【正文】 物業(yè)品牌形象。2001年6月，位于曹家渡的“藍朝部落”再度推出這一物業(yè)，從市場表現(xiàn)看，單身公寓凸顯了環(huán)境、功能、服務(wù)三大優(yōu)勢。同時，有調(diào)查顯示，目前上海的投資性置業(yè)占購房總數(shù)的20%，浦西樓盤高達40%。但是，單身公寓畢竟只是過渡性產(chǎn)品，它的購買對象只限于年輕人中具有穩(wěn)定持續(xù)支付能力的那部分人?？萍己?。營銷導(dǎo)向：依靠產(chǎn)品的差異化，沖破同類產(chǎn)品競爭的重圍從市場消費力來看，該區(qū)域正處于一個極有潛質(zhì)可挖掘的市場，我們應(yīng)該利用項目自身的優(yōu)勢，切合實際的去提升本案的自身形象、提升產(chǎn)品品質(zhì)，在規(guī)劃和房型設(shè)計上去更好的適應(yīng)市場，只有做到與競爭樓盤的規(guī)劃差異，才能正真顯示自身的閃光點。2．高層的頂部可以設(shè)計多重邊際，并配已與外力面相輔的顏色，勾勒樓盤線條，凸顯立體結(jié)構(gòu)畫面的視覺享受，具體來說，應(yīng)該具有現(xiàn)代感，線條輪廓應(yīng)清晰簡潔。前50名客戶會有特殊優(yōu)惠?！跗淙?，本案自身的產(chǎn)品優(yōu)勢，可做文章的地方確實高出其它個案不止一籌，有如此出色的資源，就應(yīng)該更出色的加以利用、發(fā)揮?！踔悄芑渲脴?biāo)準（待提供）服務(wù)酒店化——體貼入微 與眾不同的服務(wù)享受□滿足個性化的服務(wù)需求，按標(biāo)準化的管理內(nèi)容提供細化的完美服務(wù)□具體細則（待提供）六、 策略執(zhí)行易 度 空 間 生 活 觀 理 想 生 活 生 活 你 享 立體化的便捷體系 園林化的綠色家園 切換生活 先行者制生活 極綠世界 上海中心 來去如風(fēng) 后行者制于生活 生命底色 生活重心引 蓄 提 成導(dǎo) 勢 升 熟期 期 期 期訴求交通概念化 訴求便捷體系 訴求新園林主義 訴求地段價值六、廣告訴求表現(xiàn)□具質(zhì)感和藝術(shù)化的語態(tài)，展現(xiàn)本案所要傳達給受眾及市場與眾不同的形象：華美、綺麗、精致、諧美的意境?！踅Y(jié)構(gòu)設(shè)計合理、房無凸柱，主要活動空間隱梁隱柱，視覺及走動空間完整、動線合理，實用性完好。2. 從社會心理學(xué)的角度出發(fā)，人類在20 世紀近乎登峰造極的的發(fā)展，大多是以犧牲環(huán)境為代價，因此，心理學(xué)家把21世紀稱之為“回歸”的世紀——人文的回歸、自然生態(tài)的回歸，讓人與自然相融而非人凌駕與自然之上。一房一價、差別定價根據(jù)不同朝向、不同景觀、不同位置等差別情況制定每房價格。SOHO族，注重居住空間的實用性。四、 電梯高層建筑的人口密度比多層住宅高得多，上下班高峰時是否會引起交通堵塞？電梯發(fā)生故障時能否迅速排除？電梯品牌很重要。另一方面，競爭的加劇，投資的理性程度加高，都將會使小戶型市場回歸到理性的市場軌道上來。在投資型購房者的選擇中，地段是第一位的，好地段標(biāo)志著成熟的商業(yè)、完善的配套、充足的人氣、以及更好的商業(yè)機會。對于購房出租者來說，以租金來還貸款亦不失為一種穩(wěn)定的投資渠道。給小戶型的大勢和發(fā)展前景蒙上了一層陰影。2000年6月，位于江寧路橋一側(cè)的“世紀之門社區(qū)文化活動將以倡導(dǎo)小區(qū)高品位居住氛圍的目標(biāo)展開。因此，本案的會所設(shè)計必須另辟蹊徑，成為樓盤文化以及社區(qū)文化的一部分。□水體在規(guī)劃中只是一些點綴，但水體與人的親和性，能使人能徹底融人景中，做到既有觀賞主題、又有娛樂主題。產(chǎn)品建議總體規(guī)劃原則以人為本，營造歸屬感隨著住宅市場從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸體會到“客戶是真正的上帝”這個道理。2. 輕軌4號線車站中興路、西藏北路生態(tài)綠地規(guī)劃。但該地區(qū)現(xiàn)正處老城區(qū)與新商品住宅相結(jié)合，現(xiàn)可開發(fā)土地又相當(dāng)稀缺，故該地塊還需進一步整合及儲備。其客層針對白領(lǐng)階層及正需購買房源的消費群體為主。□大寧板塊吸納白領(lǐng)階層大寧板塊東起共和新路，西至滬太路，北臨江場西路。但由于該地區(qū)軌道交通尚未完全發(fā)達，將成為房產(chǎn)開發(fā)最具潛力地區(qū)之一。3. 周邊娛樂配套相對較少。 規(guī)劃布局：摒棄“園林主義”或“舊園林主義”集中綠化模式而采取組團綠化，塑造一種中西結(jié)合的新園林風(fēng)格。： □景觀風(fēng)格主題各有側(cè)重，有的氣勢磅礴，有的精致典雅，且布局應(yīng)考慮動靜結(jié)合、高低錯落，盡量避免雷同，伊甸園、纘花草坪、親子樂園、健康步道、藝術(shù)石林等景點。七、會所設(shè)施本案會所項目設(shè)置建議很顯然，住戶會所在增加樓盤賣點、提高物業(yè)檔次、營造社區(qū)文化等方面可以起到相當(dāng)大的作用。建議酒店式公寓大堂再設(shè)一個門衛(wèi)室，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)與其它公寓有所不同。如此之高的銷售率，如此之快的銷售速度，令開發(fā)商始料不及。金銀匯與前階段小房型不同的是，在地理位置上貼近中央商務(wù)區(qū)核心地段，適應(yīng)商務(wù)人士快節(jié)奏生活所需；住宅徹底酒店式裝修；具備極強商務(wù)及經(jīng)營投資功能，由專業(yè)公司細心管理，實現(xiàn)小戶型靈活出租。（圖9）圖9（二）是消費主體的年輕化和消費觀念的更新化，買家不斷年輕化，是近年上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新氣象，對于初出茅廬，正值創(chuàng)業(yè)階段的年輕人來說，買套交通方便、首付額度小、月供少的小房子是理性選擇，而且分階段多次置業(yè)的觀念正為更多人所接受。（圖16）對購房投資的市民來說，怎樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品才算理想？據(jù)抽樣調(diào)查,市民選擇商鋪投資的占55．9％，選擇辦公樓投資的占23．7％，選擇住宅投資的占20．4％。因此上?，F(xiàn)有單身公寓市場（有明確市場定位的物業(yè)）的供應(yīng)總量不足2200套，與實際需求量相差甚遠。弱化空間分界具體到每個功能空間的設(shè)計，盡量把輔助性的功能空間例如廚房、衛(wèi)生間壓縮到最小，騰出空間給工作和休息。家庭結(jié)構(gòu)主要為：獨身、滿巢一（新婚或剛有孩子）滿巢二（孩子8歲以下）結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)市場的瞬息萬變，整體的書面價格計劃或是得不到全面的貫徹，或是完全流于形式，而開盤定價是計劃與市場的最佳接洽點，是日后進行價格修正的實踐基準，在各個價格策略中,開盤定價是第一步,也是關(guān)鍵的一步。推廣策略□ 本案無論從大而廣之的謀篇、布局上，還是在小而細之的方略、謀動中都盡顯精雕之風(fēng)，綜合本項目的諸如地段、規(guī)模、氣勢、環(huán)境、綠化、景觀、科技、遠景等各種房產(chǎn)要素來看，幾乎每一個都是本案的品質(zhì)的保證，在加之開發(fā)商的用心規(guī)劃、專業(yè)審視、嚴謹作業(yè)，產(chǎn)品在自身特質(zhì)上已拔俗于周界，極大的滿足了本案的目標(biāo)客戶對本案的價值認同。綠化規(guī)模化——極綠世界 綠色鋪成生命的底色□蓊蓊郁郁的綠樹林、一望無際的灌木草叢、取之不竭的負離子、用之不盡的鮮氧，無限使用，大口大口地呼吸自然最無私的贈與，在這里，呼吸永遠都不會打結(jié)，連最平常的呼吸都會成為芬芳記憶的開始。主標(biāo)題： 城市欲望制造工廠（訴求易度空間）副標(biāo)題： 隨意切換你的生活欲望內(nèi)文： 以易度時代為圓心 圓圈中有上海城市的眾多標(biāo)志 魯迅公園的柳蔭路曲是散步的好去處 虹口足球場是揮灑運動汗水的好地方 四川北路的霓虹彰顯購物的第一選擇 不夜城的華燈照耀交通娛樂的中心區(qū) 四川北路的綠地發(fā)散養(yǎng)生的新鮮空氣 多倫路的人文氣質(zhì)傳承百年文化精華在這里 你全部的欲望都得到滿足與鼓勵主標(biāo)題： 先行者制生活，后行者制于生活（訴求交通體系）副標(biāo)題： 乘風(fēng)而行，來去自如 內(nèi)文： 眼光決定行動，差一步抱憾終身 你有先知先覺先行的智慧嗎？ 在這里，繁華的四川北路是家的后花園 3條軌道交通在四周圍繞 眾多公交線路環(huán)伺左右 串起珠鏈般密集的立體交通網(wǎng)絡(luò) 我們御風(fēng)而行，跨越易度空間 世界是自由的，空間是自由的、心情是自由的3. 主標(biāo)題：極綠世界，生命底色（訴求新園林主義）副標(biāo)題：收藏一幅心靈的畫卷內(nèi)文： 汲取中華古典園林的精髓 采擷現(xiàn)代西方園林的神韻 以造園林的手法造住宅 在萬木深綠的世界里， 點亮生命的底色 亭臺水榭、雕梁畫棟不足以說其美 藏風(fēng)得水、曲徑通幽不足以說其秀逸 西方園林的現(xiàn)代元素在這里發(fā)揚光大 一座融匯中情西韻的現(xiàn)代園林正在掀開面紗4. 標(biāo)題：上海中心，生活重心（訴求地段價值）內(nèi)文：居住在上海城市中心 百年文明沉淀，現(xiàn)代都市建設(shè) 生活、醫(yī)療、教育，一切配套均已完善 地段彰顯尊榮 身份高貴不言而喻 鎖定生活重心 光榮盡在易度時代七、廣告附加值： 附加值是購房者買房的主推動力之一，因此本案的廣告在每期訴求點不同的情況下，都會從文案或設(shè)計上會為以下的“附加值”做沖擊性、持續(xù)性的延展。環(huán)境園林化——蓊郁蔥蘢 明月清泉心上流□以“新園林主義”為環(huán)境設(shè)計主旨，%的高綠化率，景觀環(huán)境由平面視覺提升為三維立體的獨特享受——使內(nèi)部形成不同的地面風(fēng)景，立體化的環(huán)境更能塑造接近自然的景觀。每一位到現(xiàn)場的客戶，至少聯(lián)系10次，郵寄資料6次，直到促成購買。同時增加光源使其更為明亮，細部也需注意裝飾效果，并以綠色植物加以點綴，使人產(chǎn)生精致典雅的感覺，大堂作為整棟大樓的畫龍點睛之比不容忽視，大堂的保安、接待人員要接受規(guī)范培訓(xùn)，令來訪者有賓至如歸的感覺。1) 建筑風(fēng)格定位現(xiàn)代、簡約的建筑風(fēng)格不同的建筑風(fēng)格不僅反映了不同時代的烙印，同時也體現(xiàn)居住者的身份和地位。這一理論對于小戶型尤其重要。那么單身公寓的租賃市場又將會如何呢？ 根據(jù)第五次人口普查的資料顯示，上海市人口數(shù)量已逾1300萬，其中25－35歲受過大專以上高等教育的人數(shù)估計在27萬人。月收入２０００至４０００元的外地來者與追求獨立生活方式的上海本土