以人為本”的原則，將人文精神融入小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)中，組織并配合業(yè)主開展多種形式的文化活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，滿足業(yè)主對(duì)精神生活方面更高層次的追求，提高小區(qū)的文化品位。在堅(jiān)持對(duì)物業(yè)實(shí)施規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理的同時(shí)，向業(yè)主提供便利周全的無償和有償特色個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目，并注重塑造樓宇的整體文化氛圍，把特色物管服務(wù)提升為品牌形象和新型的生活方式，為樓盤銷售提供新的支撐點(diǎn)。我司建議根據(jù)項(xiàng)目具體情況與成本核算，有選擇性地為本案度身定做。□娛樂文藝類——為業(yè)主提供休閑娛樂場(chǎng)□棋牌室□兒童游樂房；八、智能化設(shè)施現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)對(duì)樓盤質(zhì)素的要求越來越高，大部份新落成樓盤都會(huì)加添不同程度的智能化系統(tǒng)，以配合市場(chǎng)的需要。建議本案的會(huì)所設(shè)計(jì)揚(yáng)棄以宴客、虛華為主題的外顯型俱樂部規(guī)劃，以更單純的健身、休閑為主，「空間適量、公設(shè)適中、設(shè)施適意」 之城市型VIP新典范。本案作為一個(gè)現(xiàn)代化的住宅小區(qū)，會(huì)所設(shè)施及相應(yīng)服務(wù)是必不可少的，但本案所處的地理位置決定了本案的生活配套及其成熟完善，“大而全”的會(huì)所必定浪費(fèi)大量的社會(huì)資源。七、會(huì)所設(shè)施本案會(huì)所項(xiàng)目設(shè)置建議很顯然，住戶會(huì)所在增加樓盤賣點(diǎn)、提高物業(yè)檔次、營(yíng)造社區(qū)文化等方面可以起到相當(dāng)大的作用。五、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)小區(qū)的背景音樂系統(tǒng)可以構(gòu)建在小區(qū)緊急廣播系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，可在上下班的高峰時(shí)間播放一些輕快的背景音樂以及當(dāng)天的氣象預(yù)報(bào)，帶給業(yè)主一天的好心情，凸現(xiàn)小區(qū)人性生活的內(nèi)涵。小區(qū)次干道可用大塊毛石鋪裝路面，收到自然之效。不必做成房前房后都有路可通，“有房就有路”的做法造成了人車到處穿行，道路面積增大，綠化減少的弊病，小區(qū)某些部分道路，做成步徑小路即可。四、小區(qū)道路布置小區(qū)道路的人性化十分重要，充分了解人們習(xí)慣的“抄近路”心理，按人的行為軌道設(shè)計(jì)出曲折有趣而順路的方案。三、小區(qū)燈光裝飾小區(qū)燈光除了夜晚照明的功能外，燈光裝飾的好壞將直接影響到景觀布置的層次感。水動(dòng)心清，水聲滌蕩塵念，在住宅區(qū)靜景中恰如其分地安排一些流水動(dòng)景，猶如畫龍點(diǎn)睛，亦能增加銷售籌碼?！踉诔钡淖詈髢膳沤ㄖg建一個(gè)羅馬噴泉廣場(chǎng)，臺(tái)階噴泉、弧形跌水墻、三疊涌泉等各種水體形態(tài)，在周邊種植有多種植物，如樟樹、壯干棕櫚樹、黃金榕等。： □景觀風(fēng)格主題各有側(cè)重，有的氣勢(shì)磅礴，有的精致典雅，且布局應(yīng)考慮動(dòng)靜結(jié)合、高低錯(cuò)落，盡量避免雷同，伊甸園、纘花草坪、親子樂園、健康步道、藝術(shù)石林等景點(diǎn)。□植被盡量考慮采用樹木，花草固然能增景添色，成片植樹也很必要。二、綠化、景觀設(shè)計(jì)整體方案的設(shè)計(jì)構(gòu)思應(yīng)考慮以下一些要點(diǎn)： □整體布局以“春、夏、秋、冬”組團(tuán)為主，各式回廊、長(zhǎng)廊、雕塑、小品、涼亭等為輔，做到主次分明；用一條林蔭步行道由南至北貫穿整個(gè)小區(qū)及格串聯(lián)起各個(gè)組團(tuán)，切實(shí)做到移步換景、步步有景，為每戶住宅提供最佳的視覺景觀和高雅私密的居住環(huán)境。 房型設(shè)計(jì)建議：□房型布局體現(xiàn)緊湊、實(shí)用功能強(qiáng)及動(dòng)、靜分離的特點(diǎn)；□客廳、餐廳自然分隔，南北通透；□合理控制廳的開間、進(jìn)深比例，層高做到至少3米□主入口自然過渡空間；□進(jìn)戶子母門設(shè)計(jì)；□廚房、餐廳銜接自然，便于開放式廚房設(shè)計(jì)；□景觀較佳位置的主臥適當(dāng)采用超寬弧型或270度轉(zhuǎn)角以及大飄窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)景觀效果；□房型盡量具備南、北陽臺(tái)及操作陽臺(tái)功能；□理利用剩余空間為房型增添儲(chǔ)藏及壁柜設(shè)計(jì)；□條件允許下，建議全明設(shè)計(jì)。一、 房型面積配比：遵循控制總價(jià)45萬元——70萬元房 型面 積（平米）比 例（%）主力總價(jià)小一房752045萬元左右小二房100以內(nèi)7060萬左右小三房120以內(nèi)1070萬左右 注：主力面積100 M2（子母房設(shè)、）占總量的70%，主力總價(jià)60萬元178。“家”不在僅僅是一個(gè)棲身之所，而應(yīng)該是業(yè)主的文化修養(yǎng)、社會(huì)地位、職業(yè)和經(jīng)濟(jì)條件等個(gè)人身份的象征，能在室內(nèi)結(jié)構(gòu)和戶外環(huán)境的配置上得到身心的修養(yǎng)。他們的指導(dǎo)思想從原來單純的“以己為本”發(fā)生轉(zhuǎn)變，開始關(guān)注自己開發(fā)出來的產(chǎn)品能否為客戶所接受。 綠化布局：營(yíng)造一種處處有景、窗窗臨景、移步換景的效果綠化除具觀賞的功能外，還應(yīng)兼具實(shí)用性、休閑性，以人的參與性使綠化景觀更具人性化和親和力，注重內(nèi)部場(chǎng)所的營(yíng)造，強(qiáng)化居住環(huán)境的特征識(shí)別性，使客戶產(chǎn)生認(rèn)同感，對(duì)“川寶花苑”的社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生歸屬感。 規(guī)劃布局：摒棄“園林主義”或“舊園林主義”集中綠化模式而采取組團(tuán)綠化，塑造一種中西結(jié)合的新園林風(fēng)格。 產(chǎn)品定位：通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的調(diào)研與分析，及結(jié)合未來的市場(chǎng)需求，怎樣才能使我們的產(chǎn)品成為搶手貨、與周邊物業(yè)形成明顯市場(chǎng)區(qū)分，成為真正的市場(chǎng)空缺產(chǎn)品，又能快速去化，在一定投入的前提下獲取最大的利潤(rùn)是本項(xiàng)目操作的關(guān)鍵?！? 虹 口對(duì)于虹口中心區(qū)域，本項(xiàng)目的售價(jià)對(duì)于一些想改善居住條件，而又不愿離居住區(qū)太遠(yuǎn)的、同時(shí)具備一定經(jīng)濟(jì)能力的客戶，有相當(dāng)?shù)奈Α？驮炊ㄎ唬何飿I(yè)的有效包裝及成功推廣，由三大塊組成，也就是營(yíng)銷系統(tǒng)的“三賣”原則：賣什么（樓盤賣點(diǎn)的組織及提煉）、賣給誰（購(gòu)買客戶的類型區(qū)分）、怎么賣（具體的樓盤推廣方案及銷售手段），同樣明確了目標(biāo)消費(fèi)者定位的重要性。threat（威脅點(diǎn)）：1. 新房貸政策出臺(tái)，本案入市的時(shí)間必然推遲。5. 與虹口一街之隔，會(huì)吸引一批中端客戶。3. 軌道交通4號(hào)線明年即將建成通車。opportunity（機(jī)會(huì)點(diǎn)）：1. 四川北路大型綠地興建、四川北路商業(yè)街改造。3. 周邊娛樂配套相對(duì)較少。6. 頂層景觀價(jià)值weakness（弱勢(shì)）：1. 周邊環(huán)境較差。4. 綠化率高。2. 區(qū)域內(nèi)已上市的皆是房型偏大的項(xiàng)目，體量小、房型配比偏小化,去化相對(duì)較快?！笆濉逼陂g，閘北市政規(guī)劃建設(shè)：突出一個(gè)龍頭：不夜城地區(qū)；推進(jìn)兩線建設(shè)：蘇州河沿線、共和新路高架、地鐵一號(hào)線北延伸段；完善三片功能：南片商務(wù)商貿(mào)、中片高尚居住區(qū)、北片大型居住區(qū)；中片高尚居住區(qū)：不夜城地區(qū)將向北延伸，在新客站北廣場(chǎng)，即將崛起 由仲盛集團(tuán)參與舊改的“新不夜城”高檔商業(yè)辦公區(qū)，而本案所處的區(qū)域正好處于高檔辦公區(qū)的住宅補(bǔ)充區(qū)內(nèi)，使得本案的高尚性和可投資性進(jìn)一步放大。 四、市政建設(shè)閘北區(qū)北部作為大型居住區(qū)已發(fā)展基本成熟，隨著地鐵一號(hào)線延伸段的通車，該區(qū)域的發(fā)展前景在某種程度上會(huì)接近“莘莊模式”。總之，隨著閘北區(qū)“五線交匯”（即鐵路、長(zhǎng)途、地鐵、高架和輕軌）加之南北高架的建成，相輔相成，形成發(fā)達(dá)的交通立體網(wǎng)絡(luò)。隨著2004年地鐵一號(hào)線延伸段的通車、蘇州河北岸的綜合治理及沿岸大規(guī)模綠化的興建，無疑將成為開發(fā)商必爭(zhēng)之地，拉近與市中心的距離。但由于該地區(qū)軌道交通尚未完全發(fā)達(dá)，將成為房產(chǎn)開發(fā)最具潛力地區(qū)之一。由于閘北彭浦地區(qū)早期擁有完善的生活配套設(shè)施以土地儲(chǔ)備豐富，加之共和立體交通體系全面竣工，即已拓寬的共和新路、共和新路高架、地鐵一號(hào)線延伸段及MM8的通車，給其沿線樓市帶來升值空間，將成新一輪房產(chǎn)銷售熱點(diǎn)之一。代表樓盤：精文城市花園（城上城）、SOHO時(shí)代、感性達(dá)利、北美楓情、越秀苑。而共和新路高架及地鐵一號(hào)線延伸段通車，則將進(jìn)一步改善周邊的交通情況，提升其區(qū)域的便利性和樓盤附加值，贏得眾多白領(lǐng)及投資客。作為閘北離市中心最近的地塊，現(xiàn)為閘北最繁忙的商業(yè)和交通樞紐。□環(huán)內(nèi)閘北涌入白領(lǐng)及投資客環(huán)內(nèi)閘北東臨西寶興路、東寶興路緊靠虹口區(qū)，南隔蘇州河，西至滬太路與普陀區(qū)相望。目前主力單價(jià)：45005800元/平方米，主力面積：95140平方米，主力總價(jià)：。該板塊早期房產(chǎn)以永和小區(qū)為居民中心聚集區(qū)，通過近幾年市政變遷及市場(chǎng)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移到大寧綠地地區(qū)（浦西地區(qū)最大規(guī)模的綠地），使得眾多房地產(chǎn)開發(fā)商以“圍綠而建”為主題，憑借其環(huán)境好、觀景佳、房型選擇多樣為賣點(diǎn)拉動(dòng)了整個(gè)閘北房市?！醮髮幇鍓K吸納白領(lǐng)階層大寧板塊東起共和新路，西至滬太路，北臨江場(chǎng)西路。目前主力單價(jià)；39004800元/平方米，主力總價(jià)：。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)商業(yè)生活配套設(shè)施日趨完善。項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱 川寶花苑（暫名）項(xiàng)目位置 寶通路寶源路基地面積 24210㎡建筑面積 86520㎡建筑幢數(shù) 6幢高層建筑綠化率 %總戶數(shù) 814戶閘北房產(chǎn)市場(chǎng)：□彭浦地區(qū)主訴工薪階層與動(dòng)遷戶彭浦地區(qū)（涵蓋共康新村）東臨粵秀路，南接延長(zhǎng)路，西至保德路與寶山路接壤。80年代初，彭浦地區(qū)就成為了大規(guī)模的工人居住區(qū)。隨著共和新路南北高架的建成大大縮短了區(qū)位，同時(shí)，其開發(fā)的產(chǎn)品多以低價(jià)格、多房型為特點(diǎn)，客層以工薪階層、市中心動(dòng)遷居民為主。代表樓盤：美樹銘家、城投世紀(jì)城、成億花園、嶺南雅苑、凌恒公寓。整個(gè)板塊涵蓋了永和地區(qū)、大寧綠地及閘北公園地區(qū)。其客層針對(duì)白領(lǐng)階層及正需購(gòu)買房源的消費(fèi)群體為主。代表樓盤：佳寧花園、歌林春天、望景苑、寧泰馨園、新梅共和城?！安灰钩恰鄙倘托驴驼揪溆诖?。近幾年，通過對(duì)蘇州河的綜合治理及美化，大大提高了沿岸樓盤的品質(zhì)，營(yíng)造出多個(gè)高檔親水樓盤。目前主力單價(jià)：45005700元/平方米，主力面積：95135平方米，主力總價(jià)：?！踅煌?、綠地、水景交織彭浦地區(qū)：隨著上海市大規(guī)模的舊區(qū)改造，受動(dòng)遷費(fèi)限制，今后大部分動(dòng)遷居民將遷出中心地段向周邊低價(jià)地塊分流。大寧板塊：相對(duì)于上海其他區(qū)域，閘